COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 28 OCTOBRE 2021

N° 2021/747

N° RG 20/04597 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZTY

Z Y

B X

C/

S.A.R.L. RENOV IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e DUMAS-LAIROLLE

M^e J

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de GRASSE en date du 20 Avril 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03674.

APPELANTS

Madame Z Y

née le […] à ROUBAIX, demeurant […]
- […]

Monsieur B X

né le […] à […], demeurant […]

représentés par M^e Maurice DUMAS LAIROLLE de la SCP DUMAS- LAIROLLE-ROUSSEL, avocat au barreau de GRASSE, assisté de M^e G H, avocat au barreau de LILLE

INTIMEE

S.A.R.L. RENOV IMMO immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le n° 434 859 534, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.

demeurant […]

représentée par M^e I J de la SELARL I J – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Maïlys LARMET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVIGNAC.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2021, puis prorogé au 28 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2021

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Ingrid LAVIGNAC, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Fa

its, procédure et prétention des parties :

Selon acte notarié en date du 21 septembre 2017, monsieur D X et son épouse, madame E F, se sont engagés à prêter à usage gratuitement, conformément aux dispositions des articles 1875 et suivants du code civil, à madame Z Y et monsieur B X, un appartement et un box au sein d’un ensemble immobilier situé sur la commune de Cannes, ce pour une durée de trente ans à compter du 1^er juillet 2017, à charge pour les prêteurs, dans le cas où ils viendraient à aliéner les biens prêtés de s’obliger à imposer à l’acquéreur ou au donataire l’obligation formelle de respecter le prêt, jusqu’à son expiration et en cas de décès, à leurs héritiers et ayants droits de respecter le prêt jusqu’à son expiration.

La caisse d’épargne et de prévoyance des Hauts de France a poursuivi la vente aux enchères publiques sur saisie immobilière des biens susvisés, avec mention au cahier des conditions de vente de l’occupation des lieux par les titulaires du prêt à usage, avec copie en annexe de l’acte du 21 septembre 2017 et rappel du créancier poursuivant que le prêt à usage n’est pas opposable à la personne déclarée adjudicataire aux termes de la vente forcée.

Selon jugement d’adjudication sur saisie immobilière rendu par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Grasse le 04 avril 2019, la société Rénov Immo a été déclarée adjudicataire des biens et droits immobiliers susvisés.

Le 05 juin 2019, la société Rénov Immo a fait signifier ce jugement à monsieur B X et madame Z Y et délivrer commandement de quitter les lieux, fondé sur le jugement d’adjudication et ce au plus tard le 05 août 2019.

Arguant, à titre principal, de la nullité des commandements de quitter les lieux et sollicitant, subsidiairement, l’octroi des plus larges délais pour s’exécuter, monsieur X et madame Y ont, par acte du 17 juillet 2019, fait citer le société Rénov Immo devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse.

Le 12 septembre 2019 la société RénovImmo a fait assigner monsieur D X et son épouse madame E F, monsieur B X et madame Z Y devant le tribunal de proximité de Cannes afin notamment qu’il soit statué sur l’inopposabilité à son encontre du prêt à usage, que les requis soient dits occupants sans droit, ni titre, et condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective de lieux.

Par jugement du 20 avril 2020, dont appel, le juge de l’exécution a, notamment, débouté monsieur X et madame Y de leurs demandes, les condamnant aux dépens et à payer à la société requise la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour l’essentiel le juge retient que le prêt à usage constitue un droit personnel et n’a d’existence que par l’engagement personnel des prêteurs de le respecter, n’étant opposable qu’à eux, et qu’en matière de vente sur adjudication, les obligations de nature personnelle ne sont pas transmissibles passivement à l’adjudicataire enchérisseur si elles n’ont pas été expressément stipulées dans le cahier des charges.

Le juge rejette la demande de délais supplémentaires au regard de la situation financière des intéressés, des délais dont ils ont bénéficié et de l’absence de démarches en vue de se reloger.

La décision a été notifiée par les soins du greffe à monsieur X et madame Y qui, après en avoir accusé réception le 24 avril 2020, en ont relevé appel, par déclaration au greffe enregistrée le 06 mai 2020.

Dans leurs conclusions enregistrées par RPVA le 23 juillet 2020 auxquelles il convient de se référer, madame Z Y et monsieur B X demandent à la cour au visa des articles 1875 et suivants du Code civil, des articles L412-2 à L412-6 et R412-4 du Code des procédures civiles d’exécution de :

— infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— juger nul et de nul effet les commandements de quitter les lieux contestés,

— subsidiairement :

— leur accorder les plus larges délais pour s’exécuter,

— dans tous les cas : condamner la société Rénov Immo à leur verser la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître G H, pour ceux qu’il a pu exposer.

Les appelants font valoir que :

— le prêt à usage survit même dans l’hypothèse d’une aliénation,

— ce commodat a donné lieu à une publication légale au service de la publicité foncière,

— il n’a pas été prévu d’exception dans l’hypothèse d’une licitation,

— sur l’affiche annonçant la vente aux enchères comme sur celle correspondant à la surenchère il est fait mention de ce que l’immeuble est occupé et que l’adjudicataire fera son affaire personnelle de cette occupation,

— le prêt à usage est opposable à l’adjudicataire,

— il ne peut s’exonérer de l’interdiction faite pour le propriétaire d’y mettre fin,

— la clause du cahier des charges de vente ne leur est pas opposable,

— l’adjudication ne peut conférer plus de droit à l’adjudicataire que ceux du saisi,

— l’arrêt de la première chambre civile de la cour de cassation du 25 février 2020 n’est pas transposable du fait de l’existence d’un prêt notarié et d’une obligation dont l’adjudicataire connaissait l’existence,

— considérer qu’il aurait fallu prévoir une disposition spécifique du cahier des charges pour que l’obligation soit transmissible à l’adjudicataire revient à ajouter au texte,

— ils ont été assignés par la société Rénov Immo devant le tribunal d’instance aux fins de voir, dire et juger inopposable le prêt à usage et pour demander leur expulsion,

— ils sont âgés de 79 ans et 80 ans, disposent de revenus limités, souffrent tous deux de maladie invalidante, nécessitant un logement adapté à leur handicap, une demande de relogement est en cours d’instruction.

Dans ses conclusions enregistrées par RPVA le 10 mai 2021 auxquelles il convient de se référer, la société Rénov Immo demande à la cour au visa de l’article R322-64 du code des procédures civiles d’exécution de :

— débouter monsieur B X et madame Z Y de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer en son intégralité le jugement entrepris,

— condamner solidairement monsieur B X et madame Z Y à leur verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner monsieur B X et madame Z Y aux dépens distraits au profit de maître I J.

L’intimée expose que :

— le prêt à usage en raison de sa nature personnelle et de la mention insérée au cahier des conditions de vente excluant toute reprise par l’adjudicataire du prêt à usage, lui est inopposable,

— le commodat emporte une obligation de nature personnelle et ne se transmet pas à l’adjudicataire enchérisseur,

— monsieur B X et madame Z Y sont occupants sans droit ni titre, comme l’a rappelé le tribunal de proximité de Cannes par jugement du 1^er février 2021, condamnant les intéressés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 750 euros à compter du 04 avril 2019 et jusqu’à libération effective des lieux, leur ordonnant de quitter les lieux,

— les délais pour quitter les lieux devront être refusés, monsieur B X et madame Z Y n’ont pas versé la moindre somme depuis le 04 avril 2019, sont de mauvaise foi, n’ont engagé aucune démarche sérieuse pour se reloger en dépit de moyens financiers suffisants.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2021.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

* Sur la nullité des commandements de quitter les lieux :

Aux termes de l’article R322-64 du Code des procédures civiles d’exécution, ' sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés'.

Le prêt à usage est selon les dispositions de l’article 1875 du Code civil 'un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.'. En vertu de ce contrat, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

En l’espèce, il n’est pas contesté aux termes du jugement d’adjudication du 04 avril 2019, la qualité d’adjudicataire de la société Rénov Immo, des biens ayant fait l’objet d’un prêt à usage, au bénéfice de monsieur B X et de madame Z Y, ni que le prêt à usage considéré emporte obligation pour les prêteurs, dans le cas où ils viendraient à aliéner les biens prêtés à imposer à l’acquéreur ou au donataire de ceux ci, l’obligation formelle de respecter le prêt jusqu’à son expiration et en cas de décès, à leurs héritiers et ayants droits, de respecter le prêt jusqu’à son expiration.

De même il est constant que mention était portée dans le cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, de l’inopposabilité du prêt à usage à l’adjudicataire.

Si les bénéficiaires du prêt à usage sont étrangers à cette clause, le commodat ne leur transfère pour autant aucun droit de propriété, de sorte que leur droit de rétention coïncide avec le droit reconnu au créancier de retenir entre ses mains l’objet qu’il doit restituer à son débiteur, tant que celui-ci ne l’a pas lui-même payé.

Or, monsieur K X et madame E F, son épouse, prêteurs du prêt à usage et débiteurs saisis n’ont pas contesté la qualité de créancière de la société caisse d’épargne et de

prévoyance des Hauts de France laquelle a régulièrement poursuivi la vente aux enchères publiques sur saisie immobilière des biens, objets du commodat.

En outre, le contrat de prêt à usage emporte pour le prêteur l’obligation, de nature personnelle et non réelle, de laisser l’usage du bien à l’emprunteur jusqu’au terme convenu, de sorte qu’une telle obligation, qui passe aux seuls héritiers du prêteur, non à ses ayants cause à titre particulier, n’est pas, en l’absence de clause spéciale du cahier des charges en mentionnant l’existence, passivement transmissible à l’adjudicataire du bien.

A cet égard il importe peu le caractère notarié du contrat de prêt à usage, sa publication et la connaissance de son existence par l’adjudicataire qui n’est pas tenu d’y consentir.

Par ailleurs, le fait pour l’adjudicataire, devant le maintien de monsieur B X et de madame Z Y dans les lieux à l’expiration des délais mentionnés au commandement litigieux, de les assigner devant le tribunal d’instance, afin de voir constater leur absence de titre d’occupation et en l’absence de libération volontaire des lieux, de voir ordonner leur expulsion ne signifie pas une reconnaissance par la société Rénov Immo de ce que le commodat lui est opposable, celle-ci concluant expressément devant cette même juridiction à l’inopposabilité à son égard du prêt à usage considéré.

C’est donc sans ajouter au texte et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a conclu qu’en l’absence de contestation devant le juge de l’exécution immobilier des stipulations du cahier des conditions de vente, et compte tenu du caractère personnel du contrat de prêt à usage, ce dernier n’est pas opposable à la société Rénov Immo, adjudicataire du bien, non tenu par les dispositions de l’article 1888 du Code civil et qui peut en conséquence mettre à exécution le titre d’expulsion dont elle dispose à l’encontre des appelants, occupants du chef des saisis, sans droit qui lui soit opposable conformément à l’article R. 322-64 précité. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à la nullité des commandement de quitter les lieux.

* Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Aux termes de l’article R412-4 du Code des procédures civiles d’exécution : 'à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, toute demande de délais formée en application des articles L. 412-2 à L. 412-6 est portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble'.

L’article L 412-3 alinéa 1^er du Code des procédures civiles d’exécution dispose que 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.'

Selon l’article L412-4 du même code : 'la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'.

Si l’état de sidération invoqué par les appelants a pu les conduire, dans un premier temps, notamment

au regard de leur âge et de leur état de santé, à s’abstenir de toute recherche active de relogement, ils ont depuis bénéficié des plus larges délais, le commandement de quitter les lieux leur accordant un délai expirant au mois d’août 2019.

Or, à l’exception d’une demande de rendez-vous auprès du maire de Cannes, au mois de juillet 2019, et d’un dépôt de candidature enregistré au mois de novembre 2019 par le centre communal d’action sociale de la ville de Mandelieu la Napoule pour un logement de type T2 dans une résidence dénommé 'autonomie arc en ciel', ils ne justifient d’aucune autre démarche, alors même qu’ils disposent de revenus suffisants pour bénéficier d’un logement, ayant perçu selon leur avis d’imposition de 2018 un peu plus de 36 000'. Ils ne contestent pas n’effectuer aucun versement à la société Rénov Immo au titre de l’occupation des lieux et leur handicap moteur, nécessitant à proximité, une place de stationnement et un logement adapté à une personne à mobilité réduite, n’est pas de nature à les empêcher de bénéficier d’un relogement dans des conditions normales.

La demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera donc rejetée et le jugement querellé confirmé de ce chef.

* Sur les demandes accessoires :

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

Succombant en leur appel, monsieur B X et de madame Z Y seront tenus aux entiers dépens, lesquels seront distraits au profit de maître I J. Ils seront également condamnés in solidum à lui verser la somme de 1500' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DÉBOUTE monsieur B X et madame Z Y de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum monsieur B X et madame Z Y à verser à la société Rénov Immo la somme de 1500' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur B X et madame Z Y aux entiers dépens, lesquels seront distraits au profit de maître I J,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE