N°

115

GR

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Maisonnier,

le 05.04.2018.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Jacquet,

le 05.04.2018.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 29 mars 2018

RG 15/00550 ;

Décision déférée à la Cour : arrêt de la cour de cassation de Paris n° 1711 F-D en date du 14 novembre 2013, ayant cassé l’arrêt n° 308, rg 58 civ 2010 rendu par la cour d’appel de Papeete le 12 mai 2011 ensuite d’un appel du jugement n° 1053, rg n° 07/01019 du 18 novembre 2009 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete ;

Sur requête après cassation partielle déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 16 novembre 2015 ;

Appelant :

Monsieur D X, né le […] à […]

Représenté par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Monsieur B X, né le […] à […] l’école à Teahupoo ;

Mme F I G épouse X, née le […] à […] l’école à Teahupoo ;

Représentés par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 17 novembre 2017 ;

Composition de la Cour :

Vu l’article R 312-9 du code de l’organisation judiciaire.

Dit que l’affaire, dont ni la nature ni la complexité ne justifient le renvoi en audience solennelle, sera jugée, en audience ordinaire publique du 18 janvier 2018, devant M. BLASER, président de chambre, M. Y et M^me Z, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me J-K ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. Y, conseiller et par M^me J-K, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Décédé le 13 avril 1992, E X a, par testaments des 30 octobre 1986 et 2 mars 1990, légué ses biens à ses quatre enfants faamu (adoption traditionnelle) H BERNIERE- M A A M A A T U A I A H U T A P U , G u s t a v e M A A M A A T U A I A H U T A P U , C é s a r X et Teva X.

En particulier, il leur a légué le quart indivis de la terre Arehouhou sise à Teahupoo (île de Tahiti), sous la charge de la partager entre eux. D X a été attributaire du lot 2 d’une superficie de 4945 m². Le partage a été homologué par jugement du 12 octobre 2005.

Par requête du 27 décembre 2007, D X a exposé qu’il avait découvert que, cinq mois avant son décès, E X avait consenti à B X un bail authentique portant sur 1173 m2 du lot 2 pendant quarante ans. Il a demandé l’annulation du bail qualifié de léonin, et subsidiairement sa résiliation pour non-paiement des loyers.

Par jugement du 18 novembre 2009, le tribunal de première instance de Papeete a :

Débouté D X de l’ensemble de ses demandes;

Débouté B X de l’ensemble de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamné D X aux dépens.

Le tribunal a :

— rejeté le moyen de prescription quinquennale de l’action de D X, au motif que ce dernier, n’ayant pas été partie au bail, n’est pas soumis à la prescription abrégée de l’exercice des actions en nullité d’une convention prévue par l’article 1304 du code civil ;

— qualifié le bail litigieux de bail emphytéotique ;

— retenu que faible montant du loyer n’était pas une clause léonine au regard de la nature du bail ;

— débouté D X de sa demande d’indemnité d’occupation au nom de l’indivision successorale, au motif que cette dernière a été dissoute par le partage de 2005 ;

— débouté D X de sa demande de résiliation du bail, au motif que B X justifie avoir mis en place un virement mensuel automatique des loyers depuis le 24 novembre 2006 ;

— débouté B X de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

D X a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 29 janvier 2010.

Il a été demandé :

— par D X, appelant, de :

vu le jugement du 12 octobre 2005, vu le contrat de bail authentique entre E X et B X du 15 novembre 1991 transcrit le 26 novembre 1991, vu l’article 1709 du code civil,

considérant que ledit bail est conclu pour une durée de quarante ans et deux mois, du 1^er novembre 1991 pour se terminer le 31 décembre 2031, pour un prix constant de 3 000 F CFP pour toute la durée du bail,

considérant qu’il ne s’agit pas d’un bail emphytéotique puisque le preneur n’a aucune obligation de construire, le preneur ne peut ni céder son droit au bail, ni consentir de sous-location totale ou partielle, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et n’a pas la faculté d’hypothéquer,

considérant dès lors que la longue durée du contrat de bail et le loyer constant qui s’y applique constituent des clauses léonines qui l’entachent de nullité puisque portant sur des caractéristiques essentielles du contrat de bail,

considérant par ailleurs les carences de B X en ses obligations de preneur alors même qu’il tirait profit des lieux ;

infirmer le jugement entrepris ;

prononcer la nullité du contrat de bail consenti par E X à B X et dès lors le mettre à néant ;

enjoindre à B X de restituer les lieux à D X devenu propriétaire de la parcelle louée par l’effet du jugement n° 04/00025 du 12 octobre 2005 prononcé par le tribunal civil de première instance de Papeete ;

assortir l’injonction de restituer les lieux d’une astreinte de 20 000 F CFP par jour de retard passé le

délai de deux mois de la signification de l’arrêt ;

à défaut par lui de s’exécuter, ordonner l’expulsion de B X et de tous les occupants de son chef en autorisant D X à solliciter pour ce faire en tant que de besoin le concours de la force publique ;

condamner B X à compter du prononcé de l’arrêt jusqu’à la l i b é r a t i o n e f f e c t i v e d e s l i e u x à p a y e r u n e i n d e m n i t é d ' o c c u p a t i o n à C é s a r X de la somme de 6 500 F CFP mensuels ;

le condamner par ailleurs au regard de sa qualité de gestionnaire de la co indivision et chargé dès lors du recouvrement des loyers à payer à D X au titre de l’occupation du lot 2 la somme de 360 000 F CFP majorée des frais d’huissier d’un montant de 17 782 F CFP ;

à titre subsidiaire :

considérant les manquements répétés du preneur B X à ses obligations de preneur,

prononcer la résiliation du bail aux torts de ce dernier pour non-paiement répétés des loyers ;

en tout état de cause,

condamner B X sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au paiement de la somme de 440 000 F CFP ;

— par les époux B X et F G, intimés, appelants à titre incident, de :

infirmer le jugement entrepris ;

vu l’article 1304 du code civil, déclarer l’action de D X prescrite ;

vu les articles 1338 et 1340 du code civil, constater qu’en tout état de cause la confirmation ou exécution volontaire du bail par D X emporte renonciation au moyen et exception qu’il pourrait opposer contre le contrat de bail ;

rejeter toutes les demandes présentées par D X ;

le condamner à leur verser :

300 000 F CFP à titre de dommages et intérêts pour abus de droit et appel abusif ;

400 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Par arrêt du 12 mai 2011, la cour a :

Déclaré D X recevable mais mal fondé en son appel principal ;

D é c l a r é G u s t a v e M A A M A A T U A I A H U T A P U e t C h a n t a l A L E X A N D R E é p o u s e X recevables et partiellement fondés en leur appel incident ;

En conséquence,

Infirmé le jugement entrepris, et statuant à nouveau,

Vu l’article 1304 du code civil,

Dit que l’action engagée par D X est soumise à la prescription quinquennale de l’article 1304 du code civil,

Dit que cette prescription était acquise au jour où l’action en nullité de la convention a été introduite ;

Déclaré irrecevables l’ensemble des demandes de D X ;

Rejeté la demande d’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par B X ;

C o n d a m n é C é s a r M A A M A A T U A I A H U T A P U à p a y e r a u x é p o u x G u s t a v e X la somme de 150 000 F CFP par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamné le même aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Antz, avocat, sur son affirmation qu’il a fait l’avance des frais sans avoir reçu provision suffisante.

La cour a retenu que :

— contrairement à ce qui a été jugé en premier ressort, la prescription quinquennale s’applique bien à l’action de D X en nullité du bail du 15 novembre 1991, dans la mesure où il est ayant-cause du bailleur en sa qualité d’héritier et il agit, en vertu du principe de continuation de la personne du défunt, pour invoquer les nullités dont disposait son auteur E X ;

— dès le décès de ce dernier, D X a été en mesure de connaître l’étendue de ses droits ; la prescription a couru depuis cette date, le 13 avril 1992 ; il n’est justifié d’aucune cause de suspension ;

— l’action de D X est donc irrecevable.

Statuant sur un pourvoi formé par D X, la Cour de cassation, 2^e chambre civile, a, par arrêt du 14 novembre 2013, signifié le 23 juillet 2015 aux époux B X, cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes en résiliation du bail et en paiement des arriérés de loyers présentées par D X, l’arrêt rendu le 12 mai 2011 par la cour d’appel de Papeete, a remis en conséquence sur ces points la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et a renvoyé les parties devant la cour d’appel de Papeete autrement composée.

La cassation partielle a été prononcée au motif que, si la cour d’appel avait légalement justifié sa décision de déclarer prescrite l’action en nullité du bail en application de l’article 1304 du code civil, elle n’avait pas motivé celle de dire par conséquent irrecevables les demandes subsidiaires de D X en résiliation du bail et en paiement des arriérés de loyers, alors que ces dernières ne sont pas soumises à la prescription de l’article 1304 du code civil.

D X a repris l’instance après cassation par requête enregistrée au greffe le 16 novembre 2015 et par exploit signifié le 3 décembre 2015 à F X pour celle-ci et pour B X.

Il est demandé :

1° par D X, appelant, dans ses conclusions récapitulatives visées le 14 septembre 2017, de :

vu l’arrêt du 14 novembre 2013 de la Cour de cassation, vu le jugement de partage du 12 octobre 2005 homologuant le plan de partage du géomètre C du 16 septembre 1994, vu le testament de E X du 2 mars 1990, vu le bail authentique entre E X et B X du 15 novembre 1991,

considérant que jusqu’au jugement de partage du 12 octobre 2005, les parties étaient en indivision ;

considérant que la prescription des loyers ne s’applique pas pendant l’indivision ;

considérant en tout état de cause que l’action en paiement des loyers requerrait sous l’empire de la loi en vigueur à l’époque le consentement de tous les indivisaires,

considérant dès lors que D X est en droit d’invoquer le bénéfice de l’article 2251 du code civil sur la suspension de la prescription, cette dernière n’ayant commencé à courir que du jour où il s’est vu attribuer le lot 2 de la terre grevée du bail au profit de B X, c’est-à-dire du jour du jugement de partage intervenu le 12 octobre 2005,

considérant que D X n’a pris connaissance du bail qu’à l’occasion du partage judiciaire,

considérant que le droit du légataire naît au décès du testateur,

considérant qu’il ressort des dispositions du testament en date du 2 mars 1990 que le testateur a désigné B et H X exécuteurs testamentaires en raison du fait qu’ils étaient plus âgés,

vu la mise en demeure de payer délivrée le 13 avril 2006 par courrier de D X signifié par huissier à B X se rapportant à quinze années de loyers impayés à compter du décès du testateur à savoir 540 000 F CFP,

vu le paiement partiel intervenu portant sur cinq années de loyers,

vu le refus de payer la totalité des arriérés sous couvert de la prescription quinquennale, vu le non-paiement de dix années de loyers à savoir 360 000 F CFP,

débouter les époux B X intimés de toutes leurs prétentions, fins et conclusions ;

réformer le jugement entrepris des chefs de décision querellés ;

statuant de ces chefs,

dire et juger que B X investi de la qualité d’exécuteur testamentaire par le testateur a manqué de loyauté en dissimulant aux indivisaires et en particulier à D X attributaire le bail que lui avait consenti le testateur sur le lot n° 2 de la terre Arahouhou sise à Teahupoo ;

dire et juger que les époux B X ont gravement manqué à leur obligation principale de preneur en s’abstenant de régler dix années de loyers à l’attributaire de la

parcelle donnée à bail suite au partage intervenu mettant fin à l’indivision et en excipant de la prescription quinquennale ;

prononcer aux torts des époux B X la résiliation du bail que leur a consenti E X par devant Maître A, notaire à Papeete, en date du 15 novembre 1991, transcrit à la conservation des hypothèques le 26 novembre suivant volume 1763 n° 14, avec toutes les conséquences qui en résultent ;

les condamner solidairement à payer à D X les arriérés dus, soit en l’état la somme de 360 000 F CFP, avec intérêts de droit à compter du 13 avril 2006, date de la mise en demeure de payer qu’il lui a fait délivrer ainsi que le coût de l’acte d’huissier s’y rapportant s’élevant à la somme de 18 230 F CFP ;

les condamner sous la même solidarité à payer à D X par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française la somme de 452 000 F CFP, ainsi qu’aux dépens avec distraction ;

2° par les époux B et F X, intimés, appelants à titre incident, dans leurs conclusions récapitulatives visées le 23 juin 2017, de :

débouter D X de l’ensemble de ses prétentions;

le condamner au paiement d’une somme de 330 000 F CFP au titre des frais irrépétibles ;

à titre subsidiaire,

leur décerner acte de ce qu’ils offrent de régler la somme qu’ils pouvaient rester devoir au titre des loyers,

leur attribuer un délai pour ce faire,

dire et juger qu’en raison de leur bonne foi, il ne sera pas procédé à la résiliation du bail dont ils bénéficient.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2017.

Les moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, sont résumés dans les motifs qui suivent.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Les moyens de D X ont été résumés dans l’énoncé de ses demandes.

Les époux B X font valoir que :

— L’action en paiement de loyers est soumise à la prescription quinquennale en application de l’article 2277 ancien du code civil.

— Ce délai a couru à compter du décès de E X le 13 avril 1992. L’ouverture de la succession ne l’a pas interrompu.

— B X a signifié une sommation de payer le 13 avril 2006. Il ne

peut réclamer les loyers antérieurs au 13 avril 2001. Il ne pouvait prétendre qu’au paiement des loyers dus de décembre 2002 à décembre 2007, date de l’assignation. Il est irrecevable à demander seul le paiement de loyers dus à l’indivision.

— Le bail transcrit le 19 novembre 1991 est opposable à tous. B X était en mesure de connaître l’étendue de ses droits et de demander l’envoi en possession de son legs dès le décès de E X. Il pouvait alors agir au nom de l’indivision à titre conservatoire.

— La demande de résiliation du bail n’est pas fondée car les loyers échus non prescrits ont été payés.

— Mais si la cour en juge autrement, le preneur est bien fondé à invoquer sa bonne foi pour résister à la demande de résiliation du bail.

Cela étant exposé :

S u i v a n t a c t e d e M e L e j e u n e , n o t a i r e à P a p e e t e , d u 1 5 n o v e m b r e 1 9 9 1 , P a u l X a donné à bail à son neveu B X et à l’épouse de celui-ci F G un terrain d’une superficie de 1173 m2 dépendant de la terre Arahouhou sise à Teahupoo d’une plus grande contenance, pour une durée de 40 ans et 2 mois à compter du 1^er novembre 1991, moyennant un loyer mensuel fixe de 3 000 F CFP. Une clause résolutoire a été stipulée. Le bail a été transcrit à la conservation des hypothèques de Papeete le 26 novembre 1991.

En suite du décès de E X survenu le 13 avril 1992, le bail s’est continué avec ses héritiers (c. civ., art. 1742). S’agissant de la terre Arahouhou, l’indivision successorale a pris fin au moment du partage homologué par un jugement du tribunal de première instance de Papeete du 12 octobre 2005.

Il ne résulte pas de ce jugement, ni d’aucun autre élément, que D X a demandé ou obtenu, fût-ce tacitement, la délivrance de son legs à titre particulier, par testament olographe du 2 mars 1990, d’un quart des droits indivis de E X dans la terre Arahouhou. D’une part, le testament a conditionné le legs à la réalisation d’un partage, et la division en lots concrétisée par un plan de partage établi le 16 septembre 1994 par le géomètre C n’a été homologuée qu’en 2005. D’autre part, ce plan matérialise, sur le lot 2 qui sera attribué à D X, une « partie de 1000 m2 baillée » qui est celle qui a fait l’objet du bail du 15 novembre 1991 au bénéfice des époux B X, avec faculté d’y construire. Ceux-ci déclarent qu’ils y ont édifié leur maison en 1993 et que D X ne l’ignore pas.

Par conséquent, D X n’a pris la qualité de bailleur divis qu’à compter du jugement du 12 octobre 2005. Il conclut lui-même au demeurant que les parties étaient en indivision jusqu’à cette date.

Par exploit du 13 avril 2006, il a fait sommation à B X, en visant la c l a u s e r é s o l u t o i r e d u b a i l , d e p a y e r l e s l o y e r s é c h u s d e p u i s l e d é c è s d e P a u l X.

Après avoir introduit la présente instance le 27 décembre 2007, D X a appelé en cause F G épouse X par conclusions du 17 décembre 2008.

Compte tenu des paiements faits par les époux B X, les demandes de D X ont pour objet les loyers demeurés impayés depuis le décès

de E X en 1992 jusqu’en 2001, soit une somme de 360 000 F CFP dont le montant total n’est pas contesté, mais dont la prescription quinquennale est invoquée.

Ainsi que l’a exactement retenu le jugement entrepris, D X n’a pas qualité à agir au nom de l’indivision, même à titre conservatoire, en paiement de ces loyers. En effet, ceux-ci étaient dus à l’indivision, et lui-même ne détenait pas les deux tiers des droits indivis requis pour effectuer seul un acte d’administration au nom de celle-ci (c. civ., art. 815-3) qui, de toute façon, n’existe plus.

Les époux B X concluent justement que, par l’effet du partage de 2005, D X n’a droit, à titre privatif, qu’au quart des loyers impayés de 1992 à 2001, soit donc un montant de 90 000 F CFP. Son action est recevable dans cette mesure.

Le délai de prescription d’une créance de loyers est de cinq ans (c. civ., art. 2277 anc. en vigueur localement). Les loyers impayés échus avant le 13 avril 2001 sont par conséquent atteints par la prescription extinctive.

Il résulte des termes de la sommation de payer signifiée le 13 avril 2006 («Depuis le décès de Monsieur E X, je suis devenu propriétaire de la parcelle louée le 15 novembre 1991 ») qu’ainsi que l’a retenu l’arrêt du 12 mai 2011, dans sa partie non atteinte par la cassation, D X a été, dès le décès de son ayant cause, en mesure de connaître l’étendue de ses droits.

Son ignorance de l’existence du bail en cause n’est pas crédible, car celui-ci, qui a été transcrit, est mentionné sur le plan de projet de partage du géomètre C.

La circonstance qu’il n’ait pu, le cas échéant, agir au nom de l’indivision n’est due qu’à l’absence d’accord des autres indivisaires et à l’insuffisance de ses propres droits indivis.

La circonstance qu’il ne soit pas entré en possession de son legs à titre particulier résulte des dispositions testamentaires de E X, qui ont conditionné le legs à un partage, et du fait que ce dernier, ayant fait l’objet d’une demande d’homologation judiciaire, n’a pris effet que par un jugement du 12 octobre 2005.

Ayant été partie à cette instance, ainsi que B X, D X n’établit pas avoir été victime d’une quelconque déloyauté de ce dernier dans l’exécution des dispositions testamentaires de leur ayant cause.

Néanmoins, le fait que la délivrance de son legs à D X a été différée pendant treize années du fait de la subsistance d’une indivision, alors que le partage prévu par le testament avait fait l’objet d’un projet de plan de partage dès 1994, motive qu’il soit retenu que la prescription des loyers qui lui étaient dû à titre privatif n’a commencé à courir qu’à compter du jugement du 12 octobre 2005, par l’effet duquel il a obtenu qualité pour agir à titre personnel.

Par exploit du 11 mai 2006, les époux B X ont fait paiement à D X, qui l’a accepté, de la somme de 180 000 F CFP « correspondant à cinq années de loyers impayés ».

D X est recevable et bien fondé à demander paiement de sa quote-part, après partage, des loyers échus non prescrits et non réglés d’octobre 2000 à avril 2001, soit (3000 x 7) : 4 = 5 250 F CFP.

Considération donnée à la situation du débiteur et aux besoins du créancier, étant donné la modicité et l’ancienneté de la dette locative, et compte-tenu du paiement déjà effectué, il sera fait droit, dans

les termes du dispositif de l’arrêt, à la demande subsidiaire de délai faite par les époux B X.

Le jugement entrepris a exactement apprécié que D X a pu se méprendre sur la nature et l’étendue de ses droits et que son action n’est pas abusive.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 407 code de procédure civile de la Polynésie française. La solution des appels motive le partage des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant sur renvoi après cassation partielle de l’arrêt du 12 mai 2011 ;

Constate que ledit arrêt est définitif en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de D X tendant à l’annulation du bail du 15 novembre 1991 ;

Confirme le jugement rendu le 18 novembre 2009 par le tribunal civil de première instance de Papeete en ce qu’il a débouté B X de l’ensemble de ses demandes ;

Infirme pour le surplus et, statuant à nouveau,

Condamne solidairement les époux B X et F G à payer à D X la somme de 5 250 F CFP, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement du 13 avril 2006 ;

Vu le bail du 15 novembre 1991, vu le jugement de partage du 12 octobre 2005, vu le commandement du 13 avril 2006, vu l’article 1244-1 du code civil ;

Suspend les effets de la clause résolutoire dudit bail, et accorde aux époux B X et F G un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt pour payer ladite somme ;

Dit que la clause résolutoire du bail ne jouera pas s’ils se libèrent dans ce délai, et sinon qu’elle produira ses effets ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 code de procédure civile de la Polynésie française devant le tribunal ni devant la cour ;

Rejette toute autre demande ;

Laisse à la charge de chaque partie ses dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 29 mars 2018.

Le Greffier, P/Le Président,

signé : M. J-K signé : G. Y