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COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2

ARRÊT DU 02 MARS 2023

N° 2023/170

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 15 décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03964.

Rôle N° RG 21/18358 – N° APPELANTS Portalis DBVB-V-B7F-BITI Madame L M G née le […] à […] demeurant 139 Chemin des Mures – 83340 FLASSANS-SUR-ISSOLE

Monsieur J E L M né le […] à Sofia (Bulgarie) J E demeurant Camp de Carpiagne – 13470 CARNOUX-EN-PROVENCE

représentés par M^e H I, avocat au barreau de TOULON, plaidant C/

F A INTIMES G B

Monsieur F A né le […] à Toulon, demeurant […]

Madame G B née le […] à Essey-Lès-Nancy, demeurant […]

[…]

représentés par M^e Christophe MAIRET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant Copie exécutoire délivrée le : à :

*-*-*-*-* M e H I

M e Christophe M X

N° RG 21/18358 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BITIG

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COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 janvier 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me GINOUX, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président M^me Catherine OUVREL, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 mars 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 18 juillet 2019 reçu par Maîtres Y et Z, notaires, Monsieur F A et Madame G B ont acquis auprès de Monsieur J E et Madame L M une maison à usage d’habitation sise […] à BRUE-AURIAC (83119), cadastrée […], moyennant un prix de 357.000€, outre 20.730 € de droits et 356 € de contribution de sécurité immobilière.

Les vendeurs s’étaient engagés, au sein du compromis de vente établi le 18 avril2019, à faire réaliser des travaux au niveau du chemin, avant la date de la vente, conformément aux devis annexés à l’acte de vente.

Ces travaux ont été effectués par l’entreprise de terrassement HADDAD TERRASSEMENT et pris en charge par les vendeurs.

Les acquéreurs ont subi deux épisodes d’inondation de leur habitation, le 23 octobre et dans la nuit du 22 au 23 novembre 2019.

Ce second épisode a fait l’objet d’ un procès-verbal de constat établi par Maître Laure ANCOLIO, huissier de justice qui a constaté :

“- sur la parcelle se trouve un chemin, dont la plus grosse partie, devant la maison, est couverte d’eau et dont la profondeur de la flaque peut atteindre 10 cm à un endroit;

“- devant l’accès à un ancien garage, en bordure du chemin, le caniveau est rempli d’eau;

“- à proximité du caniveau, deux regards sont visibles et sont remplis d’eau;

- de la moisissure est présente sur les bas des murs dans l’ancien garage.”

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Saisi par M. A et M^me B, par ordonnance en date du 05 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

- ordonné une expertise,

- débouté Monsieur F A et Madame G B de leur demande de condamnation au paiement d’une provision,

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’expertise a été confiée à Monsieur N O qui a rendu son rapport définitif le 11 mars 2021.

Par acte d’huissier du 4 juin 2021, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de :

- les voir condamner solidairement à leur verser : à titre de provision, la somme de 18 059 euros au titre de leur préjudice matériel, à titre de provision, la somme de 1 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamner solidairement les vendeurs aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 15 décembre 2021, ce magistrat a :

- condamné in solidum M^me L M et M. J E à payer à M^me G B et M. F A la somme provisionnelle de 17 469 € au titre de leur préjudice matériel,

- condamné in solidum M^me L M et M. J E à payer à M^me G B et M. F A la somme provisionnelle de 600 € au titre de leur préjudice de jouissance,

- débouté M^me L M et M. J E de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M^me L M et M. J E à payer à M^me G B et M. F A la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M^me L M et M. J E aux entiers dépens de l’instance.

Le premier juge a considéré que le caractère inondable de la maison est établi et suffisamment important pour que soit caractérisé un vice de nature à modifier les conditions de l’acquisition et notamment quant au prix versé ; que l’antériorité du caractère inondable de cette maison est également caractérisé par les pièces et attestations versées aux débats, les travaux réalisés par l’entreprise Haddad Terrassement ayant bien eu pour objectif de résoudre les difficultésliées à l’évacuation des eaux pluviales avant la vente du bien. Il a retenu le caractère caché de ces vices, la topographie des lieux n’entraînant pas forcément le caractère inondable de la maison qui aurait pu être endigué, l’existence des pompes ayant été expliqué aux acquéreurs comme destinées à assécher le chemin et faire en sorte que les passants ne roulent pas dans la boue, enfin aucune mention dans le compromis de vente ne portait à la connaissance de ceux ci, l’objet ou l’ampleur des travaux réalisés par l’entreprise Haddad. Il a précisé que les vendeurs, pour avoir subi des inondations antérieurement, ayant sollicité la mairie et fait effectuer des travaux, ne pouvaient ignorer le vice qui affectait ce bien. Il a ainsi considéré que l’obligation des vendeurs était non sérieusement contestable. Il a fait droit à la demande de provision à hauteur de 17 469€ , au regard du rapport de l’expert, correspondant au coût des travaux, les autres frais étant directement réglés par l’assureur multi risque habitation. Il a fait droit à l’indemnisation provisionnelle du préjudice de jouissance tel qu’évalué par l’expert sur une période de quatre mois, aucun élément ne justifiant de la durée de 12 mois sollicitée par M^me G B et M. F A.

Selon déclaration reçue au greffe le 27 décembre 2021, M^me L M et M. J E ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 8 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M^me L M et M. J E sollicitent de la cour qu’elle :

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- accueille Madame L M et Monsieur J E en leurs écritures et les dire bien fondés en leurs prétentions ;

- rejette toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

- déclare Madame G B et Monsieur F A irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;

- infirme l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Draguignan du 15-12-2021 ; Et, statuant à nouveau :

- juge qu’il existe au moins une contestation sérieuse faisant échec au référé provision ;

- déboute Madame G B et Monsieur F A de leur demande de provision ;

- condamne Madame G B et Monsieur F A à payer à Madame L M et Monsieur J E la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamne M^me G B et M. F A aux entiers dépens.

Les appelants considèrent que l’action en garantie des vices cachés sur laquelle se fondent M^me G B et M. F A souffre de contestations sérieuses en ce que :

- le vice n’est pas rédhibitoire compte tenu de la rareté des inondations,

- il n’est pas caché , les acquéreurs ne pouvant l’ignorer compte tenu de la topographie du terrain, de ce qu’ils étaient accompagnés par un professionnel du bâtiment, de ce qu’ils ont vu la pompe d’évacuation des eaux de ruissellement et interrogé l’agent immobilier à ce propos, et qu’ils étaient en possession du devis de l’entreprise Haddad Terrassement donc en parfaite connaissance de la problématique, raison pour laquelle ils ont érigé l’intervention de cette entreprise en conditions suspensive de la vente. Ils considèrent que le fondement subsidiaire des demandeurs au titre de la responsabilité contractuelle pour défaut d’information n’est pas plus caractérisé, la nature de l’information n’étant pas précisée, et le lien de causalité entre le préjudice et la violation du devoir d’information n’étant pas établi non plus. Ils rappellent que l’origine et les causes des dommages ont été identifiés par l’expert, s’agissant de l’accumulation des eaux de ruissellement, et le dispositif d’évacuation de ces eaux, effectué en 2019 par l’entreprise Haddad, n’étant pas adapté, ni étudié, ni dimensionné par cette entreprise ; qu’en conséquence le responsable du dommage est la dite entreprise.

Par dernières conclusions transmises le 29 aôut 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M^me G B et M. F A sollicitent de la cour qu’elle :

- confirme la décision entreprise, Statuant à nouveau,

- condamne solidairement M^me L M et M. J E à leur payer la somme provisionnelle de 18 059 € au titre du préjudice matériel,

- condamne solidairement M^me L M et M. J E à leur payer une somme provisionnelle de 600 € au titre de leur préjudice de jouissance,

- condamne solidairement M^me L M et M. J E à leur payer une somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- déboute M^me L M et M. J E de leur demande au titre de l’article 700 outre les dépens,

- condamne solidairement M^me L M et M. J E aux entiers dépnes conformément aux dispositions d le’article 696 du code de procédure civile.

Les intimés font leurs les moyens développés par le premier juge qui a caractérisé exactement l’existence incontestable du vice caché dont est affecté le bien. Il précisent que le rapport d’expertise conclut que le dispositif d’évacuation réalisé avant la vente constitue l’origine du dommage et que ce vice était donc antérieur à la vente et sciemment caché, ce qui est confirmé par le SMS du 13 avril 2019 qui indique que les travaux n’avaient d’autre utilité que d’assécher le chemin pour faire en sorte que les passants ne roulent pas dans la boue.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 10 janvier 2023.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision:

Aux termes de l’article 835 al 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Les demandeurs à la provision ont fondé leurs prétentions, à titre principal sur l’action légale en garantie des vices cachés de la vente, et, à titre subsidiaire, sur la responsabilité pour violation de l’obligation d’information.

Le vice caché :

S’agissant de l’action en garantie des vices cachés, l’article 1641 du code civil énonce que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise , ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. “

Il appartient aux acquéreurs de démontrer l’existence d’un vice redhibitoire et d’un vice commu des vendeurs qui leur a été caché.

Le premier juge a retenu le caractère inondable de la maison en raison de quatre inondations en quatre ans.
M^me L M et M. J E ont acquis le bien imobilier litigieux en 2013 et l’ont revendu en 2019 ; ils y ont donc résidé six ans.

Les acquéreurs versent aux débats deux attestations, celle de madame C en date du 17 février 2021 et celle de monsieur D du même jour et demeurant tous les deux à la même adresse, voisins de M^me G B et M. F A, qui témoignent de ce qu’ils ont constaté qu’après de fortes pluies, à deux reprises, le garage et la buanderie de M^me L M et M. J E étaient inondés et qu’à ce moment là, j’ai (M. D) apporté mon aide et ma pompe à M^me E.

Les vendeurs ne contestent pas avoir subi deux inondations en 6 ans, dans ces parties de leur habitation.
M^me G B et M. F A ne versent aucune autre pièce caractérisant la fréquence des inondations qu’ils allèguent. Ils ont subi, postérieurement à la vente et à un mois d’intervalle en octobre et novembre 2019, deux épisodes pluvieux importants à l’origine de la présente procédure. Ils ne font valoir depuis cette date, aucun autre sinistre.

Le courrier adressé par M^me L M et M. J E à la mairie le 29 novembre 2016, ne fait que corroborer un des deux épisodes pluvieux subis par les vendeurs au cours de leurs six années de résidence effective dans ce bien.

Il ne peut s’évincer de ces éléments, avec l’évidence requise en référé, le caractère inondable redhibitoire tel que relevé par le premier juge.

Par ailleurs, lors de leurs visites sur les lieux avant l’acquisition, qui de plus est, assistés d’un professionnel du bâtiment, les acquéreurs ont constaté leur topographie particulière et également la présence de pompes sur place.

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La maison en cause se situe au point bas d’un chemin en déclivité sur lequel les eaux ruissellent nécessairement vers la dite maison. En cas de fortes pluies, et avec la gravité, ces eaux peuvent s’accumuler et parfois déborder vers la maison.

Les pompes ont attiré leur attention puisqu’à leur sujet, ils ont interrogé l’agent immobilier par SMS du 13 avril 2019 lui demandant “ quelques explications concernant la pompe d’évacuation.”

La réponse apportée confirmait qu’en cas de mauvais temps le chemin restait mouillé et que cette pompe était utilisée pour assécher le chemin etc…

Si cette réponse est en deça de l’utilisation qui pouvait être faite de cette pompe dans des circonstances exceptionnelles, il n’en demeure pas moins que la question du risque de ruissellement et de débordement des eaux est évoqué.

En tout état de cause, les acquéreurs se sont fait remettre, avant la vente, le devis de terrassement de l’entreprise HADDAD que l’expert qualifie, dans son rapport du 11 Mars 2021, de

“ dispositif d’évacution des eaux pluviales pour éviter l’entrée des eaux de ruissellement sur la propriété objet de la vente. “

Le devis de l’entreprise HADDAD précise dans son objet : installation de pompe de relevage – mise en place de ballastre.

Le compromis de vente signé entre les parties le 18 avril 2019 mentionne l’exécution des travaux de terrassement de l’entreprise HADDAD en condition suspensive de la vente, ces travaux devant supprimer tout risque d’inondation.

L’expert judiciaire a enfin conclu dans le paragraphe de son rapport relatif à la cause des dommages que “les travaux réalisés par la société HADDAD n’ont pas permis de supprimer l’accumulation d’eaux de ruissellement en provenance de la voie publique et des deux tronçons du chemin situés de part et d’autre de l’accès à la propriété ; que ces travaux ne sont pas adaptés, le bourrelet réalisé au point haut du chemin est inefficace, les regards sont de dimensions insuffisante, ne correspondent pas à des regards à mettre en oeuvre sur un réseau d’évacuation d’eaux pluviales, les dispositif de pompe de relevage est insuffisant, les ouvrages nont sous dimensionnés et n’ont pas été raccordés au réseau public d’eaux pluviales. “

En conséquence il ne s’évince pas de l’ensemble de ces éléments, qu’est caractérisé, avec l’évidence requise en référé, un vice redhibitoire affectant cette maison et qui a été sciemment caché par les vendeurs. Ce débat ne pourra relever que du juge du fond.

Il n’y a pas lieu à référé de ce chef. L’ordonnance entreprise doit être réformée.

L’obligation contractuelle d’information :

Les acquéreurs soutiennent, à titre subsidaire, que les vendeurs leur ont tu la survenance d’une inondation antérieure à la vente et que l’omission de cette information essentielle constitue une faute en lien direct avec le dommage qu’ils ont subi.

Il ne résulte pas des éléments sus analysés, avec l’évidence requise en référé, que la possibilité de ruissellement des eaux vers la propriété en cause a été cachée aux acquéreurs. La cause du sinistre selon l’expert réside dans le caractère insuffisant des travaux entrepris par la société HADDAD et il n’est en rien démontré que ces travaux et les matériaux utilisés ont été imposés à cette entreprise par les appelants.

C’est donc à juste titre que les appelants arguent d’une contestation sérieuse faisant échec à l’allocation de la provision sollicitée en référé.

L’ordonnance doit être infirmée en toutes ses dispositions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’ordonnance querellée sera infirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.

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M^me G B et M. F A supporteront les dépens de la procédure tant de première instance que d’appel.
M^me L M et M. J E ont exposé des frais pour leur défense qu’il serait inéquitable qu’ils conservent à leur charge. Il leur sera donc alloué une somme de 3000 euros tant au titre des frais de première instance qu’en cause d’appel.

En revanche, M^me G B et M. F A seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et statuant de nouveau et y ajoutant,

- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision articulées par M^me G B et M. F A,

- Condamne in solidum M^me G B et M. F A au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel,

- Condamne in solidum M^me G B et M. F A à payer à M^me L M et M. J E ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

- Déboute M^me G B et M. F A de leur demande sur ce même fondement,

La greffière Le président

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