COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 12 OCTOBRE 2017

N° 2017/ 459

Rôle N° 16/06476

Y Z

C/

SARL BOUCHERIE DU CENTRE

A B

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Carole ROMIEU

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 14 Avril 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/07041.

APPELANT

Monsieur Y Z

né le […] à […]

Décédé le 18/12/2014 à Martigues

INTIMEE

SARL BOUCHERIE DU CENTRE, demeurant […]

représentée par M^e Carole ROMIEU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Angélique TOROSSIAN GANDOLFI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Monsieur B A O volontaire agissant en sa qualité d’héritier de Monsieur Y Z décédé le 18/12/2014 à Martiques né le […] à […]13118), demeurant Avenue du Général de Gaulle – 13220 CHATEAUNEUF-LES-MARTIGUES

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Jennifer NIDDAM-SEBBAG, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Septembre 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Yves BENHAMOU, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2017.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2017,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président et M^me C D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. Y Z est propriétaire d’un immeuble situé à Istres, 3 place de l’hôtel de ville qui a été donné à bail aux époux X selon acte authentique en date du 19 juillet 1967 renouvelé le 24 juin 1996. Pareil bail commercial porte sur l’exploitation d’un fonds de commerce de boucherie-charcuterie au rez-de-chaussée et sur deux appartements situés au premier et au deuxième étage.

Les preneurs ont cédé le 15 décembre 1997 ce fonds de commerce à la SARL BOUCHERIE DU CENTRE.

Par acte notarié en date du 20 octobre 2003, le renouvellement du bail commercial entre M. Y

Z et la SARL BOUCHERIE DU CENTRE a été consenti pour une durée de 9 années débutant rétroactivement le 10 juillet 2003 pour se terminer le 16 juillet 2012.

Le bailleur a fait établir un constat d’état des lieux afférents aux appartements des premier et deuxième étage le 7 avril 2009.

Saisi par M. Z le magistrat des référés par ordonnance en date du 12 avril 2011 a ordonné une expertise afin notamment de décrire l’état des lieux loués et les désordres constatés au regard de la destination des locaux, d’en rechercher l’origine et la nature, de dire s’ils résultent de la vétusté ou d’un défaut d’entretien, de proposer des remèdes et d’en chiffrer le coût et de dire si des travaux urgents sont nécessaires pour la solidité de l’ouvrage.

L’expert commis a déposé son rapport le 23 décembre 2011.

Par acte d’huissier en date du 9 juillet 2012 la SARL BOUCHERIE DU CENTRE a demandé le renouvellement du bail.

M. Y Z a refusé le renouvellement du bail par acte d’huissier en date du 28 septembre 2012 en arguant de ce que le preneur ne respectait pas son obligation de jouir des lieux en bon père de famille et de maintenir les lieux en bonne état de réparation locative et d’entretien, mais aussi d’effectuer à ses frais toutes les réparations et remises en état que nécessiterait l’état des lieux.

Saisi par la SARL BOUCHERIE DU CENTRE qui souhaitait voir notamment déclarer injustifié le refus de renouvellement du bail commercial, le tribunal de grande instance d’Aix en Provence par jugement en date du 14 avril 2014, a :

— dit que le refus de renouvellement du bail pour cause grave et légitime est injustifié,

— annulé en conséquence le congé sans indemnité d’éviction signifié par acte d’huissier en date du 28 septembre 2012 à la SARL BOUCHERIE DU CENTRE par M. Y Z,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Y Z aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 3 juin 2014 dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro du répertoire général 16/06476, M. Y Z a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

M. Y Z est décédé le […].

Vu les dernières conclusions en date du 11 octobre 2016, de M. A B agissant en sa qualité d’héritier du défunt, M. Y Z, tendant à voir :

'- DONNER ACTE à Monsieur A B de son intervention volontaire,

- Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

- DIRE et JUGER fondé le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction légitime,

- Ainsi DIRE ET JUGER que le congé sans indemnité d’éviction signifié par acte d’huissier le 28 septembre 2012 à la SARL BOUCHERIE du CENTRE par Monsieur Z est justifié et valable,

- DEBOUTER la SARL BOUCHERIE DU CENTRE de toutes ses demandes,

- CONDAMNER la SARL BOUCHERIE DU CENTRE à payer à Monsieur A B venant aux droits de Monsieur Y Z la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC;

- CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de la SARL BOUCHERIE DU CENTRE dans ses dernières conclusions en date du 4 novembre 2016, et tendant à voir :

' ' CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’ AIX EN PROVENCE en date du 14 avril 2014 , en ce qu’il a été déclaré le refus de renouvellement du bail pour cause grave et légitime, injustifié.

' En conséquence annuler le congé sans indemnité d’éviction signifié par acte d’huissier du 28 septembre 2012 à la SARL BOUCHERIE DU CENTRE par Monsieur Y Z.

' CONDAMNER Monsieur A B à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

' Le CONDAMNER aux entiers dépens.'

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2017.

- MOTIFS DE LA COUR :

- SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE DE M. A B :

Dans ses dernières écritures M. A B se prévalant de la qualité de légataire universel de M. Y Z entend intervenir volontairement en cause d’appel dans le cadre de l’appel interjeté contre le jugement du 14 avril 2014 par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence.

A ce sujet il verse à la cause un acte de notoriété établi le 29 mai 2015 par Maître F G, notaire à Marseille dont il ressort que M. A B est légataire universel de M. Y Z, décédé le […] à Martigues.

Par ordonnance subséquente en date du 23 juin 2015, le président du tribunal de grande instance d’Aix en Provence a ordonné au profit de M. A B l’envoi en possession du legs universel consenti par M. Y Z.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’intervention volontaire de M. A B, agissant en qualité d’héritier du défunt.

- SUR LE BIEN FONDE DU REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL POUR MOTIF GRAVE ET LEGITIME :

En application des dispositions de l’article L 145-17-I, 1° du code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

- A titre préliminaire : sur l’incidence de l’absence d’état des lieux d’entrée lors de l’acquisition du fonds de commerce par la SARL BOUCHERIE DU CENTRE le 15 décembre 1997:

L’article 1731 du code civil dispose :

' S’il n’a pas fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire.'

Toutefois l’article L 145- 40-1 du code de commerce résultant de la loi du 18 juin 2014 – disposition d’évidence d’ordre public – introduit dans la sphère du bail commercial une dérogation à cette règle de principe en disposant :

'Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail , de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.'

Au regard de ces dispositions le bailleur ne peut au cas particulier se prévaloir de la présomption de bon état des lieux édictée par l’article 1731 du code civil.

Il est donc parfaitement loisible au locataire commercial à défaut d’état des lieux d’entrée, d’établir au moyen de preuves légalement admissibles que lors de l’acquisition du fonds de commerce le 15 décembre 1997, les lieux loués n’étaient pas en bon état tant s’agissant de réparations locatives que s’agissant de son gros oeuvre.

A sujet la SARL BOUCHERIE DU CENTRE verse à la cause des attestations émanant d’un ancien locataire commercial du bien immobilier en cause et d’anciens salariés de cette entreprise et dont aucun élément objectif du dossier n’est de nature à remettre en cause la sincérité et l’exactitude.

L’intimée produit notamment aux débats une attestation précise et circonstanciée établie par M^me H X, précédente locataire de l’immeuble en question, qui précise : 'Lorsque nous avons acheté le commerce de boucherie de M et M^me Z en 1967 l’immeuble était déjà très vieux et visiblement aucun travaux d’amélioration et de modernisation n’avait été fait ni sur les deux étages ni sur la cage d’escalier.' ( pièce n° 10 de l’intimée).

De plus la SARL BOUCHERIE DU CENTRE verse à la cause une attestation émanant d’un ancien salarié, M. I J qui n’est donc plus dans un lien de subordination par rapport à cette partie à l’instance et dont les constatations revêtent par suite une incontestable impartialité. Ce témoin indique de manière évocatrice que ' les étages dont le plafond du 2^e étage de l’immeuble situé 3 Place de la Mairie à Istres actuellement BOUCHERIE DU CENTRE était gravement endommagé à la date du 1^er janvier 1998, date à laquelle messieurs K L et M N ont acheté la boucherie.' ( pièce n°11 de l’intimée).

Il ressort par suite clairement de telles attestations que les biens loués étaient en mauvais état lors de l’acquisition du fonds de commerce le 15 décembre 1997.

- Sur les manquements éventuels du locataire commercial à ses obligations légales et contactuelles :

L’article 1719 -2° prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat , et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

L’article 1720 alinéa 2 du même code quant à lui prévoit que le bailleur doit faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

De plus l’article 1755 du dit code dispose :

'Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées par vétusté ou force majeure.'

Dans le cas présent le bail renouvelé du 20 octobre 2003 fait expressement référence au bail initial du 19 juillet 1967 qui stipulait en substance s’agissant des charges et conditions que les locataires ' prendront les locaux loués dans l’état ou il se trouvaient lors de leur entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre les bailleresses pour vice de construction, dégradation, voirie, cas de force majeure'. Cette disposition ne vise pas expressément les désordres ayant pour origine la vétusté.

De plus ce bail initial prévoyait que 'les bailleresses n’auront à supporter pendant toute la durée du bail que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil à l’exclusion de toutes autres.'

Il résulte par suite incontestablement de ces dispositions légales et des clauses contractuelles du bail commercial qui sont d’interprétation stricte que le locataire est tenu des seules réparations locatives alors que le bailleur est quant à lui tenu aux grosses réparations et doit remédier aux désordres liés à la vétusté. Il convient de souligner sur ce dernier point que les clauses contractuelles n’excluent nullement le recours du locataire à l’encontre du propriétaire bailleur dans l’hypothèse de vétusté.

Dans le cas présent le rapport de l’expert judiciaire a été établi avec objectivité et sérieux de telle manière qu’il peut utilement éclairer la cour sur la réalité et la nature exacte des désordres constatés.

De manière symptomatique l’expert procédant à une description parfaitement objective et méticuleuse des lieux loués indique en substance : 'Les deux logements sont dans un état de vétusté très avancé. […] Les deux logements ne répondent pas aux normes d’habitabilité.' Plus loin le dit expert s’agissant de ce défaut de conformité aux normes d’habitabilité relève que 'la vétusté est la seule cause retenue'.

S’agissant de l’électricité l’expert préconise de manière évocatrice une 'réfection totale de l’installation et distribution depuis le compteur électrique'.

En ce qui concerne la maçonnerie cet expert indique de façon éloquente :

' Des prestations importantes sont à prévoir:

- Démolition d’ouvrages et évacuation des décombres,

- Construction de nouvelles cloisons,

- Travaux divers de reprises (paillasse, jambages, faïence et autres),

- Réfection des réseaux ( écoulements, percements et raccordements),

- Reprises d’infiltrations (angle de mur salle à manger),

- Reprise de sol dans le coin cuisine.'

Cet expert préconise ainsi 'une réhabilitation complète des deux logements tous corps d’états'.

Par ailleurs aucune disposition contractuelle n’interdit au locataire commercial l’entreprosage d’un compresseur dans l’appartement et de surcroît la présence de ce groupe de condensation ne crée aucun préjudice pour le bailleur.

Il résulte incontestablement des observations qui précédent que le preneur, la SARL BOUCHERIE DU CENTRE a parfaitement respecté ses obligations tant légales que contractuelles étant précisé que les réparations des désordres affectant les locaux commerciaux loués doivent être uniquement mis à la charge du bailleur .

Il n’est donc nullement justifié dans le cas présent d’un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail commercial en cause.

Il convient par suite, de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’ AIX EN PROVENCE en date du 14 avril 2014 , en ce qu’il a été déclaré le refus de renouvellement du bail pour cause grave et légitime, injustifié, et en conséquence annulé le congé sans indemnité d’éviction signifié par acte d’huissier du 28 septembre 2012 à la SARL BOUCHERIE DU CENTRE par Monsieur Y Z.

- SUR L’APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SARL BOUCHERIE DU CENTRE les frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner M. A B es qualité d’héritier de M. Y Z la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. A B les frais irrépétibles exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de le débouter de la demande au titre des frais irrépétibles.

- SUR LES DÉPENS :

Il y a lieu de condamner M. A B qui succombe aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, et après en avoir délibéré,

- FAIT DROIT à la demande d’intervention volontaire de M. A B, agissant en qualité d’héritier du défunt, M. Y Z,

- CONFIRME le jugement querellé en toutes ses dispositions,

- CONDAMNE M. A B O volontaire es qualité d’héritier de M. Y Z la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- LE DÉBOUTE de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- LE CONDAMNE aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,