Infirmation 10 février 2021
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Sur la décision
| Référence : | CA Versailles, 4e ch. 2e sect., 10 févr. 2021, n° 17/02857 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Versailles |
| Numéro(s) : | 17/02857 |
| Décision précédente : | Tribunal de grande instance de Nanterre, 2 février 2017, N° 14/09450 |
| Dispositif : | Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours |
Sur les parties
| Président : | Agnès BODARD-HERMANT, président |
|---|---|
| Avocat(s) : | |
| Cabinet(s) : | |
| Parties : | SCI NHEMO c/ Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SIS 29/33 RUE VICTOR HUGO 92400 COURBEVOIE, SA CABINET PAUL GABET ADMINISTRATEUR DE BIENS |
Texte intégral
COUR D’APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71H
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 FEVRIER 2021
N° RG 17/02857 – N° Portalis DBV3-V-B7B-ROPG
AFFAIRE :
Société NHEMO
C/
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 29/[…] Représenté par son syndic le Cabinet Balzano
…
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8e
N° RG : 14/09450
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Jean-claude BERTHAULT
Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
Société NHEMO
N° Siret : 479 110 538 R.C.S. Nanterre
Ayant son siège […]
[…]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550
APPELANTE
****************
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 29/[…] Représenté par son syndic le Cabinet Balzano
Ayant son siège […]
[…]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Jean-claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES, N° du dossier 13111 – vestiaire : 17 -
Société CABINET Z A ADMINISTRATEUR DE BIENS
Ayant son siège […]
[…]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS – N° du dossier nhemo – vestiaire : E1155
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à
l’audience publique du 06 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et Madame Pascale CARIOU, conseillère, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseillère,
Madame Valentine BUCK, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Y DUCAMIN,
FAITS ET PROCEDURE
La SCI Nhémo est propriétaire d’un local commercial composé de trois lots n°165, 166 et 167 dans la
[…], qu’elle a acquis entre 2004 et 2008.
Par acte du 23 juin 2014, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires et son syndic le cabinet
Z A en remboursement de charges de chauffage dont elle n’aurait pas bénéficié et en paiement
d’une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par jugement du 2 février 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a déclaré la SCI Nhémo
recevable en son action mais l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée à verser la somme de
2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des défendeurs.
Par déclaration au greffe du 7 avril 2017, la SCI Nhémo a interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt mixte du 22 mai 2019, cette cour a :
Confirmé le jugement :
— en ce qu 'il a déclaré recevables les demandes de la société Nhémo,
— en ce qu 'il l 'a déboutée de sa demande dirigée contre le cabinet Z A,
— en ce qu 'il a condamné la société Nhémo à payer la somme de 2. 000 euros au cabinet Z A
au titre de l 'article 700 du code de procédure civile,
Infirmé en ce qu 'il a débouté la société Nhémo de sa demande de remboursement de charges de
chauffage,
Statuant à nouveau,
Rejeté la demande de la société Nhémo tendant à voir déclarer non écrit l’article 21 du règlement de
copropriété,
Avant dire droit sur sa demande de remboursement des charges de chauffage collectif :
— Ordonné une expertise et commis pour y procéder M. X, avec notamment pour mission de :
— dire si le lot n° 3 de l’état descriptif de division initial de l’immeuble situé […] à
Courbevoie pouvait être suffisamment chauffé eu égard à sa nature de lot commercial, grâce à l
'installation de chauffage collectif de l 'immeuble,
— chiffrer le coût du raccordement à cette installation,
— dire si le lot n° 167 peut être matériellement raccordé à l 'installation collective et dans l’affirmative
à quel coût,
— dire, au cas où le raccordement ne serait pas possible, si cette situation provient des conditions de la
division de l 'ancien lot n° 3.
M. X a déposé son rapport le 25 Juillet 2020.
Dans ses dernières conclusions du 28 octobre 2020, la SCI Nhémo demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu le 2 février 2017 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce
qu’il l’a déclarée recevable ses demandes,
L’infirmer pour le surplus,
Puis, statuant à nouveau :
A titre principal :
Dire et juger que son action est une action personnelle entre un copropriétaire et le syndicat des
copropriétaires au sens de l’alinéa 1 er de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Déclarer recevable sa prétention tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui
rembourser les charges de chauffage collectif payées depuis le 7 décembre 2004 (acquisition du lot
n°166), c’est-à-dire sur une période non-prescrite de dix années précédant la signification de
l’assignation ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à
lui rembourser une somme de 20.221,64 euros, arrêtée au quatrième trimestre 2020 inclus, charges
de chauffage collectif payées par elle à compter du premier trimestre 2021 en sus, avec intérêts au
taux légal à compter du 8 avril 2014 pour la somme de 9.790,13 euros (date de la mise en demeure
demeurée infructueuse) et à compter du 23 juin 2014 (date de l’assignation) pour le surplus ;
À titre subsidiaire :
Dire et juger que son action est régie par l’article 2224 du code civil et déclarer recevable sa
prétention tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui rembourser les
charges de chauffage collectif payées depuis le 23 juin 2009, c’est-à-dire la période non-prescrite de
cinq années précédant la signification de l’assignation ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]
(92400) à lui rembourser une somme de 15.726,99 euros correspondant au montant payé au
quatrième trimestre 2020 inclus, charges de chauffage collectif payées par elle à compter du premier
trimestre 2021 en sus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2014 pour la somme de
9.790,13 euros (date de la mise en demeure demeurée infructueuse) et à compter du 23 juin 2014
(date de l’assignation) pour le surplus ;
Et, en tout état de cause :
Faire injonction au syndicat des copropriétaires de ne plus imputer de charges de chauffage aux lots
n°166 et 167 lui appartenant ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]
l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à
lui payer une somme de 16 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel ;
Rappeler, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle sera dispensée de toute
participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les
autres copropriétaires.
Dans ses uniques conclusions signifiées le 11 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires
demande à la cour de :
Déclarer irrecevable la demande nouvelle de la SCI Nhémo tendant à lui faire injonction de ne plus
imputer les charges de chauffage aux lots 166 et 167,
Dire et juger qu’il y a lieu d’ordonner un complément d’expertise avec mission de :
— calculer la surface du lot n° 3 d’origine (actuels lots 166 et 167) que les canalisations 26/34
installées à la construction de l’immeuble par le promoteur SEERI permettraient de chauffer sur les
435 m2 de ce lot et la température qu’elles seraient en mesure d’assurer, eu égard à la nature du lot à
usage commercial, si la connexion d’origine des locaux au circuit de chauffage n’avait pas été coupée
par l’un des précédents propriétaires de ce lot ;
— calculer le diamètre de la canalisation nécessaire pour couvrir exactement le besoin de chauffage,
estimé à 30 KW par l’expert et à 39 KW par l’entreprise GRIF ;
— calculer la surface du lot n° 166 que les canalisations 26/34 installées à la construction de
l’immeuble par le promoteur SEERI permettraient de chauffer sur les 400 m2 de ce lot et la
température qu’elles seraient en mesure d’assurer, eu égard à la nature du lot à usage commercial, si
la connexion d’origine des locaux au circuit de chauffage n°avait pas été coupée par l’un des
précédents propriétaires de ce lot ;
— calculer le diamètre de la canalisation nécessaire pour couvrir exactement le besoin de chauffage.
En tout état de cause,
Débouter la SCI Nhémo de ses demandes,
La condamner à lui payer une indemnité de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de
procédure civile,
La condamner aux dépens de première instance et d’appel.
Le cabinet A, mis hors de cause par l’arrêt du 22 mai 2019, n’a pas conclu.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 15 décembre 2020.
SUR CE
Sur la demande en remboursement des charges de chauffage depuis le 7 décembre 2004
Il est rappelé que l’affaire revient devant la cour après un arrêt mixte rendu le 22 mai 2019 ayant
statué sur une partie des dispositions critiquées du jugement entrepris, ordonné avant dire droit sur la
demande de remboursement des charges de chauffage une expertise et sursis à statuer sur cette
demande.
Les considérations et motivations retenues par la cour, qui l’ont conduite à ordonner une expertise
avant dire droit, demeurent valables sans qu’il soit nécessaire de revenir sur ces points.
Il en est ainsi des points suivants :
— le lot n°3 était initialement raccordé au système de chauffage de collectif mais le lot n°166, issu de
la division du lot n°3, a ultérieurement été débranché.
— l’action en répétition de l’indu ne relève pas des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet
1965 mais de la prescription de droit commun, donc de la prescription quinquénale (page 11 de
l’arrêt).
Ainsi que l’a rappelé la cour, la seule question qui demeure est celle de l’utilité objective de
l’installation du chauffage. Si l’installation de chauffage central ne permet pas de fournir à un
copropriétaire une température acceptable, son utilité pour ce copropriétaire peut effectivement être
discutée.
La mission confiée à l’expert avait donc pour objet essentiel de dire si l’installation de chauffage
initiale était suffisante pour permettre de chauffer le lot n° 3 et de déterminer si l’insuffisance de
chauffage dans le lot n°166 alléguée par la SCI Nhémo n’était pas liée à la division du lot n° 3 en
deux lots distincts.
A cette question, l’expert a clairement répondu par la négative. Le syndicat des copropriétaires ne
verse aucun élément technique qui permettrait de remettre en cause cette conclusion.
S’agissant de la capacité de l’installation existante à fournir du chauffage aux lots n°166 et 167,
l’expert estime que 'les diamètres des tuyauteries actuelles par conception sont véritablement
insuffisants'.
Cette appréciation est confortée par l’avis de la société SETAMI, entreprise chargée de la
maintenance du chauffage dans la copropriété, qui indique ' Techniquement parlant, il serait possible
de raccorder le lot n°166 mais ce raccordement ne permettrait même pas de chauffer un tiers du lot'.
Le syndicat des copropriétaires conteste les conclusions du rapport d’expertise et affirme que les
tuyauteries actuelles ne sont pas celles d’origine. Il n’apporte toutefois pas d’éléments probants à
l’appui de son allégation.
Il critique encore l’expert judiciaire pour ne pas avoir mesuré le diamètre des canalisations existantes
et pour affirmer péremptoirement qu’il est insuffisant pour assurer un chauffage correct de l’ex lot 3.
Pourtant, la société GRIF, qui a établi un devis à la demande du syndicat des copropriétaires, prévoit
bien de remplacer les canalisations existantes d’un diamètre de 26/34 par des canalisations de
diamètre 33/42, ce qui suppose que le diamètre actuel est insuffisant, ce qui conforte les conclusions
de l’expert judiciaire.
Le syndicat rappelle également avec force que le lot n°3 était à l’origine raccordé au système de
chauffage. La cour tient à souligner que ce point n’est plus discuté depuis l’arrêt du 22 mai 2019
(page 10 de l’arrêt) et qu’au demeurant le rapport d’expertise le confirme. Ce moyen est donc
inopérant.
Il reproche encore au rapport d’expertise de ne pas avoir étudié le devis établi (tardivement) par la
société GRIF et de ne pas s’être prononcé sur le point de savoir si, 'moyennant la réalisation des
travaux réalisés (sic .. Préconisés ') par cette société, les locaux pourraient être raccordés au
chauffage collectif avec une capacité suffisante pour assurer un chauffage adapté aux locaux
commerciaux '.
Ce faisant, le syndicat se trompe de débat. La question actuelle soumise à la cour n’est pas de savoir
s’il serait possible moyennant certains travaux de faire pleinement bénéficier du chauffage collectif
les lots 166 et 167, mais de savoir si les installations d’origine étaient suffisantes pour chauffer le lot
anciennement n° 3, aujourd’hui les lots n°166 et 167.
Il est en effet indiscutable, et la cour l’a déjà rappelé dans l’arrêt du 22 mai 2019, que si l’absence de
chauffage est due uniquement aux travaux des propriétaires successifs, qui auraient supprimé
volontairement le raccordement de leur lot aux équipements collectifs, et non aux installations
d’origine, la SCI Nhémo doit s’acquitter des charges de chauffage, même si dans les faits, en raison
des travaux effectués avant son acquisition, elle n’en bénéficie pas.
La cour a en effet rappelé (page 8) que l’utilité visée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui
contraint chaque copropriétaire à participer aux charges entraînées par les services collectifs et les
éléments d’équipement commun, est une utilité objective et ne dépend pas de l’usage qu’en fait le
copropriétaire pour des convenances personnelles.
Or à cet égard le rapport d’expertise est clair : l’installation d’origine est insuffisante pour assurer un
chauffage adapté pour les lots n°166 et 167.
La demande d’un complément d’expertise, présentée par le syndicat des copropriétaires, afin d’établir
la surface du lot n°3 que les tuyauteries actuelles permettraient de chauffer apparaît bien tardive et
destinée uniquement à pallier à une carence de preuve de la part du syndicat.
Celui-ci avait en effet tout loisir de poser cette question en cours d’expertise, ce qu’il ne démontre pas
avoir fait.
Une demande d’expertise ne pouvant avoir pour but de pallier à la carence de preuve d’une partie, la
demande sera rejetée.
Dans ces conditions, la SCI Nhémo ne pouvant pas objectivement bénéficier d’un chauffage suffisant
pour ses lots n°166 et 167, et ce indépendamment de la déconnexion de ces lots du système de
chauffage central opéré manifestement par les propriétaires antérieurs, est fondée à solliciter le
remboursement des charges de chauffage pour une période de cinq années précédent l’assignation,
ainsi que la cour en a déjà décidé dans l’arrêt du 22 mai 2019.
Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser la somme de 15.726,99
euros correspondant aux charges de chauffage payées depuis l’acquisition des lots par la SCI
Nhémo, y compris les charges du 4e trimestre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 8
avril 2014 sur la somme de 9.790,13 euros (date de la mise en demeure demeurée infructueuse) et de
la présente décision pour le surplus.
Cette somme, non contestée en son quantum par le syndicat des copropriétaires, est en justifiée par la
production des appels de charges sur la période concernée.
Sur la demande d’exonération des charges de chauffage pour l’avenir
Sur la recevabilité de la demande
Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande présentée par la SCI Nhémo tendant à ce
qu’il lui soit enjoint de ne plus imputer les charges de chauffage sur les lots n°166 et 167 serait
irrecevable car nouvelle en cause d’appel.
En application de l’article 564 du code civil, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne
peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire
écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la
survenance ou de la révélation d’un fait '.
La demande de la SCI Nhémo doit être déclarée recevable car elle tend, pour l’avenir, à faire écarter
les prétentions du syndicat des copropriétaires qui soutient que les charges de chauffage sont dues
pour les lots n°166 et 167.
Sur le fond de la demande
Les quotes-part de charges afférentes à chaque lot sont fixées par le règlement de copropriété. La
modification de cette répartition ne peut se faire que par une décision de l’assemblée générale des
copropriétaires dans les conditions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, au terme d’une action en
révision dans les conditions de l’article 12 de cette même loi, ou bien encore au terme d’une action
engagée en vue de faire reconnaître la nullité de la clause de répartition des charges.
Il convient de constater à l’égard de cette dernière hypothèse que la cour a déjà rejeté dans l’arrêt du
22 mai 2019 la demande de la SCI Nhémo tendant à faire déclarer non écrite la clause 21 du
règlement de copropriété.
Les conditions des deux autres hypothèses (articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965) ne sont pas
remplies.
Dans ces conditions, la demande présentée par la SCI Nhémo ne pourra qu’être rejetée.
Sur la demande de complément d’expertise
Il a déjà été souligné que la demande de complément d’expertise présentée par le syndicat des
copropriétaires est tardive et qu’elle n’a d’autre but que de pallier à la carence de preuve de cette
partie.
Cette demande sera par conséquent rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le sens du présent arrêt commande d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Nhémo
dépens de première instance et au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat en application
de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’ensemble de la procédure de première
instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise, lesquels pourront être recouvrés
directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SCI Nhémo la somme de
4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la SCI Nhémo sera, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispensée de
toute participation aux frais de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Dans les limites de la saisine, Vu l’arrêt avant dire droit rendu par la cour d’appel de Versailles le 22
mai 2019,
Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Nhémo aux dépens et à verser la somme de 2 000
euros au syndicat des copropriétaires du […],
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à payer à la SCI
Nhémo la somme de 15.726,99 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du 8 avril 2014 sur
la somme de 9.790,13 euros et de la présente décision pour le surplus,
Déclare la SC I Nhémo recevable en sa demande tendant à ce qu’il soit fait injonction au syndicat des
copropriétaires de ne plus appeler les charges de chauffage pour les lots n°166 et 167,
Rejette cette demande,
Rejette la demande au titre d’un complément d’expertise,
Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens de la
procédure de première instance et d’appel,
Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à payer à la SCI
Nhémo la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Dispense la SCI Nhémo de toute participation aux frais de procédure telle que prévue à l’article 10-1
de la loi du 10 juillet 1965.
Rejette toute autre demande.
— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été
préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de
procédure civile.
— signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Y
DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
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