COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 07 JANVIER 2021

N° 2021/ 3

N° RG 19/00055 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BE3DA

Société LOXAM

C/

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

Grosse délivrée :

à :

le :

Société LOXAM

[…]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Copie certifiée conforme

le :

à :

M^e Martial VIRY

M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de MARSEILLE en date du 19 Juin 2019, enregistré au répertoire général sous le n° 18/00108.

APPELANTE

Société LOXAM, demeurant […]

représentée par M^e Martial VIRY de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant […]

comparant

[…], demeurant […]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2020 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Anne DUBOIS, Conseillère

désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

M^me Valérie GAILLOT-MERCIER, Conseillère,

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère,

Greffier lors des débats : M. Frank GENIER Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2021.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé publiquement le 07 Janvier 2021 et signé par Madame Anne DUBOIS, Conseiller et frank GENIER , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS :

L’établissement public et d’aménagement d’État à caractère industriel et commercial, Euroméditerranée, créé en 1995, est chargé d’intervenir sur le périmètre d’intérêt national de 310 hectares, dans le triangle saint Charles-saint Lazare- Arenc la Joliette.

En suite de la première phase de son action, dans 5 secteurs, dont la ZAC de la cité Méditerranée,

une valeur foncière a été constituée sur divers sites compris dans la ZUS Centre Nord de Marseille, afin d’entreprendre un projet de rénovation urbain.

Une extension de ce projet, situé dans le périmètre dit Euromed II, en vue d’une reconquête vers le Nord, se poursuit sur un nouveau périmètre étendu de l’opération déclarée d’intérêt national par décret du 22 décembre 2017, incluant une surface complémentaire de 169 hectares.

Le projet de la ZAC Littorale qui en constitue une nouvelle étape, et le programme des équipements publics de cette ZAC, ont été approuvés par arrêtés préfectoraux des 13 octobre 2013 et 9 octobre 2015.

L’enquête unique portant sur l’utilité publique et le parcellaire, prescrite par arrêté préfectoral du 4 mai 2016, s’est déroulée du 8 juin au 8 juillet 2016.

Un arrêté préfectoral du 27 février 2017 a déclaré les travaux d’aménagement nécessaires à la réalisation de la ZAC.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 30 juin 2017.

En l’espèce, l’expropriation vise l’ensemble immobilier sis lieu-dit « chemin de la Madrague » […], quartier les Crottes, dans le […], cadastré section 901 K n° 44 pour 2.596 m² dont était propriétaire la SCI Cardeurop qui, selon contrat du 20 juin 2014, l’a donné à bail commercial à la SARL Loxam spécialisée dans la location de matériel de BTP, moyennant un loyer annuel de 59.748 € HT et HC.

Faute de réponse de celle-ci à son offre du 18 octobre 2018, Euroméditerranée a saisi le juge de l’expropriation des Bouches du Rhône le 10 décembre 2018.

Après avoir visité les lieux le 30 janvier 2019, ce dernier, par jugement du 19 juin 2019, a :

• écarté des débats les conclusions n° 3 de la SARL Loxam et la pièce n°6,

• fixé l’indemnité d’éviction revenant à la SARL Loxam pour le transfert du fonds de commerce qu’elle occupe, aux sommes de :

52.809 euros pour le droit au bail dont 3.760 euros pour le remploi,

◊

85.530 euros au titre des indemnités accessoires

◊

• condamné Euroméditerranée à payer à la SARL Loxam la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• laissé les dépens à la charge de Euroméditerranée.

La SARL Loxam a interjeté appel le 5 septembre 2019.

Dans son mémoire reçu le 5 novembre 2019, tenu pour intégralement repris, elle demande à la cour de :

• infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé :

• l’indemnité forfaitaire pour frais de transfert de siège à 5.000 euros,

• les frais de déménagement à la somme de 15.180 euros,

• l’indemnité de double loyer à la somme de 9.958 euros,

• statuant à nouveau pour le surplus :

• fixer outre les montants précités, le montant de l’indemnité de dépossession à lui revenir à la somme de 1.470.546 euros se décomposant comme suit :

• indemnité de droit au bail : 366.436 euros,

• indemnité de remploi : 36.644 euros,

• indemnité pour trouble commercial : 153.866 euros,

• indemnité pour frais de réinstallation : 275.000 euros sauf à parfaire,

• indemnité pour le coût des travaux réalisés dans les locaux de l’agence de Vitrolles suite au transfert de la direction régionale : 79.400 euros TTC,

• indemnité pour les travaux d’agrandissement à réaliser dans les locaux de l’agence de Marseille nord : 559.200 euros TTC,

• dire que les indemnités de licenciement seront remboursées à la SARL Loxam sur justificatifs, comme d’usage en la matière,

• dire que la somme de 140.339 euros perçue par la SARL Loxam à la suite du jugement du 19 juin 2019 viendra en déduction de l’indemnité de dépossession allouée par la cour,

• condamner Euroméditerranée à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Dans ses mémoires des 13 janvier 2020 et 13 juillet 2020, tenus pour intégralement repris, Euroméditerranée demande à la cour de :

• confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

• condamner l’appelante au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions reçues le 3 juin 2020, le commissaire du gouvernement conclut à l’infirmation du jugement concernant les indemnités principale et de remploi qu’il veut voir fixer à 54.740 euros pour la première et 4.324 euros pour la seconde, et à la confirmation de la décision pour le surplus.

Les mémoires des parties, les conclusions du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s’appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 5 novembre 2020 par lettres recommandées avec accusé de réception.

***

*

SUR CE :

La date de référence fixée au 28 juin 2013 n’est pas discutée.

Sur la consistance du bien :

En vertu de l’article L322-1 du code de l’expropriation, la juridiction fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

La consistance des biens s’entend de l’ensemble des éléments matériels et juridiques ayant une influence sur la valeur des biens et notamment de leur situation locative.

Selon le procès-verbal de transport sur les lieux du 30 janvier 2019, le bien est composé de plusieurs locaux d’activité :

• un bâtiment principal de 386,74 m² dans lesquels sont organisés :

au rez-de-chaussée : l’accueil et le magasin, le bureau de direction, des sanitaires, une mezzanine d’archivage, un entrepôt,

◊

au 1^er étage : des bureaux, des salles de réunion et des sanitaires,

◊

• un bâtiment secondaire de 61,66 m² à usage d’atelier de réparation

• un bâtiment en algeco de 13,63 m² : bureau d’accueil de location et de retour matériel.

Il est occupé en vertu d’un bail initial du 31 juillet 1995, renouvelé le 1^er janvier 2004 puis le 1^er janvier 2014, par la SARL Loxam qui vient aux droits de la société Hertz équipements à la suite d’une fusion intervenue le 31 décembre 2015, moyennant un loyer annuel de 59.748 euros.

Sur l’évaluation du bien :

Aux termes de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

=> sur les indemnités principale et de remploi :

L’appelante admet son transfert d’activité, mais qui n’est intervenu selon elle qu’en septembre 2019, et l’indemnisation de la perte de son droit au bail.

Sa référence à la jurisprudence de la cour d’appel de Nîmes du 19 septembre 2005 qui a indemnisé la perte du fonds de commerce d’une société de location de matériel BTP, est ainsi inopérante.

La SARL Loxam fait valoir qu’en raison de la rareté de surfaces importantes à Marseille intra muros, elle n’a pas trouvé de locaux de substitution dans le périmètre de son agence, au regard de la spécificité de son activité soumise à forte concurrence et nécessitant le développement d’un réseau très dense à proximité des zones de chantiers et surtout autour du port.

Elle souligne que Euroméditerranée ne lui a d’ailleurs pas proposé de local de remplacement malgré ses engagements pris à l’audience du 30 janvier 2019.

Elle indique qu’elle a donc trouvé comme solution provisoire, le déplacement de l’agence évincée dans celle des Arnavaux située à 600 mètres, rendant nécessaire non seulement le transfert de la direction régionale dans l’agence de Vitrolles mais également un aménagement, à un coût important, du site de Vitrolles et du site de Marseille Nord, dans l’attente de nouveaux locaux.

Cependant, contrairement à ce qu’elle allègue, son activité ne s’est pas poursuivie rue Allar jusqu’au mois de septembre 2019.

L’intimé rapporte en effet la preuve par les procès-verbaux de constat des 6 et 7 février 2019 puis du 8 avril 2019, que les locaux étaient définitivement fermés au public et la thèse de la SARL Loxam selon laquelle elle a dû mettre des mesures de sécurité en place à la suite de l’agression de son responsable d’agence ne saurait démentir la réalité de la fermeture des lieux.

Les circonstances de l’agression dont a été victime le salarié, plusieurs mois auparavant, le 16 octobre 2018, après la fermeture du portail à 17h30 et par deux individus garés en dehors du site, ne peuvent effectivement justifier le maintien pendant des mois, de mesures de sécurité consistant à garder les volets de l’établissement baissés et à n’ouvrir aux clients qu’après qu’ils avaient pris rendez-vous.

S’agissant de l’indemnisation, l’appelante réclame la somme de 366.436 euros retenue par M. X, qu’elle a missionné unilatéralement, dans son rapport du 29 janvier 2019, selon la méthode du différentiel de loyer.

A ce sujet, l’expert a recouru à des normes du marché locatif d’entrepôts commerciaux, de bureaux et de terrains pour aboutir à une moyenne de 128 euros/m²/an pour le bâti et 31 euros/m²/an pour le terrain restant, soit une valeur locative de marché de 111.826 euros HT/an.

Toutefois, ses références et notamment les sources Y Z 3^e commercialisateur français en immobilier d’entreprise et Cushman 4^e commercialisateur français en immobilier, et l’intégration dans son raisonnement des perspectives de l’opération d’aménagement de la ZAC Littorale ne rendent pas compte de la réalité du marché locatif dans la zone expropriée.

C’est donc à bon droit que le premier juge, suivant les préconisations du commissaire du gouvernement, a employé la méthode du différentiel de valeurs murs libres/murs loués étant précisé que la valeur des murs en cause a été calculée en prenant en compte l’état d’entretien correct des locaux et de leur situation géographique stratégique à proximité immédiate du port autonome de Marseille et des autoroutes.

Selon l’arrêt n° 19/00020 du 16 mai 2019 rectifié par arrêt n° 19/00033 du 17 octobre 2019 en raison d’une erreur matérielle portant sur la valeur des entrepôts, la présente cour a fixé la valeur des murs en valeur occupée à 385.700 euros. La valeur libre s’élève donc à 462.840 euros compte tenu d’un abattement pour occupation commerciale de 20% dans le secteur.

Il en résulte que la valeur du droit au bail s’établit à 77.140 euros (462.840 ' 385.700).

L’indemnité de remploi est donc de 6.564 euros selon le barème dégressif de 5% jusqu’à 23.000 euros et de 10% au delà, applicable en matière de fonds de commerce.

=> sur les indemnités accessoires :

Les indemnités allouées au titre du double loyer, du déménagement des matériels et du transfert de siège ne sont pas discutées.

* sur le trouble commercial :

La SARL Loxam réclame de ce chef 153.866 euros correspondant à deux mois des trois derniers chiffres d’affaires.

Mais comme le lui opposent l’intimé et le commissaire du gouvernement, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le trouble commercial équivaut à 15 jours des trois derniers résultats de 2016, 2017 et 2018, soit 55.392 euros.

* sur les frais de réinstallation :

Le premier juge a exclu ce poste de préjudice au motif qu’aucune justification des frais engagés n’est fournie alors que le déménagement est intervenu.

L’appelante conteste cette décision et demande la prise en charge à hauteur de 275.000 euros des coûts d’aménagement et d’équipements qu’elle doit exposer pour exploiter un nouveau local ou adapter une activité existante aux spécificités de son concept et en respect de la norme ISO 14001. Elle précise que les 275.000 euros ont été calculés par rapport au coût moyen d’aménagement d’une agence Loxam.

Cependant, cette somme est fondée sur une simple projection de travaux prévisibles, en fonction de l’aménagement d’un bâtiment standard sur la base d’un prix unitaire moyen de 550 € HT le m² tiré d’opérations d’installations de sites que l’expropriée a elle-même réalisées et intégrant à la fois des frais de mobiliers et des travaux.

Or, comme le souligne justement le commissaire du gouvernement, alors que seuls les équipements mobiliers non transférables sont indemnisables, la SARL Loxam ne recense devant la cour, aucun équipement de cette nature qu’elle aurait dû abandonner dans les lieux loués et n’en avait au demeurant mentionné aucun lors du transport sur les lieux.

De plus, les travaux visés dans le tableau de l’appelante sont des travaux lourds de gros 'uvre qui d’une part, incombent au propriétaire et non au locataire et d’autre part, ne constituent pas des travaux d’adaptation du local à l’activité exercée, qui sont seuls indemnisables au titre des frais de réinstallation.

* sur le coût des travaux des locaux de l’agence de Vitrolles et de l’agrandissement des locaux

de l’agence de Marseille Nord :

L’appelante soutient qu’à la suite du transfert de la direction régionale dans les locaux de l’agence de Vitrolles, elle a dû réaliser des travaux de 79.400 euros TTC et que pour accueillir l’agence évincée, elle devra réaliser d’importants travaux d’agrandissement des locaux de son agence de Marseille nord, qui dispose d’une superficie de terrain de 5.954 m². Elle estime à 466.000 euros HT à parfaire le coût de ces travaux, le permis de construire étant déposé le 6 novembre 2019 pour une fusion des deux agences courant 2020.

Toutefois, si la SARL Loxam produit divers devis relatifs au déménagement de la direction régionale de Loxam du 41 boulevard F. Sauvage à Vitrolles, elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que ce transfert découle directement de l’expropriation et non d’un choix stratégique de l’entreprise de regrouper les sites dans un but d’économie de loyer et de charges.

En outre, elle ne fournit pas le permis de construire dont elle fait état ni aucune pièce relative aux travaux d’agrandissement qu’elle allègue. En tout état de cause, ceux-ci constituent également des gros travaux ressortissant au propriétaire et ne pouvant être indemnisés dans le cadre d’un transfert d’activité.

C’est donc à bon droit que ces demandes ont été rejetées en première instance.

* sur les licenciements :

L’appelante reproche au premier juge de ne pas lui avoir alloué d’indemnités de licenciement et demande qu’elles lui soient remboursées sur justificatifs comme d’usage en la matière.

Toutefois, en l’absence de disparition du fonds, le transfert d’activité n’impose pas de licenciement et faute de preuve rapportée qu’un salarié a été effectivement licencié depuis le déménagement de l’agence, la SARL Loxam doit être déboutée de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’issue du litige conduit à laisser les dépens à la charge de Euroméditerranée sans qu’il y ait lieu à condamnation du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le quantum des indemnités principale et de remploi,

Statuant à nouveau de ces chefs,

FIXE l’indemnité principale d’éviction revenant à la SARL Loxam pour le transfert de son fonds de commerce à la somme de 77.140 euros et l’indemnité de remploi à celle de 6.564 euros,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Euroméditerranée aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente