Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 21 AVRIL 2022

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/18021 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAWHT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2019 -Tribunal d’Instance de RAINCY – RG n° 11-18-0022

APPELANTS

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Ilana IBGHI FEDIDA, avocat au barreau de PARIS, toque : D849

Madame [N] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Ilana IBGHI FEDIDA, avocat au barreau de PARIS, toque : D849

INTIMEE

SA ANTIN RESIDENCES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE

[Adresse 1]

[Localité 2]

RCS B 315 518 803

Représentée et assistée par M^e Salima BOUYAHIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0749

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. François LEPLAT, président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 novembre 1999, la SA d’HLM Coopérer pour Habiter a consenti à M. [Y] [H] et Mme [N] [M] un bail d’habitation relatif à un logement situé [Adresse 6] (93), moyennant un loyer mensuel d’un montant initial de 2.476,24 francs.

Le 23 juillet 2018, la société d'[Adresse 5], venue aux droits de la SA d’HLM Coopérer pour Habiter, a fait signifier à M. [Y] [H] et Mme [N] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme en principal de 6.405,81 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 18 juillet 2018.

Par acte d’huissier du 20 novembre 2018, la SA d'[Adresse 5] a fait assigner M. [Y] [H] et Mme [N] [M] devant le tribunal d’instance du Raincy aux fins de voir, en substance, sous le bénéfice de l’exécution provisoire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des preneurs, les condamner solidairement au paiement de la somme de 4.962,77 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 13 novembre 2018, octobre 2018 inclus et d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire entrepris du 1er juillet 2019, le tribunal d’instance du Raincy a ainsi statué :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 1999 entre la SA d’HLM Coopérer pour habiter, aux droits de laquelle vient la SA d'[Adresse 5], d’une part, et M. [Y] [H] et Mme [N] [M] , d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] (93) sont réunies à la date du 24 septembre 2018 ;

En conséquence,

Autorise la SA d'[Adresse 5], faute de départ volontaire de M. [Y] [H] et Mme [N] [M], à faire procéder à leur expulsion des lieux loués, ainsi qu’à celle de tous occupants de leurs chefs, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement M. [Y] [H] et Mme [N] [M] à payer à la SA d'[Adresse 5] la somme de 3.798,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 9 mai 2019, hors indemnité d’occupation de ce mois ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [Y] [H] et Mme [N] [M] à payer à la SA d'[Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2019 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caracterisée par la remise des clés à la bailleresse ou par le procès-verbal d’expulsion, et ce, in solidum entre eux tant que M. [Y] [H] et Mme [N] [M] se maintiendront tous deux dans les lieux, le départ de l’un des occupants, dûment porté à la connaissance de la bailleresse, le déchargeant de son obligation de paiement ;

Fixe le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du lover révisé comme si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes dûment justifiées ;

Déboute M. [Y] [H] et Mme [N] [M] de leurs demandes de travaux sous astreinte, de leur demande de suspension de paiement du loyer, de leurs demandes de dommages et intérêts, remboursement et compensation, ainsi que de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [Y] [H] et Mme [N] [M] à payer à la SA d'[Adresse 5] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [Y] [H] et Mme [N] [M] aux entiers dépens de

l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 23 juillet 2018 ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 23 septembre 2019 par M. [Y] [H] et Mme [N] [M];

Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 février 2022 par lesquelles M. [Y] [H] et Mme [N] [M], appelants, demandent à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel ;

Et statuant à nouveau :

Constater que le logement loué n’est pas conforme aux normes de décence ;

Dire et juger que la SA d'[Adresse 5] a manqué à son obligation fondamentale et impérative de délivrer un logement décent ce qui autorise M. [Y] [H] et Mme [N] [M] à invoquer l’exception d’inexécution ;

En conséquence :

A titre principal,

Débouter la SA d'[Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes ;

Dire et juger que conformément aux dispositions de l’article 1719 al 1 du code civil la SA d'[Adresse 5] ne peut se prévaloir de sa résiliation pour demander l’expulsion de M. [Y] [H] et Mme [N] [M] ;

Constater que M. [Y] [H] et Mme [N] [M] sont à jour de leurs loyers depuis juin 2017, avant même le prononcé de la décision dont appel ;

A titre subsidiaire, si et seulement si la Cour venait à confirmer les conditions d’acquisition de la clause résolutoire,

Octroyer 24 mois de délais à M. [Y] [H] et Mme [N] [M] pour s’acquitter de toute somme qui pourrait être mise à leur charge au titre des loyers, charges et accessoires;

Suspendre durant le délai de grâce les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause sur les autres demandes,

Recevoir M. [Y] [H] et Mme [N] [M] en toutes leurs demandes ;

Ordonner à la SA d'[Adresse 5] de remettre en état de bon fonctionnement la

chaudière et le rétablissement de l’eau chaude et entreprendre les travaux nécessaires pour remédier à la présence des moisissures, champignons et cloques d’humidité constatés dans tout l’appartement sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

Prononcer la suspension des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en

conformité par rapport aux normes de décence ;

Dire et juger que la SA d'[Adresse 5] devra être condamnée à indemniser M. [Y] [H] et Mme [N] [M] pour le trouble de jouissance ;

Dire et juger que le trouble de jouissance sera être égal au montant des loyers réglés depuis décembre 2016 ;

Condamner la SA d'[Adresse 5] à rembourser à M. [Y] [H] et Mme [N] [M] la somme de 32 823 euros pour la période décembre 2016 à février 2022 inclus ;

Condamner la SA d'[Adresse 5] à rembourser la totalité des loyers payés jusqu’à la fin des travaux ;

Condamner SA d'[Adresse 5] à payer à M. [Y] [H] et Mme [N] [M] la somme de 3 000 euros au titre de l’art 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SA d'[Adresse 5] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 mars 2022 au terme desquelles la SA d'[Adresse 5], intimée, demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée la SA d'[Adresse 5] en ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Raincy du 1er juillet 2019 en toutes ses dispositions ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant les locaux situés : [Adresse 6], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

Entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail, et en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [Y] [H] et Mme [N] [M] et de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique (en application de l’article L411-1 et suivants en application de l’article L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution) ;

En tout état de cause,

Constater que M. [Y] [H] et Mme [N] [M] ne règlent pas leurs loyers et charges courants concernant les locaux situés : [Adresse 6], en application de l’article 1728.2° du code civil ;

Entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail, et en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la [Adresse 6]) et de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique (en application de l’article L411-1 et suivants en application de l’article L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution) en application de l’article 1728.2° du code civil ;

Condamner solidairement M. [Y] [H] et Mme [N] [M] au paiement de la somme de 2.440,51 euros outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal ;

Condamner solidairement M. [Y] [H] et Mme [N] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 668,85 euros fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux (article 1760 du Code civil), caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou par le procès-verbal d’expulsion, et ce in solidum entre eux, tant que M. [Y] [H] et Mme [N] [M] se maintiendront tous les deux dans les lieux, le départ de l’un des occupants, dûment porté à la connaissance de la bailleresse, le déchargeant de son obligation de paiement ;

Autoriser la SA d'[Adresse 5] à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans un garde-meubles de son choix aux risques, périls et frais de M. [Y] [H] et Mme [N] [M] ;

Dire et juger que les sorts de meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouter M. [Y] [H] et Mme [N] [M] de leurs demandes, fins et conclusions;

Débouter M. [Y] [H] et Mme [N] [M] de leurs demandes de travaux sous astreinte, de dommages et intérêts, de remboursement, compensation et suspension des loyers, ainsi que de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [Y] [H] et Mme [N] [M] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile).

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’inexécution et la mise en 'uvre de la clause résolutoire du bail

Comme l’a exactement rappelé le premier, juge, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu, en application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire ne pouvant « justifier » des défauts de paiement par les manquements du bailleur à ses propres obligations, au premier rang desquelles l’obligation de délivrance d’un logement décent, et ne pouvant se prévaloir d’une exception d’inexécution que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Il sera seulement ajouté que cela n’est pas le cas si le logement présente certes des points d’indécence mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants; ainsi le simple dysfonctionnement d’un élément d’équipement du logement ou un défaut d’entretien ne sauraient autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

C’est par des motifs exacts et pertinents, parfaitement étayés en droit et en fait, et qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que les dysfonctionnements de la chaudière du logement loué et les problèmes d’humidité n’avaient pas mis les locataires dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

En outre, la cour relève, s’agissant des dysfonctionnements de la chaudière, que M. [Y] [H] et Mme [N] [M] produisent devant la cour :

— une fiche d’intervention du 3 février 2022 pour le dépannage de la chaudière, relevant l’existence d’une ventouse non conforme,

— un compte rendu d’intervention de la société ENGIE du 4 février 2022, constatant que le chauffage et l’eau chaude fonctionnent, que l’intervention a consisté à remplacer un joint et que les essais sur le gaz sont « OK » mais qu’il faut refaire la ventouse,

— un courrier adressé par ENGIE à M. [H] le 7 février 2022, ayant pour objet un constat de non-conformité en raison du mauvais état du conduit de raccordement de l’appareil au conduit de fumée, les travaux de mise en conformité de l’installation étant préconisés dans les meilleurs délais.

Il résulte des courriels échangés les 7 et 9 mars 2022 entre la société d'[Adresse 5] et le conseil de M. [Y] [H] et Mme [N] [M], que la première a tenté de planifier un rendez-vous pour faire procéder à ce changement de ventouse préconisé, sans succès car les locataires étaient en vacances et ont demandé le report de l’intervention.

Au demeurant ce problème est postérieur au commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société d'[Adresse 5] produit en outre :

— un compte rendu d’intervention de la société ENGIE du 30 juin 2016 d’où il résulte que la chaudière fonctionne et que M. [H] ne souhaite pas que la maintenance soit effectuée,

— un échange de courriels entre la bailleresse et l’entreprise Confogaz, qui est intervenue sur la chaudière et qui confirme qu’un thermostat a été remplacé le 13 janvier 2021 et que 'M. [H] a bien de l’eau chaude et du chauffage en mode manuel",

Il ne résulte donc de ces éléments aucun dysfonctionnement permanent ayant privé totalement de chauffage et d’eau chaude les locataires depuis décembre 2016, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

Par ailleurs, si les pièces produites démontrent l’existence de problèmes d’humidité dans l’appartement, l’impossibilité d’user des lieux n’est pas démontrée, et la ventilation mécanique qui dysfonctionnait a bien été remplacée par la bailleresse, ainsi que l’a exactement relevé le premier juge.

En l’absence de preuve du caractère inhabitable de l’appartement, et étant d’ailleurs relevé que M. [Y] [H] et Mme [N] [M] ont cherché au contraire à s’y maintenir en demandant au délégué du premier président de la cour d’appel l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement dont il est fait appel, l’exception d’inexécution soulevée doit être rejetée.

Pour les mêmes motifs, les locaux loués n’étant pas impropres à l’habitation, le moyen fondé sur l’article 1719 alinéa un du code civil, aux termes duquel lorsque tel est le cas, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, doit être écarté.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 24 septembre 2018, par acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, et ce par l’effet du commandement de payer du 23 juillet 2018 resté infructueux, ainsi que les mesures subséquentes relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation, sauf à relever que celle-ci est due à compter de la résiliation du bail le 24 septembre 2018.

Sur la dette locative

M. [Y] [H] et Mme [N] [M] soutiennent qu’ils sont à jour de leur loyer depuis juin 2017; toutefois la société d'[Adresse 5] produit un décompte dont les termes ne font pas l’objet d’une contestation particulière de la part de M. [Y] [H] et Mme [N] [M], lesquels, notamment, ne soutiennent pas avoir effectué d’autres paiements libératoires que ceux qui ont été pris en compte, et d’où il résulte qu’ils restent devoir à la société d'[Adresse 5] la somme de 2.440,51 euros arrêtée au 1er mars 2022.

Le jugement sera donc confirmé sauf à réactualiser le montant de la dette locative, M. [Y] [H] et Mme [N] [M] étant condamnés solidairement à payer la somme précitée à la société d'[Adresse 5], avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022, date des dernières conclusions de celle-ci, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

M. [Y] [H] et Mme [N] [M] demandent des délais de paiement de 24 mois et la suspension des effets la clause résolutoire.

La société d'[Adresse 5] ne s’y oppose pas expressément et relève d’ailleurs qu’ils ont des revenus suffisants et réguliers, justifient d’une situation personnelle et professionnelle stable leur permettant de payer les loyers, ce qui leur a permis également « d’apurer en grande partie leur dette locative et de régler les indemnités d’occupation jusqu’à ce jour ».

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire.

Aucun délai n’est imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte des pièces produites, que M. [Y] [H] et Mme [N] [M] ont fourni des efforts importants pour réduire leur dette locative.

S’il ne produisent pas de pièces récentes justifiant de leurs revenus, une « note sociale » du 15 février 2022, émanant de l’association Interlogement 93, qui effectue un accompagnement social de cette famille dans le cadre du droit au logement, fait état de l’emploi en contrat à durée indéterminé de M. [H] depuis juillet 2020 au sein de l’entreprise Vinci et de l’augmentation des ressources familiales, de sorte que l’aide personnalisée au logement (APL) n’est plus versée depuis février 2021.

Le contrat de travail de M. [H] indique que sa rémunération brute mensuelle est de 2500 euros.

Le couple a quatre enfants, dont deux jeunes majeurs poursuivant des études et deux mineurs (11 et 4 ans).

Au regard de ces éléments, la situation de M. [Y] [H] et Mme [N] [M] est telle qu’il y a lieu d’accorder des délais de paiement d’une durée de 18 mois, en 17 mensualités de 130 euros et une 18ème couvrant le solde de la dette.

Conformément à l’article 24 VII de la loi de 1989, ces délais suspendront les effets de la clause résolutoire selon les modalités fixées au dispositif de l’arrêt.

Sur la demande de réalisation de travaux

Selon l’article 1719 du code civil : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;"

Aux termes de l’article 20-1 de la loi de 1989 précité, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours; le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ; il peut réduire le montant du loyer au suspendre son paiement.

Par ailleurs, l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Comme devant le premier juge, M. [Y] [H] et Mme [N] [M] demandent qu’il soit ordonné à la société d'[Adresse 5] de remettre en état de bon fonctionnement la chaudière, de rétablir l’eau chaude et d’entreprendre les « travaux nécessaires pour remédier à la présence de moisissures, champignons et cloques d’humidité », sous astreinte; ils demandent la suspension des loyers jusqu’à réalisation complète des travaux.

Le tribunal d’instance a rejeté cette demande en raison de la résiliation du bail constatée à la date du 24 septembre 2018 et de la décision d’expulsion, rendant ces demandes sans objet, ce qui n’est plus le cas devant la cour, du fait de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, comme il a été indiqué plus haut, des réparations ont d’ores et déjà été effectuées régulièrement par la bailleresse, notamment en ce qui concerne la ventilation mécanique et la chaudière et il n’est pas démontré que M. [Y] [H] et Mme [N] [M] ne disposent pas de chauffage ni d’eau chaude.

Il convient cependant d’ordonner à la société d'[Adresse 5] de procéder, au plus tard dans un délai d’un mois à compter la signification de l’arrêt, aux travaux préconisés par ENGIE par le courrier du 7 février 2022, mentionné plus haut, afin de remédier au constat de non-conformité, en raison du mauvais état du conduit de raccordement de la chaudière au conduit de fumée et qui présente 'un étranglement ou un mauvais tracé ou le matériaux n’est pas adapté'; la société d'[Adresse 5] ne conteste d’ailleurs pas la nécessité de procéder à ces travaux qui lui incombent et démontre avoir déjà entrepris de prendre rendez-vous avec M. [Y] [H] et Mme [N] [M] pour qu’il y soit procédé.

La demande sera donc accueillie sur ce point, sans que le prononcé d’une astreinte soit justifié.

Par ailleurs, à défaut de constat d’huissier de justice, d’expertise amiable ou de visite contradictoire, aucun élément ne permet d’établir la cause des moisissures sur les murs et les plafonds dont il est fait état; celles-ci ont été constatées par huissier de justice, dans un procès-verbal non contradictoire qui remonte au 7 décembre 2018 et qui ne permet pas de dire quelle est leur origine.

Le procès-verbal de constat concernant un dégât des eaux du 13 avril 2017 est peu lisible et non circonstancié.

Ainsi aucun élément ne permet, sur ce point, d’établir clairement les responsabilités de chacun, ni la nature des travaux à effectuer, M. [Y] [H] et Mme [N] [M] ne démontrant en outre pas avoir formulé auprès de la société d'[Adresse 5] une demande d’effectuer des travaux de remise en état des murs et plafonds précis et justifiés, à laquelle celle-ci se serait opposée.

Au vu de ces éléments, les travaux ordonnés ne sont pas de nature à justifier la suspension ou la réduction des loyers.

Sur les dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

M. [Y] [H] et Mme [N] [M] ne rapportent pas la preuve du trouble de jouissance qu’ils invoquent et qu’ils attribuent à « la privation de chauffage et d’eau chaude depuis 2016 » et aux moisissures des murs ; le certificat médical établi en novembre 2019 par un allergologue au sujet des problèmes respiratoire de leur enfant ne permet pas de prouver que ce problème résulte d’un manquement de la société d'[Adresse 5] à son obligation de délivrance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris, sauf à réactualiser le montant de la dette à la somme de 2.440,51 euros, arrêtée au 9 mars 2022 et sauf en ce qui concerne le point de départ de l’indemnité d’occupation,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [Y] [H] et Mme [N] [M] à payer à la SA d'[Adresse 5] la somme de 2.440,51 euros, arrêtée au 9 mars 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022,

Dit que le point de départ de l’indemnité d’occupation est fixé au 24 septembre 2018;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Autorise M. [Y] [H] et Mme [N] [M] à s’acquitter de la dette par 17 versements mensuels d’au moins 130 euros et un 18ème couvrant le solde de la dette, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt,

Suspend les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et dit que s’ils sont respectés, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement mensuel à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra immédiatement tous ses effets,

Dit en ce cas qu’à défaut par M. [Y] [H] et Mme [N] [M] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société d'[Adresse 5] pourra procéder à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique et, si besoin est, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur,

Dit qu’alors M. [Y] [H] et Mme [N] [M] devront payer à la société d'[Adresse 5] l’indemnité mensuelle d’occupation fixée;

Ordonne à la société d'[Adresse 5] de procéder aux travaux préconisés par le courrier adressé par la société ENGIE à M. [H], le 7 février 2022, afin de remédier au constat de non-conformité de l’installation de la chaudière, effectué le 4 février 2022, relatif au mauvais état du conduit de raccordement de l’appareil au conduit de fumée, et ce plus tard dans un délai d’un mois à compter la signification de l’arrêt ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

La Greffière Le Président