COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 17 SEPTEMBRE 2020

N° 2020/410

N° RG 19/11967

N° Portalis DBVB-V-B7D-BEUZF

Y X

C/

SCI LA MARMOTTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me DAIMALLAH

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal d'instance de MARTIGUES en date du 23 Avril 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-18-000335.

APPELANT

Monsieur Y X

demeurant […]. […]

[…]

représenté et assisté par Me Hakim DAIMALLAH, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SCI LA MARMOTTE

dont le siège social est […]

assignée et non comparante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, l'affaire a été traitée sans audience. Les parties en ont été avisées par courrier électronique du 11 mai 2020.

Madame Virginie BROT, conseillère, chargée du rapport, a rendu compte de l'affaire dans le délibéré de la Cour, composée de :

madame Geneviève TOUVIER, présidente,

madame Sylvie PEREZ, conseillère,

madame Virginie BROT, conseillère.

Greffier : madame Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2020.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2020,

Signé par madame Geneviève TOUVIER, présidente, et madame Caroline BURON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé du 29 août 2017, la SCI LA MARMOTTE a donné à bail à M.Y X un appartement situé le relais du Griffon, […] à Vitrolles.

Un commandement de payer les loyers échus, visant la clause résolutoire du contrat de bail, a été délivré au locataire le 2 janvier 2018.

Saisi par la SCI LA MARMOTTE aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion de M. X, le juge des référés du tribunal d'instance de Martigues a, par ordonnance du 23 avril 2019, essentiellement :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire ;

- condamné le défendeur à payer 'en deniers et quittances'et à titre provisionnel la somme de 8.871,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2019 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu'à libération des lieux;

- ordonné l'expulsion de M. X ;

- débouté le défendeur de toutes ses demandes ;

- dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le défendeur aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2019, M. X a interjeté appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions transmises le 21 octobre 2019, l'appelant demande à la cour de :

A titre principal,

- constater l'irrégularité de l'ordonnance querellée ;

- en conséquence l'annuler ;

A titre subsidiaire,

- constater l'absence de bien-fondé de cette ordonnance ;

- la réformer en conséquence ;

En tout état de cause,

- rejeter l'ensemble des demandes de la SCI LA MARMOTTE en raison de leur irrecevabilité ;

- rejeter à défaut l'ensemble des demandes de la SCI LA MARMOTTE en raison de leur absence de bien-fondé ;

- lui octroyer à défaut les délais de paiement sollicités aux fins d'apurer sa dette locative;

- constater qu'il est fondé à opposer l'exception d'inexécution à la SCI LA MARMOTTE depuis le mois d'août 2017 ;

- rejeter en conséquence les demandes de résiliation du bail et d'expulsion ;

- rejeter en conséquence la demande de condamnation au paiement d'une somme au titre des arriérés de loyer ou, à défaut, de condamner la SCI LA MARMOTTE à lui verser la somme de 5.720 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par l'indécence et l'insalubrité du logement ;

- condamner la SCI LA MARMOTTE à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI LA MARMOTTE aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

La SCI LA MARMOTTE, bien que régulièrement assignée le 16 octobre 2019, n'a pas constitué avocat. Les conclusions de l'appelant ont été signifiées à personne habilitée le même jour.

La clôture de la procédure a été fixée au 10 mars 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'exception de nullité

M. X soutient que le premier juge n'a pas statué sur les fins de non-recevoir invoquées par ses soins, l'une tirée de la méconnaissance du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'autre tirée de la méconnaissance du III de ce même article.

Or, l'exposé des 'faits, procédure, prétentions et moyens de parties' de la décision querellée ne fait pas mention de ces deux fins de non-recevoir. En outre, M. X ne produit aucune pièce attestant de ce que ces fins de non-recevoir ont été présentées oralement devant le premier juge.

En conséquence, il n'y a pas lieu à annulation de l'ordonnance déférée.

Sur l'irrecevabilité des demandes

Il résulte des pièces versées aux débats par l'appelant et de la décision déférée que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est intervenue le 16 avril 2018 alors que l'assignation en référé date du 12 avril 2018, ce en violation du II de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il n'est produit aucun autre avis à la CCAPEX.

Dès lors, les demandes de constatation de la résiliation du bail, d'expulsion de M.X et de condamnation à payer une indemnité d'occupation sont irrecevables.

La première décision sera réformée sur ces points.

Sur la provision et l'exception d'inexécution

L'appelante évoque tout à la fois l'insalubrité et l'indécence du logement loué. En l'absence d'arrêté d'insalubrité, c'est sur le terrain de la décence qu'il convient de situer le débat.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire en application de l'article 7 de cette même loi.

En application de l'article 1728 du code civil, le locataire ne peut s'exonérer du paiement du loyer que lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Il lui incombe de rapporter la preuve de cette situation.

En l'espèce, les constatations du premier juge sur la base des pièces produites par les parties sont entièrement reprises par la cour qui confirme, y compris à la lumière du rapport d'enquête CITEMETRIE (pièce n°17) intervenu depuis la première décision, que ces documents sont insuffisants pour caractériser des désordres qui sont tels qu'ils puissent justifier une abstention totale de payer les loyers. Les désordres liés à l'humidité du logement ne caractérisent en effet pas une impossibilité de vivre dans le logement permettant au locataire de se prévaloir d'une exception d'inexécution.

M. X ne conteste pas le décompte produit par la bailleresse et ne démontre pas qu'il existe une contestation sérieuse sur les sommes réclamées par cette dernière. En outre, ce

dernier ne justifie pas avoir effectué de versements pour apurer la dette et a déjà bénéficié de larges délais en cause d'appel.

La première décision sera dès lors confirmée en ce qu'elle a condamné M. X à une provision et a rejeté sa demande de délais de paiement.

Sur le préjudice de jouissance

La demande de dommages et intérêts de l'appelant n'est pas formée à titre provisionnel de sorte qu'elle excède les pouvoirs du juge des référés qui ne peut, en vertu de l'article 836 du code de procédure civile, qu'accorder une provision sur créance.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En cause d'appel, il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'intimée sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rejette l'exception de nullité de l'ordonnance déférée ;

Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a déclaré recevables l'ensemble des demandes de la SCI LA MARMOTTE, a constaté la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et a condamné M.X à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de la SCI LA MARMOTTE de constatation de la résiliation du bail, d'expulsion de M.X et de condamnation à payer une indemnité d'occupation;

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts ;

Rejette les autres demandes de M. Y X ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI LA MARMOTTE aux dépens d'appel.

Le greffier, La présidente,