Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 04 JUIN 2021

(n° 2021 / , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08397 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7YXZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 18-15-0193

APPELANTE

SCI METEOR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Jessica CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595 et ayant pour avocat plaidant M^e Raphaël RICHEMONT, avocat au barreau de PARIS, toque G400

INTIMÉE

SARL ARMONUI

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e B C de l’AARPI Hb2M Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M^me Alexandra PELIER-TÉTREAU, Vice-Présidente placée

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT :

- Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Dorothée RABITA, greffière, présente lors de la mise à disposition.

* * * * *

Exposé du litige :

Par acte en date du 20 novembre 2013, la Sci Météor dont les associés étaient alors Monsieur Y X et Madame Z A sa fille, ont cédé à Madame D-E F la nue-propriété avec réserve d’usufruit temporaire de 10 ans du lot 30 de la copropriété de l’immeuble sis […].

Par acte sous seing privé en date du 1^er juillet 2014, la Sci Méteor a donné à bail à usage d’habitation pour une durée de six ans à la Sarl Armonui un local du rez-de-chaussée de cet immeuble d’une superficie de 40,23 m² moyennant un loyer trimestriel de 1.350 € dont 150 € de provisions sur charges.

A la suite du décès de Monsieur Y X survenu le 26 juillet 2016, Madame Z A née X a hérité de l’usufruit temporaire de ce local exercé dans les mêmes conditions que lui.

Par citation en date du 5 mars 2018, la Sci Méteor a assigné la Sarl Armonui devant le Tribunal d’instance de Paris 15^e afin de solliciter, avec bénéfice de l’exécution provisoire, la requalification du contrat de bail du 30 juin 2014 en contrat de bail de droit commun à durée indéterminée soumise aux dispositions du Code civil et non à celles de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il soit dit que le jugement à intervenir vaudra congé, prenant effet dans un délai de six semaines à compter de sa signification , délai à l’expiration duquel les lieux devront être libérés de toute occupation, ainsi que la condamnation de la Sarl Armonui à lui verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, la Sarl Armonui a demandé qu’il soit dit que la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989 avec pour terme le 1^er juillet 2020 et en conséquence que les demandes soient rejetées et la Sci Météor condamnée à lui verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 20 février 2019, le tribunal d’instance de Paris a débouté la Sci Météor de ses demandes, dit que le bail reste soumis à la loi du 6 juillet 1989 et condamné celle-ci à payer à la Sarl Armonui la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

La Cour est saisie de l’appel formé à l’encontre de ce jugement par la Sci Météor selon déclaration en date du 16 avril 2019.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel n°3, notifiées par la voie électronique le 9 avril 2021 avant l’ouverture des débats, la Sci Météor sollicite de la Cour qu’elle :

— Infirme en totalité le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Paris le 20 février 2019 ;

En conséquence, statuant de nouveau :

A titre principal, au visa des articles 12 alinéa 2 du Code de procédure civile, 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 1708 et suivants du Code civil,

— Reçoive la Sci Météor en ses demandes et y faisant droit :

— Prononce la requalification du contrat de bail du 30 juin 2014 portant sur le lot n°30 en contrat de bail de droit commun soumis aux dispositions du Code civil et exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Constate qu’à défaut de renouvellement, le bail portant sur le lot n°30 a pris fin le 30 juin 2020;

— Constate que le bail du 30 juin 2014 ne porte pas sur le lot n°33 qui est détenu en pleine propriété par la Sci Météor ;

— Ordonne l’expulsion de la Sarl Armonui ainsi que celle de tous occupants de son chef, du lot n°30, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— Condamne la Sarl Armonui à verser à la Sci Météor une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative du lot n°30, soit la somme mensuelle de 790 €, à compter du 1^er juillet 2020 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

Subsidiairement, sur la durée du bail :

— Dise que le bail est un bail de droit commun à durée indéterminée qui pourra être résilié à tout moment moyennant le respect d’un préavis conforme à l’usage des lieux, conformément à la jurisprudence et à l’article 1736 du Code civil ;

A titre subsidiaire, au visa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989,

— Condamne la Sarl Armonui à verser à la Sci Météor la différence entre le montant des deux sous-locations et le montant du loyer principal (soit 1.130 € par mois), soit la somme de 91.530 € du 30 juin 2014 au 30 mars 2021 inclus, sauf à parfaire, ce tant que les locaux feront l’objet de sous-locations dont le montant des sous-loyers est supérieur au montant du loyer principal ;

En tout état de cause

— Constate que la Sarl Armonui est occupante sans droit ni titre du lot n°33 depuis l’origine ;

— Ordonne l’expulsion de la Sarl Armonui ainsi que celle de tous occupants de son chef, du lot n°33, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— Condamne la Sarl Armonui à verser à la Sci Météor une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative du bien, soit la somme mensuelle de 790 € à compter 30 juin 2014 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— Condamne la Sarl Armonui à verser à la Sci Météor les fruits civils perçus par la Sarl Armonui en louant le lot n°33 qui appartient en pleine propriété à la Sci Météor, à savoir les revenus issus des sous-locations illicites, soit 790 € par mois depuis le 30 juin 2014 jusqu’à ce jour, soit la somme de 63.990 € au mois de mars 2021 inclus, sauf à parfaire en cours de procédure ;

— Condamne la Sarl Armonui à verser à la Sci Météor la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la Sarl Armonui aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’intimée notifiées par la voie électronique le 8 avril 2021, la Sarl Armonui sollicite de la cour, au visa des articles 1102, 1103, 1305-3, 1709, 1738 et suivant du code civil et 8 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle :

— Déclare irrecevables les prétentions nouvelles formulées pour la première fois par la Sci Météor en cause d’appel ;

— Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

Par voie de conséquence et en toute hypothèse,

— Déboute la Sci Météor de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamne la Sci Météor à verser à la Sarl Armonui la somme de 12.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître B C.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 avril 2021 sur report du 25 mars 2021.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de requalification du bail

Au soutien de son appel, la Sci Météor plaide essentiellement que le bail ne peut être soumis à la loi du 6 juillet 1989 au double motif que le preneur est une société commerciale, dont l’objet social est l’hébergement, la location et la sous-location, et que le local objet du bail ne constitue pas sa résidence principale ; elle fait valoir que le même Tribunal d’instance de Paris, par décision du 14 février 2019 prise dans le cadre dans le cas d’un bail très similaire conclu entre Monsieur Y X et la Sarl Armonui portant sur un local situé à Paris, […], a exclu l’application de cette loi.

Pour la confirmation, la Sarl Armonui expose que les parties peuvent décider de soumettre leur convention à l’application de la loi du 6 juillet 1989 alors même que celle-ci ne serait pas régie par ce texte et qu’en l’espèce ce régime juridique est prévu de mention expresse et pour une durée de 6 ans conforme à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ; elle fait valoir que l’affaire précédemment jugée évoquée concernait la validation d’un congé, lequel manque en la présente instance.

Sur ce, aux termes de ses articles 1 et 2, la loi du 6 juillet 1989 ne régit pas les locations consenties à des personnes morales. Néanmoins, l’article 1134 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en raison de la date du bail litigieux, dispose que 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi

'.

Il s’en déduit que l’existence d’un accord express des parties pour soumettre leur bail au régime de la loi du 6 juillet 1989 leur permet de l’adopter en dépit de la qualité du preneur (Civ. 3^e 12 janvier 1994 Bull 3, pourvoi 91-22.055 Civ. 3^e 23 mai 1995 Bull 126, pourvoi 93-12.789)

En l’espèce, c’est sans dénaturation du contrat du 30 juin 2014 que le premier juge a constaté que les parties ont expressément soumis leur convention à l’application de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera ajouté que cette volonté et la signature en connaissance de cause de la portée de ce régime est établie a contrario par l’exception que les parties ont incluse par clause spéciale, autorisant la sous-location, laquelle démontre qu’elles avaient conscience que le bail à usage d’habitation ne devait pas servir à cette fin, tout en souhaitant l’adopter. Le premier moyen d’appel est en conséquence rejeté.

La Sci Météor fait encore valoir que ce bail profite exclusivement au preneur qui cumule l’avantage d’un loyer très réduit par rapport aux sous-loyers perçus et celui de la protection donnée à un locataire occupant les lieux ; elle souligne qu’il est difficile d’admettre que le consentement de la Sci Météor ait été libre et non-équivoque, vu le contexte dans lequel il a été signé.

Sur ce, ni le défaut de consentement éclairé de la Sci Météor, pris en la personne de son gérant, fut-il démontré, ni le déséquilibre économique allégué de la convention ne sont de nature à entraîner la requalification du bail. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la Sci Météor de sa demande de ce chef.

Sur la demande tendant à faire constater l’expiration du bail au 30 juin 2020

Le bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne prend pas fin à l’expiration de la période pour laquelle il a été conclu, si aucun congé n’est délivré et que le logement reste occupé. Cette demande est rejetée, le jugement étant confirmé.

Sur la demande subsidiaire en restitution du trop-perçu de sous-loyers.

La Sci Météor expose que la Sarl Armonui a sous-loué le local loué en deux studios situés en rez-de-chaussée, droite, portes 1et 2, pour 790 € par mois chacun mais qu’elle ne lui reverse que 1.350 € par trimestre de sorte qu’il lui est dû la somme différentielle de 91.530 € sur la période du 30 juin 2014 au 30 mars 2021, dont elle réclame paiement sur le fondement de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

La Sarl Armonui excipe de l’irrecevabilité de cette demande formulée pour la première fois en cause d’appel.

Sur ce, il résulte des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre à la cour d’appel de nouvelles prétentions, à peine d’irrecevabilité, le principe du double degré de juridiction supposant que chaque partie puisse défendre aux prétentions adverses tant devant le premier juge que devant la cour, afin de garantir l’effectivité du droit d’appel.

Toutefois, aux termes de l’article 566 du Code de procédure civile, les parties sont autorisées à ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence, ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la demande en restitution d’un différentiel de loyer qui n’a jamais été évoquée en première instance ne peut être analysée comme l’accessoire de la demande d’origine en requalification du bail, laquelle ne tendait qu’à permettre au bailleur d’échapper aux contraintes pesant sur le congé à donner dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.

La Sci Météor sera jugée irrecevable en sa demande.

Sur la demande d’expulsion du lot 33, de restitution des fruits perçus et de paiement d’une indemnité d’occupation

Sur le fondement des articles 545 à 548 du Code civil, la Sci Météor plaide que la Sarl Armonui a accaparé le lot 33 de la copropriété contiguë au lot 30 qui lui a été loué et qu’elle encaisse en

sous-location la somme de 790 € par mois, laquelle doit lui revenir à titre de fruits perçus indûment depuis l’origine, soit un montant global de 63.990 € sur la période du 30 juin 2014 au 30 mars 2021.

La Sarl Armonui excipe de l’irrecevabilité de cette demande formulée pour la première fois en cause d’appel.

Sur ce, la Sci Météor vient de soutenir que la Sarl Armonui a scindé le local loué, dont le contrat précise qu’il a une superficie de 40,23 m², en deux studios sous-loués séparément pour des sous-loyers du même montant. Sa présente demande d’expulsion du lot 33, dont elle prétend qu’il ne serait pas absorbé par le lot 30 qu’elle considère comme seul objet du bail en date du 17 juin 2014, est donc sans lien juridique ni factuel avec la demande d’origine en requalification du bail.

Elle sera jugée irrecevable comme nouvelle en appel ainsi que celles qui en découlent en paiement des fruits perçus et d’une indemnité d’occupation pour l’avenir.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de condamner la Sarl Armonui qui succombe en son appel à verser à la Sarl Armonui la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en sus de celle obtenue en première instance et de débouter la Sci Météor de sa propre demande du même chef.

La Sci Météor sera condamnée aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de Paris en date du 20 février 2019 en toutes ses dispositions attaquées ;

Y ajoutant,

DÉCLARE la Sci Météor irrecevable en sa demande subsidiaire en restitution de sous-loyers laquelle est nouvelle en appel ;

DÉCLARE la Sci Météor irrecevable en ses demandes incidentes en expulsion du lot 33, en restitution des fruits perçus et en paiement d’une indemnité d’occupation lesquelles sont nouvelles en appel ;

CONDAMNE la Sci Météor à verser à la Sarl Armonui la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la Sci Météor aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT