Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Expropriations, 7 décembre 2017, n° 17/00013

TGI Nice 26 janvier 2017

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 7 décembre 2017

Arguments

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Accepté
Valeur du tréfonds
La cour a estimé que la valeur du tréfonds doit être calculée en tenant compte de sa capacité à recevoir des constructions souterraines et de son potentiel de rentabilité, et a fixé une indemnité supérieure à celle initialement accordée.
Accepté
Indemnité de dépossession
La cour a fixé l'indemnité de dépossession à un montant supérieur, tenant compte des éléments de preuve présentés par l'appelant.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné l'intimé à payer une somme au titre de l'article 700, reconnaissant les frais engagés par l'appelant.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, expropriations, 7 déc. 2017, n° 17/00013
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	17/00013
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, EXPRO, 26 janvier 2017, N° 14/00043
Dispositif :	Interprète la décision, rectifie ou complète le dispositif d'une décision antérieure

Sur les parties

Président :	Anne DUBOIS, président
Avocat(s) :	Christophe DEGACHERoselyne SIMON-THIBAUD
Cabinet(s) :	BADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	Syndicatdescopropriétaires DE L'IMMEUBLE 82 RUE DE FRANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 07 DECEMBRE 2017

N° 2017 / 29

Rôle N° 17/00013

Syndicatdescopropriétaires de L’immeuble […]

[…]

Grosse délivrée

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M. LE […]

M^e Christophe DEGACHE

le :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de Nice en date du 26 Janvier 2017, enregistré au répertoire général sous le n° 14/00043.

APPELANTE

Syndicatdescopropriétaires de L’immeuble […] représenté par son syndic en exercice domicilié, […]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

M. LE […],

[…]

représenté par Madame Laurence GODEFROY, commissaire du gouvernement

[…] Etablissement Public de coopération intercommunal, représenté par son Président Monsieur X Y, domicilié en cette qualité […]

représentée par M^e Christophe DEGACHE, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Novembre 2017 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Anne DUBOIS, Conseiller, désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence,

Madame Chantal MUSSO, Présidente de chambre,

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller,

désignées pour composer la chambre de l’expropriation.

Greffier lors des débats : Madame Z A.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2017

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du Greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 07 Décembre 2017 et signé par Madame Anne DUBOIS, Conseiller et Madame Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

* *

EXPOSE DES FAITS :

L’établissement Métropole Nice Côte d’Azur (MNCA) poursuit le projet d’établir une liaison Ouest-Est, de l’aéroport de Nice jusqu’au port de la ville de Nice, par la réalisation d’une ligne de transport commun performant « tramway » répondant à un besoin croissant en matière de

déplacement au sein de l’agglomération niçoise sur des axes actuellement saturés.

Le tracé a pour objectif de desservir notamment le centre ville très actif et touristique ainsi que les quartiers densément peuplés et, dans sa traversée de l’hyper centre ville, il a été décidé que cette 2^e ligne de tramway sera réalisée en souterrain de manière à ne pas impacter la circulation et les activités de surface.

L’arrêté préfectoral du 10 novembre 2011 a prescrit l’ouverture des enquêtes conjointes, préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire.

Celles-ci ont été réalisées du 12 décembre 2011 au 20 janvier 2012 inclus.

Le projet a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral du 15 juin 2012 emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme.

L’arrêté de cessibilité est du 30 novembre 2013.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 10 juillet 2014.

En l’espèce, l’expropriation porte sur 496 m² du tréfonds de la parcelle cadastrée section KW n° 542, d’une superficie de 496 m², issue de la division de la parcelle KW n°424, située au […], qui supportait deux immeubles et une cour intérieure permettant le stationnement des véhicules.

Par requête enregistrée le 15 décembre 2014, l’établissement MNCA a saisi le juge de l’expropriation des Alpes Maritimes aux fins de voir fixer l’indemnité devant revenir à l’exproprié.

Par jugement du 26 janvier 2017, le juge de l’expropriation a :

— fixé la date de référence au 21 juin 2013,

— fixé l’indemnité de dépossession du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à la somme de 8.630 euros au titre de l’expropriation du tréfonds de la parcelle KW 542, et l’indemnité de remploi à la somme de 1.545 euros,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit que l’expropriante supportera la charge des dépens.

Par acte du 17 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] a interjeté appel de cette décision.

Dans son mémoire du 16 juin 2017 notifié le 19 juin 2017 et tenu pour intégralement repris, il demande à la cour de :

Vu les jugements rendus le 26 janvier 2017 par la juridiction de l’expropriation de Nice sous les n° 17/00004 et 17/00005,

— dire et juger infondés les valeurs et correctifs appliqués par le juge de l’expropriation de Nice,

— réformer les jugements du 26 janvier 2017 précités sur le quantum de l’indemnisation accordé au syndicat des copropriétaires du […] à Nice,

en ce qui concerne la parcelle cadastrée section KW 542

— fixer la date de référence au 23 Juin 2013

— condamner la MNCA au paiement d’une indemnité principale de 76.468,32 € outre une indemnité de remploi de 8.646 €.

en ce qui concerne la parcelle cadastrée section KW 543

— fixer la date de référence au 23 Juin 2013

— condamner la MNCA au paiement d’une indemnité principale de 4.134 € outre une indemnité de remploi de 847 €.

— condamner la MNCA au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions du 3 août 2017 notifiées le 4 août 2017 et tenues pour intégralement reprises, la MNCA demande à la cour de :

Vu les articles L 321-1, L 321-2, L 321-3 et L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

à titre principal :

— constater la caducité de l’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] contre le jugement n°17/04 ;

— dire l’appel irrecevable ;

— confirmer le jugement ;

subsidiairement :

— dire irrecevables et mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de 1'immeuble […] ;

— l’en débouter ;

réformant le jugement du 26 janvier 2017 ;

— fixer l’indemnité toutes causes de préjudice due par la MNCA à la somme de 1 € ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à lui payer et porter la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

Par conclusions du 7 août 2017 notifiées le 21 août 2017, puis par mémoire en réponse du 11 août 2017 notifié le 23 octobre 2017, le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement attaqué.

Dans son dernier mémoire déposé le 24 octobre 2017, notifié le 25 octobre 2017 et tenu pour intégralement repris, l’appelant reprend les mêmes demandes et sollicite en plus que son appel soit

déclaré recevable sur le fondement de l’article R311-26 du code de l’expropriation.

Les conclusions et mémoires des parties et toutes les pièces sur lesquelles elles s’appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l’article R311-26 du code de l’expropriation.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 5 octobre 2017 par lettres recommandées avec accusé de réception.

* * *

* *

SUR CE :

Sur la caducité de l’appel :

Après sa déclaration d’appel du 17 mars 2017, le syndicat des copropriétaires a déposé son mémoire au greffe de la chambre de l’expropriation le 16 juin 2017 dans le délai de trois mois imparti par l’article l’article R311-26 du code de l’expropriation.

La MNCA soulève par conséquent à tort la caducité et l’irrecevabilité de l’appel.

Il sera par ailleurs liminairement indiqué que la déclaration d’appel inscrite au rôle sous le numéro 17/13, relative au jugement n°14/43 portant sur la seule parcelle cadastrée section KW n° 542, la cour ne peut, dans la présente instance, statuer sur les demandes formulées par l’appelante au titre de la parcelle KW n° 543 ayant fait l’objet d’un jugement puis d’une déclaration d’appel distincts.

Sur la date de référence :

La date de référence valablement fixée au 21 juin 2013 par le premier juge par application de l’article L322-6 du code de l’expropriation et correspondant à la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé, n’est pas discutée.

La parcelle est placée en zone UAa selon la modification n° 2 du PLU du 21 juin 2013.

Sur la valeur du tréfonds :

L’emprise sur la parcelle, qui supporte deux immeubles, a une superficie de 496 m² en tréfonds : côte basse : – 31,38 m et côte haute : – 11,38 m, dans la nappe phréatique existant à une profondeur de – 1,96 m (PHE), l’étiage étant fixé à – 2,96 m.

Selon l’article L 321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain.

L’indemnisation du tréfonds est subordonnée, non pas à la seule perspective de son utilisation, mais à sa capacité à recevoir des constructions souterraines et à son potentiel de rentabilité, indépendamment des possibilités financières ou des intentions immédiates des propriétaires. Elle ne peut donc être limitée à l’euro symbolique.

La MNCA se retranche dès lors à tort derrière la superficie de 496 m² de l’immeuble concerné par l’expropriation, la profondeur de l’emprise et les contraintes imposées en matière de dimension des constructions de parcs de stationnement à usage privatif, pour soutenir vainement que la réalisation d’un parking souterrain dans des conditions économiquement acceptables n’est pas envisageable dans

un tel contexte urbain.

Les sept traités d’adhésion des 13 mars 2015, 24 avril 2015, 20 mai 2015 et 23 juin 2015 concernant la cession de tréfonds de terrains pour l’euro symbolique et les quatre décisions du juge de l’expropriation du 25 juin 2015 relatives à des tréfonds de parcelles […] à Nice fixant les indemnités d’expropriation à 1 € symbolique, versées aux débats par l’intimée, doivent donc être écartées, étant souligné que les jugements du 25 juin 2015 sont réputés contradictoires et rendus au vu des seules propositions de l’expropriant et du commissaire du gouvernement faute de demande indemnitaire formulée par les propriétaires non comparants.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] fait au contraire justement valoir que son tréfonds a une valeur intrinsèque même s’il n’a pas encore été utilisé, dont la perte totale ou partielle constitue un préjudice matériel, futur mais certain, indemnisable malgré la présence de la nappe phréatique à 5 m de profondeur qui ne constitue pas un obstacle compte tenu des techniques actuelles existantes permettant de construire en sous sol.

C’est donc à bon droit que le premier juge a appliqué le barème établi par les experts Guillermain et Demanche dans des contentieux de même nature.

Selon ce barème, la valeur d’un tréfonds est inversement proportionnelle à sa profondeur (Tr = 90/H), la référence d’évaluation reste la valeur du terrain de surface qu’il appartient à la juridiction de déterminer et enfin, la capacité d’utilisation du tréfonds est subordonnée à 3 paramètres fondamentaux : la nature de la construction existante (Kc), la qualité du sol (Ks) et les niveaux d’eaux souterraines (Ke).

La formule donnant le pourcentage ou le coefficient à affecter à la valeur par m² de terrain est donc la suivante : T %= Tr x Kc x Ks x Ke.

En l’espèce, l’évaluation proposée par l’expropriante fondée sur l’estimation faite par le service des domaines de 1 € faute de valeur marchande et économique du tréfonds doit être écartée.

C’est avec pertinence que pour la parcelle 542 située au c’ur du centre-ville de Nice, le premier juge a retenu une valeur métrique de 2.763 €, au demeurant non contestée par l’appelant, au regard de la moyenne obtenue des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement et portant sur trois ventes de 2012 et une de 2010, de parcelles situées […], aux prix de 1.034 €/m², 4.856 €/m², 960 €/m² et 4.201 €/m².

Le syndicat des copropriétaires fait valoir à bon droit que 3,50 mètres sont à retrancher du paramètre H dès lors que de 0 mètre à 3,50 mètres de profondeur, le propriétaire d’un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain.

Il ne discute pas le coefficient de 1 retenu par le premier juge pour la nature de la construction existante dès lors que l’immeuble est de type ancien datant de la première moitié du 20^e siècle moyennement apte à l’exécution de travaux en sous 'uvre.

En revanche, s’appuyant sur le rapport du 20 septembre 2016 de M^me B-C qu’il a missionné, il critique ceux de 0,8 et de 0,1 respectivement appliqués à la qualité du sol et les niveaux d’eaux souterraines.

Ce rapport, certes unilatéral, constitue un élément de preuve admissible dès lors qu’il a été soumis à la libre discussion des parties.

Son auteur s’est référé à la fiche type de classification du sol de la parcelle KW 543 dressée par la société Sol-essais à la demande de la MNCA, qui qualifie le tréfonds en cause selon la méthode

Guillermain et Demanche, de « moyennement défavorable » sur l’échelle qui va de « favorable (1,2), moyennement favorable (1) à défavorable(0,8).

La qualité du sol situé sous la construction sera donc affectée d’un coefficient 1 au lieu de celui-ci de 0,8 retenu en première instance.

S’agissant du coefficient relatif au niveau d’eau dans le sol, l’appelant ne sera pas suivi en ce que son expert immobilier s’est fondé pour proposer un coefficient 1, sur un simple article de journal du 7 mars 2014 mentionnant un jugement de Rennes du 21 mai 2014 qui aurait retenu un abattement de 0,50 au lieu de 0,90 au regard des techniques modernes de construction atténuant le handicap constitué par la nappe phréatique.

Ainsi, l’emprise supérieure expropriée se situant à une profondeur de – 11,38 m par rapport au terrain naturel, en dessous du niveau NE ' 5 m, le premier juge a valablement fixé un coefficient de 0,1.

Par conséquent, compte tenu de l’emplacement et de la qualité de l’immeuble, de la qualité du sous sol niçois, de la profondeur de l’emprise et de l’incidence de la nappe phréatique, le coefficient global à appliquer à la valeur au m² de l’emprise, se calcule comme suit :

T% =Tr ( 90/11,38 – 3,50) x Kc (1 ) x Ks (1) x Ke (0,1) = 1,14%

valeur du m² : 2.763 € x 1,14 % = 31,49 € / m²

valeur du tréfonds exproprié : 496 m² x31,49 = 15.619,04 €

L’indemnité de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] s’élève donc à la somme de 15.619,04 € et l’indemnité de remploi à 3.061,90 € en vertu du barème dégressif habituel de 20%, 15% et 10%.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’intimée sera condamnée aux dépens de l’appel et à payer à l’exproprié la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

* *

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition,

DECLARE l’appel recevable,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum de l’indemnité allouée,

FIXE l’indemnité de dépossession due par la MNCA au syndicat des copropriétaires sis […] à la somme de 18.680,94 € comprenant l’indemnité de remploi de 3.061,90 €,

CONDAMNE la MNCA à payer à l’appelant la somme de 1.000 € du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la MNCA aux dépens de l’appel.

la greffière, la présidente,