COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 28 SEPTEMBRE 2017

sl

N° 2017/ 670

Rôle N° 16/02355

Commune DE SALON DE PROVENCE

Société D’ETUDES TECHNIQUES ET FONCIERES GIRAUD -I

C/

BE BF X

AS J K épouse X

L M épouse X

AU P G

N O épouse P G

R PINEDES

Et autres……

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Philippe-W SIDER

SCP LECA / SORENSEN / GALMARD

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

M^e Dominique MATTEI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 18 Janvier 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/03789.

APPELANTES

Commune DE SALON DE PROVENCE prise en la personne de son Maire en exercice domicilié es-qualité audit siège sis […]

représentée par M^e Philippe-W SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Laurine GOUARD ROBERT de la SCP LESAGE BERGUET GOUARD ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Société D’ETUDES TECHNIQUES ET FONCIERES GIRAUD -I

dont le […]

représentée par M^e Nicolas SORENSEN de la SCP LECA / SORENSEN / GALMARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Paul DAMIANI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur BE BF X

[…]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Hélène FLORENT RACINE de la SELARL LAMBALLAIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame AS J K épouse X

[…]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Hélène FLORENT RACINE de la SELARL LAMBALLAIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame L M épouse X

[…]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Hélène FLORENT RACINE de la SELARL LAMBALLAIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur AU P G

[…]

représenté par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame N O épouse P G

[…]

représentée par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur R Y demeurant […]

représenté par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame S T épouse Y

[…]

représentée par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur Z, Serge, U V

[…]

représenté par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur AB-BG, W AA

[…]

représenté par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame AY, BH AZ

[…]

représentée par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur AB AC, AD AE

[…]

représenté par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur AF E

[…] […]

représenté par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur AG B

[…]

représenté par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame A, Mauricette, AH AI épouse B

[…] […]

représentée par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur C, AJ D demeurant […]

représenté par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame AK AL épouse D

[…]

représentée par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame AM AN épouse E

[…]

représentée par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur H BL BM

assignation délivrée à étude du 2 mai 2016, demeurant 4 lot les […]

défaillant

[…]

dont le […]

représentée par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

[…]

dont le siège social est […]

représentée par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Juin 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur AB-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame AO AP.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2017

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2017,

Signé par Monsieur AB-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame AO AP, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCÉDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M^me L M et M. AR X possèdent à […] les parcelles cadastrées […], 439 et 440.

Ce dernier est également propriétaire avec son épouse, M^me AS K, de la parcelle cadastrée section CI n°433 pour l’avoir acquise le 06 septembre 1991 auprès de la commune.

Par acte des 12 et 17 décembre 2001, celle-ci a cédé un terrain contigü à la société d’études techniques et foncières Giraud (I) qui y a construit un lotissement 'Les Hautes Pinèdes’ainsi que des voies dont celle cadastrée section CI 533 et l’entrée du lotissement donnant sur l'[…] cadastrée même section […].

Les époux X souhaitant construire un immeuble sur leur fonds CI 433 ont, le 31 octobre

2007, déposé une demande de permis de construire cinq appartements locatifs.

Par arrêté en date du 03 janvier 2008, ce permis a fait l’objet d’un refus au motifs que la largeur de l’accès, par le chemin communal des Manières, était trop étroite.

Les époux X se sont rapprochés de l’association syndicale des Hautes Pinèdes afin d’obtenir un passage par la voie du lotissement.

Essuyant un refus, les consorts X ont obtenu, suivant ordonnances de référé rendues les 14 octobre 2008, 09 novembre 2010 et 18 janvier 2011, une expertise aux fins de désenclavement de la parcelle 433 ainsi que celles cadastrées 438, 439 et 440.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 20 mars 2012, et conclu que les parcelles des consorts X sont enclavées et doivent être désenclavées par la voie du […].

Le 07 novembre 2012, les consorts X ont déposé une nouvelle demande de permis de construire qui a été acceptée le 29 janvier 2013.

Par exploits en date des 28 mai et 18 juin 2013, les consorts X ont fait assigner M. et M^me AU P. G, M. et M^me R Y, MM. Z V et AB-BG AA, la […], M^me AY AZ, M. AB-AC AE, M. H BM, M. et M^me C D, M. et M^me AF E, M. et M^me AG B, M. H BM, l'[…], aux fins de voir:

'Dire et juger que les terrains X, voisins immédiats du lotissement Les Hauts de Pinède, bénéficient d’une servitude de passage sur les parcelles CI 533 et 312 appartenant à I

Dire et juger que les terrains X, voisins immédiats du lotissement Les Hauts de Pinède, bénéficient d’une servitude de passage, sans indemnité pour l’association syndicale ;

Dire et juger que les propriétaires du lotissement des Hautes Pinèdes savaient qu’un

tel droit existait au profit des terrains X et qu’ils ont sciemment caché l’information depuis 2008, nonobstant les demandes réitérées de l’expert et les ordonnances rendues parle Tribunal de grande Instance.

Dire et juger que les agissements et la mauvaises foi caractérisée des propriétaires du lotissement des Hautes Pinèdes ont incontestablement causé un préjudice à Monsieur X et Mesdames X ;

Dire et juger que l’inertie, le silence et l’absence de la société I aux opérations d’expertise ont incontestablement causé un préjudice à Monsieur X et Mesdames X ;

Dire et juger que l’inertie de la commune a incontestablement causé un préjudice à Monsieur X et Mesdames X ;

Condamner les propriétaires du lotissement des Hautes Pinèdes, la commune de […] et la société I solidairement à réparer le préjudice financier subi par Monsieur X et Mesdames X par l’allocation d’une somme de 162804,24 euros.

Condamner les propriétaires du lotissement des Hautes Pinèdes, la commune de […] et la société I solidairement à régler à Monsieur X et Mesdames X la somme de 50000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner les propriétaires du lotissement des Hautes Pinèdes, la commune de […] et la société I solidairement à régler à Monsieur X et Mesdames X la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du CPC'.

Par exploits en date des l5 et 16 avril 2014, les défendeurs ont fait assigner la commune de […] et la I aux fins de les voir condamner à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre et les condamner à leur payer chacun une somme de 500 euros.

Par jugement rendu le 31 août 2015, le tribunal :

— a dit que les terrains X, voisins immédiats du […], bénéficient d’une servitude de passage sur les parcelle CI 533 et CI 312 ;

— a dit que les propriétaires du lotissement les Hautes Pinèdes, la Commune de […] et I ont commis une faute qui engage leur responsabilité à l’égard des consorts X ;

— les a condamnés in solidum à payer aux consorts X les sommes de 590 euros, 4 820 euros, 32362 euros et 50 000 euros ;

— les a condamnés in solidum à payer aux consorts X la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du Code de procedure civile.

La Commune de […] a régulièrement relevé appel, le 10 février 2016, de ce jugement en vue de sa réformation.

Dans ses conclusions déposées le 28 juillet 2016 par le RPVA, elle demande à la cour de :

— écarter toute responsabilité de sa part en l’absence de fautes ;

— rejeter l’appel en garantie.

Elle a, le 2 août 2016, fait signifier selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, assignation portant notification de déclaration d’appel et conclusions à M. H BM qui ne s’est pas fait représenter.

M. et M^me AU P. G, M. et M^me R Y, MM. Z V et AB-BG AA, la […], M^me AY AZ, M. AB-AC AE, M. H BM, M. et M^me C D, M. et M^me AF E, M. et M^me AG B, l'[…] sollicitent de voir, suivant conclusions déposées par le RPVA le 7 novembre 2016 :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il retient la faute des propriétaires du […] et l’association syndicale ;

— constater que l’ensemble des colotis ont l’obligation d’adhérer à l’association syndicale libre

— dire que la mise en cause de chacun des propriétaires et de l’ASL constitue une double poursuite judiciaire à l’encontre des mêmes personnes et par suite débouter les consorts X de leurs demandes dirigées contre les propriétaires intimés ;

— dire que l’opération immobilière envisagée par les consorts X ne répond pas à celle du lotissement et par suite dire que ces derniers ne pouvaient tirer aucun droit de la rédaction du cahier des charges du […] ;

— dire que l’ASL et subsidiairement les propriétaires n’ont commis aucune faute susceptible d’avoir causé un préjudice financier aux les consorts X ;

— les débouter ;

— condamner les consorts X à payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

La I a déposé le 30 mai 2017 par RPVA des conclusions aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— rejeter toutes prétentions dirigées contre elle ;

— subsidiairement condamner in solidum l’ASL et toutes les personnes qui l’ont assignée à la relever et garantir de toutes condamnations ;

— dans tous les cas, les condamner à payer la somme de 10000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2017 avant l’ouverture des débats.

MOTIFS de LA DÉCISION

Sur le désenclavement des parcelles des consorts X

Il ressort de l’expertise non contestée sur ces points que :

— sont enclavées tant la parcelle CI n°433 qui se trouve au nord du […] que celles cadastrées CI 438, 439 et 440 se situant à l’ouest ;

— la parcelle CI 433 provient avec l’assiette du […] de la division d’un fonds plus grand qui appartenait à la commune de […] de sorte que l’article 684 du code civil doit recevoir application et que le passage doit être pris sur la voie du […] cadastrée section CI n°533 qui débouche sur la voie publique par la parcelle cadastrée section CI […] constituant l’entrée du lotissement ;

— le passage le plus court et le moins dommageable pour désenclaver les parcelles CI 438, 439 et 440 doit également suivre cette même voie du […].

Il n’a pas été sollicité d’indemnité.

Dés lors, le tribunal a pu à juste titre ordonner le désenclavement des fonds des consorts X par les parcelles CI n°533 et 312 sans que soit prévue d’indemnité.

Sur la responsabilité des colotis, de l’ASL, de la ville de […] et de I

Les consorts X font valoir que leur projet de construction sur la parcelle CI 433 a été retardé de plusieurs années du fait de l’obstruction des colotis et de l’ASL, et de l’inertie de la ville de […] et de I.

Il ressort du dossier que :

— suivant l’article 11 du cahier des charges du […], le sol de la voirie sera la propriété des colotis ;

— les voies construites par I sur le fonds vendu par la commune constituant l’assiette du lotissement n’ont pas été transférées officiellement aux colotis ;

— la commune a eu pour projet d’acquérir les parcelles CI 533 et 312.

Le débat soulevé par les colotis et l’ASL relatif à la propriété de ces deux parcelles est inopérant dans le cadre de la présente instance dans la mesure où il n’est nullement discuté par les parties qu’elles doivent constituer le fonds servant, où il n’est pas sollicité par elles que cette question soit tranchée et où enfin l’ASL et les colotis se sont toujours comportés comme les propriétaires de la voie litigieuse à l’égard des consorts X.

En revanche, c’est valablement qu’ils font valoir qu’est inapplicable à l’espèce l’article 11 du cahier des charges du […] qui stipule ' Dans le cas de création de lotissements voisins, les voies et espaces verts communs peuvent être utilisés par les propriétaires desdits lotissements.'

En effet, les consorts X n’ont pas aménagé un lotissement mais ont procédé à l’édification sur la parcelle CI 433 de deux bâtiments contenant 5 appartements sans qu’il y ait division foncière de sorte qu’il ne peut être considéré qu’ils tiraient leur droit à un passage du cahier des charges.

Il n’empêche que l’ASL les Hautes Pinèdes :

— a fin 2007 – début 2008 barré l’accès de cette parcelle par la voie du lotissement à la voie publique et s’est vu refuser par la mairie, le 13 mars 2008, l’autorisation d’installer une clôture au motif que cela aurait pour conséquence d’enclaver ladite parcelle ;

— le 14 octobre 2008, s’est vue condamner à rétablir cet accès par le juge des référés qui a dans le même temps ordonné expertise aux fins de désenclavement ;

— ne pouvait ignorer, et à tout le moins depuis le premier compte rendu-technique de l’expert en date du 8 avril 2009, que la parcelle CI 433 et l’assiette du lotissement provenaient de la division d’un fonds plus grand de sorte que le désenclavement de celle-là devait être effectué par le lotissement, et plus précisément sa voirie ;

— nonobstant, a refusé de communiquer à l’expert judiciaire le cahier des charges malgré ses demandes réitérées et malgré ordonnance de référé rendue le 9 novembre 2010 portant injonction de le faire, sans qu’elle puisse utilement s’abriter derrière son conseil.

Elle a donc, même si elle a pu offrir un passage limité le temps de la construction, incontestablement fait preuve d’obstruction.

C’est ainsi que les consorts X, après avoir déposé une première demande de permis de construire le 31 octobre 2007 refusée le 03 janvier 2008 pour un défaut d’accès suffisant, ont du attendre l’établissement du rapport d’expertise le 20 mars 2012 pour redéposer une demande le 7 novembre 2012 qui a été admise le 29 janvier 2013.

S’agissant de la commune de […], celle-ci de même que STEFG n’ont été mises en cause par les consorts X dans la procédure de désenclavement qu’à compter du 9 novembre 2010, date de l’ordonnance de référé leur ayant déclaré communes les opérations d’expertise

Il ne peut de ce fait leur être reproché un quelconque manquement antérieurement à cette date.

Au surplus, STEFG, incertaine sur son droit de propriété a toutefois dés le 22 octobre 2010 fait savoir au conseil des consorts X qu’elle consentait à une servitude de passage de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas s’être présentée devant l’expert.

Quant à la commune, qui a été mise en cause à la demande de l’expert car elle était propriétaire de la parcelle CI 441 susceptible d’être concernée par le désenclavement, elle ne peut en aucun cas être accusée d’avoir concouru à l’état d’enclave pour ne pas avoir élargi le chemin des Manières objet de ladite parcelle ni pour avoir cédé du terrain à STEFG.

Même si elle a été avisée dés 2007 de l’état d’enclave, elle n’avait pas à s’immiscer dans un litige privé, n’est tenue d’aucun devoir d’information et n’a aucune obligation d’intégrer des voies privées à la voirie publique même si cela a été en projet.

Les demandes des consorts X dirigées contre la commune et I ne peuvent en conséquence qu’être rejetées et seule doit être retenue l’obstruction du lotissemement Les Hautes Pinèdes.

Plus précisément, il n’est reproché aucune faute aux colotis pris individuellement et l’association syndicale libre, selon l’article 2 de ses statuts dont il n’est pas démontré qu’ils seraient inapplicables, assure la gestion et l’entretien des voies.

Seule la responsabilité de celle-ci doit donc être engagée.

S’agissant des préjudices, les consorts X arguent avoir, du fait que leur projet de construction a été retardé de cinq années, du régler des frais d’expertise et d’avocat.

Ces frais relèvent néanmoins des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile et ne peuvent donc faire l’objet d’une indemensation spécifique.

En revanche, ils ont dû indéniablement faire face à un surcoût des travaux lié à l’augmentation du coût de la construction qu’ils chiffrent à 32362 € ( 9 % de 362584 € entre le 1^er trimestre 2008 et le 3^e trimestre 2012).

Ils arguent également avoir subi une perte locative pour cinq appartements de janvier 2009 à janvier 2013 à hauteur de 120480 €.

Il s’agit cependant simplement d’une perte de chance et il ressort du dossier que deux des appartements devaient demeurer à leur usage.

Au surplus, le retard pris ne peut être imputé intégralement à l’ASL dans la mesure où en effet et notamment tant les opérations d’expertise que l’obtention d’autorisations administratives nécessitent délai et où les parties ont tenté de négocier amiablement.

Dés lors au vu de l’ensemble des éléments du dossier, l’ASL devra indemniser les consorts X à hauteur de la somme globale de 50000 € en réparation des préjudices subis toutes causes confondues.

Par ailleurs, ceux-ci invoquent la résistance abusive des défendeurs mais ladite somme comporte déjà réparation tenant à l’inertie de l’ASL.

Sur l’appel en garantie.

L’ASL sollicite d’être relevée et garantie par la commune et SEFTG.

Mais, comme relevé par le premier juge, le […] s’est comporté comme le seul propriétaire de la voie litigieuse et est seule responsable de l’obstruction opposée aux consorts X .

La demande formée de ce chef ne peut être accueillie.

Sur le caractère abusif de la procédure

SEFTG sollicite des dommages-intérêts pour procédure abusive sans cependant caractériser un quelconque abus.

Sa demande ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige donnée en appel, l’ASL doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’à payer aux consorts X somme de 6000 € au titre des frais non taxables exposés en première instance et devant la cour, sans qu’aucune considération d’équité ne justifie l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’autres parties.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Réforme le jugement du tribunal de grande instance de […] en date du 18 janvier 2016, mais seulement en ce qu’il a :

— a dit que les propriétaires du lotissement les Hautes Pinèdes, la Commune de […] et I ont commis une faute qui engage leur responsabilité à l’égard des consorts X ;

— les a condamnés in solidum à payer aux consorts X les sommes de 590 €, 4 820 €,

32362 € et 50000 € ;

— les a condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer aux consorts X la somme de

5000 € en application de l’article 700 du Code de procedure civile.

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne l’ASL Les Hautes Pinèdes à payer à M^me L M veuve X, M. AR X et son épouse M^me AS K la somme globale de 50000 € de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondues,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne l’ASL Les Hautes Pinèdes aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’à payer à M^me L M veuve X, M. AR X et son épouse M^me AS K la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT