COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2018

A.V

N°2018/

Rôle N° RG 16/22672 – N° Portalis DBVB-V-B7A-7XQX

D-E, Sosthène F

C/

[…]

Copie exécutoire délivrée le :

à :M^e Fici

M^e Payen

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 25 Octobre 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2016/513.

APPELANT

Monsieur D-E, Sosthène F

né le […] à […][…]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

[…]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social,

[…]

représentée par M^e Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Vincent TRIBOULEY, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2018 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne VIDAL, Présidente, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Anne VIDAL, Présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Z A.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2018.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2018.

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

M. D-E F, acquéreur le 14 décembre 2007 d’une maison située à Cavalaire sur Mer, […], formant le lot 74 du lotissement du domaine de l’Eau Blanche, a fait assigner son vendeur, la […], devant le tribunal de grande instance de Draguignan suivant acte d’huissier du 9 juillet 2014, pour obtenir sa condamnation à lui verser les sommes de 104 052 euros au titre des travaux nécessaires pour faire cesser l’empiétement d’une partie du bien vendu sur le terrain du voisin, la SCI Le Sud, et de 107 500 euros en réparation du préjudice financier du fait de la dépréciation de la valeur de l’immeuble acquis, outre des dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance et moral subis. Il exposait que la SCI venderesse avait réalisé des travaux d’extension sans permis de construire et empiétant sur le fonds voisin et il invoquait à titre principal le vice caché de la chose vendue et à titre subsidiaire l’existence de manoeuvres dolosives.

Par jugement du 25 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Draguignan a déclaré l’action en garantie des vices cachés recevable mais a dit que la […] est bien fondée à opposer la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente et il a donc rejeté les demandes de M. D-E F au titre des vices cachés. Il a débouté M. D-E F de ses demandes au titre du dol en considérant qu’il ne rapportait pas la preuve de l’existence du dol allégué. Il a condamné M. D-E F à verser à la […] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

M. D-E F a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 20 décembre 2016.

[…]

M. D-E F, suivant conclusions récapitulatives et en réponse signifiées par RPVA le 17 septembre 2018, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1116 et suivants du code civil, de :

— le dire recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement déféré et statuant de nouveau,

— dire M. D-E F recevable et bien fondé en son action et en ses demandes,

— Avant dire droit, désigner tel expert qu’il plaira à la cour afin de constater l’existence des modifications, extensions et constructions sur la zone non aedificandi opérées par la […] sur l’immeuble litigieux,

— constater et dire que la garantie des vices cachés est acquise et entrer en voie de condamnation à l’encontre de la […], prise en la personne de son gérant,

— subsidiairement, constater et dire l’existence d’un dol commis par la […] prise en la personne de son gérant et entrer en voie de condamnation contre elle,

— plus subsidiairement, constater et dire que la garantie d’éviction est due par la […] prise en la personne de son gérant et constater et dire que la clause d’exonération ne saurait recevoir application et entrer en voie de condamnation à l’encontre de la […],

En tout état de cause,

— dire la […] prise en la personne de son gérant tant irrecevable que mal fondée en l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions et l’en débouter,

— condamner la […] prise en la personne de son gérant à lui verser les sommes de :

* 52 863,25 euros correspondant à la réalisation des travaux de modification de l’immeuble pour faire cesser l’empiétement,

* 107 500 euros s’élevant à 10% de la valeur de l’immeuble pour sa dépréciation,

* 20 000 euros pour le préjudice moral subi et la perte de jouissance engendrée,

* 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris la somme de 4 000 euros correspondant aux frais engagés auprès du cabinet AAZ.

Il demande avant dire droit la désignation d’un expert afin de constater l’existence des modifications, extensions et constructions réalisées par la […] sur la zone non aedificandi.

Il sollicite l’application de la garantie des vices cachés en faisant valoir :

• que la réalisation de travaux non autorisés et empiétant sur le fonds voisin lui a été révélée en juillet 2012 lorsque la SCI LE SUD a posé un grillage sur la limite séparative des fonds en annexant une partie de son escalier extérieur accédant à sa piscine rendant cet escalier inutilisable ; qu’il n’a eu connaissance de l’amplitude des vices cachés que postérieurement au

• 10 juillet 2012 lors des échanges et discussions qui ont suivi ; que les vices cachés sont : des constructions sans permis de construire, des constructions sur la zone non aedificandi et des constructions empiétant sur le terrain de la SCI Le SUD ; que ces éléments sont confirmés par le rapport du cabinet AAZ du 25 mai 2017 ;

• que la […] est de mauvaise foi car elle a réalisé, entre la date de son acquisition en 1996 et celle de la revente en 2007, des travaux d’extension qu’elle ne peut nier, le nombre de pièces étant passé de 8 à 11 entre l’annonce de la vente en 1996 et la désignation de l’acte de vente de 2007 ; que ces extensions, réalisées depuis moins de 10 ans, n’ont pas été révélées par la venderesse qui a affirmé au contraire dans l’acte n’avoir fait aucuns travaux de moins de 10 ans ; qu’elle aurait dû informer l’acquéreur de ces extensions faites sans permis de construire, en violation de la zone non aedificandi du lotissement et empiétant sur le fonds du voisin ; que la […] ne peut feindre d’ignorer la modification des lieux et se réfugier derrière les clauses de l’acte, de sorte que la clause de non garantie doit être écartée et qu’elle lui doit des dommages et intérêts.

• que la […] n’apporte aucune explication sur l’augmentation du nombre de pièces, ni sur la construction du muret et de l’escalier, ni sur l’agrandissement de la terrasse et la modification de la façade ; qu’il ne s’agit pas d’aménagements extérieurs.

Il ajoute que la situation ne peut pas être régularisée, la construction ayant été faite à moins de 5 m de la limite séparative, en violation de l’article10 du cahier des charges du lotissement, et l’escalier et une partie du garage débordant d’un mètre chez le voisin ; que le protocole signé avec son voisin lui génère un réel préjudice puisqu’il a pris l’engagement de démolir la partie de l’escalier et le petit muret qui empiétent sur le fonds voisin.

Il évoque subsidiairement le dol, considérant que le silence gardé sur l’existence des extensions sans permis et empiétant sur la zone non aedificandi et le fonds voisin constitue une dissimulation intentionnelle d’un élément qui, s’il l’avait connu, l’aurait amené à ne pas acquérir ou à un prix inférieur. Il invoque également la garantie d’éviction due par le vendeur sans considération de sa bonne ou de sa mauvaise foi.

Il réclame, outre le coût des travaux qu’il a dû faire, estimés à 52 863,25 euros selon le devis obtenu, une dépréciation de l’immeuble à hauteur de 10% de sa valeur, soit 107 500 euros sachant que la copropriété peut demander à tout moment une mise en conformité du bien.

La […], en l’état de ses dernières écritures signifiées le 21 septembre 2018, demande à la cour de rejeter la demande de désignation d’un expert judiciaire,

de réformer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action en garantie des vices cachés formée par M. D-E F à son encontre et, statuant à nouveau, de déclarer les demandes irrecevables comme prescrites. Elle sollicite subsidiairement la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. D-E F et réclame sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient que l’action, engagée le 9 juillet 2014, est prescrite, M. D-E F ayant eu connaissance du vice invoqué bien avant le 10 juillet 2012, date à laquelle la SCI LE SUD, a posé son grillage sur l’escalier, celle-ci n’ayant pas fait ces travaux sans en avoir préalablement avisé son voisin ; que le constat dressé le 24 juillet 2012 est nécessairement postérieur à la date de connaissance des faits et que le protocole d’accord du 10 juin 2014 signé entre M. D-E F et la SCI LE SUD fait état de documents établis en 2010 et d’autres datés du 19 juin 2012. Elle ajoute qu’en tout état de cause, la garantie du vendeur doit être mise en oeuvre à l’intérieur du délai butoir de la prescription de droit commun, or la prescription de droit commun de 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 était expiré à la date de l’assignation.

Elle prétend, sur le fond, que M. D-E F ne rapporte pas la preuve du prétendu empiétement ni de l’existence d’un bornage contradictoire entre les fonds ; qu’en outre, la venderesse peut se prévaloir de la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente et qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait été de mauvaise foi ; que l’immeuble a été vendu dans le même état où il avait été acheté en 1996, l’augmentation du nombre de pièces n’ayant pas affecté les limites de la propriété mais résultant d’un aménagement intérieur de la maison ; que le rapport AAZ ne peut permettre à lui seul de constituer la preuve de ce que des extensions auraient été faites par elle ; qu’en tout état de cause, il ressort des photos prises avant la vente de 1996 que l’escalier reliant le garage à la piscine existait déjà et avait été construit par les époux X. Elle ajoute que M. D-E F a fait des travaux sur le parking afin de transformer l’abri existant en un local fermé et qu’il ne peut donc être écarté que les extensions ont été réalisées par lui ; qu’en tout état de cause, ces extensions ne lui causent aucun préjudice compte tenu des termes de l’accord conclu avec la SCI LE SUD. Elle soutient également qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le prétendu vice et le préjudice dont il est demandé réparation, la demande de M. D-E F au titre des travaux n’étant corroborée par aucune pièce sérieuse et étant sans lien avec ses prétentions.

Elle conteste l’applicabilité de la garantie d’éviction en soutenant, outre le fait que l’empiétement ne serait pas rapporté, qu’il n’y a pas d’éviction du terrain vendu et qu’en tout état de cause l’acte d evente comporte une clause écartant la garantie d’éviction.

Elle conteste la demande présentée sur le fondement du dol en soulignant que M. D-E F avait bien connaissance des constructions faites sur le fonds vendu et qu’il ne démontre ni que la […] avait connaissance de ce que l’immeuble empiétait sur la parcelle voisine, ni qu’elle aurait fait elle-même les travaux d’extension prétendument irréguliers.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 septembre 2018.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que M. D-E F agit contre son vendeur, la SCI Chantecaille, en invoquant successivement la garantie des vices cachés, la garantie d’éviction et le dol, pour obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser une somme de 52 863,25 euros au titre de travaux de modification de l’immeuble, une somme de 107 500 euros de dommages et intérêts pour la moins-value de l’immeuble, estimée à 10% de son prix, et une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et la perte de jouissance engendrée ;

Qu’il se plaint des vices suivants :

• Des constructions sans permis de construire,

• Des constructions édifiées dans la zone non aedificandi de 5 mètres de la limite séparative définie par le cahier des charges du lotissement,

• Des constructions empiétant sur le terrain voisin appartenant à la SCI le Sud ;

Qu’il demande que soit mise en place avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire, pour le cas où la cour s’estimerait insuffisamment informée ; que cette demande sera donc examinée dans le cadre de l’appréciation du bien fondé de ses réclamations ;

Sur la garantie des vices cachés invoquée à titre principal :

Attendu qu’en application de l’article 1648 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 17 février 2005 applicable au litige puisque la vente de l’immeuble est intervenue le 14 décembre 2007, l’action résultant des vices rédhibitoires de la chose vendue doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu’il est par ailleurs de principe que l’action en garantie des vices cachés ne peut être utilement invoquée qu’à l’intérieur du délai de

prescription de droit commun ;

Qu’en l’espèce, M. D-E F prétend n’avoir connu les vices dont il se plaint que le 10 juillet 2012, jour où son voisin a posé une clôture grillagée sur la limite séparative des fonds, au milieu de l’escalier lui permettant de descendre à sa piscine ; qu’il n’est pas établi, malgré les observations faites par la SCI Chantecaille, que M. D-E F aurait été informé auparavant de l’empiètement reproché par son voisin ; qu’il sera donc retenu qu’en faisant assigner son vendeur en garantie des vices cachés le 9 juillet 2014, il a agi dans le délai de deux ans de l’article 1648 ;

Mais attendu que son action a été engagée au-delà du délai de prescription de droit commun qui court à compter de l’acte de vente ; qu’en effet, si la prescription était, à la date de la vente, le 14 décembre 2007, de trente ans, le délai s’est trouvé réduit par l’effet de la loi du 17 juin 2008 à une durée de cinq ans et qu’en application des dispositions transitoires de la loi, le nouveau délai s’est appliqué à compter de l’entrée en vigueur de celle-ci, soit à compter du 19 juin 2008, de sorte que la prescription de droit commun était acquise le 19 juin 2013 et que l’action engagée le 9 juillet 2014 est tardive ;

Que le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a jugé que l’action en garantie des vices cachés n’était pas prescrite ;

Sur le dol et la garantie d’éviction invoqués à titre subsidiaire :

Attendu que M. D-E F fait état :

— d’une part de l’empiétement de l’escalier sur le terrain voisin et de l’éviction subie de ce fait et actée par un protocole d’accord conclu avec la SCI Le Sud, son voisin,

— d’autre part de l’existence d’extensions de la maison construites de manière irrégulière par la SCI Chantecaille alors qu’elle affirmait dans l’acte de vente n’avoir réalisé aucune construction dans les dix années précédant la vente ;

Attendu, s’agissant de l’empiétement et de l’éviction qui en résulte, que M. D-E F a fait réaliser une expertise amiable confiée au cabinet AAZ ; que cet expert conclut que l’escalier qui mène à la piscine de la propriété F apparaît clairement chez le voisin ; que, pour conclure ainsi, il s’est référé :

— au plan de bornage de la parcelle AH 146 (objet de la vente SCI Chantecaille / F) établi par le cabinet Y le 15 février 1969 pour délimiter le lot du lotissement,

— et au plan de bornage de la parcelle AH 184 (propriété de la SCI Le Sud) établi par le caninet C le 8 novembre 2010 faisant ressortir que l’escalier du voisin (F) empiète d'1 mètre sur ce fonds ;

Que le plan de bornage du fonds F de 1969 est parfaitement opposable à la SCI Chantecaille qui ne peut sérieusement contester les limites qui y figurent ;

Que par ailleurs, M. D-E F produit aux débats le protocole signé avec la SCI Le Sud le 10 juin 2014, aux termes duquel il s’engage à démolir la totalité de l’escalier et du muret en continuité qui empiètent sur la propriété voisine ; que dans ce protocole il est rappelé que l’empiétement ressort d’un plan topographique du 21 octobre 2010, d’un plan de reconnaissance des limites de propriété établi le 19 juin 2012 par la SCP B C, géomètre-expert, et d’une attestation de ce même cabinet de géomètres attestant que la limite FG au droit des parcelles AH 146

et AH 184 telle que figurée sur son plan est conforme au bornage d’origine du lotissement ;

Que ces trois pièces, contrairement à ce qui est prétendu par la SCI Chantecaille, sont communiquées aux débats et établissent la réalité de l’empiétement de la quasi-totalité de l’escalier sur la parcelle appartenant à la SCI Le Sud ;

Que c’est donc en vain que la SCI Chantecaille conteste la limite divisoire et l’empiètement ressortant de ces différents plans et pièces en soutenant que la preuve ne peut en être rapportée par un rapport d’expertise réalisé de manière non contradictoire, la cour disposant de suffisamment d’éléments venant corroborer les constatations de l’expert amiable, sans qu’il soit besoin de recourir à une expertise judiciaire à laquelle la SCI s’oppose d’ailleurs ;

Attendu qu’en application des articles 1626 et 1627 du code civil, le vendeur est tenu de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu mais les parties peuvent convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie ;

Qu’en l’espèce, l’acte de vente désigne ainsi le bien vendu : 'une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez de chaussée (…), piscine et terrain attenant en nature d’agrément, figurant au cadastre savoir : section AH n° 146 lieu-dit 'L’Eau Blanche Est’ pour une superficie de vingt six ares cinquante huit centiares (00 ha 26a 58ca)' ;

Qu’il comporte une clause de non garantie ainsi libellée :

'L’acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs, prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison (…) De la surface du bien vendu ou de celle du terrain sur lequel il est édifié, la différence en plus ou en moins s’il en existe, entre la contenance sus-indiquée et celle réelle, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet.';

Que l’éviction dont est victime M. D-E F n’est pas une éviction en contenance du terrain vendu, la parcelle vendue étant bien d’une superficie de 26 ares et 58 centiares et la SCI Le Sud ne revendiquant aucun m² sur la parcelle A H 146 ; mais qu’elle porte sur un élément de la construction vendue, élément qui, s’il n’est pas expressément mentionné dans la désignation, constitue une annexe indispensable de la piscine qui y est désignée puisqu’il s’agit du seul accès à cet ouvrage ;

Que dès lors, la garantie d’éviction est due par le vendeur pour cet élément de construction objet de la vente et nonobstant la clause de non garantie de contenance qui ne trouve pas application ;

Qu’il importe peu à cet égard que l’escalier ait été édifié par la SCI Chantecaille ou par ses auteurs, les époux X ;

Attendu qu’aux termes du protocole d’accord conclu avec la SCI Le Sud, M. D-E F doit démolir l’escalier et le muret et reconstruire un nouvel escalier pour lui permettre de rejoindre sa piscine en contrebas de la maison ; que cette obligation de démolition était inévitable eu égard aux dispositions de l’article 545 du code civil ;

Que la SCI Chantecaille doit donc être condamnée à indemniser M. D-E F du coût de ces travaux dont le chiffrage ressort d’un devis de l’entreprise MR Design BTP portant sur la démolition de l’existant et la création d’un nouvel escalier avec mur de soutènement, englobant également le déplacement du réseau d’eau d’arrosage, pour un prix de 52 963,25 euros ;

Attendu, s’agissant des constructions réalisées de manière irrégulière, que M. D-E F s’appuie sur le rapport du cabinet AAZ pour affirmer que la SCI Chantecaille a procédé à des

extensions de la construction, extensions réalisées sans permis de construire et en partie sur la zone non aedificandi définie dans le cahier des charges du lotissement dans une bande de 5 mètres des limites divisoires entre lots ;

Qu’il invoque le dol en rappelant que le vendeur a déclaré n’avoir effectué aucune construction ou rénovation dans les dix dernières années et soutient qu’il n’aurait pas acquis l’immeuble s’il avait connu l’existence de ces constructions illégales ; qu’il ne réclame pas la nullité de la vente mais le paiement de dommages et intérêts pour la moins-value de l’immeuble, évaluée à 10% du prix ;

Attendu que le dol est constitué lorsque les manouevres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’il appartient au demandeur de rapporter la preuve des manoeuvres ou de la réticence dolosive, l’intention de tromper de l’auteur du dol et son caractère déterminant sur son consentement ; qu’il doit également, dans le cas de maintien du contrat, établir le préjudice subi ;

Attendu qu’en l’espèce, le rapport du cabinet AAZ, pour précis et circonstancié qu’il soit, n’en constitue pas moins un rapport non contradictoire qui n’est étayé par aucune autre pièce établissant que les extensions existantes par rapport au permis de construire initial sont le fait de la SCI Chantecaille et que celle-ci aurait trompé son cocontractant en affirmant dans l’acte de vente n’avoir fait aucune construction dans les dix années précédant la vente ; qu’il convient d’ajouter que la SCI Chantecaille a acquis l’immeuble le 5 août 1996 des époux X et l’a revendu le 14 décembre 2007 et qu’à supposer qu’elle ait procédé à des aménagements et extensions, il n’est pas établi que celles-ci ont été réalisées moins de dix ans avant la revente et que les déclarations de la venderesse seraient mensongères ; que la preuve de la réticence dolosive n’est donc pas rapportée en l’état des éléments produits aux débats ;

Que la demande de désignation d’un expert judiciaire pour 'constater les modifications, extensions et constructions opérées sur la zone non aedificandi par la SCI Chantecaille' sera rejetée au regard de l’absence de dépréciation de la propriété et de préjudice indemnisable résultant du dol allégué ;

Qu’en effet, même si la situation des constructions n’est pas régularisable sur le plan juridique au regard des règles du lotissement, il n’en résulte aucune moins-value pour M. D-E F dès lors qu’il apparaît que la SCI Le Sud a abandonné, dans le cadre du protocole, toute action en démolition contre son voisin et que l’association syndicale n’en réclame pas expressément la démolition, s’agissant en tout état de cause de constructions édifiées depuis plus de 10 ans ; que le courrier du syndic en date du 17 novembre 2016 ne constitue pas une injonction de démolir ces extensions, le syndic faisant état d''ouvrages maçonnés existants' nuisant à l’écoulement des eaux pluviales le long de l’allée du Levant, susceptibles de devoir être démolis et reconstruits, sans que ceux-ci puissent être identifiés et rapportés aux extensions reprochées, l’allée du Levant se situant en limite Sud de la parcelle ;

Qu’il convient en conséquence de débouter M. D-E F de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement du dol au titre de la dépréciation de sa propriété;

Attendu que la pose du grillage de clôture au travers de l’escalier de la propriété F rendant impossible l’accès à la piscine pendant plusieurs mois et les tracas de la procédure judiciaire justifient la condamnation de la SCI Chantecaille à verser à M. D-E F une somme de 5 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi et de son préjudice moral ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. D-E F de sa demande au titre du dol ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions et y ajoutant,

Déclare l’action en garantie des vices cachés introduite par M. D-E F le 9 juillet 2014 irrecevable comme prescrite ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise avant dire droit ;

Fait droit à la demande de M. D-E F au titre de la garantie d’éviction à raison de l’empiétement et de l’obligation de démolition de l’escalier desservant sa piscine sur le terrain de la SCI Le Sud ;

Condamne la SCI Chantecaille à verser à M. D-E F une somme de 52 963,25 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de démolition et de création de l’escalier et de son mur de soutènement ;

Condamne la SCI Chantecaille à payer à M. D-E F une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

Déboute M. D-E F de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la moins-value subie par sa propriété ;

Condamne la SCI Chantecaille à payer à M. D-E F une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comprenant les frais engagés pour réaliser l’expertise amiable ;

La condamne aux dépens de première instance et aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT