COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 08 AVRIL 2021

N° 2021/ 184

N° RG 18/10833

N° Portalis DBVB-V-B7C-BCV2P

B Z

C/

C Y

X-G Y-F

D A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Carole NOZZI CHAMBRIS

M^e Paul GUEDJ

M^e Etienne DE VILLEPIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 17 Mai 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 1117-4594.

APPELANT

Monsieur B Z

né le […] à MARSEILLE, demeurant […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018-7348 du 10/08/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par M^e Carole NOZZI CHAMBRIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame C Y

née le […] à MARSEILLE, demeurant […]

Madame X-G Y-F

née le […] à TOURS, demeurant […]

représentées par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur D A

né le […] à CARPENTRAS, demeurant Chez M. E A, […]

représenté par M^e Etienne DE VILLEPIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Alexandra BEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme Y et M^me Y F sont propriétaires indivises d’un appartement situé au

1^er étage d’une copropriété sis […] dans le 12^e arrondissement à Marseille.

La copropriété est composée de deux lots, le deuxième appartement situé au rez-de-chaussée, propriété de M. A est loué à M. Z, lequel, selon bail d’habitation en date du 17 mars 2017, est entré dans les lieux le 1^er mai 2017.

M^me Y est syndic bénévole de la copropriété.

M^me Y et M^me Y F se plaignant de troubles anormaux du voisinage du fait de M. Z, et estimant le bailleur défaillant dans la résolution de problème, ont fait citer devant le Tribunal d’instance de Marseille M. Z et M. A.

Par jugement rendu le 17 mai 2018, le tribunal d’instance de Marseille a :

— déclaré recevable M^me Y et M^me Y F en leur action ;

— constaté que M. Z est l’auteur de troubles anormaux du voisinage ;

— prononcé la résiliation du bail liant M. Z et M. A aux torts exclusifs de M. Z;

— ordonné l’expulsion de M. Z, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis ll Boulevard de la Marionne dans le 12^e arrondissement à Marseille, si nécessaire avec le concours de la force publique, et ce passé un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette condarrmation d’une astreinte ;

— dit que M. Z sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du dernier loyer échu, charges en sus et ce jusqu’à la libération définitive des lieux loués, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne mandatée par ses soins ;

— condamné M. Z à verser à M^me Y et M^me Y F la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts ;

— débouté M^me Y et M^me Y F de leurs demandes à l’encontre de M. A ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— condamné M. Z à verser à M^me Y et M^me Y F la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile entre M. Z et M. A;

— condamné M. Z aux entiers dépens, sans qu’il y ait lieu de le condamner au coût du constat d’huissier du 28 juillet 2017, ni de la sormnation du 20 octobre 2017 ;

— déboute les parties de toutes autres demandes plus amples, distinctes ou contraires.

Par déclaration au greffe en date du 28 juin 2018, M. Z a interjeté appel de cette décision. Il

demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Il sollicite :

— la recevabilité de son appel,

— le constat du défaut de qualité à agir sur le fondement de l’action oblique de Mesdames Y et Y-F,

— que soit dite et jugée irrecevable l’action exercée à son encontre,

— le constat du défaut de pouvoir pour agir sur le fondement de l’action oblique de Mesdames Y et Y-F,

— que soit dite et jugée mal fondée l’action oblique exercée par Mesdames Y et Y
-F,

— le débouté de Mesdames Y et Y-F de l’ensemble de leurs demandes et partant de leur appel incident,

— la condamnation de Mesdames Y et Y-F, au paiement à son profit de la somme de 1 euro symbolique à titre de dommage et intérêts,

— la distraction des dépens comme en matière d’aide juridictiomielle,

A l’appui de son recours, il fait valoir :

— que les intimées étaient dépourvues de la qualité à agir sur le fondement de l’action oblique laquelle doit être exercée par le syndic des copropriétaires,

— qu’elles n’avaient pas davantage été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires, qu’elles sont dépourvues du pouvoir d’agir,

— qu’elles n’ont pas tenu informé le syndic de leur action oblique,

— qu’elles ne rapportent pas la preuve des nuisances qu’elles invoquent, caractérisant un troubel anormal du voisinage,

— qu’il est souvent sur les marchés et donc absent de son logement, et ainsi non responsable du tapage reproché,

— que les nouveaux propriétaires du bien immobilier des intimées n’ont constaté aucune nuisance,

— que son bailleur a entrepris des démarches et les intimées n’avaient pas à se substituer à lui,

— qu’un nouveau bail a été conclu avec M. OUVRAD le 13 janvier 2020,

— que les intimées ayant déménagé, l’expulsion et la résiliation du bail ne se justifient plus,

— que les intimées n’ont subi aucune perte de chance dans la vente de leur immeuble.

Mesdames Y et Y-F concluent :

— au débouté de M. Z de sa voie de recours,

— au débouté de M. Z et M. A de leurs diverses demandes, fins et conclusions,

— à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions non remises en cause par les présentes écritures,

Y ajoutant, après avoir reçu les concluantes en leurs demandes incidentes,

— à la condamnation de M. Z à leur payer la somme de 7.000,00€ à titre de dommages et intérêts,

— à la condamnation de M. A à leur payer la somme de 5.000,00€ à titre de dommages et intérêts,

— à la condamnation de M. Z à leur payer la somme de 3.000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

— à la condamnation de M. Z aux entiers dépens de première instance etd’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO -DAVAL GUEDJ, Avocats.

Elles soutiennent :

— que tout propriétaire intéressé peut se substituer au bailleur et saisir le tribunal aux fins de prononcer la résiliation du bail en cas de défaillance du bailleur,

— que le bailleur de l’appelant n’a jamais fait face à ses obligations, que sa faute leur a causé un préjudice qui doit être indemnisé,

— que la copropriété n’est composée que de deux propriétaires elles mêmes et le bailleur de l’appelant qui est majoritaire,

— qu’elles étaient recevables à agir au titre de l’action oblique,

— qu’elles établissent les manquements de l’appelant à ses obligations de jouissance paisible,

— que ces derniers ont eu un impact sur leur santé et leur vie professionnelle et sont à l’origine de leur décision de vendre le bien immobilier, avec indication d’une procédure en cours pour trouble du voisinage et donc impact sur le prix et frais de déménagement

— qu’elles s’en rapportent sur la résiliation du bail et l’expulsion.

M. A conclut :

— qu’il s’en rapporte à la justice quant à la demande principale et à l’appel de M. Z,

— au débouté des consorts Y F de leur demande de dommages et intérêts formulée à son endroit,

— au débouté des mêmes de leur demande tendant à obtenir sa condamnation au paiement de 5 000€ à titre de dommages et intérêts, aux dépens et aux frais d’huissiers,

— à la condamnation de la partie succombante à lui verser la somme de 1 000€ d’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir:

— qu’il est âgé de 92 ans, de santé précaire et ne réside pas sur place, qu’il ne s’est nullement montré défaillant,

— que par l’intermédiaire de son fils il a adressé 3 lettres recommandées à son locataire, non réclamées,

— que son fils a tenté une réunion de conciliation à laquelle seul le locataire s’est présenté,

— qu’il a été menacé par le père de son locataire,

— qu’il a actionné sa protection juridique, mais que les consorts Y ont agi plus vite.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir et défaut de pouvoir des consorts Y F

Aux termes de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu 'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.'

L’article 9 alinéa 1 de la même loi prévoit que :

'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'

Enfin en application de l’article 1341-1 du Code civil :

'Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère

patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte

de son débiteur; à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne'.

Il est de jurisprudence constante, qu’en cas de troubles émanant d’un locataire et de carence du bailleur, l’action en résiliation du bail peut être exercée par la voie oblique.

Cette action n’est pas réservée au seul syndicat des copropriétaires, mais peut être exercée par la voie oblique par un copropriétaire pour les troubles de jouissance commis par le locataire

créant des nuisances subies dans les parties privatives de l’immeuble.

En effet, chaque copropriétaire a qualité pour agir en justice, à titre personnel, pour assurer la défense de ses droits sur les parties privatives de son lot, au même titre qu’un propriétaire ordinaire.

Le copropriétaire troublé dans la jouissance de son logement par le locataire d’un copropriétaire

voisin peut assigner ce dernier sur le fondement de la violation du règlement de copropriété et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui oblige chaque copropriétaire à user des parties privatives et communes sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Enfin l’action oblique engagée par un copropriétaire n’impose pas d’autres formalismes que celui d’avoir au préalable mis en demeure le copropriétaire d’exercer son droit à obtenir la résiliation du bail en raison des agissements fautifs de son locataire et tenu informé le syndic de son action.

En l’espèce, les consorts Y F dont il n’est pas contesté qu’elles sont propriétaires indivises d’un appartement au sein de la copropriété, se sont plaintes de nuisances de la part du locataire d’un des copropriétaires portant atteinte à leur droit de jouissance paisible de leur propriété.

Elles justifient avoir antérieurement à l’instance mis en demeure le copropriétaire bailleur d’engager lui même une action contre son locataire pour faire cesser les nuisances et avoir nécessairement informé le syndic, puisque l’une d’elle est syndic bénévol.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a déclaré recevable l’action oblique des consorts Y F, qui disposent d’un intérêt à agir et du pouvoir d’agir et a rejeté les exceptions relevées de ces chefs.

Sur les manquements de M. Z à ses obligations de jouissance paisible et la résiliation du bail

L’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives de son lot sous la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il s’ensuit que tout copropriétaire peut librement louer son lot.

Le locataire use et jouit des parties privatives et communes comme le ferait un copropriétaire, sous réserve d’une jouissance paisible des lieux, ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Cette obligation pour le locataire résulte encore des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et de l’article 1728 du Code civil.

Les troubles anormaux de voisinage contreviennent aux dispositions précitées.

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute dont la mise en 'uvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Ce caractère anormal s’apprécie objectivement.

Pour être anonnal le trouble de voisinage doit être permanent, durable ou répétitif.

En l’espèce, les consorts Y versent aux débats :

— de nombreuses attestations, qui n’émanent pas uniquement de leur famille dont il résulte que M. Z est responsable régulièrement de nuisances sonores diurnes comme nocturnes, d’insultes et de menaces envers ses voisins,

— des constats d’huissier du 28 juillet, 21 août, 1^er septembre et 4 septembre 2017 retranscrivant les enregistrements audio et vidéo réalisés par elles des nuisances commises par M. Z, musique, cris et conversation à haute voix entre des hommes quasi quotidiennement sur plusieurs mois,

— constat d’huissier du 22 mars 2018 confirmant que les troubles de voisinage se poursuivent malgré la saisine de la juridiction.

Il en résulte que M. Z et/ou les occupants de son chef ,quand il est absent, mais dont il est responsable, sont à l’origine de nuisances sonores diurnes comme nocturnes, répétitives et d’un niveau sonore, certes non mesuré par l’huissier mais apprécié par lui comme haut voire très haut et donc excédant les troubles normaux du voisinage, indépendamment de la prétendue sensibilité particulière des consorts Y aux bruits.

Ces troubles du voisinage serait de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire.

Pour autant, les consorts Y, qui ont depuis le jugement de première instance vendu leur appartement, s’en remettent à la justice sur ce point, ainsi que le propriétaire bailleur et M. Z, le locataire, justifie qu’un nouveau bail a été conclu sur les mêmes locaux avec le même bailleur le 13 janvier 2020 et que depuis la vente par les consorts Y les nouveaux propriétaires ne se plaignent d’aucun trouble du voisinage.

Aussi, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion du locataire.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. Z

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort des certificats médicaux versés aux débats par les consorts Y qu’elles ont présenté toutes deux à la suite de ce conflit de voisinage des syndromes d’épuisement psychique avec troubles massifs du sommeil et angoisses secondaires, leur imposant un arrêt de travail et la prise de psychotropes.

Pour autant, elles ne rapportent pas la preuve de la perte de chance qu’elles évoquent d’avoir vendu leur appartement à un prix inférieur du fait de la procédure en cours pour troubles du voisinage, l’indication par le notaire que le prix a été négocié n’étant pas suffisante.

La situation ayant duré de mai 2017 à septembre 2018, soit un peu plus d’un an, c’est à juste titre que le premier juge a fixé à la somme de 2 000€ le montant des dommages et intérêts dus par M. Z.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. A

Il est indéniable que les copropriétaires peuvent demander réparation d’un trouble anormal de voisinage au propriétaire bailleur notamment lorsque ce dernier a limité ses démarches auprès du preneur à de simples avertissements.

En l’espèce, M. A, âgé de 92 ans, ne vivant pas sur place, a sollicité ses enfants qui ont avisé par trois recommandées non réclamées le preneur d’avoir à cesser les nuisances sous peine d’expulsion.

Il n’est pas contesté que le fils de M. A a tenté une réunion de conciliation à laquelle les consorts Y ne se sont pas présentées.

Il a pris contact avec sa protection juridique mais n’a pu agir aussi rapidement que les consorts Y qui ont engagé une action dès novembre 2017 alors que l’entrée dans les lieux du preneur

datait de quelques mois à savoir mai 2017.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge considérant que l’attitude du bailleur n’a pas été inappropriée a débouté les consorts Y de leur demande indemnitaire à son encontre.

Sur les autres demandes

M. Z est condamné à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts Y, outre aux entiers dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu à sa condamnation au titre d’un article 700 du code de procédure civile au profit de M. A.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 mai 2018 par le Tribunal d’Instance de MARSEILLE

SAUF en ce qu’il a:

— prononcé la résiliation du bail liant M. Z et M. A aux torts exclusifs de M. Z,

— ordonné l’expulsion de M. Z,

— dit que M. Z sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation,

STATUANT A NOUVEAU

REJETTE les demandes des consorts Y F en résiliation judiciaire du bail liant M. Z et M. A aux torts exclusifs de M. Z, et en expulsion de ce dernier,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y a voir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile entre M. Z et M. A,

CONDAMNE M. Z à payer aux consorts Y F la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M. Z aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT