COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 JANVIER 2021

A.D.A.S.

N° 2021/ 9

N° RG 18/05711 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCGXN

[X] [N] [A] [G]

SCI LES JARDINS D’ISIS

C/

[I] [J] [C] [M] épouse [K]

[D] [J] [C] [S]

[F] [B] divorcée [S]

S.C.P. FALGON-[Z]-DJIAN-SERRATRICE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurent GIMALAC

M^e Romain CHERFILS

M^e Pascal AUBRY

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 13 Février 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/02643.

APPELANTS

Monsieur [X] [N] [A] [G]

né le [Date naissance 6] 1950 à [Localité 25] (54) de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

et

SCI LES JARDINS D’ISIS,

demeurant [Adresse 26]

ensemble représentés par M^e Laurent GIMALAC, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Marie LESSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [I] [J] [C] [M] épouse [K]

née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 18] (0160),

demeurant Chez M. [L] [K] – [Adresse 3]

et

Monsieur [D] [J] [C] [S]

né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 27] (59),

demeurant [Adresse 17]

ensemble représentés par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés de M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE

Madame [F] [B] divorcée [S]

née le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 19]),

demeurant [Adresse 17]

représentée par M^e Pascal AUBRY, avocat au barreau de GRASSE

S.C.P. FALGON-[Z]-DJIAN-SERRATRICE

Notaires

demeurant [Adresse 16]

assistée de M^e Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE,

et représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Le 1er juillet 2005, une promesse synallagmatique de vente sous-seing privée a été signée entre M. [X] [G] et Mme [M], aux termes de laquelle celle-ci lui vendait, avec faculté de substitution, les parcelles [Cadastre 20] ,devenue à la suite de divisions 3 parcelles n° [Cadastre 11],[Cadastre 12] et [Cadastre 13] et [Cadastre 23], devenue suite à division 5 parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 9] ,elle-même devenue ensuite [Cadastre 24] et [Cadastre 21], ainsi que les parcelles [Cadastre 22] et [Cadastre 10].

Les parties n’ont pas signé l’acte authentique de vente devant notaire au terme qui était fixé le 20 décembre 2005 à 18 heures.

Par acte authentique dressé le 6 juillet 2012 par Me [Z], membre de la SCP Falgon-[Z]-Djian-Serratrice, la parcelle [Cadastre 21] a ensuite été vendue par Mme [M] aux consorts [S].

Par exploits des 27 et 29 avril 2015 M. [G] et la SCI Les jardins d’Isis ont fait assigner Mme [M] et le notaire, la SCP Falgon-[Z]-Djian-Serratrice, en vente forcée, en annulation de la vente de la parcelle [Cadastre 21], et en versement de dommages-intérêts.

Par jugement en date du 13 février 2018 le tribunal de grande instance de Grasse a :

' constaté la caducité de l’acte de vente du 1er juillet 2005 à la date du 20 décembre 2005 ;

' débouté M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis de toutes leurs demandes ;

' a condamné M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis, chacun, à payer :

— d’une part à Mme [I] [M] la somme de 2 000 €,

— d’autre part à M. [D] [S] et à Mme [F] [B], ensemble, la somme de 2000 € pour procédure abusive ;

' condamné. M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis à payer :

— d’une part à Mme [I] [M] la somme de 3 000 €,

— d’autre part à M. [D] [S] et à Mme [F] [B], ensemble, la somme de 3000 € ,

— à la SCP Falgon-[Z]-Djian-Serratrice la somme de 3000 €,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné M. [X] [G] à une amende civile de 4000 € ;

' et condamné M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis aux dépens.

Le 2 avril 2018 M. [G] et la SCI Les jardins d’Isis ont relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 16 décembre 2019 ils demandent à la cour :

Vu les articles 1589 et suivants du code civil s’appliquant au compromis de vente qui vaut vente,

Vu les articles 1382 et suivants du code civil ancien et le nouvel article 1241 du code civil issu de la réforme de 2016,

' d’annuler l’acte authentique du 6 juillet 2012 et de recevoir son action en réitération du compromis de vente du 1er juillet 2005 ;

' de conférer force authentique à la promesse de vente du 1er juillet 2005 ;

' de valider au profit de M. [X] [G] la vente des parcelles cadastrées DP [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 11],[Cadastre 12] et [Cadastre 14] (issue de la DP [Cadastre 9]) ;

' d’annuler la vente frauduleuse de la parcelle DP [Cadastre 21] réalisée par Me [Z] au profit des époux [S] et de Mme [F] [B] ;

' de déclarer M. [X] [G] réintégré dans les droits qu’il a acquis sur la parcelle DP [Cadastre 21] issue de la DP [Cadastre 9] en le déclarant régulièrement propriétaire ;

' d’ordonner la publication au bureau de la conservation des hypothèques d'[Localité 18] ;

' de condamner solidairement Mme [I] [M], solidairement avec la SCP Falgon et associés, à payer à M. [G] la somme de 45'000 € au titre du préjudice issu de l’immobilisation financière que leur comportement dolosif lui a occasionné depuis plus de 10 ans ;

' de condamner solidairement les intimés à verser à M. [G] la somme de 20'000 € pour leur résistance abusive à ses tentatives de régularisation et celle de 20'000 € au titre des abus d’usages intempestifs qui sont pratiqués sur sa propriété ;

à titre subsidiaire

' de conférer force authentique à la vente sous-seing privée intervenue le 1er juillet 2005 à l’exclusion de la parcelle DP [Cadastre 21] qui restera la propriété des époux [S] ;

' de valider en conséquence la vente des parcelles cadastrées à [Localité 18] section DP [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 11],'[Cadastre 12] et [Cadastre 24] à son profit ;

' de condamner solidairement les intimés à leur verser la somme de 35'000 € au titre du remboursement de la valeur du terrain soustraite de la vente, la somme de 40'000 € au titre du dédommagement pour l’abandon du projet de lotissement, et celle de 20'000 € pour usage abusif et intempestif de sa propriété ;

' et en toute hypothèse, de condamner solidairement les défendeurs à leur verser la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel et des frais de géomètre.

Par dernières conclusions notifiées le 23 mars 2019 Mme [I] [M], M. [D] [S] (les consorts [M]-[S]) et Mme [F] [B] épouse [P], laquelle a ensuite conclu séparément (cf. infra) demandent à la cour :

' de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé la promesse de vente du 1er juillet 2005 caduque depuis le 20 décembre 2005 conformément aux stipulations contractuelles, et en ce qu’il a débouté M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis de toutes leurs demandes ;

' de dire que la demande d’annulation de la vente est irrecevable, faute de publication au service de la publicité foncière, en application des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 ;

' de déclarer irrecevable la demande des appelants de voir 'condamner solidairement les intimés à verser à M. [G] la somme de 174'000 € qui lui a été prêtée pour le paiement de la succession et des frais de la procédure de partage', cette demande n’ayant pas été formulée en première instance, de sorte qu’elle est irrecevable pour être formée en appel pour la première fois;

' accueillant leurs demandes reconventionnelles, d’ajouter aux condamnations de première instance la somme de 4000 € chacun, soit 12'000 € pour procédure abusive, et celle de 5000 € chacun, soit 15'000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Par conclusions du 22 novembre 2019 Mme [F] [B] épouse [P] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant, de condamner les appelants chacun à lui payer la somme de 4000 € pour procédure abusive et celle de 5000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par conclusions du 13 décembre 2019 la SCP de notaires Falgon-[Z]-Djian-Serratrice (le notaire) demande à la cour :

' de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que l’acte de vente du 1er juillet 2005 était caduc à la date du 20 décembre 2005 ;

' de dire l’action en nullité de la vente reçue par acte de Me [Z] du 6 juillet 2012 portant vente d’une maison d’habitation et d’un terrain cadastré irrecevable à défaut de justifier de la publication de l’assignation ;

' de dire que M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis ne sont pas recevables à agir en nullité de la vente reçue par Me [Z] le 6 juillet 2012 dans la mesure ou ils ne sont pas parties à cet acte ;

' de dire que la SCI Isis est irrecevable faute d’intérêt à agir ;

' de déclarer valable l’acte authentique de vente reçue par Me [Z] le 6 juillet 2012 portant vente d’une maison d’habitation et d’un terrain cadastré DP [Cadastre 22] et DP [Cadastre 21] ;

' de dire que Me [Z] n’a aucun commis aucune faute ni causé préjudice aux appelants ;

' en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes et les a condamnés au versement de dommages-intérêts ;

y ajoutant

' de les condamner chacun à lui payer chacun la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral, et celle de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu en premier lieu que les consorts [M]-[S] intimés soulèvent l’irrecevabilité de la demande des appelants tendant à voir « condamner solidairement les intimés à verser à M. [G] la somme de 174'000 € qui lui a été prêtée pour le paiement de la succession et des frais de la procédure de partage », cette demande n’ayant pas été formulée en première instance ;

Mais attendu que M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis ne formulent pas pareille demande au dispositif de leurs dernières écritures ; qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties, de sorte que la cour n’est pas valablement saisie de cette prétention et que dès lors la demande d’irrecevabilité présentées par les intimés est sans objet ;

Attendu que M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis font valoir au fond au soutien de leur appel que le terme expressément fixé a été reporté à plusieurs reprises tacitement à la demande de la venderesse, dans son seul intérêt, car selon M. [G], Mme [M] n’était pas en mesure de justifier de sa qualité de seule propriétaire du bien immobilier litigieux à cette date, dans la mesure où sa propriété sur le bien résultait d’un partage de succession avec son frère intervenu en 2004 et qu’il avait été attribué par erreur dans l’acte à son frère ; que M. [G] souhaitant construire 7 villas a fait l’avance de la totalité des frais de succession et ceux de la procédure de partage, soit 16 200 € au total ; que toutefois il a fallu procéder à un acte rectificatif en raison de l’ erreur de transcription et que ce n’est qu’en février 2010 que l’acte rectificatif a été publié ; que la vente n’a pas pu être réitérée par acte authentique dans les délais fixés du seul fait de la venderesse ; que le paiement de l’intégralité du prix s’élevant à 160'000 € a été effectué par compensation sur la dette contractée par la venderesse envers lui depuis plus de 10 ans ; que Mme [M] supportant entière responsabilité du retard, sa carence ouvre au seul bénéficiaire la possibilité d’une rétractation ; qu’en concertation avec la venderesse il a accepté de prolonger le terme initial de la vente sous-seing privé ; que le notaire ne pouvait ignorer que la vente qu’il instrumentait en 2012 était entachée de vices ; que les procurations que Mme [M] a délivrées pour signer l’acte de vente en juillet 2012 ne sont pas régulières ; que la vente a été faite en fraude des droits de M. [G] ; que le compromis de vente souscrit en 2005 vaut vente entre les parties ; que le commencement d’exécution du compromis de vente par le paiement du prix et l’accaparement des servitudes rend inopérant le débat sur l’éventuelle caducité du compromis ; et que si la cour rejette la demande d’annulation de la vente de la parcelle [Cadastre 21], elle doit indemniser les appelants pour la perte d’une chance de réaliser la vente et ordonner le remboursement de la totalité des avances sur le prix ;

Mais attendu que par acte sous-seing privé du 1er juillet 2005 Mme [M] s’est engagée à vendre à M. [G] une parcelle de terre sise à [Localité 18], cadastrée DP [Cadastre 15] et [Cadastre 20] au prix de 160'000 €, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique ; que si les conditions suspensives d’usage sont stipulées à l’acte, il y est toutefois expressément indiqué que :

« Le vendeur et l’acquéreur subordonnent formellement la perfection de la vente et le transfert de propriété aux conditions suivantes sans lesquelles elles n’auraient pas traité :

la vente devra être régularisée au plus tard le 20 décembre 2005 à 18 heures par acte authentique devant Me [U], notaire à [Localité 18], que les parties choisissent d’un commun accord à cet effet . Si les conditions suspensives se réalisent, le consentement du vendeur et la mutation de propriété sont subordonnés à la condition de la signature de l’acte avec le paiement du prix convenu et des frais d’acte dans le délai qui vient d’être indiqué .

(') » ;

Attendu que contrairement à ce qui est soutenu, il a donc été expressément stipulé que la promesse de vente ne valait pas vente ; que la signature de la vente est une condition substantielle conditionnant la perfection de la vente et le transfert de propriété, sans laquelle les parties n’auraient pas traité ;

Qu’aucune clause de l’acte ne stipule qu’après dépassement du terme chacune des parties pourrait mettre l’autre en demeure de réitérer la vente ;

Que les parties ayant entendu subordonner la validité du contrat à l’établissement de l’acte authentique, l’écoulement du délai fixé pour procéder à la réitération a entraîné de plein droit la caducité de la promesse synallagmatique de vente ; qu’à défaut de réitération de la vente par acte authentique avant le 20 décembre 2005 à 18 heures et le consentement à la vente définitive ayant fait défaut au terme stipulé, quel qu’en soit le motif, la seule façon de passer outre ces stipulations contractuelles eût été de conclure un avenant contenant prorogation contractuelle de la promesse de vente ;

Attendu que dès lors les parties étant libérées de tout engagement, la vente objet de l’acte reçu par Me [Z] le 6 juillet 2012 ne porte pas sur la chose d’autrui et n’encourt de ce fait aucune nullité ;

Attendu que de surcroît, par application de l’article 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, « Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. » ;

Que la pièce n° 23 du bordereau de communication de pièces en appel par M. [G] et la SCI Isis intitulée 'retranscription aux hypothèques’ n’est que la publication de l’acte rectificatif du 2 février 2010 de l’acte de partage du 9 septembre 2004 entre les consorts [M] ; que les appelants ne justifiant pas de la publication au service chargé de la publicité foncière de leur assignation de leur demande de nullité la vente [M]/ [P] du 6 juillet 2012, il y a lieu d’accueillir la fin de non-recevoir soulevée ;

Attendu que le premier juge a exactement retenu par ailleurs M. [G] ne démontre pas qu’il aurait déjà payé le prix d’acquisition du bien immobilier en faisant état de son réglement de diverses sommes pour le compte de Mme [M] : soit les sommes de 2007 € aux impôts, des honoraires d’avocat pour 3136 € et un virement de 82'000 francs, soit 12'500 €, alors que les époux [M] ont établi de nombreux chèques au profit de M. [G] pour un montant cumulé de plus de 212'000 € ; qu’il ne produit aucun accord du vendeur pour une éventuelle compensation qui ne saurait résulter de sa seule volonté unilatérale et qui est surtout en parfaite contradiction avec le contenu de la promesse aux termes de laquelle le prix devait être payé comptant le jour de la signature de l’acte authentique ; et qu’en ce qui concerne la prétendue servitude qui devait être constituée, celle-ci ne l’a jamais été et qu’elle n’est pas l’accessoire de la vente, alors qu’elle ne figure pas à la promesse de vente ; que le moyen tiré par les appelants d’un passage de réseaux divers sur leurs parcelles fait l’objet d’une procédure devant le juge des référés ;

Attendu que dès lors que la promesse qui liait les parties s’est trouvée caduque par la seule arrivée du terme 20 décembre 2005, et que le vendeur a retrouvé la libre disposition de son bien dès cette date, M. [G] et la SCI Isis recherchent vainement la responsabilité de la SCP de notaires pour l’acte authentique de vente qui a été dressé le 6 juillet 2012 par Me [Z] ; qu’enfin les appelants ne sont pas recevables à critiquer de supposées irrégularités de la vente du 6 juillet 2012 que Mme [M] a consentie aux époux [S], alors qu’ils ne sont nullement partie à cet acte ;

Attendu en conséquence que le premier juge a justement écarté toutes les demandes, principale et accessoires, de M. [G] et la SCI Isis, notamment au titre d’une prétendue immobilisation financière et en vertu d’une prétendue action paulienne, alors qu’aucune fraude aux droits de M. [G] ne peut être retenue, ainsi que sa demande subséquente indemnitaire pour l’abandon du projet de lotissement qu’il espérait faire ou pour tous autres frais qu’il aurait vainement exposés ;

Attendu en ce qui concerne la demande du notaire présentée en cause d’appel de condamner M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis à lui payer chacun la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral pour atteinte à son honneur et à sa réputation ; que cette personne morale ne justifie pas l’existence d’un préjudice distinct de celui d’avoir dû plaider, d’où il suit le rejet de cette demande indemnitaire ;

Et attendu que le mal fondé d’une action ne suffit pas à caractériser l’intention de nuire et l’abus du droit d’ester en justice, d’où il suit la réformation du jugement déféré seulement en ce qu’il a condamné M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis au paiement d’indemnités pour procédure abusive et en ce qu’il a prononcé amende civile contre M. [G] ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré :

' en ce qu’il a condamné pour procédure abusive M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis, chacun, à payer :

— d’une part à Mme [I] [M] la somme de 2 000 €,

— d’autre part à M. [D] [S] et à Mme [F] [B], ensemble, la somme de 2000 € ;

' et en ce qu’il a condamné M. [X] [G] à une amende civile de 4000 €,

statuant à nouveau des chefs infirmés,

Rejette les demandes tendant à l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Dit n’y avoir lieu de prononcer une amende civile,

Confirme pour le surplus le jugement déféré,

y ajoutant

Déclare irrecevable la demande présentée par M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis tendant à obtenir la nullité la vente [M]/ [P] du 6 juillet 2012, faute de publication de la demande au service chargé de la publicité foncière de la conservation des hypothèques,

Rejette la demande présentée par la SCP de notaires tendant à l’octroi de dommages-intérêts pour préjudice moral,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de faire application de ce texte en cause d’appel,

Condamne M. [X] [G] et la SCI Les jardins d’Isis aux entiers dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT