Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 30 mars 2021, n° 18/12086

TGI Marseille 10 juillet 2018

CA Aix-en-Provence
Confirmation 30 mars 2021

Arguments

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Rejeté
Exécution de la condition suspensive
La cour a estimé que la preuve de l'acceptation par tous les co-emphytéotes n'était pas rapportée, et que la condition suspensive n'avait donc pas été remplie, rendant la proposition d'achat caduque.
Rejeté
Responsabilité de l'APHM dans le retard de la vente
La cour a jugé que la responsabilité de l'APHM dans le retard n'était pas établie, et que les retards étaient dus à des irrégularités dans les titres des occupants.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a confirmé que la partie perdante devait supporter les dépens, mais a rejeté la demande d'indemnisation des frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel confirme le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Marseille. La SASU L'Avenir avait fait une demande de vente d'un bien immobilier appartenant à l'Assistance Publique des hôpitaux de Marseille. Le tribunal de première instance avait rejeté cette demande et condamné la SASU L'Avenir à payer une somme de 1 000 € à l'Assistance Publique des hôpitaux de Marseille. La cour d'appel confirme cette décision et rejette les demandes de la SASU L'Avenir. Elle considère que l'offre d'achat faite par l'Assistance Publique des hôpitaux de Marseille était caduque, car la condition selon laquelle tous les co-emphytéotes devaient accepter l'offre n'a pas été remplie dans le délai requis. La cour d'appel condamne également la SASU L'Avenir à payer une somme de 1 000 € à l'Assistance Publique des hôpitaux de Marseille et aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 30 mars 2021, n° 18/12086
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/12086
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 10 juillet 2018, N° 18/417
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Olivier BRUE, président
Avocat(s) :	Geneviève MAILLETRoselyne SIMON-THIBAUDBernard VIALMaud DAVAL-GUEDJJean-Philippe MONTEROSébastien BADIE
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIESBADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	Société L'AVENIR c/ ASSITANCE PUBLIQUE DESHOPITAUX DE MARSEILLE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 30 MARS 2021

O.B. A.S.

N° 2021/ 140

N° RG 18/12086 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCZUS

Société L’AVENIR

ASSITANCE PUBLIQUE DESHOPITAUX DE MARSEILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/417.

APPELANTE

SASU L’AVENIR

inscrite au RCS de MARSEILLE sous le N° 055 812 051, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège […]

assistée et plaidant par M^e Geneviève MAILLET de la SELARL MAILLET-DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE,

et représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

ASSISTANCE PUBLIQUE DES HOPITAUX DE MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice

sise […]

assistée et plaidant par M^e Bernard VIAL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

et représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 15 novembre 2016, par laquelle la SASU L’Avenir a fait citer l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille, l’APHM, devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Vu le jugement rendu le 10 juillet 2018, par cette juridiction, ayant rejeté la fin de non-recevoir soulevée par l’APHM, déclaré recevable la demande relative à la vente formée par la SASU L’Avenir, au fond l’a rejetée et l’a condamnée à payer à l’APHM la somme de 1 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Vu la déclaration d’appel du 18 juillet 2018, par la SASU L’Avenir.

Vu les conclusions transmises le 9 avril 2019, la SASU L’Avenir sollicitant de la cour d’appel de :

Vu les articles 1582, 1583, 1589, 1383-1, 1113 du Code Civil

Dire l’appel recevable en la forme et bien fondé.

Réformer le Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 10 juillet 2018 en ce qu’il a débouté la société L’avenir de toutes ses demandes,

En conséquence :

Dire et Juger que la condition comprise dans le courrier libellé « proposition achat/ Bail emphytéotique /Immeuble sis […] '' en date du 2 mai 2012 adressée par l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille à la société l’Avenir et acceptée en date des 18 mai et 9 juillet 2012 par cette dernière, à savoir l’accord de tous les co-emphytéotes pour 1'achat de leurs droits respectifs, a été réalisée,

Dire et juger que l’accord intervenu n’était pas soumis à la formalité de l’article 1589-2 du Code civil.

Dire et Juger que la vente du bien est parfaite entre l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille vendeur, d’une part et la la SASU L’Avenir acquéreur d’autre part, au prix de

302.500 euros net vendeur,

Dire et Juger en conséquence que l’arrêt à intervenir vaudra vente parfaite entre les parties et ordonner sa publication au 1^er Bureau des Hypothèques de Marseille.

Débouter l’Intimée de ses demandes reconventionnelles ;

Condamner l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille à lui verser la somme de 5.000€, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Faire supporter les dépens à l’APHM.

L’appelante rappelle qu’en application de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite lorsque les parties ont convenu de la chose et du prix et qu’elle a porté la mention 'bon pour accord’ sur la courrier adressé le 2 mai 2012 par l’APHM.

Elle affirme qu’il est aujourd’hui établi qu’à la date du 1^er juin 2012, prévue pour l’expiration de l’offre, tous les locataires concernés avaient donné leur accord. Cette acceptation est en effet mentionnée dans un courrier de l’APHM du 12 novembre 2012, dans un conseil de surveillance du 2 juillet 2015 et une séance de son directoire du 22 juillet 2015.

Elle expose que l’article 1589-2 du Code civil, concerne la promesse unilatérale de vente, alors que le courrier du 2 mai 2012, intitulé proposition d’achat, comporte une offre d’achat et doit être qualifié comme telle, dès lors qu’elle était soumise à l’accord de tous les co-emphytéotes.

Vu les conclusions transmises, le 16 septembre 2019, par l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille réclamant à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les requérants de leurs demandes en considérant que ceux-ci ne rapportaient pas la preuve de ce que l’intégralité des co-emphytéotes

avaient accepté l’offre avant le 01.06.2012, et que dès lors celle-ci était caduque,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les requérants à verser chacun une somme de

1 000€ au titre de 1'article 700 ainsi qu’aux entiers dépens

Et faisant droit à l’appel reconventionnel

Dire et juger qu’en toute hypothèse et en application des dispositions de l’article 1589-2 du Code Civil, le défaut d’enregistrement de la promesse dans les l0jours de son acceptation éventuelle entraine la nullité de la promesse,

Constater par ailleurs que le délai raisonnable est manifestement dépassé, puisqu’il s’est écoulé plus de 5 ans.

Débouter en conséquence les requérants de leur appel et de leurs demandes.

Les condamner à lui verser une sonnne de 2 500€ chacun, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile

Les condamner aux entiers dépens.

L’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille considère que les offres d’achat adressées le 2 mai 2012 sont caduques, dès lors qu’il n’est pas justifié de leur acceptation dans le délai prévu par tous les co-emphytéotes, ce qui n’est pas le cas du courrier du 12 novembre 2012, ni des comptes-rendus de réunion invoqués.

Elle expose ne pouvoir réaliser plusieurs années plus tard, des ventes dans les mêmes conditions, alors que le prix avait été défini par les domaines et qu’une nouvelle évaluation est nécessaire.

L’APHM fait valoir que la promesse unilatérale de vente qui n’a pas été enregistrée dans le délai de 10 jours de son acceptation, ne peut avoir aucun effet.

Selon elle, la poursuite de négociations en vue de la réalisation des ventes n’implique pas le maintien du prix initial, celui-ci dépendant de la durée restant à courir des baux emphytéotiques.

L’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille invoque pour cette raison, la caducité de la promesse pour dépassement du délai raisonnable, trois ans après l’offre et cinq ans après l’évaluation des domaines, exposant que les retards sont liés à la carence de certains acquéreurs dans la régularisation de leur situation juridique vis-à-vis des biens concernés. Elle ajoute que sa nouvelle offre a été refusée par les requis.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 26 janvier 2021.

SUR CE

L’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille est propriétaire d’un immeuble situé à […], composé de douze appartements et de locaux commerciaux.

Elle a consenti sur l’ensemble des lots de ces immeubles divers baux emphytéotiques au bénéfice de divers preneurs.

La SASU L’Avenir est bénéficiaire d’un bail emphytéotique d’une durée de 99 ans concernant le lot n°17 de l’immeuble en cause.

A l’issue de ces baux, les biens devaient revenir sans indemnité et libres de toute charge à l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 2 mai 2012, l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille a fait une offre de vente du bien immobilier pour un prix net vendeur de 302.500,00 Euros, sous la condition que l’ensemble des lots composant l’immeuble soit acquis par tous les co- emphytéotes avec un délai expirant au 1^er juin 2012 pour que les acquéreurs fassent état de leur intention.

Par mention portées sur ce courrier le 18 mai 2012, et mention portée le 9 juillet 2012, sur le courrier de l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille du 5 juillet 2012, la SASU L’Avenir a accepté l’offre faite par l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille au prix indiqué.

Par courrier en date du 12 novembre 2012, l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille a indiqué que tous les co- emphytéotes avaient accepté l’offre d’achat et que la signature d’un compromis de vente pouvait intervenir.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 19 mai 2015 , l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille a fait une nouvelle proposition de prix à hauteur de 340.000,00 euros précisant que la réponse devait lui parvenir pour le 15 juin 2015.

Par un courrier du 9 novembre 2015, le conseil des co- emphytéotes a informé l’APHM qu’ils refusaient sa dernière proposition et indiqué leur volonté de procéder à l’acquisition selon les conditions et le prix de vente resultant de la proposition du 02 mai 2012.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 novembre 2015, le conseil des

co-emphytéotes a mis l’APHM en demeure de fixer une date de signature au visa de l’article 1583 du code civil.

Le 14 avril 2016, une sommation a été délivrée par huissier de justice à Maître Reynaud, notaire de l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille, d’avoir à convoquer pour signature les emphytéotes, dans la quinzaine.

Le courrier adressé le 2 mai 2012 par l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille portait

sur l’accord sur le principe d’un achat des droits attachés aux biens pour un prix net vendeur déterminé à cette date, sous la condition que l’ensemble des lots composant l’immeuble soit acquis par tous les co emphytéotes, ce dans un délai fixé au 1^er juin 2012, pour que les acquéreurs fassent état de leur intention.

Ils constitue une proposition et non une promesse de vente, ni une offre de vente qui n’était pas soumise à une acceptation.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 1589-2 du Code civil.

Il résulte des écritures des parties qu’elles considèrent que l’offre d’achat serait caduque si la condition selon laquelle l’ensemble des lots composant l’immeuble devait trouver acquéreur avant le 1^er juin 2012 n’était pas remplie.

La charge de la preuve de l’exécution de la condition prévue par le courrier du 2 mai 2012 incombe aux emphytéotes qui sollicitent la réalisation de la vente.

L’examen des pièces versées aux débats révèle que l’acceptation de Monsieur Z A n’est

pas datée et que celle de Madame X, ainsi que celle des consorts B et Camera ne sont pas produites.

Il apparaît que les consorts Y ont précisé par courrier de leur notaire daté du 7 juin 2012 qu’ils proposaient un paiement en 2 versements, dont l’un un an après la signature de l’acte de vente.

Le courrier du 12 novembre 2012, ainsi que les comptes-rendus de la séance du directoire du 22 juin 2015 et de la séance du conseil de surveillance du 2 juillet 2015 font état pour ces deux dernières de l’acceptation dans l’année de tous les co emphytéotiques, sans plus de précision.

Ces documents ne sont pas suffisants pour établir que la condition ainsi fixée a été remplie dans le délai requis, dans le cadre d’un aveu extrajudiciaire.

Il en résulte que la proposition d’achat doit être considérée comme caduque depuis cette date.

En l’absence de formation des contrats de vente, par l’acceptation de l’offre par tous les emphytéotes, l’absence d’exécution de bonne foi par l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille n’a pas lieu d’être invoquée.

Il apparaît que la signature des actes authentiques a été retardée, compte tenu de l’irrégularité des titres produits par certains occupants de l’immeuble, ainsi que par l’incertitude de leur situation juridique. Ainsi la responsabilité de l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille dans le retard pris pour la réalisation de l’opération n’est pas établie.

Si les correspondances adressées ultérieurement à cette caducité aux emphytéotes, tant par l’Assistance Publique que par son notaire révèlent l’existence de la poursuite de pourparlers qui n’ont pas abouti, leur contenu n’est pas suffisamment explicite, pour qu’il en soit déduit que la vente pouvait intervenir au prix proposé initialement.

L’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille fait valoir sur ce point, à juste titre que son statut d’établissement public lui impose de faire évaluer le bien par les services des domaines dans une période proche de la signature de l’acte authentique de vente.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit aux demandes formées par la SASU L’Avenir .

Le jugement est confirmé.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SASU L’Avenir à payer à l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille, la somme de 1 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SASU L’Avenir aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LE GREFFIER