COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 FÉVRIER 2017

R.G. N° 16/02601

AFFAIRE :

SCI FACCIMO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

F-G H épouse X

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 26 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° RG : 16/00079

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Eric AZOULAY

M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX FEVRIER DEUX MILLE DIX SEPT, La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI FACCIMO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 393 461 157

XXX

XXX

XXX

R e p r é s e n t é e p a r M e E r i c A Z O U L A Y d e l a S C P FINKELSTEIN/DAREL/AZOULAY/ROLLAND/CISSE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10 – N° du dossier 2150414

APPELANTE

****************

Madame F-G H épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80 – N° du dossier 465

Monsieur D X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80 – N° du dossier 465

INTIMES

**************** Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 décembre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Michel SOMMER, président,

Madame Véronique CATRY, conseiller,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE,

FAITS ET PROCÉDURE,

La Sci Faccimo a entrepris en qualité de maître d’ouvrage la construction de maisons individuelles XXX, à XXX.

M. et M^me X ont signé le 12 avril 2013 un contrat de réservation dans ce programme immobilier et acquis en l’état futur d’achèvement le lot n°3, le 15 novembre 2013.

M^me A a signé le 20 mai 2013 un contrat de réservation et acquis le 23 octobre 2013 le lot n°2 en l’état futur d’achèvement.

La livraison des deux lots est intervenue le 4 février 2015 avec réserves.

M. et M^me X ont ultérieurement notifié de nouvelles réserves à la Sci Faccimo, les 7 et 15 février 2015.

M^me A a notifié de nouvelles réserves à son vendeur les 9 et 19 février 2015.

Les acquéreurs ont mandaté un expert amiable, M. B, pour examiner les ouvrages, lequel a déposé un rapport le 5 février 2015 révélant des non conformités et malfaçons, puis ont mis en demeure leur vendeur de reprendre l’ouvrage.

Une expertise amiable contradictoire a été organisée le 18 septembre 2015.

Estimant que la Sci Faccimo n’avait pas satisfait à leurs demandes et qu’ils subissaient des désordres importants, M. et M^me X, d’une part et M^me A, d’autre part, ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise en vue de faire désigner un expert judiciaire.

Par deux ordonnances du 26 février 2016, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné M^me Z en qualité d’expert judiciaire, laquelle a été remplacée par M. C, rejetant la demande de la Sci Faccimo visant à voir consigner par les acquéreurs les 5% du prix de vente restant à régler et laissant à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

Le 8 avril 2016, la Sci Faccimo a relevé appel de ces deux ordonnances (RG 16/2601 et 16/2602).

Dans ses conclusions reçues au greffe le 30 novembre 2016, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

— joindre les procédures n°16/2601 et 16/2602,

— infirmer les ordonnances n°16/02601 et 16/02602 en ce qu’elles ont rejeté la demande de consignation des sommes restant dues,

— condamner M^me A à lui payer la somme de 18 661,20 euros outre une pénalité mensuelle égale à 1% de cette somme à compter du 10 février 2015 jusqu’à parfait achèvement de son obligation,

— condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 19 063,55 euros outre une pénalité mensuelle égale à 1% de cette somme à compter du 15 février 2015 jusqu’à parfait achèvement de leur obligation,

— à titre subsidiaire, ordonner la consignation de ces sommes entre les mains de M. le Bâtonnier du Val d’Oise,

— dans tous les cas, déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de M. et M^me X et les condamner au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M^me A au paiement d’une indemnité de 4 000 euros sur ce fondement et condamner solidairement les intimés aux dépens.

Par conclusions reçues le 29 novembre 2016, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me X demandent à la cour de :

— rejeter la demande de jonction,

— confirmer l’ordonnance déférée,

— dire la Sci Faccimo irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 19 063,55 euros outre pénalité mensuelle,

— en tout état de cause, déclarer la Sci Faccimo mal fondée en ses demandes,

Subsidiairement, – ordonner la consignation de la somme réclamée sans pénalités, ni intérêts entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats du Val d’Oise,

— dire les demandes reconventionnelles recevables,

— condamner la Sci Faccimo à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 50 000 euros à valoir sur leurs préjudices matériels et immatériels, avec intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions,

— ordonner la capitalisation des intérêts s’il y a lieu conformément à l’article 1154 du code civil,

— en tout état de cause, condamner la Sci Faccimo à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans la procédure RG 16/2602, M^me A a déposé des dernières conclusions le 29 novembre 2016 s’opposant également à la demande de jonction.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er décembre 2016.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Au soutien de sa demande, la Sci Faccimo fait valoir que les procédures en cause portent sur deux ordonnances identiques, ont le même objet et concernent le même programme de promotion immobilière.

Tant M. et M^me X que M^me A s’opposent à cette demande pour la clarté des débats.

Il n’apparaît pas de l’intérêt d’une bonne justice de juger ensemble les deux procédures dans lesquelles les acquéreurs font valoir des situations particulières, peu important qu’il s’agisse de la même opération de construction, observation faite que cette demande de jonction n’a pas été présentée en première instance.

La demande de jonction sera donc écartée.

Sur la demande en paiement du solde du prix de vente

La société Faccimo fait grief au premier juge d’avoir écarté sa demande de consignation du solde de 5% du prix de vente et réclame en appel, au visa des articles 1601-3 et 1134 du code civil, le paiement de ce solde et à défaut sa consignation, se prévalant des dispositions contractuelles liant les parties concernant le paiement du prix alors même que les acquéreurs ont reçu livraison de leur maison qu’ils occupent depuis le 4 février 2015.

M. et M^me X font valoir que, contrairement à ce que soutient l’appelante, la libération du solde du prix de vente n’est pas automatique au jour de la livraison, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’achèvement de l’ouvrage au sens des dispositions de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, que la procédure de constatation de l’achèvement prévue au cahier des charges n’a pas été respectée, que de fait, l’ouvrage n’est pas achevé comme entaché de non conformités, non façons et malfaçons graves.

Ils s’opposent à tout paiement du solde du prix, invoquant une créance indemnitaire bien supérieure au montant sollicité.

L’article 1603-1 du code civil pose le principe selon lequel ' (…) les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux'.

L’acte notarié de vente prévoit les modalités échelonnées du paiement du prix, payable à hauteur de 95% à l’achèvement de la construction, le solde de 5% devant être réglé 'à la mise à disposition’ du bien.

Il stipule que pour les dispositions concernant le paiement du prix, le vendeur informe l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de la survenance des événements indiqués ouvrant droit pour le vendeur aux paiements successifs.

Le cahier des charges du 22 octobre 2013 annexé à l’acte notarié, rappelant la définition de l’achèvement au sens de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, prévoit une procédure de constatation contradictoire de la réalité de l’achèvement avec une notification à l’acquéreur du certificat de l’architecte attestant de cet achèvement et l’établissement contradictoire d’un procès-verbal de constatation, la livraison et la remise des clés devant intervenir après que les parties se sont accordées pour constater l’achèvement, l’acquéreur devant alors s’acquitter du versement du solde du prix.

Il est constant que la procédure précitée n’a pas été mise en oeuvre et que la société Faccimo ne justifie ni de la notification d’un certificat de l’architecte, ni de l’établissement d’un procès-verbal de constatation de l’achèvement, ni d’une déclaration d’achèvement de l’ouvrage.

M. et M^me X ont cependant pris possession de leur bien et reçu les clés le 4 février 2015, en faisant état de réserves.

Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier l’existence ou non de l’achèvement de l’ouvrage à la lumière de ces éléments, alors même qu’une expertise judiciaire est en cours, étant rappelé qu’en tout état de cause, les acquéreurs ont versé à ce jour 95% du prix correspondant à l’achèvement de la construction et que le litige ne porte que sur le versement du solde de 5%, exigible normalement à la livraison.

Selon l’article 261-14 du code de la construction et de l’habitation, le solde de 5% est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Or en l’espèce, M. et M^me X ont notifié à leur vendeur de nombreuses réserves et signalé plusieurs non conformités et vices de construction auxquels la société Faccimo ne justifie pas avoir remédié, relevés notamment dans le compte rendu de visite de M. B du 5 février 2015.

L’expert judiciaire, M. C, a également relevé lors de sa première visite, dans sa note aux parties n°1 du 22 septembre 2016, l’existence d’un certain nombre de désordres et non conformités.

Il s’ensuit que la demande en paiement provisionnelle du solde du prix se heurte à une contestation sérieuse compte tenu des contestations de M. et M^me X.

En revanche, le solde de 5% doit être consigné par les acquéreurs conformément aux dispositions précitées, dès lors que les acquéreurs ont pris possession du bien et que leur créance indemnitaire n’est déterminée ni en son principe ni en son quantum.

La mesure de consignation sera limitée au montant du solde du prix de 19 063,55 euros,

sans qu’il y ait lieu d’y ajouter l’application de la pénalité de 1% par mois réclamée à compter du 15 février 2015 jusqu’au paiement, dont le paiement se heurte manifestement à une contestation sérieuse, et alors même que les acquéreurs ont vocation à opposer à leur vendeur une exception de compensation.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de consignation du solde du prix de vente.

La consignation ordonnée le sera entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations conformément aux dispositions de l’article L.518-19 du code monétaire et financier.

Sur la demande de provision

M. et M^me X sollicitent une provision de 50 000 euros à valoir sur leurs préjudices matériels et immatériels.

La Sci Faccimo soutient que cette demande nouvelle, présentée pour la première fois en appel, est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile. Les intimés font valoir que cette demande tend à s’opposer à la demande en paiement pour compensation, que s’ils ne l’ont pas présentée en première instance, c’est parce que la Sci Faccimo n’a présenté sa demande de consignation du solde du prix qu’à la barre du tribunal.

L’article 564 dispose qu''à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

Devant le premier juge, M. et M^me X se sont bornés à solliciter une mesure d’instruction probatoire alors même qu’ils disposaient des éléments justificatifs dont ils font état devant la cour portant sur le retard de livraison, les intérêts liés au prêt relais, la décote de leur maison, les frais de location et la dépression réactionnelle de M^me X.

La demande de dommages et intérêts provisionnels présentée pour la première fois devant la cour est donc irrecevable.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs prétentions respectives à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DIT n’y avoir lieu à jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 16/2601 et 16/2602,

INFIRME l’ordonnance rendue le 26 février 2016 en ce qu’elle a rejeté la demande de consignation du solde du prix de 5%,

LA CONFIRME pour le surplus,

STATUANT à nouveau,

ORDONNE à M. et M^me X de consigner la somme de 19 063,55 euros représentant le solde de 5% du prix de vente du bien acquis auprès de la Sci Faccimo, entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations conformément aux dispositions de l’article L.518-19 du code monétaire et financier,

DÉCLARE irrecevable la demande de provision présentée par M. et M^me X,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute autre demande,

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Michel SOMMER, président et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,