COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 12 DECEMBRE 2024

MM

N° 2024/ 399

N° RG 20/08211 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGGXD

[R] [F]

[E] [U] épouse [F]

C/

[I] [L]

[Y] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL PLENOT-SUARES-ORLANDINI

SELARL LX AIX EN PROVENCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02520.

APPELANTS

Monsieur [R] [F]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Olivier SUARES de la SELARL PLENOT-SUARES-ORLANDINI, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [E] [U] épouse [F]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier SUARES de la SELARL PLENOT-SUARES-ORLANDINI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉS

Madame [I] [L]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [Y] [L]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

M. et Mme [F] sont propriétaires des parcelles cadastrées sections AY [Cadastre 4], AY [Cadastre 5] et AY [Cadastre 6].

Le 04 juin 2013 M. et Mme [L] ont acheté le terrain voisin de celui des époux [F], parcelles cadastrées AY n° [Cadastre 3] et AY n° [Cadastre 7].

Suite à l’obtention du permis de construire du 22 mars 2013, M. et Mme [L] ont fait construire leur maison dans laquelle ils ont fait réaliser deux fenestrons à verres dormants situés en hauteur dans leur salon équipés de verres transparents. Par la suite ils ont supprimé les verres transparents, et les ont remplacés par des verres opaques armés d’un treillis maillé métallique.

Monsieur et Madame [F] se sont plaints de la création de ces vues sur leur fonds au mépris, selon eux, des dispositions des articles 676 et suivants du code civil et ont également dénoncé la création d’une vue droite directe sur leur propriété depuis le balcon du salon de leurs voisins.

Ils ont fait établir un constat d’huissier le 9 novembre 2016.

Le 26 août 2020, M. et Mme [F] ont fait assigner M. et Mme [L] afin de supprimer les ouvertures.

Par jugement du 06 juillet 2020, le tribunal judiciaire Grasse s’est prononcé de la manière suivante :

— Déboute M. et Mme [F] de leur demande tendant à voir supprimer les ouvertures pratiquées sur le mur de M. et Mme [L],

Déboute M. et Mme [F] de leur demande tendant à voir supprimer la vue directe sur leur héritage depuis le balcon de M. et Mme [L],

Déboute M. et Mme [F] de leur demande au titre de la perte de valeur de leur bien fixée à 20 000 €,

Condamne in solidum M. et Mme [L] à verser à M. et Mme [F] une somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié à la présence du balcon,

Déboute M.[R] [F] et Mme [E] [T] épouse [F] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M.[Y] [L] et Mme [I] [L] à verser à M.[R] [F] et Mme [E] [T] épouse [F] une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Par déclaration du 26 août 2020, M. et Mme [F] ont relevé appel du jugement.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 22 novembre 2023, M. et Mme [F] demandent à la cour de :

Vu les articles 676, 677, 678, 680 et 1240 du Code Civil,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 06 juillet 2020,

Au principal,

Recevoir M. et Mme [F] en leur appel formé à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 06 juillet 2020,

Au fond, le dire bien fondé,

En conséquence,

Infirmer la décision querellée en ce qu’elle a débouté M. et Mme [F] :

de leur demande tendant à voir supprimer les ouvertures pratiquées sur le mur de M. et Mme [L],

de leur demande de suppression de la partie du balcon construite en méconnaissance de l’article 678 du code civil,

de leur demande au titre de la perte de valeur de leur bien fixée à 20 000 €,

Condamner M. et Mme [L] à supprimer les ouvertures pratiquées sur le mur de leur propriété offrant une vue directe sur le fonds de M. et Mme [F],

Condamner M. et Mme [L] à supprimer la partie de leur balcon dans le respect des dispositions de l’article 678 du code civil,

Condamner M. et Mme [L] à payer à M. et Mme [F] une somme de 20 000 € au titre de la perte de la valeur vénale de leur bien,

Condamner M. et Mme [L] à payer une somme de 3 000 € à M. et Mme [F] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens dont ceux d’appel distraits au profit de M^e Olivier Suares, avocat au barreau de Nice, membre de la SELARL Plenot Suares Orlandini, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

— Les vues ouvertes en méconnaissance des distances légales doivent être bouchées à la seule demande du voisin dont les droits n’ont pas été respectés, même en l’absence de tout préjudice. Le fait que le verre soit opaque, et que les ouvertures soient condamnées par des barreaux et n’étant pas à hauteur de vue, ne permet pas de justifier le fait de ne pas faire boucher ces ouvertures.

Le mur des époux [L] se trouve à une distance comprise ente 85 et 87 cm de la limite séparative au mépris des dispositions de l’article 678 du code civil.

ce que les époux [L] ont reconnu à plusieurs reprises.

— Le claustra posé pour boucher la vue du balcon des époux [L] n’est pas suffisant pour mettre fin au trouble de manière durable contrairement à ce qu’a retenu le juge de première instance.

— En tout état de cause les règles des article 676 et 677 du code civil ne sont pas respectées concernant les vues sur leur fonds ; notamment la distance de 1,90m n’est pas respectée.

— Le non-respect de ces règles implique une perte de valeur du bien puisqu’en cas de vente ils seraient obligés d’informer les futurs acheteurs de ces vues et que cela entraînera une chute du prix de vente.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA 11 décembre 2023, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

Révoquer en tant que de besoin l’ordonnance de clôture et renvoyer les parties à s’expliquer sur la péremption de l’instance au fond ou si mieux aime la cour devant le conseiller de la mise en état,

A titre principal,

Vu les articles 386 et suivant du Code de procédure civile,

Constater que la péremption de l’instance est acquise,

Rappeler au juge qu’il dispose de la possibilité de soulever la péremption de l’instance,

Constater le dessaisissement de la cour par l’extinction de l’instance,

A titre subsidiaire,

Débouter les époux [F] de leur appel,

Constater la bonne foi de M. et Mme [L],

Constater que M. et Mme [L] ont mis leurs fenestrons en conformité avec les dispositions du code civil,

Constater que M. et Mme [L] ont supprimé la vue directe depuis le bord de leur balcon,

Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 6 juillet 2020,

En tout état de cause,

Condamner M. et Mme [F] in solidum, à payer à M. et Mme [L] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

Les parties ont cessé d’accomplir des diligences procédurales le 19 mars 2021 de sorte que la péremption est acquise depuis le 19 mars 2023 en application de l’article 386 du code civil.

Au fond :

— Les fenestrons litigieux ne permettent pas, depuis le plancher du salon, de voir autre chose que le ciel.

— M. et Mme [F] ne démontrent pas avoir aperçu leurs voisins regarder par les fenestrons, en ce sens ils ne démontrent pas l’existence d’un dommage, pas plus qu’ils ne démontrent avoir voulu vendre le bien ; la perte de valeur n’est donc pas démontrée.

— De même, ils ne démontrent pas l’existence d’un dommage depuis que le claustra a été posé sur le balcon.

L’instruction a été clôturée le 24 septembre 2024.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIVATION

Sur la péremption :

Les époux [L] ont saisi le conseiller de la mise en état d’un incident de péremption dont ils se sont ensuite désistés par conclusions du 3 avril 2024. Cet incident d’instance est irrecevable devant la cour.

Sur les fenestrons donnant sur la propriété des époux [F]

L’article 676 du code civil énonce que « le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre ( environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant ».

L’article 677 du code civil précise que « les fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’ à vingt-six décimètres( huit pieds) au dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est au rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres( six pieds) au dessus du plancher pour les étages supérieurs ».

Il a été jugé que la détermination du caractère des ouvertures , alors même qu’elles auraient été établies en dehors de certaines conditions prévues par les articles 676 et 677 précités relève de l’appréciation souveraine des juges du fond ; et qu’il n’ y a pas à s’assurer de la hauteur par rapport au plancher de jours garnis d’un treillis métallique et d’un châssis fixe sur lequel est monté un matériau translucide mais opaque, offrant au fonds servant des garanties de discrétion suffisantes ( cassation Civ. 3ème, 27 mai 2009).

En l’espèce, l’ appui des ouvertures percées dans le mur litigieux se situe selon le procès-verbal de constat d’huissier établi à la demande des appelants à 1m 99 et 1m97 du niveau du plancher du volume qu’ elles éclairent. S’agissant d’un niveau de rez-de-chaussée sur sous-sol, la hauteur devrait être de 2m60. Toutefois, il s’agit , selon les photographies versées aux débats par les intimés, de dormants équipés de verre opaque translucide armé d’un treillis métallique à petites mailles, et d’un barreaudage métallique extérieur, qui excluent la possibilité de vues sur le fonds voisin. Il s’agit par conséquent de jours de souffrance qui répondent à la définition de l’article 676 du code civil et qui offrent des garanties de discrétion suffisantes.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suppression de ces jours et de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la vue droite directe créée sur le fonds des époux [F] par le balcon:

Il ressort du constat d’huissier établi par Maître [J] que la façade de la maison des intimés percée des deux dormants se situe à environ 90 cm de la limite séparative. Le plancher du rez-de-chaussée se prolonge en surplomb du terrain en dévers par un balcon dont l’ extrémité Nord, offrant une vue sur le fonds des époux [F], se situe à environ 90 cm de la limite séparative. Il s’ensuit que quiconque se tenant sur ce balcon, face au fonds des requérants, dispose d’une vue droite sur celui-ci, ce qui ne répond pas aux préconisations de l’article 678 du code civil.

Selon ce texte, « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage… »

Les époux [L] font valoir qu’ils ont régularisé la situation en plaçant à l’extrémité du balcon donnant sur la propriété de leurs voisins une jardinière munie d’un brise vue en bois. Cependant il s’agit d’un élément précaire facilement déplaçable et dont les appelants établissent par les photographies qu’ils produisent qu’il a pu être projeté en contrebas du balcon emportant une partie du garde-corps de ce dernier, dans des circonstances qui sont ignorées.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande des époux [F] tendant à la condamnation de M. et Mme [L] à supprimer la partie de leur balcon qui méconnaît les dispositions de l’article 678 du code civil, ce qui implique de raccourcir la longueur du balcon côté propriété [F], de sorte que l’extrémité litigieuse se retrouve à une distance de 1m90 de la limite séparant les deux fonds.

Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de valeur vénale :

Les époux [F] sollicitent une somme de 20 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en compensation de la perte de valeur vénale de leur propriété compte tenu des vues irrégulières créées.

Cependant les jours de souffrances ne créent pas de vues irrégulières et la vue directe depuis le balcon sera supprimée par la modification de celui-ci. En outre, ils ne justifient d’aucune perte de valeur de leur bien, en l’absence d’ avis émanant de professionnels en évaluation immobilière établissant la dépréciation alléguée.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur le préjudice de jouissance :

Les époux [L] concluent à l’infirmation du jugement de ce chef et au débouté des époux [F] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, aux motifs que la jouissance de leur bien par les appelants n’est pas atteinte ; que la vue directe depuis le balcon ne permettait pas de voir la villa située en contre-haut mais uniquement le bord extérieur de sa terrasse et quelques restanques en partie basse de la propriété voisine.

Force est de constater que les appelants ne qualifient pas le préjudice lié à la présence du balcon( page 20/22), se contentant d’affirmer que la présence du balcon crée un préjudice. Or, toute demande indemnitaire implique d’établir et donc de qualifier le préjudice actuel dont la réparation est demandée, ce que ne font pas les époux [F].

Il convient en conséquence de les débouter de ce chef de demande et d’infirmer le jugement en ce sens.

Sur les demandes annexes :

Compte tenu de l’issue du litige, le jugement est confirmé sur la condamnation aux dépens et frais irrépétibles de première instance . En revanche les parties, succombant chacune pour partie à hauteur d’appel, conserveront la charge de leurs dépens et frais irrépétibles d’appel, en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour , statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare irrecevable la demande de péremption d’instance maintenue devant la cour,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [L] à verser à M. et Mme [F] une somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié à la présence du balcon,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant

Condamne M. et Mme [L] à réduire la longueur de leur balcon, côté propriété [F], de sorte que l’extrémité donnant sur le fonds de ces derniers se retrouve à une distance de 1m90 de la limite séparative entre leurs deux propriétés, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

Déboute les époux [F] de leur demande de dommages et intérêts liée à la présence du balcon,

Rappelle que l’arrêt infirmatif constitue le titre de la créance de restitution des sommes versées à titre de dommages et intérêts en exécution du jugement,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT