COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 05 JANVIER 2017 (Rédacteur : Catherine COUDY, conseiller,)

N° de rôle : 15/03204

XXX

c/

Z X

B-C D E épouse X

SA BNP PARIBAS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 mars 2015 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7°, RG : 13/07884) suivant déclaration d’appel du 26 mai 2015

APPELANTE :

XXX, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître Janick BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Z X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

B-C D E épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française XXX

représentés par Maître Stanislas LAUDET, avocat au barreau de BORDEAUX

SA BNP PARIBAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître Manuel DUCASSE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 novembre 2016 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Catherine COUDY, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Elisabeth LARSABAL, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine COUDY, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

DONNEES DU LITIGE :

Le 24 juillet 2010, monsieur et madame X ont signé avec la société Victoria un contrat de réservation du lot F002 constitué d’un appartement de 41 m² (T1 bis) dans un programme dit 'Le Clos des Chênes’ à Floirac pour le prix de 164.015 € et ont souscrit un crédit immobilier auprès de la société BNP Paribas le 7 novembre 2010 pour un montant de 173.500 € destiné au financement de cette acquisition, crédit remboursable par mensualités de 1263,33 € avec différé de remboursement de 18 mois.

Ils ont signé le 27 janvier 2011 l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement pour un prix de 164.015 €, dont 49 204,50 € comptant, ledit acte précisant que le bien vendu était à 35% d’achèvement et devait livré le 31 décembre 2011.

Suite à l’absence d’achèvement de l’appartement à la date prévue et aux demandes réitérées des époux X, la SCCV venderesse expliquait les retards intervenus par courrier du 5 juillet 2013 et annonçait l’achèvement des travaux.

Par actes des 27 et 28 août 2013, les époux X ont fait assigner la SCCV Clos des Chênes et la société BNP Paribas devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en résolution du contrat et en tout état de cause en indemnisation des préjudices subis.

Le 25 septembre 2014, le Crédit Agricole d’Aquitaine, garant d’achèvement de la construction saisissait le président du tribunal de grande instance de Bordeaux en référé au contradictoire de la SCCV Clos des Chênes et de l’ensemble des acquéreurs de lots afin de voir désigner un administrateur pour terminer les travaux restant à réaliser pour assurer l’achèvement de l’immeuble, et par ordonnance du 3 novembre 2014, il était fait droit à cette demande.

Par jugement du 10 mars 2015, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— déclaré recevable la demande de résolution de la vente formée par les époux X,

— prononcé la résolution de la vente conclue au 27 janvier 2011 entre eux et la SCCV Clos des Chênes du lot n° 12 de l’ensemble immobilier situé XXX à Floirac sur les parcelles cadastrées XXX , publiée à la CH de Bordeaux le 14 avril 2011,

— prononcé la résolution du crédit immobilier souscrit le 7 novembre 2011 par les époux X auprès de la BNP Paribas pour la réalisation de la vente précitée,

— condamné monsieur et madame X à payer à la société BNP Paribas la somme de 157.098,58 € dont à déduire le total des remboursements effectués par les époux X en capital, intérêts et frais bancaires ;

— condamné la SCCV Clos des Chênes à payer à monsieur et madame X les sommes de :

—  155 814,25 € au titre de la restitution des acomptes versés,

—  16 401,05 € au titre de la clause pénale,

—  3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamné la SCCV Clos des Chênes aux dépens avec application de l’article 699 € du code de procédure civile en faveur de maître Laudet,

— rejeté le surplus des demandes,

— et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a relevé que la venderesse n’avait pas livré le lot dans le délai prévu du 31/12/2013 et n’était toujours pas en état de le faire au jour du jugement, ce qui constituait un manquement grave justifiant la résolution de la vente, et qu’il ne pouvait être retenu de prorogation conventionnelle de délai, ni de causes légitimes au sens du contrat, permettant d’expliquer le retard de livraison, ajoutant que les époux X n’avaient aucune raison de s’opposer à la désignation d’un administrateur judiciaire au motif qu’ils auraient sollicité la résolution de la vente.

Il a considéré que même si l’article L 312-12 du code de la consommation n’était pas visé dans les écritures des demandeurs, ceux-ci invoquaient une jurisprudence rendue au visa de ce texte suffisamment explicite quant aux fondement de leur demande, que la résolution du contrat de crédit devait être prononcée mais qu’il n’existait pas de motif de repousser la restitution des fonds à la banque au jour de la restitution du prix de vente. Il a retenu la responsabilité contractuelle de la SCCV venderesse pour ne pas avoir réalisé les travaux dans le délai prévu et a estimé que le contrat prévoyant relativement à la réparation des préjudices deux clauses paraissant contradictoires, il convenait, en application de l’article 1158 du code civil et de la pratique en la matière, d’appliquer la clause prévoyant une indemnité de 10% du prix de vente, clause non dérisoire au regard du préjudice subi.

Par déclaration du 26 mai 2015, la SCCV Clos des chênes a interjeté appel total de ce jugement.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 juillet 2015, la SCCV Clos des chênes demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants et 1184 du code civil, et de l’article 30-5 du décret n°55 du 4 janvier 1955, de :

— dire et juger bien fondé l’appel interjeté par elle,

— réformer purement et simplement le jugement déféré rendu le 10 mars 2015,

Au fond,

— constater la mise en oeuvre de la garantie financière d’achèvement et que monsieur et madame X ne se sont pas opposés à la mise en oeuvre de cette garantie,

— en conséquence, dire et juger qu’ils sont irrecevables à solliciter la résolution du contrat de VEFA,

subsidiairement,

— dire et juger qu’elle justifie de multiples causes légitimes de suspension du délai de livraison,

— débouter les époux X de leur demande de résolution de la vente,

— constater qu’elle a porté à leur connaissance les différentes causes légitimes de suspension du délai de livraison,

En conséquence,

— dire et juger que le vendeur a exécuté de bonne foi le contrat de vente qui le lie aux époux X,

— constater qu’ils ne sont propriétaires, au sein de l’ensemble immobilier situé XXX, que des lots 12 et 58 et des tantiémes de parties communes correspondant,

— dès lors, constater le défaut de qualité des époux X pour solliciter la livraison de l’ensemble immobilier situe XXX,

— dire et juger que du fait de la mise en oeuvre de la garantie d’achèvement la livraison est due par le garant.

en conséquence,

— dire et juger que la demande de livraison ne peut prospérer à son encontre,

En toute hypothèse, – dire et juger qu’en l’état les époux X ne justifient pas de leur préjudice financier et fiscal,

— les débouter de toute demande formulée au titre des loyers non encaissés, des intérêts de différé capitalisé, des frais bancaires, du crédit d’impôt et autre remboursement de cotisation d’assurance,

— les débouter de toute demande de préjudice moral compte tenu du motif fiscal de leur acquisition.

A titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 5° indemnité en cas de résolution de la vente, page 11 de l’acte de VEFA du 27 janvier 2011,

— dire et juger qu’ils ne peuvent cumuler une demande de condamnation au titre de l’indemnité en cas de résolution correspondant à 10 % du prix et une demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,

— les condamner à une indemnité de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens la présente procédure.

La SCCV appelante fait valoir en substance, pour s’opposer à la résiliation sollicitée, que :

— les époux X sont irrecevables à solliciter la résolution de la vente car ils y ont renoncé en ne s’opposant pas à la demande de désignation d’un administrateur en référé concernant leur lot, ce qui traduisait une demande d’exécution forcée du contrat,

— le délai de livraison a été suspendu par l’intervention de procédures collectives en 2012 et 2013 visant les entreprises chargées du gros-oeuvre, du lot plomberie, metallerie, électricité et menuiseries, de la défaillance de la société Atlantic route (lot VRD) et de l’entreprise Lafond (lot peinture), la nécessité de remplacer le maître d’oeuvre ayant abandonné le chantier, et l’inondation du sous sol durant l’hiver 2012 2013 et d’actes des vandalisme,

— le but poursuivi de défiscalisation n’était pas rendu impossible mais seulement différé selon la position admise par l’administration fiscale,

— elle avait exécuté le contrat de bonne foi et avait informé les époux X des causes du retard, alors qu’aucune clause ne lui imposait une telle obligation,

— la demande de livraison de l’ensemble immobilier sous astreinte est irrecevable faute pour les époux X d’être propriétaires de l’ensemble des lots,

— les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées, font pour certaines double emploi et il ne peut y avoir préjudice moral pour une acquisition n’ayant qu’un but fiscal.

A titre subsidiaire, elle soutient que, si la cour prononçait la résiliation du contrat, elle ne pourrait faire droit à l’ensemble des demandes indemnitaires et le contrat prévoyait une indemnité de 10% du prix en cas de résolution du contrat, de sorte que l’indemnisation ne pourra épasser ce montant.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 octobre 2016 monsieur et madame X demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1601-1 et 1610 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la SCCV Clos des chênes a manqué à son obligation de livrer le bien acquis dans le délai stipulé,

— leur donner acte de l’abandon de leur demande de résolution de la vente et subséquemment du crédit immobilier,

statuant à nouveau :

à titre principal,

— constater que la SCCV Clos des chênes n’a pas livré l’immeuble acquis par eux dans le délai stipulé à l’acte authentique du 27 janvier 2011,

— constater que la SCCV Clos des chênes ne les a pas informés de l’avancement de la vente en l’état futur d’achèvement,

— dire et juger que le non respect par la SCCV Clos des chênes de ses obligations de délivrance, d’information et d’exécution de bonne foi du contrat constitue des manquement contractuels,

— condamner la SCCV Clos des chênes à leur verser les sommes suivantes:

—  12.000 € en réparation de leur préjudice moral,

—  29 610 € en réparation de leur gain manqué au titre des loyers non encaissés par leurs soins,

— à titre subsidiaire, 26 712 € en réparation de leur préjudice relatif à la perte de chance d’encaisser les loyers afférents à l’appartement acquis,

—  7.653,99 € en remboursement des intérêts de différé capitalisés, en l’absence de résolution de la vente,

—  2.076 € de frais bancaires de prorogation de différé, en l’absence de résolution de la vente,

—  8.000 € au titre du crédit d’impôt perdu pour les années 2012 et 2013,

—  353,14 € au titre du remboursement des cotisations d’assurance habitation versées indûment par les acquéreurs,

— condamner la SCCV Clos des chênes à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code civil par maître Stanislas Laudet

Les époux X font valoir que la résolution de la vente pourrait être justifiée mais qu’ils renoncent à la demander et à solliciter celle de l’emprunt immobilier car ils redoutent de ne pouvoir obtenir restitution du prix de vente leur permettant de rembourser le montant du prêt.

Ils font un appel incident sur le montant de l’indemnisation allouée par les premiers juges.

Ils s’opposent à l’irrecevabilité de leurs demandes en faisant valoir qu’ils n’ont pas demandé en référé la désignation d’un administrateur pour achever les travaux mais ont formulé des protestations et réserves et n’ont demandé qu’à titre conservatoire et subsidiaire la livraison forcée de leur appartement.

Ils estiment que la société venderesse a manqué à ses obligations car : – elle n’a pas respecté le délai d’exécution au 31/12/2011 sans pouvoir justifier de cause de prorogation de ce délai, car les intempéries au sens des travaux du bâtiment ne sont justifiées par aucune pièce et ne constituent pas des cas de force majeure, les actes de vandalisme ne sont pas justifiés et ne remplissent pas les conditions de la force majeure, les défaillances des entreprises, à les supposer avérées, ne peuvent proroger un délai déjà expiré car elles datent de 2012 et 2013, et ne présentent pas caractères de la force majeure, notamment d’extériorité, étant le fait de préposés, auxiliaires ou substituts du co contractant ou étant dues à une absence règlement des factures (architecte),

— elle n’a pas rempli son obligation d’information et son exécution de bonne foi , étant précisé que l’obligation d’information était bien due de par le contrat et qu’elle n’a jamais répondu à leurs demandes portant sur l’état d’avancement du chantier, avant le courrier du 5 juillet 2013.

Ils sollicitent la réparation de leurs préjudices qui comprennent la perte de loyer de 530 € durant 56 mois, en relevant que le retard est ce jour de 4 ans et 4 mois, soit 29 680 € ou, à défaut, 90% de cette somme au titre d’une perte de chance de percevoir des loyers, le remboursement des intérêts intercalaires et des frais de prorogation de différé, une somme de 12.000 €, soit 4000 € durant 3 ans, au titre du préjudice moral et de 8000 € au titre de la perte fiscale car le dispositif loi Scellier ne s’appliquait qu’aux contribuables ayant acquis un logement neuf jusqu’au 31/12/2012, et le remboursement des cotisations d’assurance exposés sans motif en 2012, 2013, 2014 et 2015, ajoutant qu’en toute hypothèse, le préjudice ne peut être inférieur à la somme de 16 4101,05 € prévue dans la clause contractuelle.

Ils ajoutent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir requis la mise en oeuvre de la garantie d’achèvement ou de celle de livraison, dans la mesure où ils demandaient en première instance la résolution du contrat et où ils n’ont pas à pallier la carence de leur vendeur.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 septembre 2015, la SA BNP Paribas demande à la cour, sur le fondement des articles 1131 et 1134 du code civil et des articles 753 et 56 du code de procédure civile, de :

— dire et juger recevable et bien fondé l’appel formé par la SCCV Clos des chênes.

A titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution judiciaire du contrat de crédit immobilier souscrit le 7 novembre 2011 par les époux X auprès d’elle, et débouter monsieur et madame X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de rembourser à 'la société BNP PARIBAS la somme qui leur a été remise au titre du prêt souscrit par eux le 26 octobre 2010 dans le mois qui suivra la restitution par la SCCV Clos des Chênes du prix de vente',

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné monsieur et madame X à lui payer la somme de 157.098,58 €, dont à déduire le total des remboursements effectués par eux en capital, intérêts et frais bancaires.

En toute hypothèse : – condamner solidairement monsieur et madame X à lui payer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de l’instance.

La société BNP Paribas soutient à titre principal que le contrat de prêt souscrit pour 173.500 €, dont seulement 157.098,58 € ont été libérés sur demande des emprunteurs, n’est entaché d’aucune cause de résolution, les époux X n’ayant invoqué aucun fondement à leur demande, l’article L 312-12 du code de la consommation ayant été soulevé d’office par le tribunal et appliqué à tort en l’absence de dépendance juridique du contrat de vente et du contrat de prêt, et l’article 1131 du code civil ne pouvant être appliqué du fait que la cause du contrat de prêt n’est pas l’utilisation des fonds mais leur mise à disposition effectivement intervenue.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que si la cour confirmait la résolution judiciaire du contrat de prêt, elle devait également confirmer le rejet de la demande des époux X de retarder la restitution des fonds prêtés au jour de la restitution du prix de vente par le vendeur, aucune clause du contrat ne subordonnant le remboursement du prêt à des éléments extérieurs, telle une action en recouvrement contre le vendeur, ce qui vaut également dès lors que la validité du contrat de prêt est incontestable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2016.

MOTIVATION DE LA DECISION :

Il sera tout d’abord constaté que monsieur et madame X ont renoncé en cause d’appel à solliciter la résolution du contrat de vente et par voie de conséquence celle du contrat de crédit.

Le jugement sera dès lors réformé en ce qu’il ordonne la résolution du contrat de vente et la résolution du contrat de crédit conclu avec la SA BNP Paribas aux fins de financement du contrat de vente.

Il sera par ailleurs relevé que, contrairement à ce que soutient la SCCV Clos des chênes, monsieur et madame X ne sollicitent pas devant la cour d’appel la livraison de l’ensemble immobilier, ni celle de l’appartement acquis, de sorte que la demande d’irrecevabilité présentée à leur encontre concernant la livraison de l’immeuble dans sa globalité et la demande de rejet de la livraison de l’appartement, incombant selon la SCCV venderesse, au garant d’achèvement s’avèrent dénuées d’intérêt.

L’action diligentée devant la cour d’appel par les époux X s’avère être une action en responsabilité contractuelle.

Sur la responsabilité de la SCCV Clos des chênes :

En application du contrat de vente signé et de l’article 1147 (ancien) du code civil, la SCCV Clos des chênes, venderesse, est tenue de livrer le bien vendu dans les délais prévus, ce qui constitue une obligation de résultat, et elle engage sa responsabilité si elle manque à cette obligation sans pouvoir justifier d’une cause d’exonération et si un tel manquement cause préjudice à l’acquéreur.

En l’espèce, le contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement signé entre la SCCV Clos des Chênes et monsieur et madame X en date du 24 juillet 2010, portant sur l’acquisition d’un lot n° F002 ( T1 bis) avec parking en sous sol du programme ' Le Clos des Chênes’ pour un prix ce 164 015 € TTC mentionne que : ' les travaux seront exécutés, au plus tard au 4^e trimestre 2011, ce délai étant prorogé de droit de la durée d’interruption pour cas d’intempéries, grève, défaillances d’entreprises ou événements constituant un cas de force majeure'.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé en l’étude de Maître Landais, notaire à Biganos ( 33), précise que le bien vendu se trouve au jour de la vente, au stade 'Ouverture de chantier – terrassement en cours’ , que le vendeur s’oblige à poursuivre la construction de l’immeuble et des biens vendus et à les achever dans le délai qui sera ci-après fixé et conformément aux énonciations de l’acte, que le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens soient achevés et livrés au plus tard fin 4^e trimestre 2011, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

La date contractuelle de livraison est donc bien la fin du dernier trimestre de l’année 2011 et non le dernier trimestre 2012 comme affirmé par la SCCV Clos des chênes dans son courrier du 5 juillet 2013 adressé aux acquéreurs, le planning des travaux auquel elle se réfère n’étant pas produit et les éléments qu’elle a produits ne permettant pas de conclure que ce planning a été accepté par les acquéreurs.

Il n’est pas contesté qu’à la date du 31 décembre 2011, le bien n’était ni terminé, ni a fortiori livré et il est allégué par les époux X qu’au jour de leur dernières conclusions il ne l’est toujours pas, sans que la SCCV n’affirme, ni ne prouve le contraire.

En page 14 du contrat de vente susdit, figure un paragraphe intitulé ' Causes légitimes de suspension du délai de livraison’ énumérant les causes légitimes contractuelles de suspension du délai de livraison , à savoir :

— les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,

— la grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs,

— le retard venant de procédure collective ( liquidation de biens, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, déconfiture des ou d’une entreprise ),

— le retard provenant de la défaillance d’une entreprise, notifiée par envoi du double de la LRAR adressée par le maître d’oeuvre à l’entrepreneur défaillant,

— les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise destinée à se substituer à l’entreprise défaillante,

— les retards provenant d’anomalies du sous-sol,

— les injonctions administratives d’avoir à suspendre ou arrêter le chantier sauf si la cause en provient de fautes imputables au vendeur,

— les retards de paiement de l’acquéreur portant sur le principal, les intérêts et les éventuels travaux supplémentaires

Il est expressément mentionné en fin de ce paragraphe :

'Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du Maître d’Oeuvre.

Le tout sous réserve des dispositions des articles L 261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du Code civil'.

Les causes contractuelles de suspension du délai de livraison ne peuvent être retenues car elles sont postérieures à la date du 31 décembre 2011 et leur existence n’est pour certaines pas établie.

Par ailleurs les événements invoqués par le vendeur ne constituent nullement des cas de force majeure.

Ainsi, il n’est apporté aucun élément probant de nature à établir l’existence d’intempéries de nature à justifier le défaut de livraison du chantier au 4 ème trimestre 2011, ni du reste postérieurement, et il n’est précisé aucun élément chiffré portant sur le nombre de ces jours, tels que définis par la réglementation spécifique applicable en matière de travaux de construction.

Les procédures collectives invoquées par la SCCV sont intervenues en 2013, que ce soit la procédure collective de la société Océane Constructions chargée du lot gros oeuvre placée en liquidation judiciaire le 2 janvier 2013, remplacée par la société Eiffage constructions dès la fin 2012 et dont la SCCV allègue qu’elle est à l’origine d’un retard de 10 mois de septembre 2012 à fin juin 2013, la défaillance de la société Intelfra, chargée du lot électricité, objet d’une procédure collective, dont il apparaît qu’elle date d’un jugement du 3 avril 2012 ou la liquidation judiciaire de l’entreprise Barrau intervenue le 9 avril 2013.

Ces procédures collectives ne constituent pas des cas de force majeure exonératoires pour la période postérieure si l’on considère que c’est la SCCV qui a demandé à la société Océane Constructions par lettre du 11 septembre 2012 d’interrompre le chantier pour défaut de souscription d’une assurance décennale, alors qu’il lui appartenait de vérifier la souscription d’un tel contrat préalablement à la signature du marché, que la défaillance de l’entreprise Barrau ne peut expliquer le retard de livraison, car la lecture de la production de créance faite par l’avocat de la SCCV révèle que les travaux étaient intégralement réalisés et que l’entreprise bénéficiait d’un solde de 5000 € que la SCCV refusait de payer du fait de désordres allégués mais non établis, que le retard imputé à l’entreprise Demartin appelée à remplacer l’entreprise Barrau n’est étayé par aucun élément et enfin que le délai mis à la renégociation des lots accordés à la société Intelfra viennent de l’aveu même de la SCCV de la longueur de la négociation des lots avec la société Coribat qui a eu recours à des sous traitants, les sociétés Rui et Estaca, sociétés de droit portugais, ce qui est pour le moins un facteur de complication au regard de l’urgence à remplacer l’entreprise Intelfra.

La défaillance de divers intervenants invoquée par la SCCV ne peut pas davantage être retenue.

Il est d’abord invoqué la défaillance des sociétés Estaca et Riu sous-traitantes de la société Coribat (lot électricité, plomberie et mettalerie) dont il est indiqué qu’elles ont repris à leur compte le marché attribué à la société Corribat, se sont montrées défaillantes , ce qui a entraîné la résiliation de leur marché et leur remplacement, mais il s’agit tout d’abord de défaillance postérieure à l’année 2011, au surplus la réalité de la défaillance de ces sociétés n’est pas établie et la cause n’est pas connue , et enfin la SCCV ne peut arguer des difficultés venant de ce qu’il s’agit de droit portugais alors qu’il lui appartenait au vu de l’urgence d’éviter une telle difficulté.

Il est par ailleurs fait état de défaillance de la société Atlantic Route (ex STR, titulaire du lot VRD) dont la SCCV a indiqué qu’elle a cessé d’intervenir sur le chantier en août 2012 en adressant sa dernière situation de travaux au maître d’oeuvre ayant lui-même abandonné le chantier et qu’un litige est née postérieurement sur les prestations réalisées ayant donné lieu à expertise et résiliation du chantier en octobre 2013, avec nécessité de conclure de nouveaux contrats avec les entreprises appelées à les remplacer.

La défaillance de cette entreprise est intervenue après l’expiration du délai contractuel du 4^e trimestre 2011 et son arrêt du chantier est lié au défaut de paiement des travaux réalisés, puis à un litige né entre la SCCV et l’entreprise ayant abouti à la résiliation du marché, ce qui ne saurait être qualifié de défaillance exonératoire du maître d’ouvrage.

Enfin il est allégué de la défaillance de l’entreprise Lafond , titulaire du lot peinture, au motif qu’elle n’avait pas payé son sous-traitant et qu’elle n’avait pas fourni de caution bancaire à son sous-traitant ce qui a entraîné la résiliation du marché par la SCCV. par lettre recommandée avec avis de réception du 27 février 2013.

Il s’agit de faits allégués sans preuve présentée devant la juridiction, cette défaillance ne peut expliquer l’absence de livraison en décembre 2011, elle n’est pas de nature à constituer un cas de force majeure opposable à l’acquéreur pour la période postérieure dans la mesure le maître d’ouvrage ne peut faire supporter par l’acquéreur les aléa liés au recours à la sous-traitance qu’il n’a pas interdit.

Comme l’ont relevé tant le tribunal que les vendeurs, non seulement le délai contractuel était expiré quand ces défaillances ou procédures collectives sont intervenues, mais il résulte du courrier de l’entreprise que le planning des travaux d’origine prévoyait un achèvement en dernier trimestre 2012, soit avec un retard d’un an par rapport à la date contractuelle prévue, alors qu’à cette date, aucune défaillance d’entreprise n’était intervenue.

La défaillance alléguée du maître d’oeuvre, l’EURL VR Architectures, qui, selon la SCCV a cessé d’intervenir en Juillet /août 2012 et est à l’origine du retard du chantier, ce qui expliquerait une opposition au paiement de ses honoraires et une procédure d’expertise devant permettre de mettre en évidence ses manquements, est également postérieure à la date d’achèvement du chantier et ne peut dès lors justifier l’absence de livraison au 11 décembre 2011.

Il sera ajouté que l’arrêt de son intervention par le maître d’oeuvre est motivé par une désaccord sur le montant de ses honoraires et une absence de paiement de sa facture du mois de juillet 2012, et que le litige opposant le maître d’oeuvre et le maître de l’ouvrage a donné lieu à une assignation en référé délivré par le premier au second le 26 mars 2013 dans laquelle la société VR Architectures mentionne qu’il a adressé de nombreuses alertes au maître de l’ouvrage sur les retards accumulés par les entreprises et a continué à intervenir sur le chantier après juin 2012 malgré l’absence de paiement de ses factures, et demande le paiement de ses factures de juillet, août et octobre 2012, et que la mise à l’écart du maître d’oeuvre tient à la dénonciation du contrat d’architecture début octobre 2012.

Il ressort du jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 13 mars 2014 que les observations faites au maître d’oeuvre sont contemporaines à sa mise en demeure de payer ses honoraires et à la résiliation du contrat, et que la SCCV fait état de désordres importants imputables aux entreprises et qu’elle reproche au maître d’oeuvre alors qu’ils apparaissaient dès le début des travaux.

Le délai mis à souscrire un nouveau contrat de maîtrise d’oeuvre avec la société Compact BTP en septembre 2013, soit près d’une année après la fin du contrat du maître d’oeuvre précédent, est très excessif, sans qu’aucune explication plausible ne soir apportée.

Il ne peut dès lors être considéré que la défaillance du maître d’oeuvre est étrangère à l’action de la SCCV et constitue un cas de force majeure. Il est par ailleurs demandé l’application de la clause relative à 'l’anomalie du sous sol’ et la nécessité de travaux supplémentaires au motif que la résidence Le Clos des Chènes a fait l’objet d’inondations en sous-sol durant l’hiver 2012:2013 , ce qui a eu pour conséquences la remontée de boues et d’argiles dans le sous-sol sur une hauteur de 30 à 40 cm, a nécessité des travaux de décapage en mars 2013 et aurait engendré un retard dans la réalisation des enrobés et les raccordements des réseaux d’eaux pluviales et eaux usées, réalisés en décembre 2013 et janvier 2014, et aussi un retard dans la réalisation des abords de la résidence.

Une telle inondation ne saurait s’analyser en une anomalie du sous-sol car elle ne provient pas véritablement du sous-sol; selon le procès-verbal de constat produit en pièce 14 de la SCCV de malfaçons, elle proviendrait de l’absence de géotextile, et, selon le courrier de la SCCV Clos des chênes du 1/03/2013 adressé à la société Atantic Route, elle serait due, soit à une absence de géotextile, soit à une mauvaise qualité ou absence de réalisation de l’étanchéité, soit à un défaut d’implantation de l’ouvrage, tous faits constituant des fautes d’exécution.

Elle est au surplus postérieure au 31 décembre 2011 et il n’est pas allégué qu’elle constitue un cas de force majeure.

Enfin, la venderesse invoque la survenance d’un cas de force majeure tenant à des faits de vandalisme intervenus à plusieurs reprises sur le chantier, engendrant parfois la nécessité de réaliser des travaux supplémentaires, et relate l’enlèvement des radiateurs et la dégradation des menuiseries, ayant donné lieu à plainte auprès de la police et déclarations à l’assureur, mais ces actes de vandalisme ne sont en rien établis en l’absence de tout justificatif, il n’est pas indiqué qu’ils soient postérieurs au 11 décembre 2011 et en l’absence de tous éléments sur les circonstances de leur intervention, ils ne peuvent revêtir les caractères de la force majeure dans la mesure où il n’est pas établi que les mesures de sécurité adéquates aient été prises afin de les éviter autant que possible.

Il ne peut, pour l’ensemble de ces motifs, être retenu de motif légitime pouvant expliquer l’absence de livraison au jour du délai contractuel prévu, soit 31 décembre 2011, et permettant de repousser l’expiration de ce délai, ou pouvant expliquer l’absence de livraison par la suite.

S’agissant des manquements portant sur l’obligation d’information et l’exécution de bonne foi des contrats, la SCCV Clos des chênes a également été défaillante dans l’information due aux acquéreurs alors que le contrat lui imposait une telle information et elle n’a pas exécuté le contrat de bonne foi car une telle obligation impose une information loyale du co-contractant.

Il sera rappelé que selon l’article 1134 (ancien) du code civil, 'les conventions doivent être exécutées de bonne foi'.

Le contrat de vente signé stipule en page 10 que 'le vendeur devra notifier par lettre recommandées avec accusé de réception à l’acquéreur, la réalisation des événements dont dépend l’exigibilité des fractions du prix stipulées payables à terme.

… L’avancement des travaux sera suffisamment justifié par une attestation du maître d’oeuvre du chantier'.

Il est exact, comme le soutient la SCCV, que le défaut d’envoi de l’attestation du maître d’oeuvre lors des demandes d’appels de fonds vise le cas spécifiques des appels de fonds et la réalisation des événements dont dépend l’exigibilité des fractions du prix vise la réalisation des phases contractuellement prévues, c’est à dire des travaux correspondant à chaque phase du chantier (ouverture du chantier, achèvements de fondations, achèvement du plancher bas, hors d’eau …), ce qui explique qu’il devait en être justifié par une attestation du maître d’oeuvre.

Il n’est pas établi que cette information ait été délivrée, mais cette absence d’information n’est pas à l’origine d’un préjudice puisque les acquéreurs ont accepté le déblocage des fonds auprès de leur banque lors des demandes faites, en fonction de l’avancement du chantier.

En revanche, le contrat prévoyait au titre de la prorogation du délai contractuel de livraison de l’appartement, une information donnée à l’acquéreur sous forme d’envoi de la copie du courrier de mise en demeure adressée par le maître d’oeuvre à l’entreprise défaillante en cas de défaillance d’une entreprise, et il était prévu au contrat, d’une manière plus générale , qu’en cas de survenance d’événement ayant pour effet de retarder la livraison du bien vendu, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances serait apportée par le vendeur à l’acquéreur pas une lettre du maître d’oeuvre. La SCCV ne s’est jamais préoccupée de la réalisation de ces envois, dont elle ne justifie pas qu’ils soient intervenus.

Non seulement la SCCV n’a jamais informé spontanément les époux X de retards possibles du fait des entreprises ou du maître d’oeuvre, mais ce n’est que par une lettre recommandée avec avis de réception du 5 juillet 2013 qu’elle a, pour la première fois, fait état de causes légitimes selon elle de suspension du délai de livraison entrainant un décalage de la livraison, alors que tant les époux X que leur assureur, la GMF, lui avaient demandé des éclaircissements à de multiples reprises, ce qui ressort :

— de la lettre de monsieur X du 12 novembre 2012, dans laquelle il se plaignait du retard et de l’absence de toute information, sauf réponse téléphonique à ses appels,

— de sa lettre du 28 novembre 2012 adressée à la SCCV et faisant état des difficultés financières engendrées par le défaut de livraison,

— de la lettre de la GMF, assureur protection juridique de monsieur X, en date du 4 décembre 2012, faisant état de la responsabilité contractuelle pour défaut de livraison du bien et mettant en demeure la SCCV d’indemniser l’acquéreur,

— de la lettre du 3 janvier 2013 de la GMF demandant une réponse à son courrier,

— de la lettre du 31 janvier 2013 de monsieur X adressée à la SCCV demandant la prise en charge des intérêts intercalaires payés, et regrettant le silence de la venderesse sauf pour solliciter des appels de fonds,

— et de la lettre du 21 février 2013 réitérant la demande d’indemnisation liée aux intérêts intercalaires payés.

L’absence d’information spontanée permet de retenir une violation des termes du contrat et l’absence de réponse apportée aux demandes réitérées de l’acquéreur et de son assureur permettent de caractériser une attitude déloyale, et par voie de conséquence une absence d’exécution du contrat de bonne foi.

Il s’agit à des manquements fautifs générant une obligation d’indemniser les époux X des préjudices subis sous réserve d’établir leur réalité et leur lien avec ces manquements.

Sur les préjudices subis par les époux X :

Tant l’article 1147 (ancien) du code civil que l’article 1611 dudit code, spécifique au contrat de vente, imposent au vendeur d’indemniser l’acquéreur des préjudices venant du retard de livraison.

La SCCV venderesse considère que si les préjudices allégués étaient établis , leur indemnisation ne saurait dépasser le montant de l’indemnité contractuelle de 10% prévue en page 11 § 5 du contrat.

Cette clause, intitulée 'indemnité en cas de résolution’ figurant en page 11 du contrat ne concerne que le cas où le contrat est résolu, ce qui n’est plus demandé par les acquéreurs, de sorte qu’elle ne peut recevoir application.

Les époux X invoquent à juste titre un préjudice moral eu égard à l’importance du retard dépassant 4 ans dans la livraison du bien.

Ils ont contracté un prêt qu’ils devaient rembourser et se sont inquiétés à juste titre de la possibilité d’obtenir un jour la livraison du bien acquis ; ce préjudice est d’autant plus caractérisé que le vendeur n’a pas pris la peine de répondre à leurs courriers manifestant leurs difficultés financières, qu’ils sont retraités et disposent d’un revenu annuel de 50.000 €, soit un revenu de l’ordre de 4.000 € par mois, avec d’autres engagements à honorer, ainsi qu’il ressort de leurs relevés bancaires, et qu’ils ont accepté le déblocage des fonds à hauteur de plus de 157.000 € entre 2011 et mars 2013 en dépit de l’absence de livraison du bien, afin de permettre son achèvement et sa livraison non intervenue à ce jour.

Le fait que l’acquisition s’inscrivent dans le cadre d’une opération de défiscalisation ne saurait faire disparaître une telle inquiétude et donc une tel préjudice.

Il leur sera alloué une somme de 5.000 € en réparation de ce chef de préjudice.

Alors que le bien devait être livré à la fin de l’année 2011, il ne l’était toujours pas en 2016 lors des dernières conclusions prises par les acquéreurs qui demandent une indemnisation de leurs pertes de loyers durant 56 mois, soit depuis le 1 er janvier 2012 jusqu’à la fin août 2016, sans que la SCCV ne prouve que la livraison soit intervenue à cette dernière date, ni même ne l’allègue.

Le bien acquis était destiné à la location dans la mesure où il a été acquis dans le cadre d’une opération de défiscalisation et il ressort du mandat de location donné à Adventim le 3/03/2012 qu’il était envisagé de le louer pour un montant mensuel de 530 €, ce qui n’est pas excessif pour un appartement neuf de type T1 bis situé dans une commune de banlieue d’une grande ville.

Il ne peut être soutenu que cet appartement aurait été immédiatement et en permanence loué durant les 56 mois allégués.

Néanmoins, cet appartement avait de grande chances d’être loué, de sorte que les époux X ont subi une perte de chance importante de percevoir des loyers durant cette période

Il sera retenu une perte de chance de percevoir un loyer mensuel de 530 €, qui sera quantifiée à 70% en tenant compte de la pression du marché locatif durant la période considérée, ce qui donne un préjudice évalué à 20 776 €.

Monsieur et madame X ne peuvent à la fois solliciter la perte de défiscalisation au titre des années 2012, 2013 et 2014 et le montant des intérêts intercalaires , car s’ils avaient bénéficié d’une défiscalisation au titre de ces périodes, ils auraient récupéré en avantage fiscal le montant de tout ou partie des intérêts ainsi payés. Dans la mesure où ils affirment dans leur conclusions que l’avantage fiscal 'ne s’applique qu’aux contribuables ayant acquis un logement neuf jusqu’au 31 décembre 2012", où l’acquisition est bien intervenue avant le 31 décembre 2012, où la SCCV produit un document fiscal révélant que le fait générateur de la défiscalisation est la livraison mais ne révélant pas que la livraison devait intervenir avant le 31 décembre 2012 , la perte de de l’avantage fiscal n’est dès lors pas certaine, la demande présentée à ce titre sera rejetée.

Il est par contre certain que les époux X ont été amenés à payer des intérêts intercalaires qu’ils n’auraient pas payés si le bien avait été livré en décembre 2011.

En effet, l’offre de prêt acceptée le 7 novembre 2010 prévoyait que, durant 18 mois l’emprunteur n’aurait aucun règlement à effectuer et qu’il devrait ensuite rembourser le prêt à raison de 1.263,33 € par mois durant 186 mois. Ce délai de 18 mois permettait d’attendre l’achèvement du bien prévu au 4^e trimestre 2011 et sa mise en location dans les premier mois de 2012.

En l’absence d’achèvement de la construction du bien malgré le décaissement des fonds en fonction des phases de réalisation, les époux X ont sollicité une prorogation de ce différé de remboursement et il résulte de la production de leur relevés de compte qu’ils ont commencé à rembourser le prêt en février 2013, sur la base des décaissements réalisés.

Ils ont pour la période antérieure à cette date obtenu une prorogation du différé générant le paiement d’intérêts pour 7 653,99 € et de 2.076 € de frais selon l’attestation de la banque BNP Paribas du 21 février 2013.

Le paiement de ces sommes est bien lié au retard d’achèvement de la construction empêchant la livraison et la location du bien.

Le paiement de la somme de 2.076 € apparaît sur les comptes de monsieur et madame X, et le fait que le paiement de la somme de 7.653,99 € n’y apparaisse pas n’implique pas qu’ils n’en soient pas redevables, la banque attestant du montant dû de ces intérêts, ce qui rend la dette certaine, et ayant pu lisser leur montant sur les échéances futures.

Du reste, la prise en charge de ces intérêts avait initialement été acceptée lors des échanges entre la venderesse et l’acquéreur, ainsi qu’il se déduit des courriers de monsieur X établis avant l’engagement de cette procédure.

Il sera dès lors alloué une somme de 9.729,99 € au titre de ces frais et intérêts en lien avec la faute de la venderesse.

Enfin, les époux X ont été dans l’obligation d’assurer le bien acquis à compter de son acquisition, l’acte prévoyant que 'l’acquéreur est propriétaire des lots objet de la vente tels qu’ils existent au regard de l’avancement des travaux’ et qu’il 'deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l’achèvement de l’immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voir d’accession', et ils justifient avoir payé à compter du 9 septembre 2011 date prévisible d’achèvement du bien, les sommes de 70,55 €, 82,23 €, 93,95 €, et 106,71 €, soit la somme totale de 353,44 € exposée pour une assurance couvrant le risque jusqu’au 31 août 2015.

Si la cotisation d’assurance a pour contrepartie l’assurance du bien, force est de constater qu’ils ont exposé ces frais sans avoir pu bénéficier du bien qui n’était pas achevé, ce qui constitue une dépense préjudiciable pour eux dont le vendeur doit les indemniser.

Au total, la SCCV Clos des chênes sera condamnée à payer à monsieur et madame X une somme totale de 35 859,43 €.

Sur les demandes de la SA BNP Paribas :

Il sera relevé que la SARL BNP Paribas qui s’oppose à titre principal à la demande de résolution du contrat de crédit consécutivement à la résolution du contrat de vente et à titre subsidiaire au fait de subordonner le remboursement du montant du crédit à la restitution du prix de vente, ne formule aucune demande qui ne soit liée à la résolution de la vente, de sorte que ses demandes sont devenues sans objet du fait de l’abandon par les époux X de la demande de résolution de la vente.

Sur les autres demandes :

Dans la mesure où la SCCV venderesse est condamnée à indemniser les préjudices subis par monsieur et madame X du fait de ses manquements fautifs, elle sera déboutée de toute prétention formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La présente procédure a obligé monsieur et madame X à engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge, au regard de l’indemnisation allouée de leurs divers préjudices.

La SCCV Clos des chênes sera condamnée à leur payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Il n’y a pas lieu en équité de condamner les époux X, qui obtiennent gain de cause pour une partie de leurs demandes indemnitaires, au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la banque BNP Paribas.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

— Donne acte à monsieur et madame X de l’abandon de leur demande de résolution de la vente et subséquemment de résolution du contrat de crédit immobilier ;

— Réforme le jugement déféré et, statuant sur l’ensemble des demandes des parties :

— Dit que la SCCV Clos des Chênes a manqué à son obligation de délivrance de l’appartement dans le délai convenu dans l’acte de vente du 27 janvier 2011 et a ses obligations d’information et d’exécution de bonne foi du contrat de vente conclu ;

— Condamne la SCCV à réparer les préjudices subis par monsieur et madame X du fait des manquements fautifs retenus à son encontre ;

— Condamne la SCCV Clos des chênes à payer à monsieur et madame X en réparation de leur préjudices la somme globale de 35 859,43 €,selon détail suivant :

—  5.000 € au titre du préjudice moral ;

—  20 776 € au titre de la perte de chances de percevoir des loyers ;

—  9.729,99 € au titre des intérêts et frais liés à la prorogation de différé de remboursement du prêt ;

—  353,44 € au titre de l’assurance du bien non livré ;

— Déclare sans objet les demandes de la SA BNP Paribas liées à la résolution de la vente et constate l’absence de demande indépendante portant sur le prêt ;

— Déboute la SCCV Clos des chênes et la SA BNP Paribas de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

— Condamne la SCCV Clos des chênes à payer à monsieur et madame X une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCCV Clos des chênes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

— Dit qu’il pourra être fait application de l’article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement des dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Elisabeth LARSABAL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,