RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2019

(n° 580 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/12156 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAEI4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 19/50205

APPELANTE

Etablissement Public VILLE DE PARIS représentée par son Maire en exercice, Madame Y Z

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic SAS CABINET DAUBOURG elle-même représentée par son président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

CO /CABINET DAUBOURG […]

[…]

Représentée par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

Assistée par M^e Cédric JOBELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P154

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Véronique DELLELIS, Présidente

M. Bernard CHEVALIER, Président

M^me A B, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame A B dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Véronique DELLELIS, Présidente et par Lauranne VOLPI, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété. Il est desservi par un passage reliant le boulevard Saint-Martin et la rue Meslay.

Selon acte notarié d’adjudication du 6 février 1900, la ville de Paris cédant l’immeuble à M. X, il était stipulé : « L’adjudicataire sera tenu de conserver à titre de servitude perpétuelle, le passage public pour piétons existant dans l’immeuble à vendre et communiquant […].'

Au cours de l’année 2018, le syndicat des copropriétaires du […] a procédé à la fermeture du passage.

Par acte du 29 octobre 2019, la ville de Paris a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en référé aux fins de voir :

— condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de 8 jours après la signification de la décision à intervenir, à :

— procéder à la réouverture du passage public piéton Meslay qui relie la […] ;

— ouvrir quotidiennement les portes d’accès dudit passage de 6 heures du matin jusqu’à 23 heures conformément aux dispositions de l’acte d’adjudication instaurant la servitude perpétuelle au bénéfice de la ville de Paris ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme provisionnelle de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP Normand & associés.

Par ordonnance contradictoire rendue le 14 mai 2019, le juge des référés a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— condamné la ville de Paris aux dépens de l’instance ;

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la ville de Paris à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris (3^e) la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge a fondé sa décision notamment sur les motifs suivants :

— les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet d’une publication;

— aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que la servitude litigieuse aurait été mentionnée dans le titre de propriété du syndicat des copropriétaires ;

— la pièce n°2 produite par la ville de Paris est illisible et ne saurait en l’état constituer une preuve de la publication de cette servitude au service de la publicité foncière ;

— faute d’établir avec l’évidence requise en référé que la servitude de passage est opposable aux copropriétaires, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé.

Par déclaration en date du 14 juin 2019, la ville de Paris a fait appel total de cette ordonnance.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 8 novembre 2019, la ville de Paris demande à la cour, sur le fondement des articles 809 du code de procédure civile et 701 du code civil, de :

— dire et juger la ville de Paris recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 14 mai 2019 ;

Statuant à nouveau :

— condamner le Syndicat des copropriétaires du […] à Paris (3 ème ) à :

— procéder à la réouverture du passage public piéton Meslay qui relie la rue Meslay au boulevard Saint-Martin ;

— ouvrir quotidiennement les portes d’accès dudit passage de 6 heures du matin jusqu’à 23 heures, ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de 8 jours après la signification de la décision à intervenir ;

— condamner le Syndicat à payer à la Ville de Paris la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Normand, au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

La ville de Paris fait valoir en substance les éléments suivants :

— sur la condamnation du syndicat à supprimer les obstacles à l’exercice de la servitude :

— la ville de Paris produit en cause d’appel une copie plus lisible de l’acte de transcription et cette transcription a bien été effectuée au registre des formalités des inscriptions le 13 mars 1900 ;

— aux termes du règlement de copropriété du 22 avril 1958, il a été expressément stipulé l’existence

de cette servitude de passage perpétuelle et ce règlement a été publié le 20 mai 1958 volume 3283 n°22 ;

— la servitude de passage est donc opposable à tous depuis 1900 et a été consacrée par jugement du 12 juin 1906 rendu par le tribunal civil de la Seine et confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 novembre 1907 ;

— aux termes du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a l’obligation de maintenir à titre de servitude perpétuelle le passage public pour piétons existant et de l’entretenir ; deux procès-verbaux d’huissiers constatent que ledit passage est fermé au public au motif de prétendus travaux ;

— le bénéficiaire d’une servitude n’a pas à démontrer un préjudice, l’entrave à l’exercice de sa servitude suffit à justifier son action ;

— le trouble manifestement illicite est caractérisé par l’entrave continuelle à la servitude de passage pourtant établie par titre ;

— le passage Meslay est classé au sein du document graphique du PLU de Paris en « passage piétonnier sous porche à conserver » et l’article UG.3.3 du règlement du PLU dispose que 'les passages piétonniers sous porche à conserver indiqués aux documents graphiques ne doivent pas être obstrués par des constructions.'.

— sur le rejet des demandes du syndicat :

— l’évidence du titre s’impose au juge des référés ;

— il existe bien deux fonds différents : un fonds servant qui est l’immeuble appartenant aux copropriétaires du […] et le fonds dominant constitué par la rue Meslay et le boulevard Saint-Martin, appartenant au domaine public de la ville de Paris et incessible ;

— le mode d’exercice de la servitude perpétuelle de passage, opposable à tous depuis 1900, est resté inchangé ;

— l’acte notarié précise qu’il s’agit d’une servitude perpétuelle et non, comme le prétend le syndicat des copropriétaires, un simple droit de passage ;

— sur l’aggravation de ladite servitude :

— cette question ne relève pas de la compétence du juge des référés ;

— si par extraordinaire, la cour entendait apprécier cette prétendue aggravation, elle constatera que le syndicat des copropriétaires l’apprécie de manière arbitraire, les chiffres avancés au titre des infractions commises dans le passage ( cambriolages, trafic de substances illicites ) et des charges de copropriété supportées du fait de la servitude n’étant pas justifiés ;

— sur l’extinction de la servitude de la ville de Paris :

— le syndicat ne peut se prévaloir de l’article 703 du code civil dans la mesure où il s’agit d’une servitude conventionnelle de passage ;

— l’aggravation d’une servitude conventionnelle de passage n’est pas une cause d’extinction de cette dernière ;

— sur le dommage allégué par le syndicat :

— la ville de Paris n’a aucune obligation de prendre en charge l’entretien du passage qui relève du fonds servant et l’obligation d’entretien de la servitude ressort du règlement de copropriété ;

— sur l’incidence de l’ouverture du passage sur les charges de copropriété, le syndicat n’établit pas que les dépenses à ce titre atteignent 9 000 euros par mois.

Le syndicat des copropriétaires, par conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2019, demande à la cour, sur le fondement des articles 637, 686, 702, 703 et 809 du code civil ainsi que 809 du code de procédure civile, de :

A titre principal :

— dire que la commune ne justifie pas de l’existence d’une servitude de passage à son profit et qui lui est opposable ;

En conséquence :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la ville de Paris ;

— dire n’y avoir lieu à astreinte ;

A titre subsidiaire, si par impossible la cour considère que la commune dispose d’une servitude de passage :

— dire qu’il y a aggravation illicite des conditions d’exercice de la servitude de passage ;

En conséquence :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la ville de Paris ;

A titre plus subsidiaire :

— dire que la servitude a cessé ;

En conséquence :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la ville de Paris ;

A titre infiniment subsidiaire :

— dire que la commune aggrave les conditions d’exercice de la servitude de passage ;

— condamner la ville de Paris à lui verser la somme de 9 000 euros/ mois pour l’aggravation des conditions d’exercice de la servitude ;

— limiter l’ouverture des portes d’accès dudit passage de 8h30 à 19h du lundi au vendredi et le samedi de 8h30 à 12 heures, exceptés les jours fériés et les jours de manifestations ;

En tout état de cause :

— condamner la ville de Paris à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de Paris aux entiers dépens

Le syndicat des copropriétaires expose en résumé ce qui suit :

— sur l’absence de servitude de passage opposable :

— la ville de Paris ne communique que l’acte d’adjudication, qui ne constitue pas le titre de propriété ; le titre initial n’a jamais été communiqué, ni la preuve de sa publication rapportée ;

— l’acte de transcription de la « servitude » reste illisible et ne saurait constituer une preuve de la publication ;

— le règlement de copropriété ne saurait constituer la preuve de l’établissement d’une servitude ; au demeurant, il n’est pas justifié de sa publication ;

— une servitude ne peut être constituée que s’il existe initialement deux fonds appartenant à des propriétaires différents ; en l’espèce l’acte d’adjudication ne mentionne pas l’existence de deux fonds ;

— la ville de Paris prétend qu’au vu de l’article L.2122-4 du code général de la propriété des personnes publique, les biens relevant du domaine public peuvent constituer un fonds servant comme dominant ; or l’article L.2122-4 n’était pas en vigueur à la date de cession du terrain en cause puisqu’il est issu de l’ordonnance n° 2006-460 du 21 avril 2006 ;

— la parcelle du syndicat n’a jamais appartenu au domaine public de la ville de Paris, domaine public qui est incessible ;

— l’arrêt de la Cour de cassation du 11 décembre 2012 (n°11-17.334) cité par la ville de

Paris ne permet pas d’établir qu’une voie est un « fonds » ;

— faute de préciser les conditions d’exercice du passage, le droit de passage ne peut constituer une servitude ;

— dans une note d’information adressée aux riverains du passage le 18 juin 2018, la ville de Paris a elle-même reconnu que les conditions d’exercice de la servitude étaient inopposables aux copropriétaires ;

— l’obligation de sécurisation et d’entretien du passage, inhérente à son maintien, est une charge personnelle et ne peut être qualifiée de servitude ;

— une servitude discontinue, apparente ou non, ne peut s’établir que par titre et l’absence ou non de remise en cause du droit de passage est sans incidence ; la clause figurant dans l’acte de 1900 et dans le règlement de copropriété a été improprement qualifiée de servitude perpétuelle ;

— le plan local d’urbanisme n’a pas vocation à instaurer un passage public.

— à titre subsidiaire, sur le rejet de la demande en tant qu’elle ferait droit à une aggravation illicite des conditions d’exercice de la servitude de passage :

— il résulte de l’article 702 du code civil que le propriétaire du fonds dominant ne peut jouir de la servitude que suivant son titre, eu égard à sa nature ou à l’usage auquel il est affecté, et cela sans

aggraver la charge réelle pesant sur le fonds servant ; or :

— de nombreux actes d’incivilité sont commis régulièrement par les usagers de la servitude de passage (cambriolages, graffitis, substances illicites, dégradations …) ;

— les appartements sont devenus invendables et la charge de la gardienne représente 70 % du budget de la copropriété ;

— la servitude n’est pas utilisée selon le titre et ne sert plus au passage du public conformément aux habitudes ;

— ce n’est pas tant le passage du public qui est contesté mais les modalités d’exercice du passage et l’aménagement des horaires d’ouvertures n’est pas suffisant pour mettre fin aux actes d’incivilité perpétuels ;

— l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser ;

— l’ensemble des attributions de la gardienne sont en lien avec les incivilités et sa présence est requise pour ouvrir et fermer le passage, surveiller les travaux effectués, nettoyer quotidiennement les parties communes ;

— à titre encore plus subsidiaire, sur le constat de l’extinction de la servitude :

— selon l’article 703 du code civil, « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent

en tel état qu’on ne peut plus en user. » ;

— l’exercice de la prétendue servitude portera atteinte au droit de propriété du syndicat puisqu’elle ne peut s’exercer sans violence et abus ;

— sur la réparation du dommage :

— de 2006 à 2017, le syndicat a financé les sommes de 93 388 euros pour la réfection au sol, 15 000 euros pour le renforcement des portes et serrures, 52 000 euros pour la loge (exercice 2017) ainsi que 8000 euros pour la réparation des dégradations diverses et ce n’est que lorsque les copropriétaires ont décidé de fermer le passage que les charges ont diminué ;

— certains copropriétaires ont été contraints de céder leur lot pour payer les charges de copropriété et des appels de fonds exceptionnels doivent être réalisés pour compenser les impayés ;

— les conditions de travail de la gardienne découlant de cette situation sont incompatibles

avec la réglementation (repos hebdomadaire du 36 heures consécutives) ; aussi il est fait appel à une entreprise extérieure.

— si par impossible la demande de fermeture du passage est rejetée, la ville de Paris sera condamnée à prendre en charge les frais d’entretien du passage et de sécurisation qui ne découlent que de l’exercice par elle de son droit de passage.

L’ordonnance clôturant l’instruction de l’affaire a été rendue le 12 novembre 2019.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR CE LA COUR

Selon l’article 809 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Au cas d’espèce, la fermeture actuelle du passage pour piétons reliant le […], constituant une partie commune de l’immeuble en copropriété sis […], ne peut être qualifiée de trouble manifestement illicile dans la mesure où le moyen tiré de l’aggravation de la charge pesant sur la copropriété n’est pas dépourvu de sérieux.

Il résulte en effet des pièces produites aux débats par le syndicat des copropriétaires – déclarations de main courante, comptes rendus d’infraction, photographies non contestées par la ville de Paris, factures de réparation en serrurerie- que les lieux font l’objet de dégradations matérielles plus ou moins importantes et de nuisances liées à la saleté et sont propices à accueillir des activités illicites ( trafic de stupéfiants, agressions ). Au demeurant, la ville de Paris a parfaitement conscience du préjudice subi par les copropriétaires de l’immeuble du fait de ces incivilités et faits illégaux et de l’insécurité qui en résulte ainsi que l’a admis M^me C D, adjointe au maire du 3^e arrondissement chargée notamment de la propreté et de la voirie dans un courriel du 30 novembre 2012. Il en est de même dans une moindre mesure pour M. E F, maire du 3^e arrondissement, dans un courrier adressé au copropriétaires de l’immeuble en date du 19 janvier 2017, et pour M. G H-I, premier adjoint, dans un article publié sur son blog à l’occasion de la fermeture annoncée du passage du 25 décembre 2016 au 1^er janvier 2016, lesquels regrettent l’attitude du syndicat des copropriétaires, lui reprochant de ne pas rechercher un consensus permettant l’ouverture du passage dans les mêmes conditions que pour les autres passages du quartier mais reconnaissent l’existence de problèmes de sécurité, faisant état des agressions subies par la gardienne, les difficultés d’entretien des lieux et la charge financière que ce passage public crée pour les copropriétaires.

Force est aussi de constater que lorsque le passage était ouvert, la sécurité n’y était pas assurée alors que, bien qu’appartenant au domaine privé, il sert de passage au public sans restrictions autres qu’horaires et que, dans ces conditions, il appartient à la municipalité d’assurer la protection non seulement des passants mais aussi des riverains, notamment des copropriétaires de l’immeuble, sans possibilité pour elle de se décharger de cette mission d’ordre public notamment en proposant à la copropriété de s’équiper d’un système privé de vidéo-surveillance.

Dans ces conditions, en l’absence de trouble manifestement illicite et sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur l’existence de la servitude alléguée par la ville de Paris, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par cette dernière.

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise de ces chefs.

La ville de Paris qui succombe supportera les dépens de la procédure devant la cour d’appel.

Il serait inéquitable de laisser totalement à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[…] ( 3^e ) les frais irrépétibles engagés pour la présente procédure. Il lui sera accordé la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe

Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Paris en date du 14 mai 2019 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la ville de Paris à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ( 3^e ) la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la ville de Paris aux entiers dépens de la procédure devant la cour d’appel ;

Rejette les autres demandes.

La Greffière, La Présidente,