COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 08 AVRIL 2021

N° 2021/ 185

Rôle N° RG 19/05218 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEBHO

SAS DANYBERD

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LE NOILLY PRAT

Société GROUPAMA MEDITERRANEE

SA ALLIANZ IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

M^e Marie-Dominique THIODET

SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES

SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON,

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 25 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/05470.

APPELANTE

SAS DANYBERD prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Arnaud DOBELLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON, plaidant

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LE NOILLY PRAT Représenté par son Syndic en exercice, la SARL Gestion Immobilière MASSILIA, dont le siège social est […], représentée par son représentant légal domicilié pour la cause audit siège., demeurant […]

représentée par M^e Marie-Dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE

Société GROUPAMA MEDITERRANEE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis, demeurant […]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

asssitée de M^e Jean-pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN / BAGNOLI, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Laëtitia ALESANCO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SA ALLIANZ IARD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant […]

r e p r é s e n t é e p a r M e A l a i n D E A N G E L I S d e l a S C P D E ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Emmanuelle LE TREUT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Laurence DEPARIS, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 27 juillet 2010, un contrat de bail commercial a été conclu entre la S.C.I. EDEN et la SAS DANYBERD relativement à des locaux situés au sein de l’ensemble immobilier Noilly Prat à Marseille.

Le 13 septembre 2015, ces locaux ont subi un dégât des eaux causé par des débordements des chéneaux de l’immeuble.

La SAS DANYBERD a donné congé le 25 janvier 2016 et a restitué les locaux le 31 juillet 2016.

Par ordonnance de référé en date du 17 juin 2016, une expertise a été ordonnée. L’expert X a déposé son rapport le 25 mars 2017.

Par acte en date du 26 avril 2017, la S.C.I. EDEN a assigné la SAS DANYBERD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE.

Par acte en date du 16 juin 2017, la SAS DANYBERD a assigné la SA ALLIANZ IARD, son assureur, aux fins de la garantir.

Par jugement en date du 25 février 2019, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a statué ainsi :

— DÉBOUTE la SAS DANYBERD de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la S.C.I. EDEN,

— CONDAMNE la SAS DANYBERD à verser à la S.C.I. EDEN la somme de 24.086,00 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2017 au titre de la dette locative,

— DÉCLARE sans objet l’appel en garantie formé par la SCI EDEN à 1'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et de la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE

— DÉCLARE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT responsable du dégât des eaux survenu le 13 septembre 2015,

— CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MEDITERRANEE à relever et garantir la SA ALLIANZ IARD des condamnations prononcées à son encontre.

— CONDAMNE la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT des condamnations prononcées à son encontre,

— CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE à verser à la SCI

EDEN la somme de 21 000 euros indexée sur l’évolution de l’indice BT01 du 25 mars 2017 date du dépôt du rapport d’expertise, avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, au titre des travaux de remise en état des locaux,

— CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT, la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE à verser à la S.C.I. EDEN la somme de 50 589 euros arrêtée au 31 mai 2018 au titre du préjudice de jouissance,

— REJETTE la demande de dommages et intérêts complémentaires formée par la S.C.I. EDEN.

— CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT, la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE et la SA ALLIANZ IARD à verser à la SAS DANYBERD la somme de 3 627,18 Euros HT au titre de l’indemnisation du sinistre,

— CONDAMNE in solidum la SAS DANYBERD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE à verser à la S.C.I. EDEN la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNE la SAS DANYBERD à verser à la SA ALLIANZ IARD la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— REJETTE la demande formée par la SAS DANYBERD sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— REJETTE la demande formée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile la demande formée par la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— REJETTE toute autre demande,

— ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

— CONDAMNE in solidum la SAS DANYBERD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le tribunal a jugé au visa de l’article 1719 du code civil et du contrat de bail qu’aucune faute de la S.C.I. EDEN de nature à écarter la clause contractuelle de non-recours était caractérisée et a débouté par conséquent les demandes formées par la SAS DANYBERD à l’encontre de sa bailleresse ainsi qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de GROUPAMA.

Il a retenu une dette locative à la charge de la SAS DANYBERD.

Le tribunal a jugé, au vu du rapport d’expertise et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée dans la réalisation du sinistre, ce dernier ne produisant notamment pas le contrat de maintenance du chéneau qu’il avait évoqué et a condamné in solidum son assureur à indemniser le préjudice subi par la S.C.I. EDEN et la SAS DANYBERD.

Le préjudice de la SAS DANYBERD a été évalué à la somme de 3 627,18 euros au titre des marchandises détériorées.

Le tribunal a retenu la garantie de la SA ALLIANZ IARD, assureur de la SAS DANYBERD, pour les marchandises endommagées, le préjudice commercial pour la perte d’usage et la prise en charge des mesures conservatoires et du nettoyage mais l’a exclu pour les dommages subis pour les différents aménagements, l’atteinte à l’image et la perte vénale du fonds de commerce et a exclu sa carence fautive alléguée par son assuré.

Par déclaration d’appel en date du 1^er avril 2019, la SAS DANYBERD a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT, la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE et la SA ALLIANZ IARD à verser à la SAS DANYBERD la somme de 3.627,18 Euros HT au titre de l’indemnisation du sinistre,

— CONDAMNE la SAS DANYBERD à verser à la SA ALLIANZ IARD la somme de 3.500,00 Euros pour le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— DÉBOUTE la SAS DANYBERD de ses demandes formées contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT, la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE et la SA ALLIANZ

IARD

— CONDAMNE in solidum la SAS DANYBERD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 26 décembre 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SAS DANYBERD demande de :

-DÉCLARER recevable et bien fondée la Société DANYBERD en son appel, et en ses demandes.

- REFORMER le jugement du tribunal de grande instance de MARSEILLE du 25 février 2019

- INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné la Société DANYBERD à verser à la société ALLIANZ, une somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et l’a condamnée aux dépens, et en ce que la société DANYBERD a été déboutée totalement ou partiellement de ses demandes faites en réparation de ses préjudices pour marchandises endommagées et agencements commerciaux, perte d’exploitation et perte de valeur vénale du fonds, coût des mesures conservatoires et de nettoyage, et atteinte à son image, et faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

- DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble NOILLY PRAT connaissait le caractère répétitif des dégâts des eaux et son origine.

- DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble NOILLY PRAT représenté par son syndic a manqué à son obligation d’entretien, et est responsable des préjudices subis

par la Société DANYBERD.

- DIRE ET JUGER que la compagnie ALLIANZ n’a rien entrepris pour indemniser son assuré, la société DANYBERD, ni même en procédant à des versements d’acomptes, faits constitutifs de manquements fautifs.

- CONDAMNER la société ALLIANZ LARD à indemniser son assuré, la Société DANYBERD de son entier préjudice.

- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble NOILLY PRAT représenté par son syndic, la compagnie d’assurances GROUPAMA et la compagnie

d’assurances ALLIANZ IARD à payer à la société DANYBERD :

- Au titre de la perte d’exploitation, la somme de 68 635,00 €

- Au titre de la perte de valeur vénale 330 646,00 €

- Au titre des dommages directs (hors marchandises) se rapportant aux agencements, matériels, revêtements de sol, installations électriques, penderies, cabines,. .TTC 96 910,62 €

- Au titre des marchandises endommagées TTC 74 105,88 €

- En remboursement des mesures conservatoires / nettoyage TTC 5 754,24€

- Au titre des loyers (24 086 €) et intérêts s’y rapportant (l 723,92 €)

sur la période d’inexploitation du fait du sinistre, 25 809,92 €

- Au titre de l’atteinte à l’image 25 000,00 €.

Le tout avec intérêts à compter de l’assignation du 16 juin 2017 (à l’égard de la Sté ALLIANZ) et du 12 avril 2018 à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble NOILLY PRAT représenté par son syndic, la compagnie d’assurances GROUPAMA) avec capitalisation par armée entière.

- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble NOILLY

PRAT représenté par son syndic, la compagnie d’assurances GROUPAMA et la compagnie

d’assurances ALLIANZ à payer à la société DANYBERD une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNER la Société ALLIANZ à relever et garantir la Société DANYBERD de

toute condamnation, en principal et accessoires, qui serait prononcée à son encontre.

- DÉBOUTER de toutes demandes contraires le syndicat des copropriétaires de l’immeuble NOILLY PRAT représenté par son syndic, la compagnie d’assurances GROUPAMA et la

compagnie d’assurances ALLIANZ qui n’ont pas formé appel incident dans le délai légal de trois mois à compter de la notification des conclusions par l’appelant, le 28 juin 2019.

- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble NOILLY PRAT représenté par son syndic, la compagnie d’assurances GROUPAMA et la compagnie d’assurances ALLIANZ aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, et ceux d’appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE,

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les intimés n’ont pas formé appel incident avant le

28 septembre 2019 et que le principe de responsabilité du syndicat et les conséquences indemnitaires sont acquises.

Elle rappelle que l’obstruction des cheneaux communs en toiture de la copropriété est à l’origine du dégâts des eaux qu’elle a subi, que ce problème était récurrent chaque année et que le défaut d’entretien de la copropriété est établi. Elle demande que son assureur, la société ALLIANZ, couvre l’intégralité du local et des aménagements qu’elle soit ou non propriétaire des marchandises, et son préjudice commercial résultant de la perte d’exploitation et de la valeur vénale du fonds de commerce. Elle ajoute que la société ALLIANZ n’a jamais pris les mesures urgentes inhérentes à la garantie de son assuré, qu’elle n’a pris en charge que l’assèchement des locaux et qu’elle ne lui a octroyé aucune avance financière la contraignant ainsi à donner congé à son bailleur et qu’elle a eu un comportement fautif. Elle demande condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de GROUPAMA, et D’ALLIANZ IARD à réparer ses préjudices.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 25 juillet 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble NOILLY PRAT demande de :

- Confirmer en toutes ses dispositions, la décision du tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 25 février 2019,

- Dire et juger que la Société DANYBERD ne justifie pas les préjudices qu’elle invoque, ni dans leur nature, ni dans leur montant.

Y ajouter,

- La condamnation de la S.C.I. DANYBERD au Syndicat des Copropriétaires Résidence LE NOILLY PRAT, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

- La condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il conteste avoir manqué à son obligation d’entretien et fait valoir que la SAS DANYBERD ne justifie pas de ses préjudices ni dans leur nature ni dans leur montant.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 24 septembre 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE demande de :

- Constater que la société DANYBERD n’a jamais communiqué les justificatifs des préjudices allégués au titre des pertes de matériels, marchandises et exploitation du fonds de commerce

- Dire et juger que seules les marchandises endommagées évaluées par l’Expert judiciaire à hauteur de 3.627,18 € sont justifiées

- Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société DANYBERD du surplus de ses demandes

- Débouter la société DANYBERD et tout contestant de toute autre demande de condamnation formée à l’encontre de la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE

Subsidiairement,

- Dire et juger que toute condamnation qui serait par impossible prononcée à l’encontre de la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE ne pourra intervenir que dans les termes et limites des conditions particulières de la police souscrite par le Syndicat des copropriétaires, et s’entendra après déduction de la franchise contractuelle opposable aux tiers

En tout état de cause,

- Condamner la société DANYBERD au paiement d’une indemnité de 3.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas manqué à son obligation d’entretien et qu’une société qui bénéficie d’un contrat de maintenance est intervenue à de multiples reprises pour le débouchage des chéneaux. Elle conteste les préjudices dont la société DANYBERD demande réparation dans leur principe et leur montant à l’exclusion de la somme de 3 627,18 euros octroyée par le tribunal pour les marchandises endommagées. En cas de condamnation, elle fait valoir à titre subsidiaire qu’elle ne pourra intervenir que dans les limites et conditions de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires et après déduction de la franchise contractuelle.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 19 septembre 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SA ALLIANZ IARD demande de :

A TITRE PRINCIPAL,

- DIRE ET JUGER que la garantie souscrite par la société DANYBERD auprès de la société

ALLIANZ IARD, ne couvre pas les dommages causés aux installations et aménagements

immobiliers, dès lors que ces derniers sont devenus la propriété du bailleur.

- CONSTATER que la société ALLIANZ IARD a pris en charge les mesures conservatoires nécessaires à la reprise de l’activité du fonds de commerce de la société DANYBERD.

- DIRE ET JUGER que la société DANYBERD n’a jamais communiqué les justificatifs des préjudices revendiqués au titre des pertes de matériel, marchandises et exploitation du fonds de commerce litigieux.

- DIRE ET JUGER que la société ALLIANZ a agi dans le strict respect des termes de la police

souscrite auprès d’elle par la société DANYBERD.

- DIRE ET JUGER que seules les marchandises endommagées évaluées par l’Expert Judiciaire à la somme de 3.627,18 € peuvent ouvrir droit à indemnisation dans le cadre de ce sinistre.

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté société DANYBERD du surplus de

ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ.

- REJETER toute autre demande de condamnation formulée à l’encontre de la société

ALLIANZ.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- DIRE ET JUGER que la société DANYBERD ne justifie pas des préjudices qu’elle invoque, ni

dans leur nature, ni dans le montant ;

- DIRE ET JUGER que les préjudices invoqués par la société DANYBERD, à les supposer avérés, ne sont pas la conséquence du sinistre en date du 13 septembre 2015.

- DIRE ET JUGER que ces derniers relèvent de la seule volonté de la société DANYBERD de

quitter les locaux pris à bail auprès de la société EDEN.

- CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

- DÉBOUTER de plus fort la société DANYBERD de l’ensemble de ses prétentions.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

- DIRE ET JUGER que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « NOILLY PRAT » et

son assureur, la société GROUPAMA devront relever et garantir la société ALLIANZ IARD de

toute condamnation, de quelque nature que ce soit, qui pourrait être prononcée à son encontre.

- CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

EN TOUTE HYPOTHESE,

- DIRE ET JUGER que toute condamnation qui serait, par impossible, prononcée à l’encontre

de la Société ALLIANZ IARD, ne pourra intervenir que dans les termes et limites des conditions

particulières de la police souscrite par la société DANYBERD, et s’entendra après déduction de

la franchise contractuelle opposable aux tiers.

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société DANYBERD au

paiement de la somme de 3.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de

procédure civile,

Y AJOUTANT,

- CONDAMNER la société DANYBERD, et à défaut tout succombant, au paiement de la

somme de 5.000,00 € en application des mêmes dispositions.

- CONDAMNER la société DANYBERD et à défaut tout succombant, aux entiers dépens de l’instance au profit de Maître Alain de ANGELIS, Avocat.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a jamais failli à ses obligations d’assureur dès lors que la seule réclamation qui lui a été adressée concernait la prise en charge des dommages affectant les installations et aménagements immobiliers devenus au fur et à mesure du bail la propriété du bailleur et que la police souscrite par la société DANYBERD ne couvre que les dommages aux biens dès lors qu’ils ne sont pas devenus la propriété du bailleur alors que le bail en son article 7 prévoit le contraire. Elle ajoute avoir pris en charge dès le mois de septembre 2015 les mesures conservatoires permettant l’assèchement et le déblayage des locaux. Elle fait valoir que les pertes d’exploitation n’ont vocation à être prises en charge que dans l’hypothèse où elles résultent

d’un dommage matériel garanti et sont consécutives à un événement accidentel alors que seule l’absence de remise en état des locaux qui ne relevait pas de la garantie de la concluante a servi de prétexte à son assuré pour cesser l’exploitation de son commerce. Elle ajoute que la société DANYBERD n’a rien entrepris pour permettre la reprise de son activité et a fait le choix délibéré de s’affranchir du paiement du loyer alors qu’elle avait en fait déjà pris la décision de quitter le local. Elle conteste sa garantie au titre des loyers impayés dès lors qu’il s’agit d’une décision unilatérale de sa part et d’un fait intentionnel exclusif de garantie. Elle fait valoir que seul le préjudice résultant des biens endommagés tel que réparé par le tribunal relève de sa garantie. A titre subsidiaire, elle conteste les préjudices allégués et leur évaluation. A titre infiniment subsidiaire et en cas de condamnation, elle demande garantie par le syndicat des copropriétaires et son assureur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2021.

L’affaire a été plaidée le 10 février 2021 et mise en délibéré au 8 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire et pour délimiter l’objet du litige, il convient de constater que la SAS DANYBERD n’a pas relevé appel des dispositions ayant trait à ses rapports avec sa bailleresse la S.C.I. EDEN qui n’est d’ailleurs plus à la cause, le tribunal la déboutant de ses demandes à l’encontre de la S.C.I. EDEN, la condamnant à payer une dette locative de 24 086 euros à sa bailleresse et déclarant sans objet l’appel en garantie formé à ce titre à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société GROUPAMA.

Sur l’irrecevabilité des appels incidents

L’appelant soulève l’irrecevabilité des appels incidents. Elle n’a pas saisi le conseiller de la mise en état de cette demande. Il est constant en application de l’article 914 du code de procédure civile que le conseiller de la mise en état est seul compétent depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de l’instruction pour statuer sur la recevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 du code de procédure civile et que les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d’appel l’irrecevabilité après la clôture de l’instruction à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Tel n’est pas le cas en l’espèce, la SAS DANYBERD critiquant la notification des écritures du syndicat des copropriétaires intervenue le 25 juillet 2019 et celle de la compagnie GROUPAMA intervenue le 24 septembre 2019 alors que l’ordonnance de clôture est datée du 27 janvier 2021. S’agissant de la société ALLIANZ, il convient de constater qu’elle ne forme pas d’appel incident comme le conclut elle-même l’appelante. La SAS DANYBERD sera par conséquent déclarée irrecevable en cette demande.

Sur la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT ET DE LA SOCIÉTÉ GROUPAMA MÉDITERRANÉE

Dans leurs écritures, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT ET LA GARANTIE DE GROUPAMA MÉDITERRANÉE contestent le manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation d’entretien comme étant à l’origine du dégât des eaux ayant eu lieu le 13 septembre 2015 dans les locaux loués par la SAS DANYBERD faisant valoir l’existence d’un contrat de maintenance conclu avec la société MV2. Cependant, d’une part ce contrat n’est pas plus produit en première instance et il résulte clairement du rapport établi par l’expert judiciaire M. X le 25 mars 2017 que les désordres causés au local occupé par la SAS DANYBERD ont eu pour cause le débordement d’un chéneau engorgé par des végétaux et que la cause de cet engorgement chéneau était une carence d’entretien périodique par le syndicat des copropriétaires.

D’autre part, il convient de constater que tout en contestant cette responsabilité dans le corps de ses

écritures, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT demande dans son dispositif la confirmation en toutes ses dispositions de la décision déférée qui a retenu sa responsabilité dans le dégât des eaux, l’a condamné in solidum avec la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE à relever et garantir la SA ALLIANZ IARD des condamnations prononcées à son encontre. Il en est de même de la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE qui ne demande pas d’infirmation du jugement mais confirmation du jugement ayant débouté la SAS DANYBERD du surplus de ses demandes, soit des demandes supérieures à la somme de 3 627,18 euros accordée par le tribunal.

Il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Sur les relations contractuelles entre la SAS DANYBERD et la société ALLIANZ

Suivant contrat en date du 28 octobre 2013 renouvelé, la SAS DANYBERD a souscrit auprès de la société ALLIANZ une garantie multirisque professionnel.

Il résulte des pièces produites que, suivant facture de la société RENOVAM, la société ALLIANZ a fait procéder à l’assèchement des locaux. M. Z notait ainsi dans son rapport en date du 17 décembre 2015 qu’au titre des mesures conservatoires, des assécheurs avaient été mis en place et qu’il avait été procédé à l’évacuation des gravats.

Les travaux utiles pour la remise en état des lieux ont effectivement par la suite tardé, ce que ne contestent pas les parties. Ainsi, dans le rapport d’expertise dommages en date du 17 décembre 2015 établi par M. Z pour la compagnie ALLIANZ, il était relevé qu’à la rédaction du rapport, les travaux n’avaient toujours pas été engagés, que l’activité du magasin était sérieusement perturbée et qu’il avait été demandé à l’assuré d’ALLIANZ de limiter l’activité du magasin à la pièce en partie avant plus légèrement touchée et représentant un tiers de la surface globale du magasin. L’expert notait que l’activité sur l’intégralité de la surface n’avait pu être reprise du fait de l’absence de remise en état des locaux par le bailleur, son assureur lui ayant indiqué ne pas garantir contractuellement les biens à usage commercial, et en l’absence d’accord par le syndic de copropriété sur la réalisation des travaux de remise en état. Le procès-verbal de constat établi par huissier le 18 janvier 2016 confirmait le bon état du premier espace des locaux représentant environ un tiers de la superficie totale et les photographies attestaient d’une poursuite d’activité partielle et de l’état dégradé des deux autres pièces qui n’étaient pas exploitables.

M. Z écrivait par ailleurs par mel dès le 22 octobre 2015 à l’assureur du bailleur qu’il lui confirmait qu’il lui appartenait d’intervenir concernant les agencements devenus la propriété du bailleur, 'la compagnie ALLIANZ interviendra concernant les biens qui sont la propriété de DANYBERD à savoir ses marchandises, son matériel endommagé et également son préjudice financier. Je vous remercie donc de bien vouloir commander au plus tôt les travaux de remise en état du local afin de permettre à la société DANYBERD de réexploiter dans des conditions normales'. Par mel en date du 2 février 2016, la société ALLIANZ écrivait à GROUPAMA pour lui indiquer que les travaux de remise en état n’avaient pas été entamés alors qu’il était établi que le sinistre provenait du débordement du chéneau, que l’origine du sinistre était une cause immeuble assuré par GROUPAMA, que les aménagements commerciaux appartenaient en vertu du bail au propriétaire lui-même assuré par la compagnie SWISS LIFE. Elle ajoutait ne pas comprendre 'pourquoi la situation stagne ce qui empêche de ce fait à son assuré de reprendre son activité au plus vite et demande à l’assureur de confirmer la prise en charge de ce sinistre afin que les travaux puissent débuter au plus vite'. La société ALLIANZ écrivait également que la situation était inacceptable et que la perte d’exploitation continuait pendant ces longs mois d’inactivité et qu’elle reviendrait vers elle pour la réclamation concernant cette perte d’exploitation mais aussi le risque d’une perte vénale du fonds de commerce.

Il résulte aussi des pièces produites que par deux courriers en date du 2 décembre 2015 et 18

décembre 2015, la SAS DANYBERD rappelait à sa bailleresse ses obligations contractuelles et lui indiquait que le local n’était plus conforme au bail d’origine. La S.C.I. EDEN répondait par courrier en date du 23 décembre 2015 ' afin que vous ne pensiez pas que notre S.C.I. ne prend pas les dispositions nécessaires à une rapide remise en état des locaux et à une indemnisation des dommages, nous vous dupliquons la lettre expédiée le 16 décembre 2015 au syndic de l’immeuble….Dans la mesure où le sinistre trouve son origine en la défaillance d’un ouvrage commun, la responsabilité finale du dégât des eaux incombe au syndicat et à son assureur'.

Par acte d’huissier en date du 25 janvier 2016, la SAS DANYBERD adressait son congé commercial à la S.C.I. EDEN pour le 31 juillet 2016 en raison du comportement fautif du bailleur et à titre premier, pour le 'refus de remettre en état les locaux suite au dégât des eaux', ' au défaut d’entretien de la chose louée ayant conduit à des dégâts des eaux successifs', et seulement en troisième lieu à 'l’absence de mise aux normes des locaux pour faciliter l’accès aux personnes handicapées'.

De l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la remise en état des lieux a tardé du fait du contentieux autour de la prise en charge des aménagements et embellissements immobiliers par les compagnies d’assurance et du peu de réactivité du bailleur, du syndicat des copropriétaires et de son assurance à procéder aux travaux utiles alors que leur responsabilité dans le sinistre a été rapidement établie. De ces éléments, on ne peut retenir non plus de comportement fautif de la compagnie ALLIANZ qui a fait procéder aux mesures conservatoires utiles et qui a mis en cause à plusieurs reprises les compagnies de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires. On peut cependant retenir de ces échanges cités plus haut que la société ALLIANZ a rapidement reconnu l’existence d’un préjudice commercial pour la SAS DANYBERD du fait de longs mois d’inexploitation et d’un risque de perte vénale d’un fonds de commerce, dénonçant à GROUPAMA une situation inacceptable, et qu’elle est mal venue ce jour de contester sa prise en charge et l’existence de ces préjudices.

Il résulte également des éléments développés ci-dessus qu’il ne peut être reproché à la SAS DANYBERD d’être à l’origine de ses propres préjudices comme le conclut dorénavant la société ALLIANZ et contrairement à que M. Z a pu écrire et à ce qu’elle a pu écrire à GROUPAMA notamment. Il apparaît en effet des échanges cités plus haut que la SAS DANYBERD a procédé aux déclarations utiles suite au dégât des eaux, s’est enquis à plusieurs reprises de savoir qui prenait en charge les dommages dont elle n’était en rien responsable, a continué son activité sur un tiers de la superficie au vu de l’état des locaux et a délivré un congé en janvier 2016 alors que la situation n’avait pas évolué et que la remise en état des lieux n’avait toujours pas été entreprise. Cette chronologie des faits ne permet pas d’affirmer, comme le fait également la société ALLIANZ, que la société DANYBERD n’a rien entrepris pour permettre la reprise de son activité et a pris argument du dégât des eaux pour cesser toute activité et favoriser de nouveaux projets. A nouveau, il importe de relever que la société a continué son exploitation commerciale sur un tiers de la surface comme en attestent les rapports, les photographies et la persistance d’un chiffre d’affaires même diminué malgré l’état des locaux. La société ALLIANZ est également mal venue de reprocher à la société DANYBERD de n’avoir rien fait pour permettre la reprise de son activité mais d’avoir signé dès le mois de décembre 2015 une promesse de vente pour l’acquisition d’un autre fonds de commerce dans une rue voisine. Le notaire attestera le 12 septembre 2016 que cette promesse de vente est devenue caduque du fait de l’exercice de son droit de préemption par le preneur. La SAS DANYBERD justifie par la suite avoir procédé à la recherche de locaux commerciaux courant 2016 via notamment l’agence Immocom Transaction qui en a attesté le 21 mars 2019 et par la production d’échange de mels relatifs à ces locaux.

Enfin, la société ALLIANZ ne peut, au vu de l’ensemble de ces développements, dénier sa garantie au titre des pertes d’exploitation en se prévalant de l’absence d’événement accidentel à l’origine du préjudice subi par son assuré alors qu’il résulte clairement des éléments développés ci-dessus que le dégât des eaux imputable à la copropriété est un événement accidentel à l’origine de la baisse d’activité et du congé délivré – comme l’a d’ailleurs écrit la société ALLIANZ dans dans son échange

avec Groupama – et que ce n’est pas le comportement de la société DANYBERD qui est à l’origine de ces pertes d’exploitation-, l’expert de la compagnie reconnaissant lui-même l’existence d’un préjudice financier à la charge de la société ALLIANZ.

Sur les préjudices de la SAS DANYBERD et la garantie par la SA ALLIANZ

Sur les agencements commerciaux, matériels et mobiliers

La SAS DANYBERD forme une demande globale à ce titre d’un montant de 80 758,85 euros HT mettant en avant l’application de l’article 2.2 des conditions générales du contrat d’assurance la liant à la société ALLIANZ relatif au contenu des locaux professionnels et notamment le mobilier et matériel professionnel, les marchandises et précisant 'si vous n’êtes pas responsable, nous les garantissons dans les mêmes conditions et limites – dommages matériels assurés subis par ces biens, dans la limite du capital assuré sur ces biens et selon les conditions d’application des garanties souscrites- dans la mesure où ils ne sont pas assurés par leur propriétaire', et rappelle que la société ALLIANZ écrit dans ses conclusions qu’elle – la SAS DANYBERD- n’ignorait pas qu’en vertu du bail la liant à la société EDEN lesdits aménagements n’étaient pas d’avantage couverts par la police d’assureur souscrite par son bailleur auprès de son assureur la société SWISSLIFE.

Ce faisant, et en premier lieu, la SAS DANYBERD opère une confusion puisqu’elle vise l’article 2-2 des conditions générales d’assurance relatif au mobilier, matériel et marchandises et assurant une garantie dans la mesure où ces biens ne sont pas assurés par leur propriétaire et apporte comme preuve au profit de cette absence d’assurance un propos de son assureur se rapportant aux aménagements et non au mobilier et matériel.

S’agissant en effet des aménagements, c’est l’article 2-1 des conditions générales relatif aux locaux professionnels des conditions générales de la société ALLIANZ qui mentionne que 'sont garantis les installations et aménagement immobiliers exécutés par vous-même en tant que locataire ou repris avec le bail en cours dès lors qu’ils ne sont pas devenus la propriété du bailleur'.

Il a été à juste titre rappelé par le tribunal que le bail commercial qui liait la SAS DANYBERD et la S.C.I. EDEN mentionnait dans son article 7 que 'tous les travaux d’embellissements, améliorations, installations de climatisations ou constructions quelconques y compris le cas échéant ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou règlementaires, faits par le bailleur ou le preneur à la prise de possession ou en cours de bail, deviendront au fur et à mesure de leur achèvement, et ce, à quelque moment et pour quelque cause que ce soit, la propriété du bailleur….'.

Dans ces conditions, et contrairement à ce qu’affirme l’appelante, le contrat d’assurance ne couvre pas l’intégralité du local et des aménagements qu’elle en soit propriétaire ou non. S’agissant des aménagements, ils sont clairement exclus par la combinaison de l’article 2.1 précité des conditions générales d’assurance et de l’article 7 du bail commercial.

S’agissant du mobilier et matériel qui appartenaient à la société DANYBERD, M. Z avait constaté des dommages aux étagères et meubles de présentation. L’expert judiciaire avait retenu une évaluation du préjudice à hauteur de 20 419,32 euros et le rapport GAMOREX une somme de 29 001 euros. Ces biens sont couverts par la garantie de l’assurance au titre de l’article 2.2 des conditions générales et seront pris en charge à ce titre à hauteur de la somme retenue par l’expert judiciaire, M. Z écrivant ainsi par mel dès le 22 octobre 2015 à l’assurance du bailleur qu’il lui confirmait qu’il lui appartenait d’intervenir concernant les agencements devenus la propriété du bailleur, 'la compagnie ALLIANZ interviendra concernant les biens qui sont la propriété de DANYBERD à savoir ses marchandises, son matériel endommagé et également son préjudice financier'.

Sur les marchandises endommagées

La somme de 3 627,18 euros a été allouée à la SAS DANYBERD de ce chef au vu de l’expertise judiciaire et d’une liste ( pièce 17 de la SAS DANYBERD) listant les vêtements endommagés.

Cette liste figurait également dans le rapport GAMOREX produit par la SAS DANYBERD et figurant en annexe du rapport judiciaire. Le surplus demandé par la SAS DANYBERD, à savoir la somme de 58 127,68 euros figurant en page 8 du rapport d’expertise GAMOREX, n’a pas été repris par l’expert judiciaire, ne figure pas dans les constatations faites par l’expert aux termes de la réunion d’expertise en date du 26 juillet 2016 d’un stock et a trait en outre non pas à des marchandises endommagées comme les nomme la SAS DANYBERD mais à des marchandises qui ont été déplacées du fait de la fermeture de l’activité du magasin.

Au vu de ces éléments, la SAS DANYBERD n’atteste pas d’un complément de préjudice et il convient de la débouter de ce chef.

Sur le préjudice commercial résultant de la perte d’exploitation et de la perte de valeur vénale du fonds de commerce

Le tribunal a retenu dans ses motifs l’existence d’un préjudice commercial et d’une perte de valeur du fonds de commerce toutefois insuffisamment justifiés et a débouté la SAS DANYBERD de ses demandes. L’attestation établie le 24 mars 2016 par l’expert-comptable de la société a été considérée comme insuffisante à établir le préjudice.

Dans le rapport d’expertise dommages en date du 17 décembre 2015 établi par M. Z pour la compagnie ALLIANZ, l’expert avait retenu le principe d’une perte d’exploitation, une période d’indemnisation de 12 mois et une chiffre d’affaires annuel déclaré de 350 000 euros. Cependant, en l’absence de reprise de l’activité sur l’intégralité de la surface et de remise en état des locaux par le bailleur, son assureur lui ayant indiqué ne pas garantir contractuellement les biens à usage commercial, et en l’absence d’accord par le syndic de copropriété sur la réalisation des travaux de remise en état, la perte d’exploitation n’était pas chiffrée. Il est exact que par la suite, M. Z adressera de nombreux mels à la société DANYBERD pour lui demander de produire des éléments comptables et des éléments de perte d’exploitation.

Dans le rapport d’expertise judiciaire, M. X a retenu que les préjudices subis par la société DANYBERD avaient débuté le jour du sinistre, soit le 13 septembre 2015, la contraignant à cesser son activité, entraînant des préjudices commerciaux et notait que le préjudice immobilier commercial cesserait le jour où le bailleur reprendrait possession des locaux commerciaux. L’expert n’a pas, de ce fait, évalué le préjudice en ajoutant également qu’il n’était pas dans sa mission d’analyser des éléments commerciaux ce qui est contestable car sa mission incluait tous les éléments d’appréciation concernant les préjudices subis par la société DANYBERD du fait des désordres et de leur réparation et que son rapport est postérieur à la reprise des lieux par la bailleresse.

Figurait également en annexe du rapport d’expertise de M. X le rapport établi par la société GAMOREX et plus spécifiquement par M. Y. De façon regrettable, cette pièce n’a pas été annexée aux rapports adressés aux parties mais seulement au rapport adressé à la juridiction ainsi que le note l’expert. Elle a cependant fait l’objet d’un débat contradictoire pour avoir été produite par la SAS DANYBERD. Elle n’a cependant pas fait l’objet d’aucune discussion par le tribunal alors qu’elle peut valoir à titre de preuve dès lors qu’elle est soumise à la libre discussion des parties et complétée par d’autres éléments.

La société appelante est spécialisée dans le prêt-à-porter masculin, a été créée il y a quarante ans, est une société en croissance disposant de douze boutiques en propre et d’autres points de vente.

Il apparaît fondé de retenir comme période d’indemnisation le sinistre survenu le 13 septembre 2015 et le départ des lieux le 31 juillet 2016, date donnée dans le congé et date avant laquelle la société

DANYBERD n’a pas retrouvé de nouveaux locaux malgré ses recherches et n’a pu exploiter son commerce que dans les conditions précisées plus haut.

S’agissant de la perte d’exploitation, la société Danyberd produit ses chiffres d’affaires annuels pour les années 2013 à 2015 attestés par son expert-comptable, ses comptes de résultat pour les années 2012 à 2015 et ses comptes de résultat détaillés pour les années 2013 et 2015. Aux termes du rapport Gamorex, il est retenu une perte d’exploitation de 68 635 euros. La société ALLIANZ et la société GROUPAMA font valoir que la société a connu une diminution croissante de l’activité depuis plusieurs mois donc sans lien avec le sinistre et a continué son activité au-delà du mois de septembre 2015. Toutefois, il est à noter que la société produit son chiffre d’affaires après septembre 2015 montrant qu’il n’est pas inexistant et qu’elle poursuit une activité comme relevé par les experts sur un tiers de la surface des lieux loués. Par ailleurs, il est effectivement relevé et pris en compte dans le rapport GAMOREX qu’il existait une baisse du chiffre d’affaires pour la boutique de Marseille à partir de janvier 2015 correspondant à un changement de responsable de la boutique et ces données ont été pris en compte dans la tendance d’évolution du chiffre d’affaires estimée à 0%.

Le préjudice résultant de la perte d’exploitation tel qu’estimé dans ce document et qui correspond aux éléments chiffrés donnés par ailleurs par l’expert comptable de la société DANYBERD et soumis au débat contradictoire sera ainsi retenu.

S’agissant de la perte de la valeur vénale du fonds de commerce, la société DANYBERD demande l’indemnisation de la perte totale de la valeur vénale du fonds de commerce telle qu’estimée dans le rapport GAMOREX. Plusieurs observations s’imposent. La perte totale de la valeur vénale du fonds de commerce n’est pas établie par les éléments du dossier, la société ayant pu continuer à exploiter même de façon réduite après le sinistre et ayant, au vu de ses chiffres d’affaires, conservé au moins une partie si ce n’est la totalité de sa clientèle à laquelle elle dû cependant réduire son offre et n’atteste pas de la disparition des autres éléments du fonds de commerce. Il est à noter qu’il n’est pas précisé par l’appelante ce qu’il est advenu de ce fonds de commerce. Aucun élément sur la perte de clientèle et qui aurait permis d’envisager une indemnisation pour la perte partielle du fonds de commerce, que la société DANYBERD ne sollicite d’ailleurs pas, n’est avancé.

Dans ces conditions, la SAS DANYBERD sera déboutée de ce chef de demande même s’il n’est pas exact d’affirmer comme dans le jugement que le contrat d’assurance de l’assuré ne garantit pas la perte de la valeur vénale du fonds de commerce, celle-ci étant prévue dans l’article 4.2 des dispositions générales du contrat.

Sur les mesures conservatoires

L’expert judiciaire n’a retenu aucun chef de préjudice de ce titre. La société ALLIANZ justifie avoir payé une somme de 2 405,20 euros à la société RENOVAM mais seulement pour l’assèchement des locaux contrairement à ce qui est indiqué par le tribunal alors qu’une facture supplémentaire de 1 836 euros de frais de nettoyage des locaux a été établie par la même société et est demeurée à la charge de la société DANYBERD. La société ALLIANZ, qui ne conteste pas sa garantie de ce chef, la garantira de cette facture.

Sur le remboursement des loyers

La société DANYBERD a été condamnée dans le jugement déféré à payer la somme de 24 086 euros à sa bailleresse au titre de la dette locative alors que les locaux n’étaient que très partiellement exploitables et plus du tout en conformité avec le bail. La société DANYBERD ne conteste pas avoir cessé le paiement des loyers du fait de l’état des lieux. La société ALLIANZ écrit que la société DANYBERD a fait le choix délibéré de s’affranchir du paiement de son loyer commercial alors que l’exploitation dégradée de son commerce lui était imputable. Cependant, dans un mel en date du 11 janvier 2016, la société ALLIANZ écrivait à M. Z en lui indiquant que la société

DANYBERD ne comprenait pas pourquoi le propriétaire ne donnait pas son accord pour effectuer les travaux, que la société voyait sa perte d’exploitation s’agrandir et aimerait que les travaux se fassent pour reprendre au plus vite, contredisant ainsi son affirmation déjà évoquée plus haut selon laquelle il appartenait à la société DANYBERD de financer et d’effectuer les travaux de remise en état. M. Z répondait par mel en date du 11 janvier 2016, que si les travaux n’étaient pas entrepris en raison du refus de garantie par Swisslife sur les agencements commerciaux, il appartenait néanmoins au bailleur de remettre en état les locaux et qu’il y avait lieu de suspendre les loyers si ce n’était déjà fait. Dans un mel antérieur en date du 27 novembre 2015, M. Z écrivait déjà au cabinet expert de la société DANYBERD qu’il convenait de 'solliciter le bailleur afin d’obtenir une réduction de loyer pour la période impactée étant rappelé que la société DANYBERD n’est pas responsable de ce sinistre'.

Au vu de ces éléments, la société ALLIANZ est à nouveau mal venue de noter que la perte d’activité est imputable au comportement de la société DANYBERD et de lui reprocher d’avoir fait le choix délibéré d’arrêter le paiement de ses loyers, suspension des loyers conseillée par l’expert intervenant pour la société ALLIANZ. Elle sera tenue à garantir ce paiement des loyers versés à la bailleresse pour des locaux très dégradés par le dégât des eaux imputable à un événement accidentel tel que précisé plus haut à hauteur de 24 086 euros outre les intérêts s’y rapportant à hauteur de 1723,92 euros soit un total de 25 809,92 euros.

Sur l’atteinte à l’image

La preuve du préjudice résultant de l’atteinte à l’image de la société DANYBERD n’est pas rapportée et elle sera déboutée de cette demande.

Sur les intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La société DANYBERD demande paiement des intérêts à compter de ces demandes, assignation et conclusions, à l’égard des parties. Cependant, elle a été déboutée de la majeure partie de ses demandes en première instance faute pour elle de justifier suffisamment son préjudice et ses demandes ne pouvaient dans ces conditions valoir mise en demeure faisant courir les intérêts. Au vu de ces éléments, les intérêts courront à compter de la signification du présent arrêt et les intérêts échus pourront produire intérêt s’ils sont dus au moins pour une année entière.

Sur la garantie par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT ET DE LA SOCIÉTÉ GROUPAMA MÉDITERRANÉE des condamnations mises à la charge de la société ALLIANZ

La responsabilité du syndicat de copropriété est acquise. Il sera tenu de relever garantie avec son assureur des condamnations prononcées à l’encontre de la société ALLIANZ.

Sur la garantie par LA SOCIÉTÉ GROUPAMA MÉDITERRANÉE des condamnations mises à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT a souscrit auprès de GROUPAMA MÉDITERRANÉE un contrat d’assurance multi-risque propriétaire non occupant le 5 février 2010 pour une durée d’une année renouvelable par tacite reconduction et sera à ce titre garanti par son assureur sous réserves de la franchise contractuelle.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, il n’y a pas lieu à faire application de cet article et les parties seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés in solidum par la société ALLIANZ, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DIT que la SAS DANYBERD est irrecevable à invoquer l’irrecevabilité des appels incidents.

CONFIRME le jugement dans ses chefs de décision frappés d’appel en ce qu’il a :

— DÉCLARE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT responsable du dégât des eaux survenu le 13 septembre 2015,

— CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE à relever et garantir la SA ALLIANZ IARD des condamnations prononcées à son encontre.

— CONDAMNE la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT des condamnations prononcées à son encontre,

— CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT, la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE et la SA ALLIANZ IARD à verser à la SAS DANYBERD la somme de 3 627,18 Euros HT au titre de l’indemnisation du sinistre,

— CONDAMNE la SAS DANYBERD à verser à la SA ALLIANZ IARD la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— REJETTE la demande formée par la SAS DANYBERD sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— REJETTE la demande formée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile la demande formée par la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— CONDAMNE in solidum la SAS DANYBERD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU,

- CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT, la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE et la SA ALLIANZ IARD à payer à la SAS DANYBERD les sommes suivantes avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, les intérêts échus produisant intérêt s’ils sont dus au moins pour une année entière :

—  20 419,32 euros au titre du matériel et mobilier endommagé

—  68 635 euros au titre de la perte d’exploitation

—  1 836 euros au titre de frais de nettoyage des locaux

—  25 809,92 euros au titre des loyers

- CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE à relever et garantir la SA ALLIANZ IARD de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

- CONDAMNE la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT des condamnations prononcées à son encontre après déduction de la franchise contractuelle.

Y AJOUTANT,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum la SA ALLIANZ IARD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NOILLY PRAT et la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,