COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 489

N° RG 22/09986

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJXKC

[S], [Z], [U] [E]

[X], [K] [C] épouse [E]

C/

[D] [G]

[N] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie BOURJAC

M^e Karine CHETRIT-ATLAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 09 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00809.

APPELANTS

Monsieur [S], [Z], [U] [E]

né le 05 Novembre 1951 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

Madame [X], [K] [C] épouse [E]

née le 17 Avril 1961 à ALGER (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie BOURJAC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant M^e Marine FANDOS, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMES

Monsieur [D] [G]

né le 02 Février 1980 à [Localité 7] (91), demeurant [Adresse 5] – [Localité 3] / France

Monsieur [N] [G]

pris en sa qualité de caution solidaire et indivisible, demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Karine CHETRIT-ATLAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet à compter du 5 juillet 2013, les époux [S] [E] et [X] [C], représentés par leur mandataire la société FONCIA, ont donné à bail d’habitation à Monsieur [D] [G] un appartement de type 1 au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence et une provision sur charges de 100 euros.

Monsieur [N] [G] s’est porté caution solidaire de son fils.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le jour de l’entrée en jouissance.

Le bail a pris fin par l’effet d’un congé pour vendre délivré par les propriétaires pour l’échéance du 4 juillet 2019, et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement à cette même date.

Le 28 août 2019, la société FONCIA a adressé au locataire sortant l’arrêté de compte définitif faisant apparaître à sa charge un solde débiteur de 727,47 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Monsieur [D] [G] a fait part de son désaccord sur le poste 'retenues locatives’ et aucun accord amiable n’a pu être trouvé.

Par exploit d’huissier du 28 janvier 2021, les époux [E] ont assigné MM. [D] et [N] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour les entendre condamner solidairement à leur payer :

—  4.020 euros au titre des frais de remise en état du logement,

—  727,47 euros au titre des loyers et charges restant dus,

—  4.500 euros à titre de dommages-intérêts.

Les défendeurs ont opposé en premier lieu une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, faute pour les demandeurs de rapporter la preuve de leur droit de propriété.

Ils ont invoqué la nullité du bail et de l’état des lieux d’entrée pour cause de dol.

Subsidiairement, ils ont conclu au rejet des demandes au fond, et ont réclamé reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie, ainsi que la condamnation sous astreinte des bailleurs à leur communiquer les justificatifs des charges correspondant aux exercices 2017, 2018 et 2019.

Par jugement rendu le 9 juin 2022, le tribunal a :

— déclaré recevable l’action introduite par les demandeurs,

— rejeté les exceptions de nullité du bail et de l’état des lieux d’entrée,

— condamné solidairement MM. [D] et [N] [G] à payer la somme de 450 euros au titre des dégradations locatives,

— condamné les époux [E] à restituer la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— et laissé à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Les époux [E] ont interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 11 juillet 2022 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 22 février 2023, les époux [E] font valoir que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître de nombreuses dégradations imputables au locataire, et produisent aux débats plusieurs factures de réparations, ramenant néanmoins leur demande en paiement de ce chef à la somme de 2.733 euros.

Ils maintiennent que le locataire sortant reste également débiteur de la somme de 727,47 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant l’arrêté de compte définitif arrêté par leur mandataire.

Ils soutiennent d’autre part que l’exécution fautive du contrat par le locataire et la résistance abusive opposée à leurs légitimes réclamations leur ont causé un préjudice dont ils demandent réparation à hauteur de la somme de 4.500 euros.

Ils font valoir que le premier juge ne pouvait les condamner à restituer le dépôt de garantie alors qu’ils demeuraient créanciers à l’égard de leur cocontractant.

Enfin, ils soutiennent que la demande nouvelle formulée par les intimés en cause d’appel aux fins de restitution d’un trop perçu sur les charges 2017, 2018 et 2019 est irrecevable en vertu de l’article 564 du code de procédure civile, et subsidiairement prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré leur action recevable et rejeté les exceptions de nullité du bail et de l’état des lieux d’entrée, mais de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de condamner solidairement MM. [D] et [N] [G] à leur payer :

—  2.733 euros au titre des frais de remise en état du logement,

—  727,47 euros au titre des loyers et charges restant dus, déduction faite du dépôt de garantie,

—  4.500 euros à titre de dommages-intérêts.

Ils concluent également au rejet des prétentions adverses.

Ils réclament enfin paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 3 janvier 2023, MM. [D] et [N] [G] maintiennent leur exception de nullité du bail et de l’état des lieux d’entrée pour cause de dol, faisant valoir que le diagnostic technique remis en application de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 9 mai 2015 était largement incomplet et concernait de surcroît pour partie un autre logement situé [Adresse 6], et que l’état des lieux a été établi de manière expéditive et dans une relative obscurité puisque l’électricité avait été coupée, de sorte que le locataire a été trompé sur les caractéristiques du bien loué.

Ils contestent d’autre part l’existence de dégradations locatives, faisant valoir qu’ils ne peuvent être tenus responsables de la vétusté, et que les états des lieux d’entrée et de sortie n’ont pas été dressés dans les mêmes formes, en méconnaissance de l’article 3 du décret n° 2016-382 du 31 mars 2016, ce qui ne permet pas de les comparer.

Ils contestent également être redevables d’un reliquat de loyer ou de charges, et se considèrent en revanche créanciers d’une somme de 659,25 euros au titre d’un trop perçu sur les charges des exercices 2017, 2018 et 2019.

Ils demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la restitution du dépôt de garantie et rejeté les demandes adverses en paiement d’un reliquat de loyer ou de charges et de dommages-intérêts, mais de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau,

— de prononcer la nullité du bail et de l’état des lieux d’entrée,

— de débouter les époux [E] de leur demande au titre des dégradations locatives,

— de les condamner à restituer la somme de 659,25 euros au titre d’un trop perçu sur les charges,

— de les condamner en outre à payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 3.000 euros à M. [D] [G] et celle de 2.000 euros à M. [N] [G].

Ils réclament enfin paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 octobre 2023.

DISCUSSION

Sur l’exception de nullité du bail et de l’état des lieux d’entrée :

En vertu de l’article 1116 ancien du code civil, dans sa rédaction en vigueur à la date de la conclusion du bail, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il incombe à la partie qui s’en prévaut d’établir l’intention de tromper de la part de son cocontractant.

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, comprenant :

— un diagnostic de performance énergétique,

— un constat de risque d’exposition au plomb,

— un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux de construction contenant de l’amiante,

— un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz,

— un état des risques naturels et technologiques.

Même si la loi ne sanctionne pas cette obligation par la nullité du bail, ces pièces ont une valeur contractuelle et le bailleur encourt une responsabilité lorsque, en s’abstenant de les communiquer au locataire, il a pu tromper ce dernier sur les caractéristiques du bien loué.

En l’espèce, les époux [E] soutiennent que leur mandataire aurait fourni l’intégralité des pièces requises et produisent celles-ci aux débats, mais le paraphe du locataire ne figure que sur l’état des risques naturels et technologiques, de sorte que la preuve de la remise des autres documents, qui incombe au bailleur, n’est pas rapportée.

Toutefois, le premier juge a justement relevé que les diagnostics techniques ne révélaient aucun défaut particulier, et que [D] [G] ne démontrait pas en quoi il avait pu être trompé sur les caractéristiques du logement donné à bail.

D’autre part, il résulte du titre de propriété des époux [E] que l’ensemble immobilier dont s’agit possède deux adresses, l’une située [Adresse 1] et l’autre [Adresse 6], de sorte qu’il ne peut être soutenu que certaines pièces du dossier de diagnostic technique se rapporteraient un autre bien.

Enfin, s’agissant de l’état des lieux d’entrée, qui ne revêt pas la nature d’un contrat, l’exception de nullité fondée sur le dol ne peut être invoquée, et il appartenait au locataire de refuser d’y apposer sa signature pour le cas où celui-ci ne reflétait pas fidèlement l’état de l’appartement. Au regard de sa régularité formelle, ce document doit se voir reconnaître la valeur probante prévue par la loi.

Sur la demande afférente aux dégradations locatives :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge, après s’être livré à une analyse précise et détaillée des pièces produites aux débats et à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, a retenu que le locataire sortant était responsable de dégradations locatives appelant réparation à hauteur de la somme de 450 euros, et débouté les bailleurs du surplus de leur demande, en raison notamment de l’usure normale du fait de l’occupation des lieux durant six années.

Sur la demande en paiement d’un reliquat de loyer ou de charges :

Les époux [E] ne produisent aucun historique de compte de nature à faire apparaître que certains loyers ou appels de charges seraient demeurés impayés.

Ils se prévalent de l’arrêté de compte définitif établi le 28 août 2019 par leur mandataire faisant apparaître au débit du locataire sortant une somme de 1.128,59 euros à titre de 'retenues locatives’ ; cependant l’examen des autres pièces du dossier révèle que cette somme ne correspond pas à un arriéré de loyer ou de charges, mais au coût des réparations locatives que la société FONCIA entendait initialement imputer à [D] [G].

Le rejet de cette demande doit donc être confirmé.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur.

En l’espèce, le tribunal ne pouvait à la fois retenir l’existence d’une créance de 450 euros au profit des époux [E] et les condamner à restituer le dépôt de garantie de 400 euros, celui-ci devant au contraire s’imputer sur la somme leur restant due.

Sur la demande reconventionnelle en restitution d’un trop perçu sur les charges :

Cette demande doit être déclarée irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile, suivant lequel les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Sur les demandes en paiement de dommages-intérêts :

Aucune des parties ne démontre avoir subi un préjudice ayant un lien de causalité direct avec une faute imputable à la partie adverse, de sorte que leurs demandes respectives en paiement de dommages-intérêts doivent être pareillement rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les époux [E], qui succombent sur l’essentiel de leurs prétentions, doivent être condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les consorts [G].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a ordonné la restitution du dépôt de garantie et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Dit que le montant du dépôt de garantie devra s’imputer sur la créance des bailleurs au titre des dégradations locatives,

Déclare irrecevable la demande en restitution d’un trop perçu sur les charges,

Déboute MM. [D] et [N] [G] de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts,

Condamne les époux [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT