COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 DECEMBRE 2021

N° 2021/688

Rôle N° RG 20/10231

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGNXX

M’Z A B

C/

Association SOLIHA PROVENCE

S.A. D’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julia GUEDJ

M^e Dominique DI COSTANZO

M^e Clarisse BAINVEL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Marseille en date du 1er Octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-19-3429 et n° 12-19-3505.

APPELANT

Monsieur M’Z A B

né le […] à […],

demeurant […]

représenté et assisté par M^e Julia GUEDJ, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

Association SOLIHA PROVENCE,

dont le siège social est […]

représentée et assistée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. D’HLM ICF SUD EST MEDITERRANEE,

dont le siège social est […]

[…]

représentée et assistée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Sarah GONZALES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Novembre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2021,

Signé par M. Gilles PACAUD, président et M^me Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 30 octobre 2012, l’association Pact 13, aux droits de laquelle vient l’association Soliha Provence, a donné en sous-location à monsieur M’Z A B un logement à usage d’habitation situé 9, rue Saint-Michel à […], moyennant un loyer d’origine de 263,92 € par mois, outre charges récupérables sur justificatifs. Ce logement avait été donné à bail le 9 novembre 2004 par la SA ICF Sud-Est Méditerranée à l’association Soliha Provence.

Monsieur M’Z A B s’est plaint de nuisances tenant principalement en :

— des phénomènes d’infiltrations en partie haute et basse de son appartement entraînant des dommages au mobilier,

— des odeurs d’eaux usées pestilentielles favorisant la présence de nombreux insectes parasites,

— un défaut de ventilation et d’isolation avec des phénomènes d’humidité et donc de moisissures entraînant des répercutions sur sa santé,

— un équipement de salle de bains défectueux.

Monsieur M’Z A B a fait assigner l’association Soliha Provence devant le juge des référés aux fins de réalisation de travaux afin de remédier aux nuisances subies dans l’appartement, outre de relogement jusqu’à leur réalisation.

L’association Soliha Provence a assigné la SA ICF Sud-Est Méditerranée en garantie.

Par ordonnance de référé en date du 1er octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, chambre de proximité, a :

• ordonné la jonction des procédures,

• débouté monsieur M’Z A B de sa demande d’expertise,

• dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné monsieur M’Z A B au paiement des dépens.

Le 1er juge a retenu la défaillance de monsieur M’Z A B dans l’administration de la preuve susceptible de rendre nécessaire une mesure d’expertise.

Selon déclaration reçue au greffe le 23 octobre 2020, monsieur M’Z A B a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 18 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur M’Z A B demande à la cour de :

• réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a débouté de sa demande d’expertise,

• désigner un expert afin de décrire les désordres, d’en déterminer la cause et d’indiquer les travaux requis pour y remédier, outre de chiffrer les préjudices,

• débouter l’association Soliha Provence et la SA ICF Sud-Est Méditerranée de leurs demandes,

• condamner solidairement l’association Soliha Provence et la SA ICF Sud-Est Méditerranée à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner solidairement l’association Soliha Provence et la SA ICF Sud-Est Méditerranée au paiement des dépens.

Monsieur M’Z A B soutient que l’association Soliha Provence manque gravement aux obligations posées par l’article 1719 du code civil. Il fait valoir qu’il rapporte la preuve suffisante d’éléments justifiant la mise en oeuvre d’une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, notamment au regard du procès-verbal de constat par huissier de justice établi le 16 décembre 2020, en sus des fiches de signalement déjà produites. Il ajoute que les dernières intempéries de fin septembre 2021 ont accru les infiltrations et les désordres en découlant.

Par dernières conclusions transmises le 15 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’association Soliha Provence sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

• confirme l’ordonnance entreprise,

• déboute monsieur M’Z A B de ses demandes,

A titre subsidiaire :

• condamne la SA ICF Sud-Est Méditerranée à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre elle,

• dise que l’expertise judiciaire qui pourrait être ordonnée lui sera commune et opposable,

• condamne tout succombant à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’association Soliha Provence invoque la carence probatoire de monsieur M’Z A B, au sens de l’article 1353 du code civil, estimant que ce dernier ne rapporte pas la preuve des désordres qu’il allègue et qui ne reposent que sur ses propres déclarations. S’agissant du procès-verbal de constat par huissier de justice du 16 décembre 2020, l’intimée fait valoir, d’une part, qu’il décrit les parties communes de l’immeuble pour lesquels l’appelant n’a aucune qualité à demander une expertise, et, d’autre part, qu’il fait apparaître que les désordres résultent d’un défaut d’entretien imputable au sous-locataire.

L’association Soliha Provence estime par ailleurs avoir toujours été diligente et avoir répercuté à son propriétaire les difficultés évoquées ; elle entend donc être relevée et garantie par la SA ICF Sud-Est Méditerranée au titre de nuisances qui ne lui sont pas imputables.

Par dernières conclusions transmises le 19 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA ICF Sud-Est Méditerranée sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

• confirme l’ordonnance du 1er octobre 2020,

A titre subsidiaire :

• juge que l’expertise se déroule aux frais avancés de monsieur M’Z A B,

• lui donne acte de ses protestations et réserves,

En tout état de cause :

• condamne monsieur M’Z A B au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SA ICF Sud-Est Méditerranée soutient que monsieur M’Z A B ne rapporte pas la preuve de désordres affectant la jouissance du bien loué. Elle estime que le procès-verbal de constat du 16 décembre 2020 ne reprend que les allégations de l’appelant, et, ne met en avant que des dégradations locatives.

A titre subsidiaire, la SA ICF Sud-Est Méditerranée fait valoir qu’elle a été tardivement informée des désordres affectant les conditions de vie de monsieur M’Z A B, mais a été particulièrement diligente, ce que l’appelant a reconnu lors d’une visite le 6 novembre 2019. Elle soutient que c’est au bailleur de prendre les mesures propres à remédier aux désordres.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 19 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire

En application de l’article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, et au vu du dépôt de la demande d’aide juridictionnelle présentée par monsieur M’Z A B le 29 octobre 2021, ainsi que de sa situation financière telle qu’elle est justifiée, il convient de lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande d’une mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux appelants de rapporter le preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations, et de démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.

En l’espèce, monsieur M’Z A B expose que l’appartement qu’il sous-loue est affecté de plusieurs désordres principalement afférents à un phénomène d’infiltration en partie haute et basse du logement, avec moisissures, à des remontées d’odeurs d’eaux usées, et à un défaut de ventilation et d’isolation. Il sollicite la désignation d’une expert pour évaluer les causes des désordres et déterminer les travaux nécessaires pour y remédier.

Si, devant le premier juge, il échouait à justifier de la matérialité de tels désordres en ne produisant que des courriers et plaintes rédigés et adressés par lui, ce qui était donc insuffisant pour objectiver ses déclarations, il produit désormais notamment un procès-verbal de constat par huissier de justice dressé le 16 décembre 2020.

Certes, ce procès-verbal souligne l’existence de désordres atteignant certaines parties communes de l’immeuble (façade de l’immeuble, cage d’escalier, hall d’immeuble, courette arrière). Toutefois, il ne se limite pas à ces points, mais présente le constat des problèmes suivants, au sein même de l’appartement de monsieur M’Z A B :

— la VMC des WC ne fonctionne pas,

— des infiltrations sont présentes dans le séjour (traces jaunâtres et auréoles humides au plafond),

— un défaut d’aération au niveau de la baie vitrée,

— une oxydation par humidité des tuyaux du chauffe-eau et de gaz est constatée,

— des défectuosités électriques existent : la plupart des fils électriques sortent de trous pratiqués dans le plafond, sans cache et à nu,

— une humidité apparaît au premier étage avec des auréoles jaunâtres d’infiltration en plafond dans la chambre au 1er étage, outre une odeur nauséabonde dans la chambre et la salle de bains, mêlant humidité, moisi, et odeur de renfermé,

— de la suie noirâtre est présente sur la trappe derrière laquelle se situe l’installation de la VMC de la salle de bains, malgré une réparation provisoire réalisée.

Ce constat intervient en sus des multiples démarches entreprises par monsieur M’Z A B qui a saisi le 27 août 2019 la commission d’hygiène de la ville, celle-ci, après enquête par un inspecteur de salubrité assermenté, mettant en demeure le bailleur de réaliser les travaux propres à

mettre fin aux infractions au règlement sanitaire départemental, par courrier du 11 octobre 2019.

L’association Soliha Provence produit au demeurant également un certain nombre de correspondances par lesquelles elle estime avoir avisé son propre bailleur, la SA ICF Sud-Est Méditerranée, dont elle dénonce l’inaction.

Il résulte de ces éléments que monsieur M’Z A B justifie d’un intérêt légitime à la réalisation d’une expertise portant sur les désordres dénoncés portant sur le logement qu’il loue, ne serait-ce que pour identifier ceux qui sont susceptibles de résulter d’un défaut d’entretien du locataire, et, ceux qui sont possiblement imputables au bailleur. A ce titre, il est parfaitement justifié que l’expertise ait lieu au contradictoire non seulement de l’association Soliha Provence, mais également de la SA ICF Sud-Est Méditerranée, afin que les imputations retenues soient contradictoirement établies et débattues.

Sur l’appel en garantie de l’association Soliha Provence envers la SA ICF Sud-Est Méditerranée

Dans la mesure où, à ce stade, aucune condamnation n’est prononcée, ni même demandée, contre l’association Soliha Provence, et où l’expertise doit avoir lieu au contradictoire des deux intimées, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de cet appel en garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les intimées supporteront in solidum la charge des dépens de première instance et d’appel, l’ordonnance entreprise étant infirmée de ce chef.

En revanche, s’agissant seulement d’une demande d’expertise, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Accorde à monsieur M’Z A B le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire dans le cadre de la présente procédure,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a ordonné la jonction d’instances et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Ordonne une expertise confiée à madame X Y, expert près la cour d’Aix-en-Provence, demeurant […], […],

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux, à savoir 9, rue Saint-Michel […],

— décrire les désordres allégués dans l’appartement loué par monsieur M’Z A B, en particulier la présence d’humidité, les remontés d’odeurs nauséabondes, l’installation électrique, l’installation de chauffage, l’équipement de la salle de bains, ou tous autres désordres visibles dans le logement,

— dire si les désordres sont à l’origine de préjudices pour les occupants quant aux risques pour la

sécurité et quant à la jouissance paisible des lieux,

— en déterminer les causes et les origines et indiquer notamment s’ils relèvent de la responsabilité du bailleur ou du locataire,

— donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les éventuelles responsabilités encourues et sur les divers préjudices allégués, de jouissance et de santé en particulier,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier auxdits désordres s’il en existe, les chiffrer et en déterminer le coût postes par postes,

— déterminer si possible la durée prévisible des travaux à réaliser en urgence, ceux éventuellement imputables au bailleur, et ceux éventuellement imputable au locataire,

— faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille pour contrôler l’expertise ordonnée, et dit qu’il lui sera référé de toute difficulté ou question relative au déroulement de celle-ci,

Dit que la mission d’expertise pourra être réalisée de manière dématérialisée par le biais de la plate-forme sécurisée OPALEXE si la juridiction l’utilise,

Dit que l’expert :

• devra procéder personnellement à sa mission, mais pourra néanmoins recueillir l’avis d’une autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises,

• devra accomplir sa mission en présence des parties, ou celles-ci dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre, et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

• pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom et domicile, ainsi que leurs liens de parenté, d’alliance, de subordination, ou de communauté d’intérêts avec l’une ou l’autre des parties,

• devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui apparaîtraient nécessaires,

• pourra éventuellement, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, à l’expiration dudit délai, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte, ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

• devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

• devra, en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, fixant à celles-ci un délai pour procéder à des interventions forcées, et les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son

document de synthèse,

• devra adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

— rappelant aux parties qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

— rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport.

• devra achever son rapport à l’expiration du délai, en répondant aux observations des parties,

• devra référer au magistrat chargé du contrôle des expertises de toute difficulté faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission, ou de toute nécessité d’extension de sa mission,

• devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire de Marseille dans un délai de quatre mois à compter du jour où il aura été informé du versement de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l’original, l’expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente, ou d’office,

Constate que monsieur M’Z A B est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, et dit n’y avoir lieu à fixation d’une consignation pour frais d’expertise,

Rappelle que par application de l’article 282 du Code de procédure civile, le dépôt par l’expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, et que, s’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’appel en garantie de l’association Soliha Provence envers la SA ICF Sud-Est Méditerranée,

Déboute monsieur M’Z A B, l’association Soliha Provence, et la SA ICF Sud-Est Méditerranée de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum l’association Soliha Provence et la SA ICF Sud-Est Méditerranée au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La Greffière Le Président