COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 15 AVRIL 2021

N° 2021/ 140

Rôle N° RG 17/12036 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BAYSO

SA BPIFRANCE FINANCEMENT

C/

Société DE I J BERTHOLET

C A

SCI IMPRIMI

E Y

Z H

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e O P

M^e Gilbert ALLEMAND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 08 Juin 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/01482.

APPELANTE

SA BPIFRANCE FINANCEMENT, (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE OSEO ), venant aux droits de la société AUXICOMI prise en la personne de ses représentants légaux en exercice,

Dont le siège est sis […]

94710 MAISONS-ALFORT

représentée par M^e O P, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistée de M^e Maguy COLLET, avocat au barreau de PARIS substituant M^e Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS,

INTIMES

Monsieur C A

Agissant es qualité de Liquidateur judiciaire de la SCI IMPRIMI,,

demeurant 47 bis A Boulevard Carnot – 13100 Aix-en-Provence

représenté et assisté de M^e Gilbert ALLEMAND, avocat au barreau de MARSEILLE

SCI IMPRIMI, prise en la personne de son gérant en exercice,

Dont le siège est sis […]

représentée et assistée de M^e Gilbert ALLEMAND, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur E Y agissant en qualité d’intervenant volontaire, demeurant […]

représenté et assisté de M^e Gilbert ALLEMAND de la SELARL ALLEMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur Z H agissant en qualité d’intervenant volontaire, demeurant […]

représenté et assisté de M^e Gilbert ALLEMAND de la SELARL ALLEMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENANT VOLONTAIRE

DE I J BERTHOLET, prise en la personne de M. X de I J, désigné en qualité d’administrateur judiciaire de la SCI IMPRIMI,,

demeurant 75 rue V Sabatier – Les académies aixoises

[…]

représentée et assistée de M^e Gilbert ALLEMAND, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et M^me Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon l’acte authentique du 5 août 1986, la SA Auxicomi aux droits de laquelle vient la SA Bpifrance Financement elle-même anciennement dénommée Oseo, a consenti un crédit-bail immobilier à la SARL Imprimerie Rockson, dont M. E Y était le gérant, portant sur un immeuble industriel situé à Rognac.

Les 2 parties ont convenu de trois avenants par actes authentiques des 4 novembre 1987, 13 août 1990 et 29 août 1994.

Par acte authentique du 22 décembre 1995, la société Imprimerie Rockson a cédé à la SCI Imprimi la convention de crédit bail du 5 août 1986. M. E Y est gérant et associé et M. H Z associé de la SCI Imprimi. Le même jour, la SCI Imprimi a consenti un bail de sous-location à la SARL Imprimerie Rockson.

Trois autres avenants ont été conclus, toujours par actes authentiques, entre la SA Bpifrance Financement et la SCI Imprimi les 19 décembre 1996, 25 août 1999 et 5 octobre 2011.

L’ensemble immobilier industriel a ainsi une Shon de 15 125 m² sur un terrain de 3 ha 10 ca 22 a.

La SCI Imprimi a eu des difficultés à partir du 2^e semestre 2012 dans le paiement des loyers.

Sur le fondement de l’article L.611-3 du code de commerce, par ordonnances des 23 juillet 2012 et 7 décembre 2012, des mandataires ad hoc ont été désignés à la SA Imprimerie Rockson, puis à la SCI Imprimi par le président du tribunal de commerce de Salon de Provence. Enfin, par ordonnance du13 mars 2013 a été désigné un conciliateur en la personne de M^e L M afin de trouver un accord avec les principaux créanciers des deux sociétés. Le 8 avril 2013 un protocole de conciliation a été signé modifiant notamment l’avenant n° 6 du 5 octobre 2011en son annexe 10. Ce protocole a été homologué par jugement du 8 juillet 2013 du tribunal de commerce de Salon de Provence.

Cependant la SCI Imprimi n’a pas honoré l’échéance du 1^er mars 2014 résultant de ce protocole.

La société Imprimerie Rockson, sous locataire, a été placée en redressement judiciaire par jugement du 18 septembre 2014 du tribunal de commerce de Salon de Provence. Dans le cadre de cette

procédure, la société W Holding a fait une offre de reprise sous conditions sous l’égide de l’administrateur judiciaire.

Par lettre officielle du 12 décembre 2014, la société Bpifrance Financement a accepté la modifications de la durée de l’opération de crédit bail, la renonciation aux intérêts et charges dus au 31 décembre 2014, et la vente des parts sociales détenues par la SARL Rockson Imprimerie, M. Y et M. Z dans le capital social de la SCI Imprimi à la société W Imprimerie, un aménagement des paiements pour l’avenir, et d’agréer la société W Imprimerie en qualité de repreneur de la société Rockson Imprimerie, sous plusieurs conditions.

Le plan de cession de la société Imprimerie Rockson à la société W Holding a été validé par jugement du tribunal de commerce de Salon de Provence du 19 décembre 2014, et la nouvelle société a pris le nom de Rockson Roto Sud Impression. La liquidation judiciaire de la société Rockson Imprimerie a été prononcée par jugement du 12 février 2015.

Cependant, la vente des parts de la SCI Imprimi à la société W Imprimerie n’a pas eu lieu.

Sans attendre la réalisation des conditions, la société Bpifrance Financement avait mis en oeuvre les nouvelles modalités de paiement des loyers issues de l’accord du 12 décembre 2014. Toutefois, toutes les conditions n’ont pas été remplies. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 décembre 2015, la société Bpifrance Financement a constaté la caducité de l’accord du 12 décembre 2014, et a sollicité de la SCI Imprimi le paiement des sommes rendues ainsi exigibles en application du contrat de crédit-bail immobilier et de ses 6 avenants, soit 868 127,37 €.

Le 20 janvier 2016, la SA Bpifrance Financement a fait délivrer à la SCI Imprimi un commandement de payer la somme de 868 126,37 € (erreur de 1 €) dans le délai d’un mois en visant la clause résolutoire insérée à l’article 38 de l’acte notarié du 5 août 1986, en vain.

Par exploit du 19 février 2016, la SCI Imprimi a assigné la SA Bpifrance Financement afin qu’il soit jugé que l’accord du 12 décembre 2014 n’était pas caduc, et que le commandement de payer visant la clause résolutoire était nul.

La SA Bpifrance Financement a conclu au débouté de la SCI Imprimi et reconventionnellement, a demandé qu’il soit constaté la résiliation du crédit-bail immobilier depuis le 22 février 2016, et qu’en conséquence soit prononcée l’expulsion de la SCI Imprimi et de tout occupant de son chef, notamment la société Imprimerie Rockson et/ou la SAS Rokson Roto Sud Impression, que la SCI Imprimi soit condamnée au paiement de la somme de 868 126,37 € TTC avec intérêts au taux contractuel à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dues, en fixation et paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 49 107,46 € TTC augmentée des charges contractuelles, à compter du 1^er mars 2016, au paiement de la somme de 5 623 808,60 € au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation, le tout avec exécution provisoire.

Pour information, parallèlement, la société Rockson Roto Sud Impression a fait l’objet d’un redressement judiciaire par jugement du 1^er décembre 2016 du tribunal de commerce de Salon de Provence, un plan de cession a été adopté par jugement du 10 avril 2017, et la liquidation judiciaire a été prononcée par jugement du 29 juin 2017. Les locaux objet du contrat de crédit-bail sont occupés aujourd’hui par la SAS Rockson Nouvelle, dont le président est M. N Z.

Dans la présente instance, par jugement du 8 juin 2017, le tribunal de grande instance d’Aix en Provence a :

— débouté la SCI Imprimi de toutes ses demandes,

— constaté que le contrat de crédit-bail immobilier du 5 août 1986 modifié par avenants notariés des 4

novembre 1987, 13 août 1990, 19 décembre 1996, 25 août 1999, et 5 octobre 2011 est résilié de plein droit depuis le 22 février 2016,

en conséquence,

— ordonné l’expulsion de la SCI Imprimi de l’ensemble immobilier à usage industriel situé à Rognac (13) sur les parcelles cadastrées section CA n°1 et section […] et 30, lieu-dit '[…]', d’une superficie de 3 ha 10 a et 22 ca,

— rejeté la demande d’expulsion de la société Imprimerie Rockson en application de l’article 16 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Imprimi à payer à la SA Bpifrance Financement la somme de 868'126,37 euros TTC au titre des sommes dues au 28 février 2016 en loyers, indemnités d’occupation et charges,

— condamné la SCI Imprimi à payer à la SA Bpifrance Financement la somme de 49'107,46 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er mars 2016 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné la SCI Imprimi à payer à la SA Bpifrance Financement la somme de 5'623'808,60 euros à titre d’indemnité de résiliation non assujettie à la TVA,

— condamné la SCI Imprimi à payer à la SA Bpifrance Financement la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté tout autre demande,

— condamné la SCI Imprimi aux dépens.

Par jugement du 9 juin 2017, le tribunal de grande instance d’Aix en Provence a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SCI Imprimi, soit le lendemain de la décision dont appel. Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 13 décembre 2018. Cette décision n’a pas autorisée la poursuite de l’activité de la SCI Imprimi.

Par courrier avec accusé de réception du 23 juin 2017, la SA Bpifrance Financement a déclaré au passif de la SCI Imprimi une créance échue antérieurement au jugement d’ouverture de 7'243'006,27 euros TTC dont 5 623 808,60 euros non assujettis à la TVA. Elle a effectué une déclaration de créance complémentaire, à titre chirographaire, à hauteur de 421'122,65 euros TTC au titre des indemnités d’occupation dues majorées des charges contractuelles à compter du 13 décembre 2018 et pour une période de six mois en l’absence de libération des lieux. Une deuxième déclaration de créance complémentaire à titre chirographaire a été effectuée le 21 juin 2019 pour une période de six mois à compter du 13 juin 2019 à hauteur de 421'122,65 euros TTC toujours au titre des indemnités d’occupation dues majorées des charges contractuelles. Enfin une troisième déclaration de créance complémentaire a été effectuée au même titre pour la somme de 405'523,07 euro TTC pour une période de six mois à compter du 13 décembre 2019.

La SA Bpifrance Financement a relevé appel du jugement du 8 juin 2017 du tribunal de grande instance d’Aix en Provence par déclaration du 23 juin 2017, à l’encontre de la SCI Imprimi et de M^e C A en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCI Imprimi, procédure n° RG 17/12036, et la SCI Imprimi par déclaration du 20 juillet 2017, procédure n° RG 17/13994. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 7 décembre 2017 et se sont poursuivies sous le numéro 17/12036.

La Selarl De I J Berthollet représentée par M^e X De I J, est intervenue volontairement en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SCI Imprimi, par conclusions du 24 mai 2018.

M^e C A, en sa qualité de liquidateur judiciaire a été assigné par la société Bpifrance Financement le 27 février 2019.

M. E Y et M. H Z, associés de la SCI Imprimi, sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions du 11 octobre 2019.

Par conclusions n° 6 du 4 février 2020, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SA Bpifrance Financement demande à la Cour de :

« Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 janvier 2016,

vu la clause résolutoire contenue dans le contrat de crédit-bail immobilier du 5 août 1986,

vu l’avenant notarié du 5 octobre 2011,

vu le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence du 8 juin 2017,

vu le placement de la SCI Imprimi en redressement judiciaire et ultérieurement en liquidation judiciaire,

Ordonner la jonction de la présente procédure sous le numéro de RG 17/13994 avec celle enrôlée devant la même juridiction sous le numéro de RG 17/12036.

Débouter la SCI Imprimi, Messieurs E Y et H Z, la Selarl De I J Bertholet prise en sa qualité d’administrateur judiciaire, Maître C A ès qualités de mandataire judiciaire et de liquidateur judiciaire de la SCI Imprimi de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence du 8 juin 2017 en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’il a rejeté la demande d’expulsion de la société Imprimerie Rockson, refusé d’assortir la condamnation à paiement de la somme de 868'126,37 euros TTC des intérêts contractuels de retard et refusé d’augmenter le montant mensuel d’indemnité d’occupation et des charges qui incombaient contractuellement au crédit preneur.

Statuant à nouveau sur ses seuls points,

Prononcer l’expulsion de tous occupants du chef de la SCI Imprimi, dont notamment la société Imprimerie Rockson et/ou la SAS Rockson Roto Sud Impression et/ou Rockson Nouvelle, ou encore tous occupants de leur chef, de l’ensemble immobilier à usage industriel situé à Rognac (13) sur des parcelles cadastrées section CA n° 1 et section […] et 30, lieu-dit '[…]' et d’une superficie globale de 3 ha 10 a et 22 ca.

Dire et juger que la somme de 868'126,37 euros TTC au paiement de laquelle la SCI Imprimi a été condamnée au titre des sommes dues au 28 février 2016 en loyer, indemnité d’occupation et charges, sera assortie des intérêts de retard au taux contractuel (article 36 du contrat) à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dues et ce jusqu’au 8 juin 2017, veille du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire en ayant arrêté le cours.

Dire et juger que le montant des indemnités d’occupation fixée à la somme mensuelle de 49'107,46 euros TTC sera majoré des charges qui incombaient contractuellement au crédit preneur à compter

du 1^er mars 2016 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

En conséquence, et compte tenu de l’ouverture d’une procédure judiciaire à l’égard de la société Imprimi à effet du 9 juin 2017, convertie en liquidation judiciaire sans poursuite d’activité le 13 décembre 2018,

Fixer la créance de la société Bpifrance Financement au passif du redressement judiciaire de la SCI Imprimi à titre privilégié à la somme de 7'243'006,27 euros à titre échu.

Condamner la SCI Imprimi ainsi que la Selarl De I J Bertholet ès qualités d’administrateur judiciaire et/ou Maître C A ès qualités de liquidateur, à payer à la société Bpifrance Financement la somme de 431'742,41 euros au titre des indemnités d’occupation mensuelle et charges contractuels restants dus selon décompte arrêté au 30 juin 2018.

Condamner la SCI Imprimi ainsi que la Selarl De I J Bertholet ès qualités d’administrateur judiciaire et/ou Maître C A ès qualités de liquidateur, à payer à la société Bpifrance Financement, à titre d’indemnité d’occupation, la somme mensuelle de 49'107,46 euros TTC, correspondant au tiers du dernier loyer trimestriel, augmenté des charges contractuelles, à compter du 1^er juillet 2018 et jusqu’au 12 décembre 2018 inclus, soit globalement la somme de 264'546,64 euros TTC augmentée des charges contractuelles (sic).

Fixer au titre des indemnités d’occupation correspondant au tiers du dernier loyer trimestriel dues, la créance de la société Bpifrance Financement au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Imprimi, à titre privilégié et à échoir, aux sommes suivantes, majorées des charges contractuelles :

-421'122,65 euros TTC pour la période du 13 décembre 2018 au 12 juin 2019,

-421'122,65 euros TTC pour la période du 13 juin 2019 au 12 décembre 2019,

-49'107,46 euros TTC par mois pour la période du 13 décembre 2019 jusqu’à la restitution effective des lieux.

En tout état de cause,

Déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à Maître C A ès qualités de mandataire judiciaire et de liquidateur judiciaire de la SCI Imprimi, à la Selarl De I J Bertholet ès qualités d’administrateur judiciaire de la SCI Imprimi, et à Messieurs E Y et H Z.

Condamner la SCI Imprimi ainsi que la Selarl De I J Bertholet ès qualités d’administrateur judiciaire à payer à la société Bpifrance Financement la somme complémentaire de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître O P en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Par conclusions du 24 mai 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, valant intervention volontaire de la Selarl De I J Bertholet en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SCI Imprimi , la SCI Imprimi, la dite Selarl De I J Bertholet, et Maître C A ès qualité de mandataire judiciaire de la SCI Imprimi, demandent à la cour de :

« Vu l’article 1104 du Code civil, ancien article 1134 du même code,

vu l’article 16 du code de procédure civile,

vu les pièces versées aux débats,

Recevoir la SCI Imprimi en ses conclusions et les dire bien fondées.

Recevoir les interventions volontaires de M^e A ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI Imprimi, et de M^e De I J ès qualités d’administrateur judiciaire de cette société.

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la SCI Imprimi.

Dire et juger que les accords formalisés selon correspondance de la société Bpifrance Financement du 12 décembre 2014 ne sont pas frappés de caducité.

Dire et juger qu’en application de ces accords, le montant du loyer applicable entre les parties aux présentes est celui prévu aux termes de la lettre officielle du 12 décembre 2014 et réglé par le sous locataire, soit la somme trimestrielle de 102'189,05 euro HT.

Par conséquent :

Réformer le montant des condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de la société Imprimi en application de l’accord du 12 décembre 2014.

Fixer le montant de la créance de la société Bpifrance Financement au passif de la procédure de la SCI Imprimi à la somme de 1'220'259,04 euros au titre de l’arriéré locatif.

Réviser le montant de l’indemnité de résiliation fixée à la somme de 5'623'808,60 euros comme étant manifestement excessif, au regard du préjudice subi par la société Bpifrance Financement.

En tout état de cause, rejeter la demande de la société Bpifrance Financement tendant à l’expulsion de l’occupant des locaux d’exploitation.

Condamner la société Bpifrance Financement à verser à la SCI Inprimi la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Par conclusions n° 2 du 24 janvier 2020, qui sont tenues pour entièrement reprises, Maître C A ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Imprimi demande à la Cour de :

« Vu l’article 1104 du Code civil, ancien article 1134 du même code,

vu l’article 16 du code de procédure civile,

vu le jugement du 13 décembre 2018 prononçant la conversion de la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire,

vu la jurisprudence,

vu les pièces versées aux débats,

Recevoir M^e A ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Imprimi en ses conclusions et les dire bien fondées.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la SCI Imprimi et dit les accords formalisés par écrit du 12 décembre 2014 frappés de caducité.

Et statuant à nouveau :

Fixer le montant du loyer applicable entre la SCI Imprimi et la société Bpifrance Financement à la somme trimestrielle de 102'189,05 euros HT soit mensuellement 34'063,31 euros, conformément à la lettre officielle du 12 décembre 2014.

Par conséquent :

Réformer le montant des condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de la société Imprimi.

Fixer le montant de la créance de la société Bpifr Financementance au passif de la procédure de la SCI Imprimi à la somme de 2'043'037,82 euros TTC au titre de la dette locative se détaillant comme suit :

— dette antérieure à la procédure de redressement judiciaire : 1'220'259,04 euros TTC,

— dette générée postérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire : 550'274,64 euros TTC.

En tout état de cause :

Réviser le montant de l’indemnité de résiliation fixée à la somme de 5'623'808,60 euros comme étant manifestement excessif au regard du préjudice subi par la société Bpifrance Financement.

Statuer ce que de droit sur la demande de la société Bpifrance Financement tendant à l’expulsion de la société Rockson Nouvelle des locaux commerciaux.

Condamner la société Bpifrance Financement à verser à la SCI Imprimi la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Par conclusions d’intervention volontaire du 11 octobre 2019, qui sont tenues pour entièrement reprises, Monsieur E Y et Monsieur H Z demandent à la cour de :

« Vu l’article 554 du code de procédure civile,

vu l’article 1857 du Code civil,

vu l’article 1104 du Code civil, anciens articles 1134 du même code,

vu l’article 16 du code de procédure civile,

vu la jurisprudence,

vu les pièces versées au débat,

Recevoir Messieurs Y et Z, associés majoritaires de la SCI Imprimi en leurs conclusions et les dire bien fondées.

Les déclarer recevables en leur intervention volontaire dans le cadre de la présente instance.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la SCI Imprimi et dit les accords formalisés par écrit du 12 décembre 2014 frappés de caducité.

Et statuant à nouveau :

Fixer le montant du loyer applicable entre la SCI Imprimi et la société Bpifrance Financement à la

somme trimestrielle de 102'189,05 euros HT soit mensuellement 34'063,31 euros, conformément à la lettre officielle du 12 décembre 2014.

Par conséquent :

Réformer le montant des condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de la société Imprimi.

Fixer le montant de la créance de la société Bpifrance Financement au passif de la procédure de la SCI Imprimi à la somme de 2'043'037,82 euros TTC au titre de la dette locative se détaillant comme suit :

— dette antérieure à la procédure de redressement judiciaire : 1'220'259,04 euros TTC,

— dette générée postérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire : 550'274,64 euros TTC.

En tout état de cause :

Réviser le montant de l’indemnité de résiliation fixée à la somme de 5'623'808,60 euros comme étant manifestement excessif au regard du préjudice subi par la société Bpifrance Financement.

Statuer ce que de droit sur la demande de la société Bpifrance Financement tendant à l’expulsion de la société Rockson Nouvelle des locaux commerciaux.

Condamner la société Bpifrance Financement à verser à la SCI Imprimi (sic) la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

L’instruction de l’affaire a été close le 18 février 2020.

L’affaire était fixée au 17 mars 2020. Ensuite de la période de crise sanitaire, cette audience a été déprogrammée. Les parties ayant refusé qu’il soit fait application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et que l’affaire soit retenue sans audience, l’affaire a été fixée au 20 octobre 2020. Les parties ont refusée que l’audience se tienne en double rapporteur et l’affaire a été à nouveau renvoyée au 2 mars 2021.

MOTIFS

Sur la procédure

Il n’y a lieu d’ordonner la jonction des procédures n° RG 17/12036 et 17/13994 qui a déjà été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état du 7 décembre 2017.

En leur qualité d’associés de la SCI Imprimi, tenus à l’égard des tiers indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date d’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements par application de l’article 1857 du code civil, M. E Y et M. H Z ont intérêt à intervenir à la procédure à l’appui des demandes de la SCI Imprimi et de son représentant, M^e C A, mandataire liquidateur de la SCI Imprimi. Ils sont donc reçus dans leur intervention volontaire.

La Selarl De I J Bertholet représentée par Maître De I J est intervenue à la procédure en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SCI Imprimi alors qu’il était en fonction. Toutefois, le jugement du 13 décembre 2018 du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence qui a prononcé la liquidation judiciaire de cette société, a mis fin à sa mission d’administrateur. C’est pourquoi la Selarl De I J Bertholet est reçue en son intervention volontaire, et est mise hors de cause.

M^e C A ès qualités de mandataire judiciaire a été intimé par la SA Bpifrance Financement, et a été assigné ensuite en sa qualité de mandataire liquidateur. Ni dans l’une ou l’autre des qualité, il n’est intervenant volontaire. Il n’y a donc lieu de le recevoir en son intervention volontaire.

Enfin, il n’y a pas lieu de dire que la présente décision sera commune et opposable à M^e A ès qualité de mandataire judiciaire et de liquidateur judiciaire de la SCI Imprimi, et à MM Y et Z, puisqu’ils sont parties à l’instance.

Sur la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier

L’article 38 du contrat de crédit-bail immobilier du 5 août 1986 stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, d’une fraction de terme ou de la TVA correspondante , comme à défaut de règlement de toutes autres charges quelconques, et plus généralement en cas d’inexécution même partielle des obligations mises à la charge du crédit preneur, le crédit-bail sera résolu de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après la notification au crédit preneur d’un commandement de payer et d’une mise en demeure restée totalement ou en partie sans effet et contenant déclaration par le crédit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 janvier 2016 qui est régulier est resté sans effet. En conséquence, le contrat de crédit-bail immobilier du 5 août 1986 et ses 6 avenants sont résolus à compter du 20 février 2016.

Il sera donc ordonné l’expulsion de la SCI Imprimi des locaux industriels situés à Rognac (13), […], et de tout occupant de son chef.

Dans la mesure où d’une part, le contrat de sous-location ne crée pas une relation contractuelle entre le crédit-bailleur et le ou la sous-locataire,et où d’autre part, le crédit preneur est sans droit ni titre à la suite de la résiliation du crédit-bail, le ou la sous-locataire est aussi sans droit ni titre. Dès lors il n’y a lieu de préciser son nom, la présente décision s’imposant à toute personne qui occuperait les lieux en vertu d’un contrat de sous-location obtenu du crédit-preneur.

Ces principes sont d’ailleurs rappelés dans l’article 16 du contrat de crédit-bail.

Sur l’accord du 12 décembre 2014

Par courrier officiel du 12 décembre 2014, M^e Jacques Toriel, conseil de la société Bpifrance Financement, a accepté un aménagement du contrat de crédit-bail immobilier du 5 août 1986 complété de ces six avenants. À cette date, les échéances trimestrielles du 1^er mars, du 1^er juin et du 1^er décembre 2014, ainsi que la taxe foncière 2014, soit au total 520 420,64 € ne sont pas payées. La société Bpifrance Financement accepte ainsi :

1.d’agréer la société W Imprimerie ou toute personne physique ou morale que cette dernière entendrait se substituer dans le cadre de la reprise des actifs de la société Imprimerie Rockson comme nouvel associé de la SCI Imprimi, avec acceptation de la mainlevée du nantissement qui lui profite sur les parts sociales devant être cédées en contrepartie de la régularisation concomitante d’un nantissement substitutif par le ou les nouveaux associés,

2. de consolider l’opération de crédit-bail immobilier par :

— renonciation au paiement des loyers et charges non acquittés à la date du 31 décembre 2014 à l’exception de la quote-part en capital des loyers impayés devant être intégrée à l’encours consolidé de l’opération telle que mentionnée ci-dessous, et de la taxe foncière 2014 devant être acquittée par la SCI Imprimi à hauteur de la contre-valeur qu’elle percevra de la société Imprimerie Rockson,

— modification à compter du 1^er janvier 2015 des modalités d’amortissement des encours financiers, par un allongement de deux ans et un mois de la durée du contrat de crédit-bail et la mise en place d’un taux ramené à 2,01 % l’an, soit un encours consolidé de 4'351'242,90 euros HT amorti au moyen de 48 échéances trimestrielles payables à terme d’avance à compter du 1^er janvier 2015 conformément au barème indicatif annexé,

— agrément de la société W Imprimerie ou toute personne morale qu’elle se substituerait dans le cadre de la reprise des actifs de la société Imprimerie Rockson en qualité de sous locataire de la SCI Imprimi.

Il est ensuite indiqué :

L’accord de la société Bpifrance Financement demeure cependant subordonner au strict respect des conditions suivantes :

-homologation par le tribunal de commerce de Salon-de-Provence, selon jugement non frappé de recours devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2014, du plan de cession de la société Imprimerie Rockson au bénéfice de la société W Imprimerie ou toute société qu’elle se substituerait,

-cession de l’intégralité des parts sociales de la SCI Imprimi détenues par la société Imprimerie Rockson et Messieurs Y et Z, au bénéfice de la société W Imprimerie ou de toute personne physique ou morale qu’elle se substituerait dans le cadre de cette opération, les actes de cession devant être régularisés au plus tard le 28 février 2014 (sic),

-régularisation, au plus tard le 28 février 2015, d’un avenant notarié n°7 à l’opération de crédit-bail formalisant les aménagements tels qu’évoqués ci-dessus et emportant :

' régularisation au bénéfice de la société Bpifrance Financement du nantissement des parts sociales de la SCI Imprimi du chef du (des) nouvel(eaux) associé(s), la mainlevée des garanties initiales n’étant effective que lors de la régularisation de l’avenant notarié consacrant d’une part la mainlevée desdites garanties et, d’autre part, la constitution des garanties substitutives précitées,

' réitération et extension de l’avenant n°7 à régulariser des garanties initialement consenties dans le cadre de l’opération de crédit-bail dont il ne serait pas délivrée mainlevée (i.e. nantissement des droits incorporels résultant du contrat de crédit-bail immobilier et des avenants subséquents incluant l’avenant n°7, nantissement de la créance de remboursement de l’avance preneur, etc.')

' cession à titre de garantie des loyers de sous-location dus par la société W Imprimerie ou toute société qu’elle se substituerait dans le cadre de la reprise des actifs de la société Imprimerie Rockson, dans le cadre du bail de sous-location devant être régularisé du chef de la SCI Imprimi.

'

À défaut du strict respect de l’une quelconque des conditions visées aux présentes, l’accord formulé par ma cliente aux termes de la présente sera de plein droit caduc et non avenu. »

Au final de ce document, outre la signature de M^e Toriel, figurent 2 mentions manuscrites :

— Bon pour accord le 16 décembre 2014 W Holding U-V W, suivi d’un paraphe,

- Le 15/12/2014, bon pour accord, SCI Imprimi, H Z et E Y, suivi d’un paraphe et du tampon de Maître Q R, conseil des susnommés.

Par jugement du 19 décembre 2014, le tribunal de commerce de Salon-de-Provence a validé la proposition de cession présentée par le groupe W. La première condition a donc été levée.

Les deux autres conditions n’ont pas été réalisées.

M^e A ès qualitès et MM Y et Z soutiennent que l’accord du 12 décembre 2014 ne serait pas caduc parce que la société Bpifrance Financement aurait renoncé à l’application des conditions suspensives qui y sont contenues dans la mesure où elle a sollicité de la sous-locataire, la société Rockson Roto Sud Impression, le paiement direct des loyers en appliquant la réduction de loyer consentie à la SCI Imprimi. Pour les intimés il y aurait renonciation tacite de la société Bpifrance Financement aux conditions suspensives.

Cependant, la renonciation tacite à une ou des conditions suspensives ne doit pas être équivoque.

Dans la présente instance, les conditions suspensives consistaient à procurer à la société Bpifrance Financement des garanties financières pour la réalisation de l’accord consenti, en sus ou en substitution de celles déjà acquises.

La société Bpifrance Financement avait déjà obtenu le cession des loyers de la sous-locataire.

À la page 13 de l’acte de cession du contrat de crédit-bail par la société Imprimerie Rockson à la SCI Imprimi du 22 décembre 1995, auquel est intervenue la société Auxicomi, il est mentionné au titre des Autres Garanties, que Pour assurer au crédit bailleur l’exécution du contrat de crédit-bail et de ses avenants et notamment du paiement de tous loyers et indemnités quelconques qui lui seront dus en vertu desdits contrats, le cessionnaire s’oblige dès maintenant à céder en pleine propriété à titre de garantie en vertu de la loi du 2 janvier 1981, les loyers à provenir du bail de sous-location au profit de la SA Imprimerie Rockson.

Cette mention est reprise en page 25 de l’avenant n° 4 du 19 décembre 1996, sous l’intitulée Cession de créances.

L’avenant n° 5 du 25 août 1999 rappelle en page 20 les réitérations des sûretés et garanties données aux termes du contrat de crédit-bail du 5 août 1986, de ses quatre premiers avenants et du contrat de cession de crédit-bail du 22 décembre 1995, soit notamment la cession des loyers de sous-location au profit de la société Imprimerie Rockson.

Enfin l’avenant n°6 du 5 octobre 2011, mentionne que les parties maintiennent et étendent les garanties prises initialement aux termes de l’acte du 5 août 1986 et de ses cinq premiers avenants, à savoir la cession des loyers de sous-location.

Par ailleurs, selon le tableau qui est annexé à l’accord du 12 décembre 2014, l’échéancier concrétisant la réduction des loyers s’appliquait à compter du 1^er janvier 2015. Au regard de ces délais, la commune intention des parties étaient donc que les réductions de loyers s’appliquent sans attendre la réalisation de toutes les conditions supensives.

Il n’y a donc eu aucune déloyauté de la part de la société Bpifrance Financement à obtenir de la part de la sous-locataire directement le paiement des loyers, à compter du 1^er janvier 2015 qui n’est que l’application du contrat de crédit-bail et de ses avenants n° 4, 5 et 6, et celle de l’accord du 12 décembre 2014.

Surtout, il suit de là que la mise en oeuvre de l’accord du 12 décembre 2014 en ce qui concerne les modalités de paiement des loyers est insuffisante en l’absence de tout autre acte pour retenir que la société Bpifrance Financement a renoncé tacitement de façon claire et non équivoque aux conditions suspensives.

M^e A ès qualités et MM Y et Z invoquent aussi que la non-réalisation des conditions suspensives serait imputable à la société Bpifrance Financement, mais ils n’explicitent pas, et a fortiori ne justifent pas, cette allégation.

En l’absence de réalisation de deux des conditions suspensives, l’accord du 12 décembre 2014 est caduc. En conséquence, le calcul de la créance de la société Bpifrance Financement s’effectue au regard des modalités de paiement des loyers antérieures à cet accord, soit selon l’avenant n°6 du 5 octobre 2011 modifié par le protocole du 8 octobre 2013.

Sur la créance de la Bpifrance Financement

La société Bpifrance Financement a effectué une première déclaration de créance le 23 juin 2017 de 7'243'006, 27 € TTC à titre privilégié, puis trois autres déclarations de créance complémentaire le 9 janvier 2019, le 21 juin 2019 et le 20 décembre 2009 à titre chirographaire d’un total de 1 616 197,67 €.

Indemnité contractuelle de résiliation

L’article 41 du contrat de crédit-bail immobilier du 5 août 1986 énonce que sa résiliation ou résolution entraînera de plein droit et sans formalité quelconque le paiement par le crédit preneur d’une indemnité égale à la valeur résiduelle non indexée des locaux par référence à l’article 25 D ci-dessus, majorée d’un montant égal à trois années de loyer hors-taxes.

L’article 25 D dudit contrat stipule que la valeur résiduelle sera égale à la différence entre le montant de l’investissement du crédit bailleur et le total des annuités d’amortissement financier, avant indexation, comprises dans les loyers déjà échus. Cette valeur résiduelle sera indexée sur l’indice national du coût de la construction.

Au regard des dispositions de l’article 1152 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à l’espèce, cette stipulation est une clause pénale qui peut être modérée ou augmentée si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation, la société Bpifrance Financement a déclaré une créance de 5'623 808,60 euros, en retenuant l’encours résiduel à la date de la résiliation du contrat de 4'188'875,76 euros sur la dernière partie du crédit-bail accordé de 5 000 000 €, et 1'434'933,48 € au titre de trois années de loyer, calcul erroné au regard de l’annexe 10 du protocole de conciliation du 6 mai 2013 homologué par jugement du 8 juillet 2013 du tribunal de commerce de salon de Provence.

Outre l’erreur commise sur les 3 années de loyers, cette méthode de calcul n’est pas celle contractuellement stipulée par les parties. Elle ne peut donc être retenue.

La valeur actuelle du bien immeuble objet du contrat de crédit-bail n’est pas précisée, comme il n’est pas indiqué le montant des amortissements payés depuis 1986. La Cour sait seulement au regard du 6^e avenant et du protocole de conciliation, que les investissements du crédit-bailleur totalisent de 1986 à 1999 la somme de 2 205 937,30 € HT, à laquelle s’ajoute l’investissement du 6^e avenant de 5 000 000,00 € HT, soit un total de 7 205 937,30 € HT, et que l’encours financier à la date de la déchéance du terme était de 4'188'875,76 €, et le loyer trimestriel de 133 442,56 € HT.

Au regard des investissements de Bpifrance Financement et des loyers perçus depuis l’origine du crédit-bail en 1986, soit 30 ans, du bénéfice escompté de cette opération par le crédit-bailleur et du terme du contrat fixé au 1^er décembre 2024, cette clause pénale est manifestement excessive. Elle sera réduite à la seule partie calculable, c’est à dire à 3 ans de loyers à la déchéance du terme, soit à la somme de 1 601 310 € ( 133 442,56 x 12).

Loyers et indemnités d’occupation

La société Bpifrance Financement a calculé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 20 février 2016 sur la base du dernier loyer trimestriel soit 49 107,46 € (147 322,38 € / 3) alors que l’article 38 alinéa 5 du contrat de crédit-bail immobilier du 5 août 1986 prévoyait une autre règle de calcul de l’indemnité d’occupation. En effet, cet article stipule que jusqu’à la restitution des lieux donnés en crédit-bail, le crédit-preneur sera redevable à l’égard du crédit-bailleur d’une indemnité journalière d’occupation égale à un pour mille de l’investissement hors taxe.

Toutefois, M^e A ès qualité et MM Y et Z ont appliqué la règle du dernier loyer mensuel pour calculer la dette qu’ils reconnaissent due par la SCI Imprimi à la société Bpifrance Financement au titre de l’indemnité d’occupation, sauf qu’ils la calculent à tort sur l’accord du 12 décembre 2014 qui est caduc.

C’est pourquoi sera retenue cette modalité de calcul, qui au demeurant est plus avantageuse à la SCI Imprimi.

Au regard de l’annexe 10 du protocole de conciliAtion du 6 mai 2013, la Cour chiffre à la date de déchéance du terme le loyer mensuel à 44 480,85 € HT, ce qui avec la TVA, est très supérieur à la proposition de la société BpiFrance Financement de 49 107, 46 € TTC. Conformément à cette demande, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 49'107,46 euros.

Les loyers et indemnités d’occupation dus antérieurement à la date d’ouverture de la procédure collective le 9 juin 2017, augmentés des taxes foncière de 2014 et 2015, totalisent la somme de 1 616 197,67 €.

Dans sa déclaration de créance du 23 juin 2017 au passif de la SCI Imprimi, la société Bpifrance Financement n’a pas sollicité le paiement des intérêts contractuels qui lui seraient dus ni les autres charges. Elle ne peut donc demander que cette somme soit augmentée des autres charges, qu’au demeurant elle ne quantifie pas et a fortiori dont elle ne justifie pas, et ni qu’elle soit assortie d’intérêts au taux contractuel.

Dans cette première déclaration de créance, elle sollicite aussi la somme de 3000 € au titre de l’article 700 qui lui a été allouée par le jugement dont appel, demande qui sera examinée ci-après.

La créance privilégiée de la société BPIFrance Financement s’élève donc à la somme de 3 217 507,67 €.

Nonobstant les dispositions de l’article L.622-24 du code de commerce, la société Bpifrance Financement ne justifie pas avoir effectué une déclaration de créance complémentaire pour la période d’observation à l’occasion de la conversion de la procédure de redressement en liquidation judiciaire, alors qu’elle a perçu les loyers sur la base de l’accord du 12 décembre 2014, et ce très partiellement, puisque M^e B ès qualités reconnaît qu’il reste due la somme de 550 274,64 € TTC, page 19 de ses écritures.

Pour la période postérieure à la liquidation judiciaire prononcée le 13 décembre 2018, contrairement à ce que soutient M^e B ès qualitès, les locaux qui n’ont pas été restitués, sont toujours occupés du chef de la SCI Imprimi, puisque, comme il a été dit ci-dessus, il n’existe pas de lien contractuel avec la sous-locataire. Dès lors les indemnités d’occupation sont dus par la SCI Imprimi.

Sur le fondement de l’article L.622-24 du code de commerce , au titre des indemnités d’occupation non éligibles aux dispositions de l’article L.622-17 du même code, augmentées des charges contractuelles, soit l’assurance et la taxe foncière, la société Bpifrance Financement a déclaré par courrier avec AR du 9 janvier 2019 une créance chirographaire de 421 122,65 € pour la période du

13 décembre 2018 au 12 juin 2019, par courrier avec AR du 21 juin 2019 une créance chirographaire de 421 122,65 € pour la période du 13 juin 2019 au 12 décembre 2019, et par courrier avec AR du 20 décembre 2019 une créance de 405 532,07 € TTC pour la période du 13 décembre 2019 au 12 juin 2020, soit au total une créance chirographaire de 1 247 777,37 €.

Dans aucun de ces 3 courriers, elle ne sollicite le paiement des intérêts contractuels.

Sur cette période de 18 mois, la société Bpifrance Financement ne justifie ni de la taxe foncière, ni du montant de l’assurance. Dès lors, ne sera appliquée que l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 49 107,46 € TTC. C’est pourquoi la créance de la société Bpifrance Financement pour la période postérieure à la liquidation judiciaire sera fixée à la somme de 883 934,28 € à titre chirographaire.

Cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt dans la limite des trois créances déclarées à titre chirographaire, soit 1 247 777,37 €.

Sur les autres demandes

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la créance à titre privilégié de la SA Bpifrance Financement est fixée au passif de la SCI Imprimi à la somme de 3000 €.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Maître C A ès qualitès de liquidateur judiciaire de la SCI Imprimi qui succombe, en majorité est condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Vu les jugements du 9 juin 2017 et du 13 décembre 2018 du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence prononçant respectivement le redressement judiciaire, puis la liquidation judiciaire de la SCI Imprimi,

Reçoit l’intervention volontaire de la Selarl De I J Bertholet en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SCI Imprimi, et la met hors de cause,

Reçoit l’intervention volontaire de Monsieur E Y et de Monsieur H Z, associés de la SCI Imprimi,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a constaté que le contrat de crédit-bail immobilier du 5 août 1986 modifié par avenants notariés des 4 novembre 1987, 13 août 1990, 19 décembre 1996, 25 août 1999 et 5 octobre 2011 est résilié, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la SCI Imprimi de l’ensemble immobilier à usage industriel situé à Rognac (13) sur les parcelles cadastrées section CA n°1 et section […] et 30, lieu-dit […],

L’infirme pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant,

Précise que l’avenant n°3 du 29 août 1994 au contrat de crédit-bail en date du 5 août 1986 est aussi inclu dans le périmètre de la résiliation, et que la date de la résiliation est le 20 février 2016,

Dit que l’expulsion de la SCI Imprimi des locaux industriels situés à Rognac (13), […] entraîne l’expulsion de tous occupants de son chef,

Fixe la créance de la SA Bpifrance Financement au passif de la SCI Imprimi

— à titre privilégié à la somme de 3 217 507,67 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt dans la limite de la somme de 7'243'006, 27 € TTC,

— à titre chirographaire à la somme de 883 934,28 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt dans la limite de 1 247 777,37 €,

— à titre privilégié à la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne Maître C A en sa qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SCI Imprimi aux entiers dépens qui seront frais privilégiés de la procédure collective et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT