COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 12 MAI 2021

lv

N° 2021/

Rôle N° RG 18/13258 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BC47J

Association F LE G H

C/

B X

C X épouse X

E Z

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 21 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02434.

APPELANTE

Association Syndicale Libre L’F LE G H, lotissement Le G H – 83240 H SUR MER, association syndicale autorisée des propriétaires, prise en la personne de son président en exercice domicilié en sa qualité chez FONCIA GRAND BLEU, SAS , prise en son établissement de H SUR MER, Résidence du Port Passage du Port 83240 H SUR MER

représentée par M^e Patrick LOPASSO de la SELARL MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMES

Monsieur B X, demeurant 128 Chemin de la Pierre Blanche – 38670 CHASSE-SUR-RHONE

représenté par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame C D épouse X, demeurant 128 Chemin de la Pierre Blanche – 38670 CHASSE-SUR-RHONE

représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Maître E Z, Notaire associés Membre de la SCP CHOUKROUN DELBARRE Z , demeurant […]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d ' A I X – E N – P R O V E N C E , a s s i s t é d e M e T h o m a s D ' J O U R N O d e l a S E L A R L PROVANSAL-AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Cyrille BARAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI,

greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. B X et M^me C D épouse X ont acquis, selon acte authentique en date du 30 décembre 2015 reçu par M^e E Z, notaire à Marseille, de la société NADLAN INVEST, une parcelle de terrain de 699 m² cadastrée AN 995, issue de la division du lot n° 38 du lotissement G H.

Un permis de construire a été accordé le 15 juillet 2015 à la société NADLAN INVEST par le maire de la commune de H SUR MER portant sur la construction d’une villa avec piscine et sous réserve du respect d’un certain nombre de prescriptions parmi lesquelles l’obtention de l’accord de l’association F G H pour pouvoir procéder au raccordement de la parcelle créée au réseau d’évacuation des eaux usées du lotissement.

Ce permis de construire, purgé de tout recours, a été transféré aux époux X.

Par courrier du 25 mai 2016, M. et M^me X ont sollicité l’autorisation de se raccorder au réseau d’évacuation des eaux usées du lotissement G H.

Cette autorisation leur a été refusée le 27 juin 2016 au motif que le lot n° 38 n’aurait jamais dû être subdivisé.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 02 août 2017, la résolution n° 10 portant sur l’autorisation à donner aux époux X d’effectuer des travaux de raccordement sur le réseau d’assainissement de l’F, a été rejetée.

En l’état de ces refus, le maire de la commune de H SUR MER a pris un arrêté, le 30 janvier 2017, d’interruption immédiate des travaux à titre conservatoire.

Par assignation à jour fixe en date du 28 mars 2018, M. et M^me X ont fait citer l’F G H et M^e E Z devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d’obtenir l’autorisation de se raccorder sur le réseau d’évacuation des eaux usées, subsidiairement la condamnation de l’F à réparer les préjudices subis par eux et encore plus subsidiairement, la condamnation du notaire à réparer lesdits préjudices.

Par jugement contradictoire en date du 21 juin 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan a:

— rejeté l’exception d’incompétence au profit de l’ordre administratif soulevée par l’F G H ,

— constater que la division du lot n° 38 en deux parcelles cadastrées section AN n° 994 et 995 est opposable à l’F G H,

— déclaré M. B X et M^me C D épouse X recevables en leurs demandes,

— débouté l’F G H de l’ensemble de ses demandes,

— autorisé M. B X et M^me C D épouse X, propriétaires de la parcelle cadastrée […] à raccorder cette dernière au réseau d’assainissement du lotissement de

l’F G H,

— rejeté les autres demandes,

— condamné l’F G H à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. B X et M^me C D épouse X à payer à M^e E Z la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’F G H aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 03 août 2018, l’F G H a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 avril 2020, l’F G H demande à la cour de:

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger irrecevables les demandes des époux X sur le fonds et les déclarer, en tout état de cause, sans fondement,

— constater comme sans objet la demande d’indemnisation contre l’F G H en cas de réformation du jugement,

— dire que la seule faute commise est celle de M^e E Z, notaire, qui sera amené à réparer seul le préjudice éventuellement subi par M. B X et M^me C D épouse X en l’état de la décision que prendra la cour de réformation du jugement de première instance,

— condamné M. B X et M^me C D épouse X à payer à l’F G H la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Elle rappelle qu’elle est un lotissement régi:

— par un cahier des charges qui reste applicable et qui comprend des dispositions particulières au titre des constructions et branchements ( article 3) ainsi que de l’évacuation des eaux pluviales ( article 4),

— par un règlement qui définit le périmètre foncier de chacun des lots et interdit leur division ( article 11), même si la commune de H SUR MER a considéré comme caduques, en ce qui la concerne, les règles d’urbanisme régissant contractuellement ce lotissement.

Elle souligne qu’en aucun cas, la société NADLAN ( auteur des époux X) n’a sollicité et obtenu de l’assemblée générale de l’ F l’autorisation de diviser son lot, en violation du cahier des charges et du règlement susvisés et que l’assemblée générale du 27 mai 2016 a voté la réalisation d’un audit complet du réseau d’assainissement tant celui-ci était insuffisant et présentait des dysfonctionnements.

Elle conclut en premier lieu à l’irrecevabilité des prétentions adverses aux motifs suivants:

— sur l’autorité de la décision de l’assemblée générale:

* les époux X prétendent que le refus de sa part serait constitutif d’une faute mais ne demandent pas expressément la nullité de la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 02 août 2017,

* la juridiction saisie ne peut pas se substituer à une décision d’assemblée générale qui est souveraine en la matière,

— sur l’absence à la procédure des tiers concernés par la demande de raccordement:

* si la division devait être autorisée, les époux X se verraient contraints de faire passer leur installation de raccordement des eaux à travers un chemin dont les propriétaires ne sont pas dans la cause,

* elle n’a pas qualité pour représenter un tiers, propriétaires, en justice,

— sur le mépris des règles techniques propres au raccordement sollicité:

* les époux Y ne présentent aujourd’hui aucune garantie quant à la pérennité des travaux qu’ils souhaitent mettre en oeuvre,

* un audit devait être réalisé avant la division parcellaire en cause, question qui préoccupait déjà les co-lotis,

* les époux X ne présentent pas de solution technique quant à leur raccordement pour satisfaire à la configuration même du lotissement.

Sur le fond, elle fait grief au premier juge d’avoir écarté de manière erronée les règles propres au lotissement G H au profit des règles du PLU de la commune de H SUR MER et d’avoir affirmé que l’arrêté du maire de cette commune en date du 10 novembre 1988 suffit à écarter l’application tant du règlement que du cahier des charges du lotissement.

Elle soutient ainsi que:

— l’article L 442-9 du code de l’urbanisme ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes,

— le cahier des charges revêt une nature contractuelle qui s’impose à tous les colotis, y compris s’agissant des règles d’urbanisme,

— tel est le cas des dispositions du lotissement G CAVALIRE qui ont vocation à empêcher la densification et la division des lots,

— le permis de construire et l’autorisation de travaux obtenus par les époux X ne peuvent prévaloir sur les dispositions contractuelles du cahier des charges,

— la division parcellaire et le raccordement envisagé par ces derniers est contraire aux stipulations des règles du lotissement,

— la conséquence de la caducité des règles d’urbanisme régissant le fonctionnement de l’F entre

colotis est qu’elle ne peut servir de fondement à toute décision administrative, ce qu’a d’ailleurs fait la commune, en appliquant son propre règlement ( le PLU) pour accorder le permis de construire litigieux tout en relevant la nécessité d’être autorisé pour la raccordement au tout à l’égout par l’F ,

— le permis de construire ainsi accordé est définitif et la nécessité pour eux d’obtenir l’autorisation susvisée est incontournable,

— les époux X ne pouvaient l’ignorer en ce que cette prescription est relatée dans leur acte et le permis annexé à leur titre de propriété,

— le cahier des charges, quelle que soit sa date, demeure la loi des parties et les clauses engagent les colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues , même si elles sont caduques pour l’administration,

— la division du lot n° 38 devenu AN 994 et AN 995, qui pour partie a été vendue aux époux X, n’est pas opposable à l’F.

Elle considère dans ces conditions que la seule faute commise est celle du notaire, qui sera amené seul à réparer les préjudices éventuellement subis par M. et M^me X.

Elle précise que la division du lot n° 38 est d’autant plus impossible qu’elle modifie le périmètre foncier de chacun des lots et entraînent des conséquences manifestes sur les réseaux quels qu’ils soient, expliquant que la division des lots du lotissement soit prohibée contractuellement et que c’est dans cet esprit que l’assemblée générale des copropriétaires a refusé le raccordement de la parcelle litigieuse au tout à l’égout. Elle ajoute que ce refus n’est donc pas abusif dès lors que l’autorisation administrative obtenue par les époux X était sous condition, ce dont ils étaient parfaitement informés.

M. B X et M^me C D épouse X, suivant leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 17 décembre 2018, demandent à la cour de:

— se déclarer compétente pour connaître du litige,

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel,

— dire et juger que l’F G H n’a pas le pouvoir de refuser l’autorisation aux époux X de raccorder leur parcelle au réseau d’assainissement du lotissement,

En tant que de besoin,

— autoriser les époux X à raccorder leur parcelle au réseau d’assainissement du lotissement,

A titre subsidiaire,

— dire et juger qu’en refusant aux époux Y l’autorisation de se raccorder au réseau d’évacuation des eaux du lotissement, l’F G H a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard des époux X,

En conséquence,

— condamner l’F G H à payer aux époux X les sommes de:

* 289.514,77 € à titre de réparation du préjudice matériel subi,

* 10.000 € en réparation du préjudice moral,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que M^e Z a manqué à son devoir de conseil en n’informant pas les époux X de la difficulté d’obtenir l’autorisation de se raccorder au réseau et des conséquences d’un tel refus,

En conséquence,

— condamner M^e E Z à payer aux époux X les sommes de:

* 289.514,77 € à titre de réparation du préjudice matériel subi,

* 10.000 € en réparation du préjudice moral,

— débouter l’F G H et M^e Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner qui mieux il appartiendra à verser aux époux X la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils relèvent à titre liminaire que le litige les opposant à l’F G H ne relève en aucun cas de la compétence administrative.

Ils estiment que le seul fait que le permis de construire soit accordé sous réserve que l’accord de cette dernière pour raccorder la parcelle à son réseau d’assainissement ne confère pas de facto pouvoir à celle-ci pour accorder ou refuser ce raccordement et il est nécessaire qu’une disposition légale ou contractuelle lui confère un tel pouvoir:

— en application de l’article 14 du règlement applicable au lotissement, le lot n° 38 ne fait pas partie des lots qui ne devaient pas être raccordées au réseau d’égout,

— le règlement ne pose par ailleurs aucune condition à ce raccordement,

— aucune disposition du règlement, aujourd’hui inapplicable, ni du cahier des charges ne prévoit la possibilité de refuser le raccordement d’un lot au réseau d’assainissement du lotissement,

— l’F ne peut valablement refuser le raccordement au motif que le réseau d’assainissement présenterait des dysfonctionnements dès lors qu’elle a précisément pour objet d’entretenir les parties communes et notamment les réseaux,

— le refus de raccordement opposé par l’F n’est ni fondé en fait, ni en droit, celle-ci n’ayant pas le pouvoir de refuser le raccordement.

A titre subsidiaire, ils font valoir que ce refus est de nature à engager la responsabilité de l’F dès lors que:

— il ressort de l’article 14 du règlement, certes caduque que le lotissement a vocation à recevoir des

habitations et que celles-ci doivent pouvoir bénéficier du réseau d’assainissement mis en place par le lotisseur,

— le cahier des charges prévoit que les branchements particuliers au réseau seront exécutés par les acquéreurs à leurs frais,

— si l’F a le pouvoir d’accorder une autorisation de raccordement, il lui appartenait de les autoriser à procéder à tout branchement nécessaire à la viabilisation de leur terrain afin de leur permettre d’exécuter les dispositions du permis de construire qui leur a été accordées,

— en refusant un tel branchement, l’F a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle, d’autant qu’il est établi que son refus est motivé par le fait que le règlement n’autorise pas la division du lot n° 38, une telle considération n’étant pas valable, ni davantage le sous-dimensionnement ou mauvais fonctionnement du réseau, dès lors qu’il lui appartient de procéder à tous les travaux nécessaires à ce titre.

S’agissant de la division parcellaire, ils relèvent que l’F se prévaut du règlement d’urbanisme qui est devenue caduque et dont aucune de ses dispositions n’a été reprise dans le cahier des charges, lequel a seul valeur contractuelle entre les colotis, de sorte que l’appelante n’est pas fondée à demander que la division parcellaire lui soient déclarée inopposable.

A titre infiniment subsidiaire, ils recherchent la responsabilité du notaire, qui a manifestement manqué à son devoir de conseil dans la mesure où il ne s’est préoccupé que de régler la difficulté issue de la division parcellaire mais ne les a pas informés de l’ éventuelle difficulté d’obtenir l’autorisation de l’F à les laisser raccorder la parcelle acquise au réseau d’assainissement du lotissement. Ils font valoir qu’en particulier il ne leur a pas été précisé qu’une telle autorisation pourrait leur être refusée.

Ils déplorent deux types de préjudices:

— préjudice matériel, notamment lié au fait que le terrain qu’ils ont acquis est devenu incontructible,

— préjudice moral.

M^e E Z, par ses conclusions déposées et notifiées le 17 décembre 2018, demande à la cour de:

A titre principal,

— confirmer la décision rendue par le tribunal de grande instance de Draguignan le 21 juin 2018 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où la cour jugerait que la division de la parcelle n° 28 n’est pas opposable à l’F G H et/ou que l’F G H est bien fondée à refuser le raccord au réseau d’assainissement du lotissement de la parcelle appartenant aux époux X,

— dire et juger que M^e E Z n’a commis aucun manquement fautif en lien de causalité direct avec un préjudice né, certain et actuel que subiraient M. et M^me X,

En conséquence,

— débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à

l’encontre de M^e Z,

— débouter l’F G H de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M^e Z,

A titre encore plus subsidiaire,

— dire et juger que le préjudice consécutif à un éventuel manquement de M^e Z à son obligation de conseil et d’information ne peut être que la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus favorables,

— dès lors, débouter M. et M^me X de leur demande en paiement de la somme de 289.514,77 € au titre du préjudice matériel outre 10.000 € au titre du préjudice moral,

En tout état de cause,

— condamner l’F G H au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur l’opposabilité à l’F G H de la division du lot n° 38 et le refus d’autoriser le raccordement de la parcelle sur le réseau d’évacuation des eaux usées du lotissement, il observe que:

— les lotissements sont régis par deux types de documents:

* le cahier des charges qui contient les règles relatives aux relations entre des colotis entre eux,

* le règlement du lotissement qui comporte les dispositions d’urbanisme propres au lotissement lui-même,

— le règlement du lotissement de même que le cahier des charges en ses dispositions d’urbanisme ne sont plus en vigueur ainsi qu’il en résulte de l’arrêté du maire de la commune du 10 novembre 1988, confirmé par un courrier de ce dernier du 22 juillet 2014 rappelant que seules les dispositions d’urbanisme du POS ont vocation à s’appliquer,

— la division du lot n° 38 pouvait parfaitement intervenir sans recueillir l’accord préalable de l’F, d’autant qu’une déclaration préalable de division du sol a été transmise à la commune de H le 07 avril 2015 et qu’un certificat d’opposition a été délivré le 29 avril 2015, décision qui a fait l’objet d’un constat d’affichage sur le terrain par huissier de justice,

— l’F n’a manifestement pas contesté cette division parcellaire dans le délai qui lui était imparti de deux mois, démontrant qu’elle en a accepté le principe,

— la division parcellaire est donc parfaitement opposable à l’F et l’acte de vente qu’il a établi le 30 novembre 2015 est parfaitement valable,

— les règles contenues dans le cahier des charges relatives aux droits et obligations régissant les rapports entre colotis et le mode de gestion des parties communes trouvent toujours application,

— le refus de l’F ne peut être discrétionnaire et doit être fondées sur des dispositions légales ou contractuelles comme celles contenues dans le cahier des charges,

— en l’espèce, aucune disposition du cahier des charges n’impose aux colotis d’obtenir l’autorisation de l’F pour se raccorder au réseau d’assainissement du lotissement.

A titre subsidiaire, il conteste toute faute commise de sa part de nature à engager sa responsabilité, qu’en effet, il est clairement indiqué dans l’acte de vente que ce sont uniquement les règles d’urbanisme propres au lotissement qui ne sont pas maintenues, que l’arrêté du 10 novembre 1988 y est annexé et qu’enfin, les époux Y ont été parfaitement du contenu du permis de construire, également annexé, notamment en pages 17-18 où il paris le soins de rappeler les prescriptions accompagnant ledit permis. Il en tire pour conséquence que les époux X ne peuvent pas utilement soutenir ne pas avoir eu connaissance que l’F pouvait refuser de son accord au raccordement.

Quant aux préjudices allégués par ces derniers, il rappelle qu’en cas de manquement du notaire à son obligation de conseil et d’information, le seul préjudice en résultant ne pourrait être que la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus favorables.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 février 2021.

MOTIFS

Les dispositions du jugement querellé ayant rejeté l’exception d’incompétence au profit de l’ordre administratif soulevée par l’F G H ne font l’objet d’aucune contestation en cause d’appel et seront donc purement et simplement confirmées.

Il n’est pas contesté qu’un permis de construire a été accordé le 15 juillet 2015 par le maire de la commune de H à la société NADLAN INVEST avant d’être transféré aux époux X sous le respect d’un certain nombre de prescriptions parmi lesquelles l’obtention de l’autorisation de l’association F G H pour pouvoir procéder au raccordement au raccordement de la parcelle créée au réseau d’évacuation des eaux usées du lotissement.

Le présent litige porte sur le refus de l’ F G H, suite à la demande formée par M. et M^me X conformément au permis susvisé, d’accorder une telle autorisation et qui leur a été notifiée en premier lieu par un courrier du 27 juin 2016.

C’est ce refus qui est contesté par les époux X qu’ils considèrent comme discrétionnaire, peu importe qu’ils ne sollicitent pas l’annulation de la résolution n° 10 de l’assemblée générale qui s’est tenue postérieurement par laquelle les co-lotis qui a rejeté la demande de ces derniers de se raccorder au réseau d’assainissement.

Ils sont donc recevables en leur demande tendant à être autorisés à se faire consentir un branchement sur les parties communes dépendant du domaine privé.

Quant à l’absence à la procédure des tiers concernés par la demande raccordement, la cour observe que:

— il n’est aucunement établi que les époux X seraient contraints de passer leur installation à travers un chemin dont les propriétaires ne sont pas dans la cause, la simple production d’attestations dactylographiées donc non conformes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, ne permettant aucunement de démontrer que le branchement en cause devrait passer par des parcelle voisines,

— les époux X se devaient, aux termes du permis de construire, uniquement de solliciter l’autorisation de l’appelante et contester le refus opposé par cette dernière, de sorte que c’est à juste titre qu’ils ont dirigé leur action à l’encontre de la seule F G H.

Cette exception d’irrecevabilité sera également rejetée.

En application de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses réglementaires deviennent caduques au termes de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, si à cette date le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. De même lorsqu’une majorité des colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu (….). Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

En l’occurrence, l’ F G H est régie par un cahier des charges et un règlement du lotissement.

Si effectivement, l’article 11 dudit règlement interdit toute subdivision de lots, même dans le cadre d’une indivision, il est établi que par arrêté du 10 novembre 1988 du maire de la commune de H SUR MER que ' Les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement G H cessent de s’appliquer, les règles du plan d’occupation des sols s’appliquent désormais sur le lotissement G H. Les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges du lotissement et le mode de gestion des parties communes n’est pas remis en cause.'

Dès lors comme l’a retenu à juste titre le premier juge, la division d’une parcelle du lotissement, en l’occurrence le lot n° 38, peut parfaitement intervenir sans avoir recueilli préalablement l’accord de l’F, ceci en parfaite application des dispositions de l’article L 442-9 du code l’urbanisme.

L’appelante n’est pas fondée à soutenir que la possibilité de diviser ou non un lot n’est pas une règle urbanistique mais relève des rapports contractuels entre colotis alors qu’il s’agit précisément d’interdire ou de restreindre le droit de construire.

Il en résulte que:

— la division du lot n° 38 ne deux parcelles cadastrées section AN n° 994 et 995, régulièrement affichée suivant procès-verbal de constat d’huissier dressé le 29 avril 2015 et ayant fait l’objet d’un certificat de non opposition délivré le 29 avril 2015, est parfaitement opposable à l’F G H,

— celle-ci ne peut refuser de donner son accord aux époux X pour qu’ils procèdent au raccordement de la parcelle créée au réseau d’évacuation des eux usées du lotissement, au motif qu’elle n’aurait jamais autorisé la division du lot n° 38, ce qui est pour autant la raison au travers de l’échange des différents courriers entre les parties.

Un tel refus ne saurait être discrétionnaire mais doit être fondé sur des dispositions légales ou contractuelles.

Force est de constater qu’aucune disposition du cahier des charges n’impose aux colotis d’obtenir une quelconque autorisation de l’F pour se raccorder au réseau du lotissement.

L’article 3 du cahier des charges énonce certes que ' les branchements particuliers aux réseaux divers seront exécutés par les acquéreurs à leurs frais en accord avec les services intéressés et en utilisant les fourreaux placés en attente. De plus toutes les entreprises devront avant d’entreprendre leurs travaux, se mettre en rapport avec le service technique du lotissement représenté ici, par M. A, qui aura la charge de faire respecter les intérêts communs du lotissement.'

Une telle disposition ne saurait s’analyser comme une nécessité d’obtenir une quelconque autorisation

de l’F, ,d’autant qu’il n’est pas soutenu par l’appelante que ces prescriptions n’ont pas été respectées.

Au demeurant, l’article 14 du règlement dispose que seuls les lots n° 1, 3, 5, 7, 8, 9, 10 ne seront pas raccordés au réseau d’égout du lotissement mais ne pose aucune condition à ce raccordement.

Le lot n° 38 dont est issue la parcelle acquise par les consorts X ne fait pas partie de ceux qui ne devraient pas être raccordés au réseau du lotissement.

L’ F G H ne peut davantage invoquer un défaut d’entretien du réseau d’assainissement qui présente de nombreux dysfonctionnements voir un sous-dimensionnement, alors qu’il lui appartient, conformément à ses statuts d’assurer l’entretien dudit réseau et de procéder, le cas échéant, à tous travaux de remise en état qui s’imposent.

Quant à l’affirmation selon laquelle les époux X ne présentent aujourd’hui aucune garantie quant à la pérennité des travaux qu’ils souhaitent mettre en oeuvre, celle-ci n’est étayée par aucun élément et ne repose sur aucune pièce.

C’est donc à juste titre que le premier juge a autorisé M. et M^me X à raccorder leur parcelle au réseau d’assainissement du lotissement de l’F G H.

Celle-ci sera donc déboutée des fins de son recours et le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déboute l’association F G H des fins de son recours et confirme le jugement de grande instance de Draguignan entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne l’association F G H à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’association F G H à payer à M^e E Z la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’association F G H aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président