COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 20 JANVIER 2022

N° 2022/ 38

Rôle N° RG 19/15791 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFAGF

SA LA POSTE

C/

Société civile SIIP SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE D’INVESTISSEMENT ET PARTI CIPATION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain JIMENEZ-MONTES

M^e Guy ANDRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/10882.

APPELANTE

Société LA POSTE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis […]

représentée par M^e Romain JIMENEZ-MONTES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Gwenaelle TRAUTMANN avocat au barreau de PARIS substituant M^e Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE D’INVESTISSEMENT ET PARTICIPATION 'SIIP', prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis […]

représentée par M^e Guy ANDRE, avocat au barreau de MARSEILLE, et assistée de M^e Caroline PETRONI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 23 Novembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2022,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous-seing-privé du 10 octobre 1997, la SC Société immobilière d’investissement et participation (SIIP) a donné à bail à la SA La Poste des locaux commerciaux situés 91, […] à Marseille 8ème pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 450 000 Fr., hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier du 5 mars 2007, la société SIIP a signifié à la société La Poste un congé avec offre de renouvellement, sans modification du loyer, qui s’élèverait aujourd’hui à la somme de 89 241,60 euros par an HC.

Par acte d’huissier du 29 avril 2016, la société SIIP a signifié à la société La Poste un congé avec offre de renouvellement de bail, en proposant un nouveau loyer de 315 000 €.

Par exploit du 12 juillet 2018, la SA La Poste a fait assigner la société SIIP afin qu’il soit jugé que le loyer de renouvellement du bail à effet du 30 septembre 2017 doit être fixé à la valeur locative à la baisse dans le cadre du renouvellement du bail, que le loyer du bail renouvelé au 30 septembre 2017 soit fixé à un montant annuel de 47 220 € en principal, hors charges et hors

taxes, qu’il soit dit que le loyer trop payé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1342-2 du Code civil, que la société SIIP soit

condamnée au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
À titre subsidiaire, la SA La Poste a sollicité l’instauration d’une expertise judiciaire, la fixation du loyer provisionnel qu’elle devrait acquitter à compter du 30 septembre 2017 jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer à la somme annuelle de 47 120 €, hors taxes et hors charges, que soient réservés les dépens. Elle a aussi sollicité l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son mémoire en réplique numéro 4, elle a aussi conclu à l’incompétence du juge des loyers commerciaux au bénéfice des juges du fond du tribunal de grande instance de Marseille pour statuer sur l’irrégularité de la procédure, les fautes qui lui sont reprochées qui justifieraient la rétractation de la société SIIP, et qu’il soit dit qu’en application de l’article R. 145- 23 du code de commerce, le tribunal de grande instance de Marseille pourra statuer sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 et les demandes subséquentes.

La société SIIP a conclu in limine litis à l’irrecevabilité des moyens et demandes de la société La Poste pour défaut pour elle d’avoir valablement notifié son mémoire préalable, et à l’irrégularité de la procédure, qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle se rétractait de son offre de renouvellement du bail contenu dans le congé du 29 avril 2016 compte tenu des fautes commises par le preneur dans l’exécution des obligations nées du bail, qu’il soit dit que la demande de la poste en fixation du loyer du bail renouvelé était irrecevable pour défaut pour le bail d’avoir été renouvelé, que si le juge des loyers commerciaux décline sa compétence, il renverra les parties devant le tribunal de grande instance de Marseille et prononcera un sursis dans l’attente de la décision du juge du fond, qu’il soit constaté que le preneur ne justifiait pas à la date du renouvellement du bail de ce que l’établissement secondaire bénéficiant du bail était régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés, et que La Poste, à défaut d’en justifier était irrecevable à poursuivre dans la procédure en fixation des loyers, à l’irrecevabilité de l’assignation, des moyens et demandes de la poste compte tenu des dispositions du bail commercial.

Au fond, la société SIIP a conclu au débouté de La Poste, qu’il soit dit que le bail renouvelé a pris effet à compter du 1er janvier 2017, à la fixation du loyer renouvelé au montant annuel hors taxes et hors charges de 315 000 € à compter du 1er janvier 2017, à la condamnation de La Poste à payer à la société SIIP au titre du rappel des loyers depuis le 1er janvier 2017 une somme de 432 703,60 €, sauf à parfaire, avec intérêts au taux conventionnel de 1 % par mois de retard, et anatocisme, en fixation, en cas d’instauration d’une mesure d’instruction, d’un loyer provisionnel de 150 000 € hors taxes et hors charges jusqu’au prononcé de la décision rendue par le juge des loyers commerciaux, et en condamnation de La Poste à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 septembre 2019, la juridiction des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille a :

vu l’article R. 145- 27 du code de commerce,

-déclaré irrecevable l’assignation délivrée par la société La Poste le 12 juillet 2018 à la société SIIP,

-condamné la société La Poste à payer à la société SIIP la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société La Poste aux dépens.

Le juge des loyers commerciaux a retenu que même si la Cour de cassation n’exigeait pas une remise effective du mémoire, mais une simple présentation, c’était à la condition que le destinataire du mémoire soit en mesure de retirer la lettre recommandée présentée à l’adresse du siège social, que ce n’était pas le cas en l’espèce puisque lorsque La Poste a voulu faire notifier à la société SIIP son mémoire préalable, le facteur a coché sur l’avis de réception la case « destinataire inconnu à l’adresse », […], alors que le siège social de la bailleresse est situé au-dessus des locaux donnés à bail.

Par ordonnance d’incident du 8 avril 2021, le magistrat de la mise en état a dit que l’appel de la SA La Poste est recevable, débouté la Société immobilière d’investissement et participation de sa demande de caducité de l’appel sur le fondement des articles 908 et 911 du code de procédure civile, a déclaré irrecevable la société SIIP en sa demande de caducité de l’appel sur le fondement de l’article R. 145- 27 du code de commerce, a condamné la société SIIP à payer à la SA La Poste la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et a condamné la société SIIP aux dépens de l’incident.

Par conclusions du 10 novembre 2021, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SA La Poste demande à la Cour de :

« Vu les articles R. 145- 23, R. 145- 24, R. 145- 26 et R. 145- 27 du code de commerce,

vu l’article 114 du code de procédure civile,

vu les articles L. 145- 33, L. 145- 34, R. 145-7 et R. 145- 11 du code de commerce,

vu les articles L. 145- 14 et L. 145- 28 du code de commerce,

Réformer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille du 17 septembre 2019 dans toutes ses dispositions, ayant jugé irrecevable l’assignation délivrée par La Poste le 12 juillet 2018 et ayant condamné cette dernière à 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À titre principal

Juger la procédure engagée par la société La Poste délivrée le 12 juillet 2018 recevable et régulière en ce qu’elle a respecté le principe de notification d’un mémoire préalable avant d’assigner en l’adressant au bailleur à l’adresse de son siège social.

À titre subsidiaire

Juger que la non réception par la société SIIP de la lettre recommandée contenant le mémoire préalable constitue une irrégularité de forme et que la société SIIP ne disposant d’aucun grief, la procédure est régulière.

En conséquence,

Se déclarer incompétent sur les demandes formulées par la société SIIP relatives à de prétendus manquements contractuels de la part de la société La Poste.

À titre principal

Juger que par application des articles L. 145- 33 et L. 145- 34 alinéa 3 et 4 du code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er janvier 2017, doit être fixé à la valeur locative à la baisse dans le cadre d’un renouvellement de bail.

Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à un montant annuel de 47 120 € en principal, hors charges et hors taxes.

Juger que le loyer trop payé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

À titre subsidiaire

Désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative.

Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er janvier 2017 jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 47 120 € HT et HC.

En toute hypothèse

Débouter la société bailleresse de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Condamner la société bailleresse au paiement d’une somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. »

Par conclusions du 25 octobre 2021, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SCI SIIP demande à la Cour de :

« Vu l’article R. 145- 27 du code de commerce,

vu l’article 1134 devenu 1103 du Code civil,

vu l’article L. 145-1 du code de commerce,

vu les articles L. 145- 33 et L. 145- 34 du code de commerce,

vu les pièces versées,

À titre principal

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 septembre 2019 (RG n° 18/10882 – Minute 2019/29)

Prononcer l’irrecevabilité de l’assignation et des demandes formées par La Poste, à défaut pour elle d’avoir valablement notifié à la société SIIP son mémoire préalable.

Dire et juger irrégulière la procédure initiée par la société La Poste à défaut pour elle d’avoir valablement notifié à la société SIIP son mémoire préalable.

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour ne confirmait pas le jugement entrepris,

Constater que le bailleur se rétracte de son offre de renouvellement du bail contenu dans le congé du 29 avril 2016 compte tenu des diverses fautes commises par le preneur à bail dans l’exécution des obligations nées du bail tenant notamment à la violation de son obligation de notification au bailleur par acte extrajudiciaire du projet de sous-location ; à la violation de son obligation, lors de la sous-location, de réitération au bailleur de son engagement de garantie autonome et indépendante souscrit et/ou toute autre garantie de première signature bancaire ; à l’absence de justification au bailleur de l’existence, de la nature et de l’étendue de son assurance groupe à l’immeuble pris en location ; et à la pose d’enseignes sans autorisation ni agrément du bailleur.
Dire et juger irrecevable la demande de La Poste en fixation du loyer du bail renouvelé à défaut pour le bail d’avoir était renouvelé.

Dire et juger que dans la circonstance où la Cour déclinait sa compétence à cet égard, elle renverra les parties devant le tribunal judiciaire de Marseille pour qu’il soit statué ; et prononcera un sursis à statuer dans l’attente de la décision que rendra le juge du fond.

À titre subsidiaire encore,

Constater que le preneur à bail ne justifie pas de ce que, à la date du renouvellement du bail commercial, l’établissement secondaire bénéficiaire du bail était régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre d’un fonds secondaire.

Dire et juger qu’à défaut pour La Poste d’en justifier, elle est irrecevable à poursuivre dans la procédure en fixation de loyer.

À titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger irrecevable l’assignation, les moyens et demandes de la société La Poste compte tenu des dispositions du bail commercial.

En tout état de cause,

Rejeter les entières demandes de la société La Poste.

Dire et juger que le bail renouvelé a pris effet à compter du 1er janvier 2017.

Fixer le loyer renouvelé à un montant annuel hors taxes et hors charges de 315 000 € à compter du 1er janvier 2017, date du bail renouvelé.

Condamner la société La Poste à payer à la société SIIP au titre de rappel des loyers depuis le 1er janvier 2017 une somme de 1 091 165,60 €, sauf à parfaire des mois à venir, et la condamner au paiement des intérêts conventionnels au taux de 1 % par mois de retard, avec anatocisme.

Dire et juger que si par extraordinaire une mesure d’expertise été ordonnée, il y aurait lieu de fixer au titre du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 un loyer provisionnel annuel de 150 000 € HT HC jusqu’au prononcé de la décision que rendra le juge des loyers, cette somme représentant moins de 50 % du montant sollicité par le bailleur au titre du loyer du bail renouvelé.

Condamner la société La Poste à payer à la société SIIP une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société La Poste à payer les entiers dépens de la procédure. »

L’instruction de l’affaire a été close le 16 novembre 2021.

MOTIFS

L’article R. 145- 27 du code de commerce énonce que le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

Cet article impose donc au bailleur ou au preneur qui initie la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, de tout mettre en 'uvre pour qu’il y ait réception du premier mémoire par l’autre partie.
Celle-ci doit avoir été mise en mesure de recevoir ledit mémoire. Cette phase de la procédure est impérative.

Dans la présente instance, il n’est pas discuté que l’adresse à laquelle La Poste a adressé son mémoire, […], est l’adresse du siège social de la société SIIP.

Le preneur a fait délivrer son premier mémoire au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 février 2018. Le postier n’a pas distribué le courrier et a coché la case «destinataire inconnu à l’adresse ».

Avant l’assignation du 12 juin 2018, La Poste n’a pas réitéré la délivrance de son premier mémoire par un autre moyen, tel le recours à un huissier, ou la délivrance du mémoire au gérant de la société SIIP.

C’est donc vainement que La Poste invoque qu’à l’extérieur de l’immeuble sis […], il n’y a aucun signe, enseigne ou plaque, identifiant la présence de la société SIIP, ces seules considérations matérielles n’étant pas de nature à l’exonérer de son obligation de tout mettre en 'uvre en vue de la délivrance effective du premier mémoire.

Dès lors, le preneur qui n’a jamais reçu le premier mémoire, était dans l’incapacité de le recevoir puisque dans le cas où le destinataire est inconnu à l’adresse, aucun avis de passage n’est laissé.

Ainsi, le délai d’un mois n’a jamais commencé à courir et la demande en fixation du loyer du bail renouvelé encourt l’irrecevabilité.

Pour s’opposer à l’irrecevabilité de sa demande, La Poste soutient que le défaut de délivrance est une nullité de forme, qui en l’espèce, n’a pas à être retenue puisqu’il n’y a pas eu grief.

L’absence de respect du délai d’un mois entre la notification du premier mémoire et l’assignation entraîne l’irrecevabilité de la demande en fixation du loyer du bail renouvelé. Dès lors que la saisine du juge en est affectée, il y a absence de droit d’agir du demandeur. C’est pourquoi il s’agit d’une nullité de fond qui ne nécessite pas la démonstration d’un grief pour être retenue.

En conséquence, La Poste est irrecevable en sa demande et le jugement déféré est confirmé.

L’équité commande de faire bénéficier la société SIIP des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA La Poste qui succombe, est condamnée aux dépens et est déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la SA La Poste à payer à la SC Société Immobilière d’Investissement et Participation la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en appel,
Déboute la SA La Poste de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA La Poste aux dépens d’appel.