COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2021

lv

N° 2021/ 398

Rôle N° RG 18/12706 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BC3OL

J P Q Y

C/

N Z O-X

B C

S.C.P. L M

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roland GRAS

SCP BERTRAND ASSOCIES

lSCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 14 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/0026.

APPELANT

Monsieur J P Q Y

demeurant […]

représenté par M^e Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur N Z O-X

demeurant 130 rue de Joinville – 94100 Saint-Maur des Fosses

représenté par M^e Nathalie BERTRAND de la SCP BERTRAND ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître B C, Notaire, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, […]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e François LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Jean-Luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C.P. L M, Notaires associés, […]

représentée par la la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e François LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Jean-Luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Juin 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 23 janvier 2008, M^me D E et M^me F G ont vendu à M. N Z O-X une parcelle cadastrée […], située sur la commune de […], […], cette parcelle étant issue de la division de la parcelle cadastrée section E n° 105 en trois parcelles cadastrées section […], 362 et 363.

Le titre de propriété de M. N Z O-X indique que le terrain est accessible par un chemin passant sur la limite Est de la parcelle cadastrée section E n° 363 appartenant à M. H I et qu’aucune servitude n’a été constituée.

M. J Y et M^me K A ont acquis de M. H I la parcelle cadastrée section E n° 363 suivant acte notarié du 12 décembre 2008 dressé par M^e B C avec le concours de M^e Guy B L.

L’acte précisait que l’acquéreur s’obligeait à constituer à première demande du propriétaire de la parcelle cadastrée section […], une servitude de passage au profit de cette parcelle.

M. J Y est devenu seul propriétaire de la parcelle cadastrée section E n° 363 par suite de l’acquisition de la part indivise de M^me K A.

Par acte d’huissier en date du 18 décembre 2015, M. N Z O-X a fait assigner M. J Y devant le tribunal de grande instance de Draguignan à l’effet de le voir consentir une servitude de passage sous astreinte et, à défaut, à l’effet d’obtenir un jugement constitutif de servitude.

Par exploits des 18 et 23 mai 2016, M. J Y a appelé en la cause la SCP L M et M^e Mureille C, exposant avoir été victime d’un dol et d’une erreur de droit lors de la signature de l’acte authentique de vente sur l’existence de la servitude de passage.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 23 septembre 2016.

Par jugement contradictoire en date du 14 juin 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan a:

— déclaré M. J Y recevable en sa demande de nullité de l’acte de constitution de la servitude,

— au fond, l’en a débouté,

— ordonné à M. J Y de signer l’acte authentique contenant ' constitution de servitude’ dont le projet lui a été adressé le 17 avril 2014, sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la date à laquelle il sera convoqué par le notaire afin de régulariser ledit acte,

— ordonné à M. J Y de supprimer toute construction faisant obstruction à l’utilisation de la servitude ainsi établie, sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter du 10^e jour suivant la signification de la décision,

— débouté M. J Y de sa demande de prise en charge par M. N Z O-X des frais de démolition de la clôture existante et de la création d’un portail, avec les codes d’accès,

— débouté M. J Y de ses appels en cause de la SCP L M et de M^e B C, notaires,

— condamné M. J Y à payer à M. N Z O-X la somme de 3.000 ' et à la SCP L M et M^e B C, la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,,

— rejeté les autres demandes,

— condamné M. J Y aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 26 juillet 2018, M. J Y a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 12 avril 2019, M. J Y demande à la cour de:

— déclarer recevable et bien fondé l’appel de M. J Y à l’encontre du

jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 14 juin 2018, qui sera réformé en toutes ses dispositions.

— dire et juger que la servitude de 1969, dont M. N Z O X

revendique l’application, n’a jamais été publiée, est prescrite par le non-usage plus que trentenaire, et est inopposable aux ti ers, dont M Y, qui n’a accepté qu’elle

soit mentionnée dans son acte que par erreur de droit, victime du dol de M. N Z O X et du manquement des notaires à leur devoir d’information et de renseignement.

— dire et juger que la demande en contestation de la clause de servitude présentée par M. J Y ne saurait être publiée au service de la publicité foncière, faute de publication préalable de l’acte de constitution de servitude,

— dire et juger que le vendeur H I (qui est décédé), qui n’a jamais vendu la parcelle avec une servitude, n’a pas à être appelé à la procédure, puisque la servitude n’a été visée qu’à l’acte authentique, et qu’elle ne figurait pas dans le compromis qui vaut vente selon l’article 1589 du Code Civil.

— dire et juger que M. J Y a été induit en erreur par les man’uvres dolosives de M. N Z O X, appuyées par la carence des notaires co-rédacteurs, qui ont ainsi engagé leur responsabilité pour défaut de conseil.

— dire et juger que M. N Z O X sera sanctionné pour sa mauvaise foi et son action abusive, et le condamner à de légitimes dommages et intérêts à hauteur de

10.000 '.

— débouter M. N Z O X de l’intégralité de ses demandes

formulées au titre de l’appel incident et le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, également eu égard au fait qu’il dispose d’un autre accès plus court et moins dommageable situé entre la parcelle 104 et 741, qui dessert les parcelles 105, 362 et qui est situé à quelques mètres de la parcelle 362, et eu égard au fait que l’état d’enclave, toute relative, de la parcelle 362 résulte d’une enclave volontaire de M. N Z O-X, qui a renoncé à la servitude d’accès existante qu’il avait par acte du 30 avril 2003.

— dire et juger que la clause de constitution de servitude figurant dans l’acte notarié de 2008, en contradiction avec le compromis qui vaut vente n’a pu être acceptée que par erreur de droit et du fait de diverses man’uvres dolosives et du manquement des notaires rédacteurs de l’acte à leur devoir de conseil.

A titre infiniment subsidiaire , dans l’hypothèse où par impossible il serait fait droit aux revendications de M. N Z O X,

— donner acte à M. J Y de ce qu’il appelle en cause ses notaires, co-rédacteurs de l’acte, la SCP L M et B C, pour être relevé et

garanti de toutes condamnations prononcées à son encontre.

— dire et juger que l’étude de la SCP L M et M^e B C ont commis un manquement à leur devoir de conseil en n’attirant pas l’attention de M. J Y sur les conséquences du consentement donné à la création d’une servitude prescrite faute pour les notaires d’avoir procédé à toutes les investigations juridiques nécessaires leur permettant d’assurer l’efficacité des actes rédigés, d’avoir vérifié l’existence des charges susceptibles de peser sur le bien faisant l’objet de l’acte de vente et du fait du manquement à son devoir de conseil sur la servitude à cette occasion à l’égard du client.

— dire et juger que dans cette hypothèse, M. J Y a perdu une chance de ne pas acquérir le bien ou de l’acquérir à moindre prix, s’il avait connu l’existence de la servitude au stade du compromis rédigé par le notaire.

— condamner in solidum, la SCP L M, notaires associés venant aux droits de la SCP L BONGIOVANNI L, et M^e B C, à garantir M. J Y de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre aux termes de l’arrêt et au paiement d’une somme de 36 000 ' en réparation de la perte de chance ainsi subie.

— dire et juger que M. J Y aura le droit de se clore et dans l’hypothèse où,

par impossible, il serait condamné à consentir à la création de la servitude litigieuse grevant sa parcelle 363, il sera dit et jugé que M. J Y pourra imposer à M. N Z O-X, qui s’y est engagé, la prise en charge de la réalisation des travaux de création de servitude, qui implique la démolition et la construction de la clôture existante et la création d’un portail avec clef ou code d’accès permettant l’exercice de la servitude.

— condamner M. N Z O-X, in solidum avec la SCP L

M venant aux droits de la SCP L BONGIOVANNI L, notaires associés,

et M^e B C, au paiement d’une somme de 5 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

S’agissant de l’irrecevabilité de sa demande en nullité de l’acte de constitution de servitude qui est alléguée par M. N Z O-X, il soutient que:

— son action n’est aucunement prescrite en ce que le délai d’action ,n’a commencé à courir qu’à compter de la découverte des revendications de M. Z dans son assignation du 18 décembre 2015 et en tout état de cause, l’exception de nullité est perpétuelle,

— s’agissant du défaut de publication, il ne demande pas à la cour de prononcer la nullité de l’acte

d’acquisition mais l’inopposabilité de la clause faisant référence à une servitude qui n’a jamais été publiée, ni mise en oeuvre et qui est éteinte par prescription trentenaire, d’autant que l’acte constitutif de servitude au bénéfice de M. Z n’ a jamais publié, de sorte que la demande d’inopposabilité de cet acte ne pourra jamais être publiée,

— sur l’absence de mise en cause du vendeur, aujourd’hui décédé et qui n’a jamais vendu la parcelle grevée d’une servitude ainsi qu’il en résulte du compromis avec pour conséquence que la vente était parfaite sans servitude, la réitération par acte authentique n’étant qu’une modalité de la vente sans influence sur celle-ci et n’a donc pu avoir pour effet de faire revivre une servitude inopposable aux tiers, éteinte par son non usage et insérée dans l’acte de manière dolosive.

Il considère que tant le vendeur que les notaires ont fait preuve de réticence dolosive à l’occasion du compromis du 30 octobre 2008:

— lors de la signature du compromis, l’existence d’une servitude grevant le terrain acquis n’est nullement mentionnée, sinon il n’aurait pas acheté aux mêmes conditions,

— M. Z, alors qu’il savait que la servitude évoquée en 1969 s’était éteinte par le non usage, qu’elle n’avait pas été publiée, que le passage n’existait pas juridiquement et qu’il était donc sans droit ni titre va se rapprocher de M^e L, notaire, pour revendiquer la servitude de passage litigieuse, alors qu’il dispose d’un autre accès,

— les notaires vont lui faire signer ainsi qu’à son ex-compagne le consentement à la création de la servitude qui était éteinte, ce qui est constitutif d’une faute.

Il estime, dans ces conditions, être fondé à se prévaloir de l’erreur qui a présidé à l’accord qu’il a donné à la constitution de servitude lors de la signature de l’acte notarié:

— il a été induit en erreur lorsqu’il a donné son consentement, en ce qu’il a été placé devant le fait accompli, eu égard au fait que son ancienne compagne avait donné imprudemment son consentement et s’est ainsi retrouvé piégé,

— s’il avait reçu une information loyale tant de son vendeur que des notaires, il n’aurait jamais consenti la constitution d’une telle servitude,

— il a découvert l’erreur et les manoeuvres dolosives dont il a fait l’objet à l’occasion des revendications formulées par M. Z en 2014.

Il oppose, en outre, à M. Z l’absence d’enclave de son terrain:

— cette situation résulte du constat d’huissier qu’il a fait établir,

— par acte du 12 mai 1989, M. Z a renoncé à la servitude qui grevait les parcelles 103 et 741, constituée au profit des parcelles 361, 655 et 104, de sorte que l’enclave ne peut être que volontaire,

— la servitude en cause est une servitude discontinue et non apparente puisqu’elle n’était pas exercée depuis plus trente ans et n’avait jamais été mise en oeuvre,

— de telles servitudes ne s’acquièrent que par titre, or s’il existait un tel titre, celui-ci n’ayant jamais été publié, il est inopposable aux tiers, ce que savait M. Z,

— ce dernier ne peut revendiquer une telle servitude qui n’a jamais été publiée d’autant qu’il y a renoncé et s’est volontairement enclavé,

— son consentement donné par erreur n’a pu avoir pour effet de faire revivre une servitude éteinte par la prescription trentenaire.

Il souligne les propositions inadmissibles formulées par M. Z qui aux termes du projet d’acte qui lui a été transmis entend imposer de nouvelles conditions.

Il formule un appel en cause et en garantie des notaires co-réadcteurs, lesquels ont engagé leur responsabilité, ces derniers ayant commis une faute évidence en faisant revivre une servitude qui était éteinte par le non usage trentenaire, qu’ils n’ont pas vérifié l’étendue des droits transmis, ni procédé aux recherches sur la situation des biens alors que M. Z s’est manifesté pour revendiquer la servitude querellée et n’ont pas attiré l’attention des acquéreurs sur le fait que ladite servitude était prescrite, éteinte par le non usage et résultait d’une enclave volontaire.

Il insiste sur son préjudice découlant des fautes commises par les notaires, à l’origine d’une perte de chance d’acquérir le terrain à un prix moindre représentant 10% du montant de l’acquisition.

M. N Z O-X, suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 janvier 2019, demande à la cour de:

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 14 juin 2018 sauf en ce qu’il a déclaré M. J Y recevable en sa demande de nullité,

Statuant à nouveau sur ce point,

— déclarer irrecevable la demande en nullité de M. Y de l’acte de constitution de servitude,

En tout état de cause et sur les autres points,

— débouter M. Y de sa demande de nullité de l’acte de constitution de la servitude,

— ordonner à M. J Y de signer l’acte authentique contenant ' constitution de servitude’ dont le projet lui a été adressé le 17 avril 2014, sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la date à laquelle il sera convoqué par le notaire afin de régulariser ledit acte,

— à défaut, dire que le jugement à intervenir vaudra titre constitutif de la servitude de passage réelle et perpétuelle de la parcelle E 363 ( fonds servant) au profit de la parcelle E 362 ( fonds dominant), le droit de passage s’exerçant exclusivement sur une bande d’une largeur de quatre mètres, l’emprise du passage figurant sur le plan annexé à l’acte reçu par M^e C le 12 décembre 2008,

— ordonner à M. J Y de supprimer toute construction faisant obstruction à l’utilisation de la servitude ainsi établie telle qu’elle résulte du plan cadastral et de l’acte contenant constitution de servitude, sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— débouter M. J Y de sa demande de prise en charge par M. N Z O-X des frais de démolition de la clôture existante et de la création d’un portail, avec les codes d’accès,

— condamner M. J Y à payer à M. N Z O-X la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il oppose en premier lieu l’irrecevabilité de l’action en nullité de l’acte de constitution de servitude formée par M. Y pour les motifs suivants:

— l’absence de mise en cause du vendeur en ce que M. Y indique que la régularisation de la servitude telle que prévue par l’acte authentique de vente du 12 décembre 2008 est un élément essentiel de cette acte avec pour conséquence que la nullité de cette régularisation emportera nécessairement la nullité de l’acte de vente dans sa totalité, imposant la mise en cause du vendeur,

— l’absence de publicité des conclusions au registre foncier, le défaut de publication de la demande en nullité n’étant pas un vice de forme mais une fin de non recevoir, laquelle peut-être proposée en tout état de cause,

— la demande est prescrite, au visa de l’article 1304 du code civil, M. Y étant irrecevable à se prévaloir de la nullité de l’acte de constitution de la servitude plus de cinq ans après la conclusion de l’acte litigieux le 12 décembre 2008.

Sur le fond, il conclut à la confirmation du jugement querellé en rappelant que:

— M. Y et M^me A se sont clairement engagés dans leur acte authentique d’acquisition à consentir une telle servitude, les termes d’une telle clause ne souffrant d’aucune ambiguïté et chacun pouvant aisément situer la servitude tant sur les plans cadastraux ou parcellaires que dans les lieux,

— le 10 décembre 2008, il a pris acte de l’accord de M. Y et M^me A de lui consentir une servitude de passage en acceptant de prendre en charge la totalité des frais d’établissement de ladite servitude,

— M. Y ne peut se soustraire à cet engagement, peu important que la servitude en cause n’ait pas été utilisée pendant des années ou encore que le propriétaire du fonds dominant bénéficie éventuellement d’une autre possibilité pour accéder à la voie publique,

— les développements de l’appelant sur la prétendue absence d’enclave de la parcelle en cause ou encore sur l’état d’enclave volontaire sont parfaitement inopérants

— M. Y n’a pas donné son accord par erreur, son attention ayant été expressément attirée sur ce point et il a régularisé l’acte de vente en toute connaissance de cause de la situation,

— il n’a pas donné son accord in extremis lors de la signature de l’acte mais dès avant le 03 décembre 2008 ainsi qu’il en résulte des courriers produits,

— ce dernier a validé l’existence et l’emprise de la servitude par un acte distinct du 03 décembre 2008, de sorte que son consentement n’a pas été vicié.

M^e B C et la SCP L M, dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 14 janvier 2019, demandent à la cour de:

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris,

— débouter M. J Y de ses fins principales et subsidiaires,

— le condamner au paiement de la somme de 4.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

— le condamner aux entiers dépens.

Elles contestent avoir commis le moindre manquement, en rappelant que les notaires ne sont pas tenus de se déplacer et d’appréhender les biens, objets des actes qu’ils dressent, dans leur consistance

et leur matérialité.

Elles font plus particulièrement valoir que:

— il est acquis de l’accès dont il s’agit procède d’une division intervenue ne 1969, qui a créé l’enclave de la parcelle 362, raison pour laquelle il avait été prévu une desserte et une servitude sur la parcelle 363,

— le chemin était créé et existait ainsi qu’en atteste le titre de M^e CONDECIEU-OULLIER,

— en tout état de cause, un désenclavement selon décision judiciaire aurait nécessairement été pris sur le fonds divisé ayant créé l’enclave,

— l’existence de ce chemin et son ancienneté correspondaient à une prescription de l’assiette,

— cette situation a été portée à la connaissance des parties à l’acte, qui n’ont jamais contredit le notaire quant à l’existence de ce chemin dont il fallait bien régulariser la situation,

— l’appelant a donné son accord le 03 décembre 2008 sur la constitution de ladite servitude et n’a jamais protesté quant à cette situation, ni considéré la régularisation d’une telle servitude comme une charge non révélée,

— la régularisation de cette servitude entrait dont bien dans les prévisions de la convention et les notaires n’ont fait que clarifier une situation dans le souci de l’efficacité de leur acte,

— il n’est pas contesté que le compromis ne portait pas mention d’une telle servitude, celle-ci ayant été revendiquée et acceptée entre le compromis et la réitération par acte authentique, de sorte que l’appelant n’a subi aucune perte de chance de pouvoir négocier à la baisse le prix d’acquisition.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 1^er juin 2021.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de nullité de l’acte de constitution de servitude présentée par M. J Y

Selon acte authentique en date du 12 décembre 2008, M. J Y et M^me K A ont acquis de M. H I, sur la commune de TRANS-EN-PROVENCE, 1629 chemin des Crouières une propriété sur laquelle se trouve édifiée une maison à usage d’habitation cadastrée E 363 moyennant un prix de 360.000 '.

Cet acte stipule que ' Le vendeur déclare qu’il n’a ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien vendu et qu’à sa connaissance, il n’en existe aucune autre que celle rapportée ci-après:

Toutefois le vendeur déclare que la propriété voisine, cadastrée section […] doit pouvoir bénéficier d’un passage sur le bien vendu afin de pouvoir accéder à la voie publique et être desservie par des réseaux, mais qu’à ce jour aucune constitution de servitude de passage n’a été régularisée. L’acquéreur déclare en être parfaitement informé et s’oblige, à première demande du propriétaire de la parcelle E 362, de ses ayants-droit ou ayant-cause, à constituer une servitude de passage et de canalisation d’une largeur d’environ quatre mètres sur la partie Est de la parcelle 363 ( le long de la limite avec la parcelle E 104) au profit de la parcelle E 362.

L’emprise de ladite servitude figure en pointillés sur un plan approuvé par les parties demeuré annexé au profit de ladite servitude E 362.

Tous les frais de constitution de ladite servitude ( frais d’acte, travaux de création du chemin, d’enfouissement des canalisations et de remise en état) seront exclusivement supportés par le propriétaire de la parcelle E 362, ses ayants- droit ou ayant-cause.'

Il ressort du plan cadastral avec la matérialisation en pointillés de l’assiette du droit de passage a été contresigné par les deux acquéreurs dont M. Y, le 03 décembre 2008, dans les termes ci-après ' Bon pour accord de servitude de passage et de canalisation sur la parcelle E 363 au profit de la parcelle E 362 ( telle que matérialisée en pointillés sur le plan) à charge pour le fonds dominant de supporter les frais de création ( travaux et d’acte'.

Ce document a également été signé par le voisin, propriétaire du fonds dominant, M. Z O-X.

Ce dernier oppose, en premier lieu, l’irrecevabilité de la demande de M. Y en nullité de l’acte de constitution de servitude pour les motifs suivants:

— l’absence de mise en cause du vendeur,

— l’absence de publication des conclusions de M. Y,

— la prescription d’une telle action

Le tribunal a déclaré M. Y recevable en cette demande mais sans répondre aux différents moyens soulevés par M. Z O-X

En vertu de l’article 1304 du code civil, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Dans le cas de l’erreur ou du dol, ce temps court du jour où ils ont été découverts.

Il appartient à la victime du dol ou de l’erreur de prouver à quelle date elle a découvert l’existence du dol ou de l’erreur qu’elle allègue, ou encore à quelle date elle aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action en nullité. A défaut le point de départ du délai de cinq ans se situe au jour de l’acte critiqué.

Il est constant que M. Y a formé pour la première une demande reconventionnelle en nullité de l’acte de constitution de servitude indiquant avoir été victimes de manoeuvres dolosives de la part de M. Z O-X, par voie de conclusions signifiées au tribunal le 29 septembre 2016.

L’appelant ne peut utilement prétendre qu’il a découvert l’existence de ce vice du consentement lors de l’assignation introductive d’instance délivrée le 28 décembre 2015 par M. Z O-X à l’effet de se voir consentir la servitude de passage telle que prévue à l’acte du 12 décembre 2008.

En effet, au regard des mentions contenues dan cet acte authentique, du plan annexé comportant en pointillés l’emprise de la servitude de passage, dûment accepté et signé par lui le 03 décembre 2008, M. Y était parfaitement informé tant de l’existence, que de l’étendue de la servitude litigieuse et de son engagement de signer l’acte constitutif à première demande du propriétaire du fonds dominant.

Il n’a donc pas découvert les manoeuvres dolosives qu’il déplorent lors de l’introduction de la présente instance, de sorte que le point de départ du délai pour exercer l’action en nullité se situe au jour de la signature de l’acte authentique de vente le 12 décembre 2008.

C’est également en vain que M. Y se prévaut du caractère perpétuelle de l’exception de nullité, celle-ci devant être invoquée avant que le contratne reçoive un commencement d’exécution, peu importe que ce commencement ait porté sur d’autres obligations que celles arguées de nullité.

Force est de constater que l’acte notarié du 12 décembre 2008 comprenant la régularisation de la servitude a bien exécuté puisque M. Y est devenu propriétaire du bien immobilier et en a payé le prix de vente.

En outre, il ressort des différents échanges de courriers intervenus par la suite que M. Y ne s’opposait pas à la régularisation de l’acte constitutif de servitude mais en souhaitait imposer la prise en charge de frais et de travaux non conformes à ce qui était prévu.

En conséquence, M. Y est irrecevable à se prévaloir de la nullité de l’acte de constitution de servitude, cette demande étant prescrite, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens d’irrecevabilité invoqués par M. Z O-X.

Sur le fond

Conformément aux dispositions de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leur propriété ou en faveur de leurs propriétés telle servitude que bon leur semble, pourvu néanmoins que les servitudes établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne , mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

Il ressort de l’acte notarié du 12 décembre 2008 que M. Y s’est engagé, de manière irrévocable à consentir au profit de la parcelle cadastrée E 362 une servitude de passage grevant sa parcelle E 363 et ce, à première demande du propriétaire du fonds dominant.

La cour observe que:

— aucune parties ne considèrent que les termes relatant cette servitude dans l’acte du 12 décembre 2008 ne souffrent d’une quelconque ambiguïté nécessitant débat ou interprétation, la clause étant particulièrement claire et l’emprise exacte de la servitude de passage étant matérialisée par un plan signé par les parties et annexé à l’acte de vente,

— l’état, le non usage ou la validité de la servitude préexistante importent peu, les conventions légalement formées tenant lieu à ceux qui les ont faites et les propriétaires étant fondés à établir, par titre, sur leur propriété ou en faveur de leurs propriétés, une servitude,

— une servitude de passage peut- être conventionnellement mise en place même si son utilité ne s’identifie pas à une nécessité absolue pour le fonds dominant, de sorte qu’il est parfaitement indifférent que la parcelle E 362 soit enclavée ou non et bénéficie d’un autre accès à la voie publique.

En outre, il résulte des pièces du dossier qu’en réalité M. Y s’est opposé à la constitution d’une telle servitude souhaitant imposer au propriétaire du fonds dominant des obligations qui ne sont pas prévues à l’acte.

En conséquence, le jugement entrepris en ce qu’il a:

— ordonné à M. J Y de signer l’acte authentique contenant ' constitution de servitude’ dont le projet lui a été adressé le 17 avril 2014, sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la date à laquelle il sera convoqué par le notaire afin de régulariser ledit acte,

— ordonné à M. J Y de supprimer toute construction faisant obstruction à l’utilisation

de la servitude ainsi établie, sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter du 10^e jour suivant la signification de la décision,

sera confirmé.

M. Y doit également être débouté de sa demande prise en charge par l’intimé des frais de démolition et reconstruction d’une clôture existante ainsi que de création d’un portail avec les codes d’accès, de telles obligation n’étant pas prévues à l’acte du 12 décembre 2008.

De surcroît, si M. Y conserve effectivement la possibilité de se clore, la prise en charge de tels frais ne saurait incomber M. Z O-X, qui s’est uniquement engagé à prendre en charge les frais d’établissement de cette servitude ( travaux de mise en place, entretien, frais d’acte).

Sur la responsabilité des notaires

M. Y recherche, à titre subsidiaire, la responsabilité des notaires mais comme l’a retenu à juste titre le premier juge, celui-ci échoue à rapporter la preuve d’une quelconque faute professionnelle qui aurait été commise par ces derniers dans l’établissement et la réalisation des différents actes notariés, dès lors que l’appelant a:

— reconnu avoir été parfaitement informé de la situation,

— validé par un acte distinct en date du 03 décembre 2008, donc antérieur à la réitération de la vente, l’existence et l’emprise de la servitude litigieuse.

Il a donc accepté la constitution de ladite servitude en pleine connaissance de cause, en ayant bénéficié de toutes les informations nécessaires pour appréhender l’étendue de leurs obligations, cette situation ayant été acceptée par l’acquéreur sans la moindre discussion de l’appelant vis-à-vis de son vendeur, dés lors que M. Y a donné expressément son accord avant la vente cette constitution de servitude entrait en conséquence dans les prévisions de la convention, peu importe que le compromis de vente ne mentionnait pas l’existence d’une telle servitude qui a été constituée et acceptée par les acquéreurs entre la signature de l’avant contrat et l’acte définitif.

En outre, il apparaît que ce sont les dissensions ou exigences de la part de M. Y qui sont à l’origine de la présente procédure et non un quelconque manquement des notaires, qui ont, au contraire, parfaitement respecté leur devoir de conseil et d’information.

Le jugement querellé ce qu’il a rejeté les demandes de M. Y sur ce point, sera également confirmé.

Au regard de la solution apportée au présent litige, la demande de dommages et intérêts formée par l’appelant ne peut qu’entrer en voie de rejet.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré M. J Y recevable en sa demande de nullité de l’acte de

constitution de la servitude,

Et statuant à nouveau sur ce point,

Déclare M. J Y irrecevable en sa demande de nullité de l’acte de constitution de la servitude,

Y ajoutant,

Déboute M. J Y de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M. J Y à payer à M. N Z O-X la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. J Y à payer à M^e B C et la SCP L M la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. J Y aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,