Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2019

(n° 535 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/10303 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B76V3

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Mai 2019 -Président du tribunal de grande instance de MEAUX – RG n° 19/00164

APPELANTE

SA COSYBREAK venant aux droits et obligations de la société du MANOIR, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e David X, avocat au barreau de PARIS, toque : A0481

INTIMÉE

SAS CHATEAUFORM’ FRANCE – SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEE A ASSOCIE UNIQUE inscrite au RCS de PONTOISE sous le n° 402.559.595. Représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

[…] […]

[…]

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assistée par M^e Emmanuelle CHAVANCE, de l’AARPI Opéra, Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K055,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Véronique DELLELIS, Présidente conformément aux articles 785, 786 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Véronique DELLELIS, Présidente

Bernard CHEVALIER, Président

Isabelle CHESNOT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Véronique DELLELIS, Présidente et par Lauranne VOLPI, Greffière,

Exposé du litige

Par acte authentique du 22 décembre 2003, la SA Cofitem-Cofitur a donné en crédit bail à la SARL du Manoir un bien immobilier dit 'Le Manoir de Chaubuisson’ à Fontenay-Trésigny.

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2003,la SARL du Manoir a donné à bail commercial à la SAS Chateauform’France ce même bien. Ce contrat a été conclu pour une durée de douze années à compter de sa conclusion moyennant un loyer annuel en principal d’un montant de 364 781,30 euros.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 février 2014, la société Chateauform’France a notifié à la SARL du Manoir une demande de révision de loyer en application des dispositions des articles L145-37 , L145-39 et R 145-20 du code de commerce.

Suivant lettre recommandée en date du 16 juillet 2014 , la société Chateauform a notifié un mémoire en demande puis saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Meaux par exploit en date du 8 octobre 2014.

Cette dernière procédure a donné lieu à un jugement rendu le 22 juillet 2015 , désignant M^me Z Y en qualité d’expert avec mission de fournir à la juridiction tous les éléments permettant d’apprécier la valeur locative des lieux loués le 22 décembre 2003.

Par jugement en date du 22 janvier 2019, cette même juridiction a , après dépôt du rapport, fixé à la somme de 477 680 euros hors taxes et hors charges le prix du loyer annuel du bail révisé au 26 février 2014.

Précédemment, suivant acte d’huissier en date du 7 juillet 2015, la société Chateauform’France avait donné congé à son bailleur pour la date du 31 mars 2016, l’informant de ce qu’elle restituerait les locaux donnés à bail pour cette date.

Un constat de sortie des lieux a été établi à la date du 31 mars 2016.

Le 22 juillet 2016, la SAS Chateauform’ France mettait en demeure la SARL du Manoir de lui payer la somme de 231 628, 46 euros au titre du dépôt de garantie non restitué.

Par acte du 11 mars 2019, la SA Cosybreak venant aux droits de la SARL Du Manoir a fait assigner la SAS Chateauform’ France devant le président du tribunal de grande instance de Meaux statuant en référé aux fins d’entendre :

— ordonner une mesure d’expertise ;

— désigner tel expert avec notamment pour mission de déterminer la nature et l’ampleur des travaux

éventuels de remise en état et de mise aux normes ;

— fixer la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par moitié par chacune des parties ;

— dire qu’à défaut de consignation dans le délai, la désignation sera caduque et de nul effet, sauf pour la partie qui le souhaite de consigner en lieu et place ;

— dire que l’exécution de la mesure d’expertise sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin ;

— réserver la charge de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire rendue le 3 mai 2019, la juridiction saisie a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande principale d’expertise judiciaire formée par la SA Cosybreak venant aux droits de la SARL du Manoir ;

— condamné la SA Cosybreak à payer à la SAS Chateauform’ France la somme provisionnelle de 173 390, 65 euros à valoir sur le dépôt de garantie non restitué, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2016, date de la mise en demeure ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande reconventionnelle de provision formée par la SAS Chateauform’ France ;

— condamné la SA Cosybreak à payer à la SAS Chateauform’ France la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SA Cosybreak aux dépens ;

— rappelé que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— sur la demande principale d’expertise :

— la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, la réunion des conditions prévues par l’article 808 du même code n’est pas nécessaire ;

— le bailleur ne démontre pas de motif légitime au titre de sa demande d’expertise;

— sur la demande reconventionnelle de provision :

— les parties ne fournissent pas les éléments nécessaires au calcul relatif aux compléments de dépôt de garantie ;

— l’obligation de restitution à laquelle le bailleur est tenu au titre du dépôt de garantie n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 173 390, 65 euros.

Par déclaration en date du 14 mai 2019 la SA Cosybreak a relevé appel de cette ordonnance.

L’ordonnance attaquée est critiquée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande principale d’expertise judiciaire, condamné la société Cosybreak au paiement d’une somme provisionnelle à valoir sur le dépôt de garantie non restitué et condamné la société Cosybreak au

paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 23 juillet 2019, la SA Cosybreak demande à la cour, sur le fondement des articles 145, 264 et suivants, 809 du code de procédure civile, 1103 et 1343-5 du code civil, de :

— la dire et juger recevable et bien-fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

— infirmer l’ordonnance du 3 mai 2019 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— sur la demande d’expertise in futurum

— ordonner une mesure d’expertise ;

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— déterminer la nature et l’ampleur des travaux éventuels de remise en état et de mise aux normes ;

— fournir tous éléments techniques permettant au juge ultérieurement saisi de se prononcer sur la répartition du coût des travaux entre le bailleur et le locataire sortant en fonction des dispositions du bail commercial et des dispositions légales applicables ;

— fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants les désordres, défauts d’entretien et réparations sont imputables et dans quelles proportions ;

— fournir tous éléments techniques permettant à la juridiction de statuer sur les responsabilités éventuellement encourues;

— donner son avis sur les solutions appropriées de remise en état et de remise aux normes telles que proposées par les parties; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— dresser l’inventaire des meubles meublants détériorés, manquants ou inutilisables ; évaluer le coût des travaux de remise en état ou à défaut, le coût de remplacement dudit mobilier ;

— autoriser l’expert, si nécessaire, à se rendre sur les autres sites exploités par la société Chateauform’France et ordonner à cette dernière en tant que de besoin de laisser libre accès, afin d’apprécier la qualité et la quantité d’ameublement, équipement et décoration des espaces intérieurs et extérieurs utiles, à défaut d’inventaire des meubles meublants, à l’évaluation du coût de remplacement ;

(La cour renvoyant aux conclusions de Cosybreak pour l’exposé complet de la mission de l’expert telle qu’elle est proposée);

— fixer à telle somme qu’il plaira à la cour le montant de la provision à valoir sur les frais

d’expertise qui devra être consignée par moitié par chacune des parties dans un délai de six semaines à compter de la présente ordonnance sans autre avis ;

— dire que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sauf pour la partie qui le souhaite de consigner en lieu et place ;

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284- 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la Cour avant telle date qu’il plaira à la Cour, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

— dire que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

— sur le rejet de la demande de condamnation provisionnelle :

— dire qu’il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à la demande reconventionnelle de la société Chateauform’ France ;

— dire, en conséquence, n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire, sur la demande de délais :

— si, par extraordinaire, la cour confirmait l’ordonnance critiquée, à tout le moins du chef de la condamnation provisionnelle ;

— accorder à la société Cosybreak un délai d’une durée de 24 mois pour payer à la société Chateauform’France la somme de 173 390,65 euros, à titre de restitution du dépôt de garantie fixé lors de l’entrée des lieux dans les locaux litigieux ;

En tout état de cause :

— condamner la SAS Chateauform’ France à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Chateauform’ France à payer les entiers dépens d’appel et de première instance, dont distraction faite au profit de Maître X, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SA Cosybreak fait valoir en substance les éléments suivants :

— sur le bien fondé de la demande d’expertise in futurum :

— le rejet de la demande d’expertise au motif qu’il n’existe aucune preuve des éléments allégués est infondé car cette demande tient très exactement à établir les preuves nécessaires ;

— aucun autre preuve ne permet d’établir l’état des meubles compris dans le bail ;

— la demande d’expertise est utile et fondée sur un motif légitime ;

— l’expertise vise à établir et chiffrer les négligences du preneur qui ont causé un préjudice certain au bailleur.

— sur les contestations sérieuses faisant obstacle à la demande de paiement provisionnel formulée par la société Chateauform’ :

— les obligations réciproques des parties sont susceptibles de se compenser ;

— le dépôt de garantie est conservé en raison de nombreuses dégradations dans l’immeuble ;

— le droit à la restitution du dépôt de garantie par le bailleur souffre de contestations sérieuses ;

— sur la demande de délai de paiement :

— subsidiairement, un délai de restitution du dépôt de garantie de 24 mois serait nécessaire en raison de la bonne foi de Cosybreak ;

— ce paiement conséquent aurait des répercutions néfastes sur les finances de la société.

La SAS Chateauform’ France, par conclusions, contenant appel incident, transmises par voie électronique le 16 août 2019, demande à la cour, sur le fondement des articles 12, 145, 524, 564, 808 du code de procédure civile et 1103 du code civil, de :

— la déclarer mal fondée en son appel, l’en débouter ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— dit que la mesure d’expertise était dépourvue d’utilité au sens de l’article 145 du code de procédure civile en l’absence d’état des lieux d’entrée et d’inventaire du mobilier ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire ;

— dit qu’il n’y avait pas de contestation sérieuse sur le remboursement du dépôt de garantie ;

— la recevant en son appel incident, y faisant droit :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné la société Cosybreak à ne rembourser que la somme de 173 390,65 euros ;

Ce faisant :

— condamner la société Cosybreak à lui restituer la somme de 231 628,46 euros, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 22 juillet 2016, date de la mise en demeure ;

— dire et juger que la demande de délais de paiement est une demande nouvelle ;

— la déclarer irrecevable ;

— débouter en tout état de cause, la société Cosybreak de sa demande de délais de paiement ;

En conséquence :

— débouter la société Cosybreak de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Cosybreak au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera

poursuivi conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS Chateauform’ France expose en résumé ce qui suit :

— sur l’absence de violation de l’article 145 du code de procédure civile :

— la mesure d’expertise est inutile faute de pouvoir comparer avec l’état des lieux d’entrée, non fourni ;

— également aucun inventaire des meubles n’a été réalisé ;

— sur l’absence de violation de l’article 1103 du code civil : il ressort de l’état des lieux de sortie que les locaux ont été rendus meublés ;

— sur la condamnation à restituer le dépôt de garantie :

— rien ne permet de supposer que le preneur n’aurait pas laissé les lieux dans l’état antérieur à l’entrée ;

— l’obligation de restitution du dépôt de garantie ne souffre d’aucune contestation sérieuse ;

— la société Cosybreak sollicite pour la première fois en appel l’octroi de délais de paiement ;

— elle ne justifie pas non plus des difficultés invoquées au soutien de la demande de délais.

Il est renvoyé aux conclusions suvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR:

Sur la demande d’expertise:

Aux termes des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction in futurum, s’il n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Il est exact que le bail commercial liant les parties prévoit une définition assez extensive des obligations du preneur et contient à cet égard une clause exorbitante du droit commun en ce sens qu’il est expressément prévu au paragraphe réparation que le preneur aura également à sa charge l’ensemble des réparations prévues aux articles 605 et 606 du code civil, ainsi que toutes autres réparations urgentes ou non que le preneur devra réaliser en cours de bail de façon à conserver l’immeuble en bon état .

Force est de constater toutefois que les stipulations du contrat ne prévoient pas expressément la prise en charge par le preneur des conséquences de la simple vétusté.

Par ailleurs, s’il a été produit aux débats un constat d’huissier en date du 31 mars 2016 intégrant des

photographies et des vidéos concernant l’ensemble de la propriété donnée à bail , ce constat ne contient en soi aucune description explicite des lieux , mais surtout aucun élément concernant des dégradations ou des désordres qui affecteraient l’immeuble donné à bail.

La société Cosybreak ne commente pas par ailleurs ces différentes photographies et vidéos dans ses écritures pour conclure qu’il y aurait dans tel ou tel endroit du domaine des désordres manifestement imputables au locataire, étant précisé que le visionnage de ces photos ne permet pas à la cour de parvenir elle-même à une telle conclusion.

Il convient à cet égard de rappeler à nouveau que, si le demandeur à la mesure d’instruction in futurum n’a pas établir les faits pour lesquels il demande une mesure d’instruction, la procédure ayant précisément pour objet de l’aider à obtenir la preuve des faits allégués, il lui appartient tout de même de caractériser les faits pour lesquels il s’estime justifié à demander une telle mesure.

Il résulte par ailleurs de la lecture du rapport d’expertise établi par M^me Y ,désignée dans le cadre de la procédure en fixation du loyer, que cette dernière a décrit les lieux donnés à bail de la manière suivante en page 26 de ce rapport: 'l’impression globale donnée par l’immeuble est très bonne ; les immeubles sont de bonne qualité de construction, et en bon état d’entretien apparent ; les locaux sont en bon état général , de bon standing pour le manoir et de standing correct pour les dépendances , avec toutefois des aménagements et des sanitaires qui mériteraient d’être modernisés'.

Il convient de préciser que cet expert a effectué la visite des lieux très peu de temps avant la date de départ des lieux de la société locataire soit à la date du 7 décembre 2015.

S’agissant de l’évaluation des biens mobiliers qui auraient été inclus dans la location, il y a lieu d’observer comme l’a exactement relevé le premier juge qu’aucun inventaire des meubles présents dans les locaux à l’entrée n’a été réalisé qui aurait permis d’établir la comparaison entre cet inventaire d’entrée et l’état des meubles demeurés dans les lieux lors de la sortie de la locataire.

Il en résulte qu’il manque en réalité les éléments nécessaires pour servir de base au travail de l’expert dans le cadre d’un inventaire des meubles manquants.

Par ailleurs , si la société Cosybreak propose d’inclure dans la mission de l’expert la visite d’autres sites exploités par Chateauform’ France pour se convaincre du niveau d’ameublement de ces autres sites , il convient de relever qu’une telle demande repose sur le postulat non vérifié que la société bailleresse avait d’emblée garni les lieux d’un mobilier de même standing que celui des autres sites exploités par Chateauform’France.

Pour le surplus, il convient d’observer que des meubles garnissent effectivement les pièces prises en photographie lors du constat d’huissier du 31 mars 2016 , qu’ils n’apparaissent pas dégradés et que la société appelante n’a pas fait de commentaires particuliers sur ce point.

Dès lors, la cour estime, pour l’ensemble de ces motifs et ceux non contraires du premier juge, qu’il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise présentée par la société Cosybreak au demeurant très tardivement par rapport à la date de sortie des lieux de sa locataire.

Sur la condamnation provisionnelle de la société Cosybreak au titre du dépôt de garantie:

En application des dispositions de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal de grande instance peut en l’absence de contestation sérieuse allouer une provision au créancier.

Comme l’a exactement énoncé le premier juge, aux termes de la clause 14 alinéa C) insérée au

contrat de bail, il est prévu qu’à l’entrée en vigueur du bail, le preneur remettra au bailleur un dépôt de garantie égal à un semestre de loyer et il n’est pas contesté que le locataire sur la base d’un loyer annuel de 364 781,30 euros s’est acquitté de la somme de 173 390,75 eurs .

Il a été demandé toutefois le remboursement d’une somme de 231 628,48 euros au titre de ce dépôt de garantie .

Le premier juge a relevé dans les motifs de sa décision que, s’il est d’usage de demander un complément de garantie au titre des indexations et révisions du montant du loyer, les parties et principalement la société Chateauform’France ne produisaient aucun élément permettant de déterminer les modalités de calcul appliquées pour parvenir au montant réclamé.

Force est de constater qu’en cause d’appel, il n’a pas été produit d’éléments nouveaux sur ce point alors pourtant que les motifs de la décision entreprise invitaient les parties à compléter leurs pièces.

Les écritures de la société Cosybreak ne contiennent aucune reconnaissance de ce que la locataire aurait réglé une somme totale de 231 628,48 euros au titre du dépôt de garantie.

Il convient d’en conclure que la décision entreprise sera nécessairement confirmée en ce qu’elle a dit qu’il ne pouvait être alloué à la société Chateauform au-delà de la somme de 173 390,65 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Les motifs mêmes ayant abouti au rejet de la demande d’expertise permettent de conclure que la société Cosybreak ne fait valoir aucun moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de restitution du dépôt de garantie , en raison d’une exception de compensation liée à des détériorations des lieux loués et à des pertes concernant les meubles meublants. Il y a lieu de relever que, si à un certain moment de ses écritures, la société appelante évoque le fait que certains meubles ont pu être déplacés vers d’autres sites exploités par Châteauform, elle ne relie ces affirmations à aucune pièce produite aux débats.

En conséquence, par ces motifs et ceux du premier juge, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel la société Cosybreak au paiement de la somme de 173 390,65 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie.

Sur la demande de délais de grâce:

La demande de délais de grâce présentée par la société Cosybreak doit être déclarée recevable sur le fondement de 566 du code de procédure civile comme étant le complément ou l’accessoire ou la conséquence de la demande de rejet de la demande reconventionnelle du locataire sortant.

Cependant , il a lieu de relever que la société appelante a d’ores et déjà bénéficié de fait de plus de trois ans de délais pour rembourser sa locataire depuis le départ de cette dernière.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile:

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise de ces chefs.

La société Cosybreak à l’origine de l’appel et succombant en son recours doit être condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer à la partie intimée une indemnité procédurale pour la procédure d’appel dont le montant est repris au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions;

Y ajoutant;

Déboute la société Cosybreak de sa demande de délais de paiement;

Condamne la société Cosybreak aux dépens d’appel ;

La condamne à payer à la société intimée une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

La Greffière, La Présidente,