N°

112

NT

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Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Jourdainne,

— M^e Roy,

— M^e Bouyssie,

le 21.03.2019.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 14 mars 2019

RG 16/00306 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 207, rg 13/00643 du Tribunal civil de première instance de Papeete en date du 6 avril 2016 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 26 septembre 2016 ;

Appelante :

Madame D Z, née le […] à […] ;

Représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete;

Intimés :

Madame G R S B, née le […] à […]

[…]

Monsieur F T U V Y, né le […] à […] […]

La Sci P X J, Sci immatriculée au Rcs de Papeete sous le n°067-C, n° J 762500, dont le siège est situé à Punaauia résidence P X, prise en la personne de ses gérants Mme

Becard et M. Y;

Représentés par M^e Anabelle ROY-CROSS, avocat au barreau de Papeete;

La Jcm Conseil Investissements, Sarl immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 5265-C, n° J 311670, dont le siège social est situé à […] […], prise en la personne de son représentant légal ;

Représenté par M^e Benoît BOUYSSIE, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 14 septembre 2018 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 22 novembre 2018, devant M. BLASER, président de chambre, M^me LEVY, conseiller, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me K-L ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me LEVY, conseiller et par M^me K-L, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par contrat de mandat de location du 21.02.2013, M^me Z a confié à l’agence immobilière JCM Conseil investissements, un mandat de location avec exclusivité concernant son bien immobilier valable jusqu’au 20 mai 2013, moyennant un loyer de 290.000 XPF.

Par contrat de mandat de gestion en date 11 avril 2013, elle confiait à l’agence immobilière JCM Conseil Investissements, le mandat exclusif de gérer son bien immobilier.

Par acte, intitulé « réservation pour location », en date du 6 avril 2013, M Y et M^me B, s’engageaient à louer le bien à partir du 19 avril 2013 pour un loyer de 260 000 XPF. Les preneurs versaient deux chèques de 67 000 XPF et de 260 000 XPF à l’agence immobilière le 6 avril 2013.

Par contrat de bail de location meublée en date du 15 avril 2013, la SCI P X J prenait à bail le bien immobilier pour une durée d’un an à compter du 19 avril 2013 pour se terminer le 18 avril 2014 et versait deux nouveaux chèques d’un montant de 104 000 XPF et 9 050 XPF à l’agence immobilière le 18 avril 2013.

Le 19 avril 2013 les preneurs refusaient de prendre possession de la maison arguant de son mauvais état le jour de l’état des lieux le 19 avril 2013. L’agence restituait alors les chèques à l’exception de celui portant sur un montant de 67 000 XPF..

Par suite, M^me D Z résiliait par lettre recommandée du 6 juin 2013 avec avis de réception, le mandat de gestion qu’elle avait confié à la SARL JCM CONSEIL

Le 23 août 2013 M^me D Z faisait délivrer aux consorts Y-B le 23 août 2013 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 15 avril 2013 portant sur le loyer partiel d’avril 2013 (129.990 XPF) et sur les loyers de mai et juin 2013 (260.000 XPF x 2), outre le dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer, soit la somme globale de 909.990 FCP, outre frais d’huissier.

Par jugement du 6 avril 2016 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal de première instance de Papeete a :

— constaté que le bail du 15 avril 2013 conclu entre M^me D E dite Z et M. F Y, M^me G B et/ou la SCI P X J a été amiablement résilié le 19 avril 2013;

— débouté les parties de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Suivant requête d’appel enregistrée au greffe le 26 mars 2016 et dernières conclusions déposées au greffe le 2 août 2018, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et arguments de l’appelante, Madame D Z demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris dans son ensemble ;

à titre principal,

vu l’article 1134 du code civil,

vu la Loi du Pays du 10 décembre 2012,

vu les articles 1991 et suivants du code civil,

à titre principal,

— condamner solidairement Monsieur F M N et Madame C, O P Q ainsi que l’agence immobilière JCM au paiement de la totalité des sommes suivantes :

—  938.218 XPF au titre des loyers impayés ou de la perte financière pour la non perception du loyer,

—  390.000 XPF au titre de l’indemnité de rupture anticipée ou de la perte financière pour la non perception de ladite indemnité

—  270.000 XPF au titre des frais financiers,

à titre subsidiaire,

vu la responsabilité de l’agence immobilière,

— condamner l’agence immobilière JCM au paiement de la totalité des sommes suivantes :

—  938.218 XPF au titre de la perte de loyers

—  390.000 XPF au titre de la perte de l’indemnité de rupture anticipée

—  270.000 XPF au titre des frais financiers

en tout état de cause,

— condamner également Monsieur F Y et Madame H B, la SCI P Q ainsi que l’agence immobilière JCM sous le bénéfice de la même solidarité à la somme de 350.000 XPF par application de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française.

— les condamner également solidairement aux entiers dépens.

Suivant dernière conclusions déposées au greffe le 8 août 2018, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et arguments de l’intimé, l’agence immobilière JCM demande à la cour de :

— dire et juger l’appel recevable, mais mal fondé ;

— déclarer les demandes des consorts Y-B irrecevables,

— constater que les demandes subsidiaires de M^me Z dissimulent des nouvelles demandes, irrecevables ;

— mettre hors de cause l’agence JCM conseil ;

— subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— condamner M^me Z et les consorts Y – B et la SCI P X J, tenus in solidum, à payer à l’agence JCM conseil une somme de 226 000 CFP chacun ;

— les condamner également aux entiers dépens.

Suivant conclusions déposées au greffe le 8 juin 2018,auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et arguments, les consorts B-Y et la SCI P X J demandent à la cour de:

vu le jugement du Tribunal civil de première instance du 06 avril 2016,

vu les articles 1108,1109,1110,1116,1719 et 1382 du Code civil,

à titre principal,

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a prononcé la résiliation amiable du bail ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement M^me Z et l’agence immobilière JCM CONSEIL d’avoir à verser aux consorts B-Y la somme de 500 000 FCP à titre de réparation des préjudices subis ;

à titre subsidiaire,

— dire et juger que M^me Z s’est rendue auteur de man’uvres dolosives en vue de dissimuler aux intimés l’état réel de la maison destinée à la location ;

— dire et juger que les consorts B-Y ont été victimes d’une erreur déterminante sur les qualités substantielles du bien objet du contrat de bail ayant vicié leur consentement ;

— dire et juger que la société JCM CONSEIL INVESTISSEMENT a manqué sur ces deux points à son devoir de conseil à l’égard des locataires ;

en conséquence ;

— prononcer la nullité du contrat de bail en date du 15 avril 2013 ;

— condamner solidairement M^me Z et l’agence immobilière JCM CONSEIL d’avoir à verser aux consorts B-Y la somme de 500 000 FCP à titre de réparation des préjudices subis ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement M^me Z et la société JCM CONSEIL INVESTISSEMENT d’avoir à verser aux consorts B-Y, la somme de 250 000 FCP au titre des frais irrépétibles, prévus à l’article 407 du Code de procédure civile local ;

— les condamner également aux entiers dépens, dont distraction d’usage à M^e ROY, avocat au barreau de Papeete.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’irrecevabilité des demandes de Madame G B et de Monsieur F Y :

Attendu que les consorts Y et B sont gérants de la SCI P X J ; que le titulaire du bail de location querellé est la SCI P X J, laquelle est seule recevable à agir ; qu’ils sont donc irrecevables ès noms en leurs demandes de résiliation du bail ou de nullité du contrat et en leurs demandes indemnitaires s’y rattachant.

Sur l’irrecevabilité alléguée des demandes nouvelles de Madame Z :

Attendu que l’article 349 du code de procédure civile dispose que les juges d’appel ne peuvent se prononcer que sur les demandes qui ont été soumises aux juges de première instance et il ne peut être formé en cause d’appel aucune demande nouvelle à moins qu’elle ne soit défense ou connexe à la demande principale ou qu’il s’agisse de compensation ;

Que l’article 349-1 du même code prévoit que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ;

Que, M^me Z sollicitait la condamnation solidaire des preneurs et de la société JCM en première instance au paiement des loyers impayés et de perte financière liée à la non perception des loyers ainsi qu’une indemnité au titre de la rupture anticipée et enfin une indemnisation pour perte financière ;

Qu’en appel, elle y ajoute une demande subsidiaire tendant au constat de la responsabilité de l’agence immobilière et sa condamnation à supporter seule les mêmes sommes ;

Qu’il est soutenu que les demandes articulées devant les premiers juges, fondées sur l’inexécution des obligations du preneur, à l’origine d’un préjudice identifié (perte de loyers notamment ) dont serait solidairement tenue l’agence immobilière JCM sont distinctes d’une action en responsabilité exclusivement dirigée contre l’agence immobilière et fondée sur l’inexécution prétendue du mandat ;

Que toutefois la lecture des écritures de première instance établit que la mise en jeu de la responsabilité de la société JCM par Madame Z, pour mauvaise exécution du mandat, n’est à l’évidence pas nouvelle justifiant par conséquent en appel la recevabilité de l’ensemble de ses demandes.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Attendu qu’en application de l’article 1134 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise; elles doivent être exécutées de bonne foi .

Que par le mandat de gestion qu’elle lui a consenti le 11 avril 2013, M^me D Z a confié à la SARL JCM CONSEIL INVESTISSEMENTS, notamment, le pouvoir de résilier tous baux de location ;

Que si la loi du pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée précise effectivement en son article 3 que le contrat de location est établi par écrit, il est constant que celui-ci peut être révoqué par l’accord des contractants, semblable accord n’étant alors soumis à aucune condition de forme mais devant résulter des circonstances de fait ;

Qu’en acceptant de restituer aux consorts Y-B le 19 avril 2013 les chèques que M. F Y lui avait remis le 6 avril 2013 et le 18 avril 2013, notamment ceux relatifs au premier loyer d’avril 2013 et au dépôt de garantie, la SARL JCM CONSEIL, agissant en qualité de mandataire de la propriétaire, M^me D Z, a nécessairement accepté la résiliation du contrat de bail du 15 avril 2013 demandée par les preneurs, bail qui n’a jamais reçu de commencement d’exécution, étant au surplus rappelé qu’aucun état des lieux entrant n’a été établi et que les consorts Y-B n’ont jamais pu occuper la maison en raison de l’état allégué de la maison ;

Que c’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’il n’y avait donc pas à rechercher si les preneurs avaient été victimes d’un dol ou d’une erreur ou si le bail devait être résilié pour quelque motif que ce soit, puisque les deux parties ont d’un commun accord résilié le contrat le 19 avril 2013 ;

Qu’il sera constaté également que l’agence a accompli sa mission de mise en relation, de visite et d’établissement des documents contractuels et que le refus de prise de possession des lieux n’est intervenu que pour un motif inopposable à l’agent immobilier, relatif à un manquement à l’obligation de délivrance allégué à l’encontre de la propriétaire, lié à un défaut de propreté des lieux ;

Qu’il s’en déduit que la SARL JCM CONSEIL INVESTISSEMENTS était fondée à conserver la somme de 67 000 XPF correspondant à partie de ses honoraires dès lors qu’elle avait accompli, comme retenu par le premier juge sa mission de mandataire immobilier, la SCI P Q ne justifiant pas utilement d’une défaillance à son égard de quelque nature que ce soit ;

Qu’ainsi que relevé par le premier juge il n’est pas établi enfin que la résiliation du contrat ait pu causé, dans ces circonstances et conditions, un préjudice indemnisable à la SCI P Q, celle-ci ne contestant pas avoir au surplus pu prendre en location une autre maison le jour même avec l’aide

de l’agence JCM ;

Qu’il y a donc lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a rejeté les demandes des parties de ce chef.

Sur la responsabilité de la société JCM dans ses rapports avec son mandant :

Attendu que l’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion ;

Que pendant la durée du mandat, la société JCM justifie, comme constaté plus haut avoir satisfait à ses obligations de mise en relation des parties et de rédaction des documents contractuels ;

Que Madame Z ne conteste pas elle, ne pas avoir été joignable le jour de l’entrée dans les lieux des preneurs, et ne peut prétendre ignorer que la maison n’était pas dans un état la rendant disponible immédiatement à la location, les photos produites aux débats attestant a minima d’un état insatisfaisant de propreté dans certaines parties du logement le rendant non louable immédiatement, alors même qu’elle avait accepté, in fine, la date retenue d’entrée dans les lieux de ses locataires ;

Que de ce fait l’agence constatant elle même que le bien qu’elle avait mandat de louer sans être insalubre, n’était pas dans un état permettant une prise de possession immédiate par les locataires a dû faire face au refus des locataires d’entrer dans les lieux ;

Que le choix par conséquent de résilier le contrat de bail et de restituer les chèques pour éviter un contentieux à Madame Z, n’est pas constitutif à lui seul dans ces circonstances d’une défaillance de ses obligations, Madame Z étant par le manquement premier à son obligation de délivrance, la seule responsable des conséquences du refus de prise de possession des lieux par les preneurs ;

Que l’agence JCM ne saurait être tenue par conséquent, pas davantage que la SCI P Q au paiement des loyers ou d’une indemnité de rupture anticipée et pas plus qu’au coût de travaux réalisés à la diligence du propriétaire dans son propre immeuble.

Sur l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française :

Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles.

Sur les dépens :

Attendu qu’en application de l’article 406 du code de procédure civile, selon lequel toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, Madame Z sera condamnée aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort ;

Déclare irrecevable les demandes formées par les consorts B-Y ès noms ;

Déclare recevable les demandes en appel de Madame Z ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes ; dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie

française et laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Condamne aux entiers dépens M^me Z qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 14 mars 2019.

Le Greffier, P/Le Président,

signé : M. K-L signé : C. LEVY