COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 DECEMBRE 2021

N° 2021/ 563

N° RG 18/18880

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDNGX

SA ZURICH INSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY

C/

SA LOGIREM

SA FAMILLE ET PROVENCE

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PRE CARRE

SNC VINCI IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Jacques DEGRYSE

M^e Henri LABI

M^e Julie ROUILLIER

M^e Olivier DE PERMENTIER

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MANOSQUE en date du 01 ctobre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 1113000122.

APPELANTE

Société ZURICH INSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY

demeurant […]

représentée et plaidant par M^e Jean-Jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE,

avocat au barreau de TOULON substituée par M^e A HUMBERT, avocat au barreau de TOULON

INTIMEES

SA LOGIREM

dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal

représentée et plaidant par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

SA FAMILLE ET PROVENCE

dont le siège est […], prise en la personne de son représentant légal

représentée et plaidant par M^e Julie ROUILLIER de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PRE CARRE

sis en la commune de […], représenté par son syndic actuellement en exercice, la société Agence R. Z, dont le siège social est sis […] et prise en la personne de son représentant légal, Mr Y Z domicilié ès-qualités audit siège,

représentée par M^e Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

SNC VINCI IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social

représentée et plaidant par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sophie BOSVIEUX, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 octobre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2021,

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

La société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL a édifié sur le territoire de la commune de Volx (Alpes de Haute Provence) un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé 'Le Pré Carré’ composé dans sa première tranche de trois bâtiments B, C et D.

Elle a souscrit pour ce faire une assurance dommages ouvrage auprès de la société ZURICH INSURANCE.

Elle a vendu les bâtiments B et D en l’état futur d’achèvement à la société d’HLM LOGIREM, les appartements du bâtiment C ayant été commercialisés auprès de particuliers.

La livraison est intervenue dans le courant de l’année 2010.

La société LOGIREM a donné à bail d’habitation à Madame A X un appartement de type 4 situé en rez-de-chaussée du bâtiment B.

Entre le 17 avril 2012 et le 12 mai 2014, trois déclarations de sinistre ont été effectuées auprès de l’assureur dommages ouvrage en raison d’infiltrations d’eau dans deux des chambres de l’appartement, ayant chacune donné lieu au versement d’une indemnité.

La locataire s’est plainte également auprès du bailleur d’autres désordres de moindre importance.

Le 30 mai 2013, Madame X a fait assigner la société LOGIREM à comparaître devant le tribunal d’instance de Manosque.

Celle-ci a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires ainsi que la société ZURICH INSURANCE.

Le syndicat des copropriétaires a appelé à son tour en intervention forcée la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL.

Entre-temps, par acte du 28 novembre 2013, la société LOGIREM avait vendu à une autre société d’HLM dénommée FAMILLE ET PROVENCE l’ensemble des lots privatifs du bâtiment B, le contrat stipulant expressément que le vendeur ferait son affaire du contentieux pendant avec Madame X.

Par jugement avant dire droit rendu le 30 juin 2014, le tribunal a ordonné une expertise confiée à M. B C, architecte, la mesure d’instruction ayant par la suite été étendue au contradictoire de la société FAMILLE ET PROVENCE, appelée en cause par la locataire.

L’expert a rendu son rapport le 8 septembre 2017, concluant :

— qu’il demeurait à l’issue de ses opérations un désordre non résolu touchant à des infiltrations en pied des murs extérieurs des deux chambres,

— que l’origine de ce désordre résidait dans la conception du système d’étanchéité et sa réalisation, les travaux nécessaires pour y remédier pouvant être chiffrés à 8.500 euros HT,

— que compte tenu de l’insalubrité des deux chambres, le logement était impropre à sa destination depuis la réclamation formulée par la locataire à son bailleur en avril 2012, ce dernier l’ayant exposée à des risques sanitaires préjudiciables à sa santé,

— et que les autres désordres signalés avaient été progressivement résolus, seuls restant à réaliser des travaux de finition de peinture dans la cuisine évalués à 50 euros HT,

Après reprise des débats le tribunal a rendu le 1er octobre 2018 un jugement sur le fond :

— rejetant l’exception d’incompétence matérielle invoquée par le syndicat des copropriétaires,

— condamnant sous astreinte la société PROVENCE ET FAMILLE à réaliser les travaux préconisés par l’expert,

— condamnant la société LOGIREM à payer à Madame X la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi au cours de la période d’avril 2012 à novembre 2013,

— condamnant la société FAMILLE ET PROVENCE à payer à Madame X la somme de 11.6000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi au cours de la période de décembre 2013 à octobre 2018,

— condamnant in solidum les sociétés LOGIREM et FAMILLE PROVENCE à payer à Madame X la somme de 3.000 euros en réparation de leur résistance abusive,

— disant que dans leurs rapports respectifs, la société FAMILLE ET PROVENCE devrait être relevée et garantie de toutes condamnations par la société LOGIREM,

— condamnant in solidum le syndicat des copropriétaires, la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL et la société ZURICH INSURANCE à garantir les sociétés LOGIREM et FAMILLE ET PROVENCE de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, exceptés les dommages-intérêts réparant leur résistance abusive,

— condamnant in solidum la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL et la société ZURICH INSURANCE à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

— et rejetant toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— outre les dispositions relatives à la charge des dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, auxquelles il convient de se reporter.

A l’issue des significations intervenues, ledit jugement est devenu définitif à l’égard de Madame

X.

La société ZURICH INSURANCE a toutefois formé un appel principal par déclaration adressée au greffe de la cour le 30 novembre 2018 aux fins d’être exemptée de toutes condamnations, intimant les sociétés LOGIREM et FAMILLE ET PROVENCE, le syndicat des copropriétaires et la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL.

La société FAMILLE ET PROVENCE, le syndicat des copropriétaires et la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL ont formé appel incident.

La société LOGIREM a sollicité pour sa part la confirmation du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 21 février 2020, la société ZURICH INSURANCE fait valoir :

— qu’en sa qualité d’assureur dommages ouvrage elle ne peut être condamnée à relever et garantir une obligation de faire, en l’espèce l’obligation de réaliser les travaux de remise en état prononcée à titre principal à l’encontre de la société FAMILLE ET PROVENCE et assortie d’une astreinte,

— qu’elle ne peut être davantage condamnée à relever et garantir les condamnations des deux sociétés bailleresses au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par la locataire,

— que le tribunal a opéré une confusion entre les obligations découlant de la police d’assurance dommages ouvrage et celles pouvant résulter d’une police responsabilité civile décennale,

— que les indemnités qu’elle a versées à la suite de l’instruction des différentes déclarations de sinistre évoquées plus avant n’ont pas été employées par le syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux, de sorte qu’il ne peut lui être demandé à présent de financer d’autres réparations (elle se prévaut à cet égard d’un rapport complémentaire de son propre expert le cabinet EC2M daté du 25 juillet 2018 faisant suite à une nouvelle réclamation formulée par le syndic le 27 décembre 2017),

— qu’en ce qui concerne la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL, celle-ci a perdu la qualité d’assuré à compter de la vente de l’immeuble, et n’est donc plus recevable à rechercher sa garantie,

— qu’enfin s’agissant de l’appel incident de la société FAMILLE ET PROVENCE, celle-ci est irrecevable à formuler une demande nouvelle tendant à se voir relever et garantir du coût des travaux réalisés en exécution du jugement, étant en outre observé que les pièces produites à cet égard ne permettent pas de s’assurer que les travaux commandés correspondent à ceux préconisés par l’expert judiciaire.

La société ZURICH INSURANCE demande donc à la cour d’appel :

— d’infirmer partiellement le jugement entrepris en prononçant sa mise hors de cause,

— de débouter les parties intimées de toutes prétentions dirigées à son encontre,

— de les débouter également de leurs appels incidents,

— de déclarer irrecevable la demande nouvelle formulée en cause d’appel par la société FAMILLE ET PROVENCE, subsidiairement de l’en débouter au fond, et plus subsidiairement encore de cantonner le montant de sa réclamation à la somme de 7.616,49 euros,

— et de condamner toute partie succombante aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 27 mai 2019, la société FAMILLE ET PROVENCE indique avoir fait réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire en exécution du jugement, seuls les travaux de remise en peinture des deux chambres restant encore en cours.

Elle fait valoir que les désordres subis par la locataire proviennent des parties communes, et s’étaient révélés antérieurement à la cession de l’immeuble à son profit. Elle en déduit qu’elle ne devrait pas avoir à supporter au final la charge de la moindre condamnation.

Elle demande à la cour d’appel d’infirmer partiellement le jugement entrepris en :

— condamnant in solidum le syndicat des copropriétaires et les sociétés VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL et ZURICH INSURANCE, 'et à titre subsidiaire la société LOGIREM', à lui payer le coût des travaux susdits, s’élevant à la somme totale de 16.973,04 euros,

— condamnant in solidum la société LOGIREM et tout autre succombant à la relever et garantir de la condamnation au paiement de la somme de 11.600 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par la locataire, ainsi que des sommes allouées à la demanderesse au titre de la résistance abusive et des frais irrépétibles,

— condamnant tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 28 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires fait valoir :

— que la société LOGIREM a pris en main la gestion des parties communes de l’immeuble en ses lieu et place en violation des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, en effectuant les déclarations de sinistre auprès de l’assureur, en percevant les indemnités d’assurance et en faisant réaliser les travaux, sans même qu’il en soit tenu informé, ce qui est doit conduire la cour à l’exempter des responsabilités pesant sur lui en application de l’article 14 de ladite loi, ou tout au moins à retenir la responsabilité délictuelle du bailleur,

— que le rapport d’expertise cible deux responsables : le constructeur et le bailleur,

— que la société ZURICH INSURANCE a manqué à ses obligations en ne finançant que des interventions mineures qui n’ont pas permis de remédier durablement aux désordres, ce qui est là encore de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des tiers,

Il demande en conséquence à la cour :

— d’infirmer partiellement le jugement entrepris en l’exonérant de toute condamnation,

— subsidiairement de condamner les sociétés LOGIREM, FAMILLE ET PROVENCE, VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL et ZURICH INSURANCE à le relever et garantir intégralement,

— de confirmer la condamnation des sociétés VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL et ZURICH INSURANCE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance,

— et de condamner la société ZURICH INSURANCE ou tout autre succombant aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure

civile.

Par conclusions notifiées le 27 mai 2019, la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL fait valoir :

— qu’elle ne peut être condamnée à relever et garantir les bailleurs d’une obligation de faire assortie d’une astreinte, en raison du caractère personnel de celle-ci ;

— qu’il n’est pas établi que les indemnités d’assurance perçues par le syndicat des copropriétaires aient été employées à la réalisation des travaux, de sorte que celui-ci est seul responsable de la persistance des désordres,

— que l’assureur dommages ouvrage reste tenu d’intervenir pour parfaire les travaux, alors même que l’assuré aurait signé une quittance subrogative impliquant de sa part renonciation à toute réclamation pour l’avenir.

Elle demande à la cour d’appel d’infirmer partiellement le jugement en l’exonérant de toute condamnation, et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 21 mai 2019, la société LOGIREM demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner tout succombant aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la demande nouvelle faisant suite à l’exécution des travaux :

La société FAMILLE ET PROVENCE indique en cause d’appel avoir procédé à aux travaux de remise en état du logement pour un coût total de 16.973,04 euros TTC, dont elle poursuit le recouvrement à l’encontre des autres parties.

Cette demande est recevable en ce qu’elle constitue la conséquence ou le complément nécessaire de celles formulées en première instance au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

Il y a lieu de relever toutefois que les travaux dont s’agit avaient été évalués par l’expert judiciaire à un montant inférieur de moitié.

En outre, une seule facture d’un montant de 6.496,60 euros TTC est produite à l’appui (pièce n°22 du dossier de plaidoirie du bailleur), les autres justificatifs consistant seulement en des devis ou des bons de travaux.

Il convient en conséquence de réduire le montant de cette prétention à la somme susdite.

Sur les rapports entre bailleurs sociaux successifs :

Il y a lieu de prendre acte de ce que la société LOGIREM conclut à la confirmation du jugement entrepris, qui l’a notamment condamnée à relever et garantir la société FAMILLE ET PROVENCE de toutes condamnations en application d’une clause de l’acte de vente du 28 novembre 2013, en vertu de laquelle la première nommée s’était engagée à supporter la charge des indemnités qui pourraient être allouées à la locataire à l’issue de la procédure judiciaire.

Cette garantie doit s’appliquer également au coût des travaux de réparation évoqués plus avant.

Sur les rapports entre bailleurs et syndicat des copropriétaires :

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à l’époque des faits litigieux, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est constant qu’en l’espèce le désordre principal, consistant en des infiltrations en pied des murs extérieurs des deux chambres, a son siège dans une partie commune de l’immeuble.

D’autre part, l’examen des pièces produites aux débats ne permet pas de se convaincre que les sociétés LOGIREM ou FAMILLE ET PROVENCE aient pris en main la gestion des parties communes de l’immeuble en lieu et place du syndic l’agence Z, celle-ci étant au contraire l’auteur des déclarations de sinistre effectuées dans le cadre de la police dommages ouvrage et le signataire des quittances subrogatives.

Le syndicat des copropriétaires devra donc relever et garantir les sociétés LOGIREM et FAMILLE ET PROVENCE de toutes condamnations, exceptés les dommages-intérêts accordés à la locataire en réparation de la résistance abusive opposée par les bailleurs, qui sanctionnent une faute personnelle.

Sur les rapports entre syndicat des copropriétaires et assureur :

En vertu de l’article L 242-1 du code des assurances, les garanties de la police dommages ouvrage souscrite par le promoteur ont été transmises au syndicat des copropriétaires à compter de la cession de l’immeuble.

Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné la société ZURICH INSURANCE en qualité d’assureur de la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL.

Il résulte cependant du rapport de l’expert judiciaire que les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse financés par l’assureur n’ont pas permis de mettre fin aux désordres, non pas en raison de leur mauvaise réalisation, mais parce qu’il était également nécessaire de refaire la totalité des ouvrages périphériques à l’étanchéité, de remontée et de liaison avec la paroi.

La société ZURICH INSURANCE n’a donc pas totalement satisfait à son obligation dans le cadre amiable, et doit être en conséquence condamnée à garantir son assuré le syndicat des copropriétaires du coût des travaux réalisés en dernier lieu.

En application de l’article 7 des conditions générales de la police d’assurance, elle est également tenue de garantir son assuré à raison des dommages immatériels subis par le propriétaire ou l’occupant de la construction et résultant directement du dommage matériel garanti, c’est à dire en l’espèce du préjudice de jouissance subi par la locataire.

Sur les rapports entre syndicat des copropriétaires et promoteur :

En raison du caractère autonome de l’assurance dommages ouvrage, le syndicat des copropriétaires est également recevable à rechercher la responsabilité de la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL sur le fondement de la garantie décennale due par les constructeurs en application des articles 1792 et 1792-1 du code civil, dès lors que le désordre dont s’agit affecte l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs et le rend impropre à sa destination selon les conclusions du rapport d’expertise.

Cette garantie s’applique également aux dommages immatériels dès lors qu’ils constituent une conséquence directe du vice de construction.

Sur les autres demandes en garantie :

Il y a lieu de rejeter les autres demandes en garantie formulées dans les conclusions des parties, qui ne reposent sur aucun fondement juridique.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate que les dispositions du jugement sont devenues définitives à l’égard de Madame A X,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société LOGIREM à relever et garantir la société FAMILLE ET PROVENCE de toutes condamnations pécuniaires,

Y ajoutant,

Condamne la société LOGIREM à relever et garantir la société FAMILLE ET PROVENCE du coût des réparations effectuées à la suite du rapport d’expertise à concurrence de la somme de 6.496,60 euros,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à relever et garantir les sociétés LOGIREM et FAMILLE ET PROVENCE de toutes condamnations pécuniaires, exceptés les dommages-intérêts accordés à la locataire en réparation de la résistance abusive opposée par les bailleurs,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires à relever et garantir la société FAMILLE ET PROVENCE du coût des réparations effectuées à la suite du rapport d’expertise à concurrence de la somme de 6.496,60 euros,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL et la société ZURICH INSURANCE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations pécuniaires, sauf à préciser que la société ZURICH INSURANCE est tenue en sa qualité d’assureur du syndicat et non pas du promoteur,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL et la société ZURICH INSURANCE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du coût des réparations effectuées à la suite du rapport d’expertise à concurrence de la somme de 6.496,60 euros,

Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions intéressant les rapports entre les parties en cause d’appel et statuant à nouveau :

Déboute les parties de toutes autres actions récursoires,

Condamne la société ZURICH INSURANCE à supporter la charge définitive des entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejette l’ensemble des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT