RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

(n° 111/2025, 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/01806 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFDI5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 novembre 2021- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 19/10873

APPELANTS

M. [K] [R]-[ZO]

né le 08 juin 1951 à [Localité 19] (06)

[Adresse 1]

[Localité 20] 2021 (Australie)

Mme [J] [ZO] veuve [P]

née le 07 juin 1958 à [Localité 22]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Mme [U] [ZO] épouse [A]

née le 17 juin 1954 à [Localité 22]

[Adresse 17]

[Localité 7] (Danemark)

M. [E] [ZO]

né le 25 avril 1962 à [Localité 12]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Mme [N] [B] veuve [ZO]

née le 15 septembre 1940 à [Localité 25] (83)

[Adresse 14]

[Localité 13]

M. [V] [ZO]

né le 11 juillet 1953 à [Localité 22]

[Adresse 24]

[Localité 8] (Danemark)

Représentés et assistés par M^e Gaëlle-Anne de LABRIOLLE du Cabinet hw&h AARPI, avocat au barreau de Paris, toque R188

INTIMÉE

S.A.R.L. JIGGER

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 319 579 660

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée et assistée par M^e Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de Paris, toque : P0102

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 septembre 2024, en audience publique, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés. Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing-privé en date du 14 avril 1980, Mme [C] [HB], veuve de M. [M] [ZO], aux droits de laquelle se trouvent actuellement M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO], veuve [P], M. [E] [ZO], Mme [N] [B] veuve [ZO], Mme [U] [ZO], épouse [A] et M. [V] [ZO], ci-après dénommés les consorts [ZO], a donné à bail à la société Reggae, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Jigger, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 1980.

Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises, et pour la dernière fois par arrêt de la cour d’appel de Paris du 1er octobre 2014, qui a confirmé le jugement de première instance ayant fixé le loyer de renouvellement à la somme plafonnée de 74.145 euros au 1er août 2007.

Aux termes du bail, les locaux loués consistent en un grand local commercial avec l’intégralité du sous-sol comprenant :

— au rez-de-chaussée donnant sur le boulevard, un grand magasin s’étendant jusqu’à [Adresse 18] ;

— au premier étage droite, un local donnant sur le boulevard comprenant un magasin et trois bureaux avec escalier intérieur reliant le rez-de-chaussée au premier étage ;

— au deuxième sous-sol, une cave numéro 19.

La destination contractuelle est « achat et vente de tous objets et accessoires servant à habillement de l’homme, de la femme et de l’enfant, articles de confection, prêt à porter, hommes, dames et enfants ''.

Le fonds de commerce communique avec des locaux mitoyens, l’un dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 5], qui appartient également aux consorts [ZO], l’autre, dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 3] et [Adresse 6], qui appartient à l’indivision [S] et est loué à la société Aux [Adresse 16] [V], dont la société Jigger est actionnaire à 99 %.

Par acte extrajudiciaire du 19 janvier 2016, les consorts [ZO] ont fait délivrer à la société Jigger, un congé pour le 31 juillet 2016 comportant refus de renouvellement avec offre de paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce.

Par acte du 12 septembre 2016, la société Jigger a assigné les consorts [ZO] devant le tribunal de grande instance de Paris statuant en matière de référé pour voir ordonner une mesure d’expertise aux fins de fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

A titre reconventionnel, l’indivision [ZO] a demandé l’extension de l’expertise à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par la société Jigger à compter du 1er août 2016.

Par ordonnance de référé du 15 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une mesure d’expertise et désigné Mme [X] [GH] aux fins de fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation. Mme [GH] a déposé son rapport le 20 mai 2019.

La société Jigger a, par acte des 10, 12, 13 et 16 septembre 2019, fait assigner les consorts [ZO] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 3.225.000 euros, outre les frais de licenciement à rembourser sur justificatifs.

Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO], veuve [P], M. [E] [ZO], Mme [N] [B], veuve [ZO], Mme [U] [ZO], épouse [A] et M. [V] [ZO] de leur demande de déchéance de la société Jigger de son droit à indemnité d’éviction ;

— débouté M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO], veuve [P], M. [E] [ZO], Mme [N] [B], veuve [ZO], Mme [U] [ZO], épouse [A] et M. [V] [ZO] de leur demande de résiliation du bail du ler août 2007 aux toits de la société Jigger ;

— débouté M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO], veuve [P], M. [E] [ZO], Mme [N] [B], veuve [ZO], Mme [U] [ZO], épouse [A] et M. [V] [ZO] de leur demande d’expulsion de la société Jigger ;

— dit que 1'éviction entraîne la perte partielle du fonds de commerce exploité par la société Jigger dans les locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 11] ;

— fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 3.225.000 euros, soit :

— indemnité principale : 2.700.000 euros ;

— frais de remploi 1 270.000 euros ;

— frais de réinstallation 1 170.000 euros ;

— trouble commercial : 77.000 euros ;

— frais de déménagement 1 3.000 euros ;

— frais administratifs : 5.000 euros ;

outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatif ;

— débouté M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO], veuve [P], M. [E] [ZO], Mme [N] [B], veuve [ZO], Mme [U] [ZO], épouse [A] et M. [V] [ZO] de leur demande de séquestre des indemnités accessoires ;

— condamné la société Jigger à procéder, à ses frais, à la fermeture de l’ensemble des passages reliant les locaux évincés aux locaux voisins sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 3 mois suivant la date de versement de l’indemnité d’éviction ;

— dit que la société Jigger est redevable à l’égard de M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO], veuve [P], M. [G] [ZO], Mme [N] [B], veuve [ZO], Mme [U] [ZO], épouse [A] et M. [V] [ZO] d’une indemnité d’occupation, à compter du 1er août 2016 et jusqu’à la date la plus tardive entre son départ effectif et la remise en état des lieux ;

— fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme de 286.200 euros par an, outre les taxes et les charges prévues au bail ;

— dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, s’opérera de plein droit ;

— condamné M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO], veuve [P], M. [E] [ZO], Mme [N] [B], veuve [ZO], Mme [U] [ZO], épouse [A] et M. [V] [ZO] aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertise qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO], veuve [P], M. [E] [ZO], Mme [N] [B], veuve [ZO], Mme. [U] [ZO], épouse [A] et M. [V] [ZO] à payer à la société Jigger la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— rejeté toutes autres demandes.

Par déclaration du 20 janvier 2022, M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO] Veuve [P], [U] [ZO] épouse [A], [E] [ZO], [N] [B] Veuve [ZO] et [V] [ZO] ont interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 19 juillet 2022, la société Jigger a interjeté appel incident partiel du jugement.

Par déclaration du 21 juillet 2022, M. [K] [R]-[ZO], Mme [U] [ZO] ép. [A] et M. [V] [ZO] ont, à nouveau, interjeté appel partiel du jugement.

Par ordonnance du 7 juin 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des procédures, la procédure se poursuivant sous le présent numéro RG.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 3 juillet 2024, M. [K] [R]-[ZO], Mme [U] [ZO] veuve [A], M. [V] [ZO], Mme [J] [ZO] veuve [P], M. [E] [ZO], Mme [N] [B] veuve [ZO], appelants à titre principal et intimés à titre incident, demandent à la cour de :

— déclarer l’Indivision [ZO] recevable et bien fondée en son appel ;

I. A titre principal, sur la déchéance du droit de la société Jigger à indemnité d’éviction

— infirmer le jugement du 16 novembre 2021 en ce qu’il a débouté l’Indivision [ZO] de sa demande de voir prononcer la déchéance du droit de la société Jigger à une indemnité d’éviction que ce soit sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce pour motifs graves et légitimes ou sur le fondement de l’article 1224 du code civil pour manquements graves de la société Jigger à ses obligations contractuelles ;

Statuant à nouveau,

1) A titre principal sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce,

— prononcer la déchéance du droit de la société Jigger à une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes ;

— ordonner l’expulsion de la société Jigger et de tous occupants de son chef ;

— condamner la société Jigger à procéder, à ses frais, à la fermeture de l’ensemble des passages reliant les locaux dont elle est évincée avec les locaux voisins sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société Jigger à payer à l’indivision [ZO], la somme de 396.100 € HT/an (1.700 € HT x 233 m2P), TVA et charges en sus, à titre d’indemnité d’occupation de droit commun ;

2) A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1184 du code civil (article 1224 nouveau du code civil)

— prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société Jigger ;

— ordonner l’expulsion de la société Jigger de tous occupants de son chef ;

— condamner la société Jigger à procéder, à ses frais, à la fermeture de l’ensemble des passages reliant les locaux dont elle est évincée avec les locaux voisins sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société Jigger à payer à l’indivision [ZO], la somme de 396.100 € HT/an (1.700 € HT x 233 m2P), TVA et charges en sus, à titre d’indemnité d’occupation de droit commun ;

II. A titre subsidiaire,

1) infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 3.225.000 €, outre les frais de licenciement sur justificatifs ;

Statuant à nouveau,

Sur l’indemnité principale,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction (indemnités principale et accessoire) à la somme de 1.600.000 €, sauf à parfaire compte tenu de la date d’éviction ;

Sur les indemnités accessoires,

A titre principal, juger que les indemnités accessoires ne sont pas dues ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour devait considérer que la société Jigger a droit à des indemnités accessoires :

— ordonner la consignation des sommes que la cour considérera être dues à la société Jigger jusqu’à la justification par cette dernière de l’engagement des frais effectivement déboursés et le remboursement des sommes non utilisées.

2) confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que la société Jigger était redevable envers l’indivision [ZO] d’une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2016 et jusqu’à la date la plus tardive entre son départ effectif et la remise en état des lieux ;

— fixé 1'indemnité d’occupation à compter du 1er août 2016 à la somme de 286.200 € par an, outre les taxes et les charges prévues au bail ;

— dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ;

— condamné la société Jigger à procéder, à ses frais, à la fermeture de l’ensemble des passages reliant les locaux dont elle est évincée avec les locaux voisins sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai de trois mois suivant la date de versement de l’indemnité d’éviction ;

III. A titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il lui plaira afin de procéder à une expertise complémentaire permettant d’évaluer l’indemnité d’éviction à la date la plus proche de l’éviction ;

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire qu’elle aura désigné ;

IV. En tout état de cause,

— débouter la société Jigger de 1'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’indivision [ZO] :

— aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertise conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— et à payer à la société Jigger la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— condamner la société Jigger à verser à l’indivision [ZO] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Jigger aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Gaëlle-Anne de Labriolle, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [ZO] font valoir que :

À titre principal, sur la déchéance du droit de la société Jigger à une indemnité d’éviction,

— à titre principal, des travaux non autorisés de percement du mur mitoyen ont été réalisés entre le [Adresse 2] et le [Adresse 3] au 1er sous-sol en violation du bail, ce qui constitue une infraction irréversible ne nécessitant pas de mise en demeure préalable dès lors que ces travaux, affectant le gros 'uvre et les parties communes de l’immeuble, nécessitaient l’autorisation préalable de l’indivision, du propriétaire voisin et des deux syndicats des copropriétaires. Dans ces conditions, ce motif grave et légitime constitue une cause de déchéance du droit à une indemnité d’éviction sur le fondement de 1'article L. 145-17 du code de commerce, ;

— à titre subsidiaire, la société Jigger a commis plusieurs manquements aux stipulations contractuelles, les travaux non autorisés de percement du mur en R-1 de l’immeuble et la vente de chaussures prohibée par la clause de destination du bail caractérisent une cause grave et légitime de résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1184 du code civil et prive le preneur de tout droit à l’indemnité d’éviction ;

À titre subsidiaire, sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

— sur l’indemnité d’éviction,

l’indemnité principale doit être estimée en fonction de la valeur marchande de la partie du fonds de commerce exploitée dans les locaux évincés dès lors que la société Jigger pourra poursuivre son activité dans les locaux mitoyens. L’expert s’est fondé à tort sur les exercices clos au 31 décembre 2014, 2015 et 2016 pour estimer en 2019 la valeur du fonds de commerce. Au regard des trois derniers exercices clos au 31 décembre 2021, 2022 et 2023, le fonds de commerce est déficitaire ce qui justifie la réduction de l’indemnité d’éviction à la valeur du droit au bail. Or, la valeur locative de marché retenue par l’expert est contestable dès lors que les références sont anciennes et que les locaux n’étaient pas comparables, étant précisé que l’expert ne pouvait retenir qu’une valeur maximum de 1.700 euros /m2P. L’expert des bailleurs a, dans une estimation récente, retenu une valeur de 1.500 €/m²P, qui doit être retenue dans la mesure où l’indemnité d’éviction doit être appréciée à la date la plus proche possible de l’éviction, le loyer-plafond doit être indexé conformément aux termes du bail, lequel prévoit une indexation triennale qui doit être adaptée au regard de la date à laquelle le bail aurait été renouvelé, soit au 1er août 2016.Enfin, pour des boutiques de centre-ville ayant un prix unitaire de 1400 € à 1899 €/m²P, il convient d’appliquer un coefficient de capitalisation de 6,50 ;

les indemnités accessoires, à titre principal, l’indemnité de remploi n’est pas due, dès lors qu’il est « plus que probable « que la société Jigger ne se réinstalle pas dans de nouveaux locaux, compte tenu de l’âge de son gérant, du caractère déficitaire de l’exploitation a d’ailleurs conduit à la fermeture d’un autre magasin exploité sous le même enseigne [Adresse 15] à [Localité 23]. L’indemnité au titre du trouble commercial a été calculée sur la base des exercices clos au 31 décembre 2014, 31 décembre 2015 et 31 décembre 2016, de sorte qu’elle n’est pas conforme au principe selon lequel l’indemnité doit être appréciée au plus proche du jour de l’éviction. Or, la jurisprudence considère que le trouble commercial est inexistant si le résultat d’exploitation est négatif, ce qui est le cas en l’espèce. Les frais de réinstallation, les frais de déménagement et les frais administratifs ne sont pas dues en l’absence de justificatif. A titre subsidiaire, une consignation des sommes devra être ordonnée ;

— sur l’indemnité d’occupation, qu’il n’y a pas de contradiction dans le raisonnement de l’expert [GH] en ce que les bailleurs ne sont pas responsables de la longueur de la procédure.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 juillet 2024, lesquelles la société Jigger, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— juger recevable et bien fondé l’appel incident de la société Jigger ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2021 en ce qu’il a :

— débouté les bailleurs de leur demande de déchéance de la société Jigger de son droit à indemnité d’éviction ;

— débouté les bailleurs de leur demande de résiliation du bail du 1er août 2007 aux torts de la société Jigger ;

— débouté les bailleurs de leur demande d’expulsion de la société Jigger ;

— dit que l’éviction entraîne la perte partielle du fonds de commerce exploité par la société Jigger ;

— fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 3.225.000 €, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs ;

— débouté les bailleurs de leur demande de séquestre des indemnités accessoires ;

— dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ;

— condamné les bailleurs aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertise

— rejeté toutes autres demandes des bailleurs ;

— l’infirmer en ce qu’il a :

— condamné la société Jigger à procéder à ses frais à la fermeture de l’ensemble des passages reliant les locaux évincés aux locaux voisins sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 3 mois suivant la date de versement de l’indemnité d’éviction ;

— dit que la société Jigger est redevable, à l’égard des bailleurs, d’une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2016 et jusqu’à la date la plus tardive entre son départ effectif et la remise en état des lieux ;

— fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme de 286.200 € par an, outre les taxes et les chargés prévues au bail ;

— condamné les bailleurs à payer à la société Jigger la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau, après avoir repris les chefs du jugement dont il est demandé ci-dessus la confirmation :

— fixer, à compter du 1er août 2016 l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 216.271 € ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le pourcentage du coefficient de précarité retenu serait inférieur à 30 % :

— juger que l’indemnité d’occupation sera actualisée chaque année et subira un abattement annuel de 10 % et ce à compter du mois de mars 2020 jusqu’à la libération des locaux ;

En toute hypothèse,

— débouter les consorts [ZO] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner les consort [ZO] au paiement d’une somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner les consorts [ZO] au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

— les condamner également aux entiers dépens de la présente instance, lesquels dépens d’appel

seront recouvrés par Maître Valérie Panepinto dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux soutient de ses prétentions la société Jigger oppose que :

— Sur la fixation de l’indemnité d’éviction,

sur le droit à une indemnité d’éviction, le rendez-vous sur place organisé contradictoirement par Madame [GH] est en date du 3 mars 2017, date au minimum à laquelle les bailleresses auraient découverts les prétendus manquements graves. Il n’y a pas eu de vente de chaussures dans les locaux concernés, ce dont les bailleurs ne rapportent pas la preuve. En toute hypothèse, l’activité de chaussures est incluse dans la clause de destination. Par application de l’article L. 145-17 du code de commerce, les bailleurs auraient dû mettre en demeure la preneuse d’avoir à cesser la vente de chaussures, s’ils avaient voulu fonder leur rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction sur l’infraction constituée par la vente de tels produits, étant précisé que faute de mise en demeure préalable, les bailleurs sont irrecevables en leur demande. Enfin, les bailleurs ont renoncé à se prévaloir de l’infraction le 26 avril 2018 en invoquant devant l’expert le changement de destination des lieux comme motifs de déplafonnement et sont, en toute hypothèse, prescrits à l’invoquer au visa de l’article L. 145-60 du code de commerce dès lors que les bailleurs ont précisé connaître la prétendue infraction depuis « février 2017 », étant précisé qu’ils ont attendu le 12 novembre 2019, soit plus de deux ans après cette connaissance, pour solliciter la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la concluante. Ainsi, il résulte du rapport judiciaire de M. [Y] [P] et de l’estimation de l’expert missionné par les bailleurs, M. [T] [P], établis en 2008, que les bailleurs savaient que les locaux étaient reliés également au R-1. Cette liaison en sous-sol existait déjà en juillet 1996, ainsi que cela ressort du plan d’intervention incendie établi par la société Elitincendie affiché dans les locaux exploités. En consentant au renouvellement du bail en 2007 et en ayant connaissance de ladite liaison, ils ont renoncé à se prévaloir de la prétendue infraction. En absence de mise en demeure, sur le fondement de l’article L. 145-17-1 du code de commerce, signifiée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du percement, soit au plus tard avant l’année 2012, les bailleurs sont prescrits, par application de l’article L. 145-60 du même code, à invoquer ladite infraction

— il ne s’agit d’ailleurs pas à proprement parler d’une « résiliation judiciaire » puisque le bail a pris fin, mais d’une déchéance du droit à indemnité d’éviction, ce qui signifie que seul le processus prévu par l’article L. 145-17 du code de commerce spécifique au refus de renouvellement peut être utilisé ;

— sur la nature de l’indemnité, le fonds de commerce est exploité au titre de trois baux et la société locataire sienne le raisonnement de Mme [GH] au titre de l’indemnité de remplacement. Il n’existe « aucune raison '' de modifier le chiffre retenu au titre des surfaces réelles et corrélativement, celui de la surface pondérée totale, laquelle est, comme retenue par Mme [GH], de 233 m²B. Le prix de 1.800 €/m²B est cohérent au regard des éléments de référence cités par l’expert. Non seulement comme le souligne l’expert, les travaux invoqués par le preneur « n’ont ni modifié- ni amélioré notablement les locaux étudiés », dans des conditions ne permettant pas de justifier un déplafonnement, mais surtout les travaux en question ne sont nullement intervenus au cours du bail expiré. Les bailleurs sont dans l’incapacité de réfuter l’analyse de l’expert concernant l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptibles de justifier le déplafonnement du loyer si le bail avait été renouvelé. Le coefficient de 8 doit être retenu. Il n’y pas lieu à réduction de l’indemnité des frais de remploi dès lors que « l’âge du preneur ne permet pas d’exclure sa réinstallation ». En l’état d’une exploitation globale assise sur plusieurs baux, excluant qu’un « indicateur de rentabilité moyen » puisse être reconstitué pour « les seuls locaux étudiés », le trouble commercial est de 77.000 euros, soit un mois de CA moyen TTC. Les frais de réinstallation sont évalués à 170.000 euros, les frais de déménagement à 3.000 euros et les frais administratifs et commerciaux à 5.000 euros ;

— Sur les demandes des bailleurs, la majoration de 5 % ne peut être retenue, le maximum étant 2 % au regard de l’avantage résultant de l’autorisation de communication entre les deux locaux. Depuis, la procédure de première instance, la précarité s’est accentuée, notamment compte tenu de la pandémie que la preneuse a été contrainte de subir dans le cadre de l’exploitation de ses locaux faute d’avoir perçu l’indemnité d’éviction alors que le refus est à effet du 1er août 2016, étant précisé que la longueur de la procédure a pour explication le comportement des bailleurs, de sorte que l’abattement de précarité est au minimum de 30 %. Les travaux ont fait accession aux bailleurs et ce dès avant le précédent renouvellement, sans que les bailleurs aient usé de leur droit d’obtenir la remise en état.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

A l’issue de l’audience de plaidoirie, la cour a proposé aux parties d’entrer en médiation, ce qui a été accepté par le conseil des appelants par message RPVA en date du 9 septembre 2024 et par le conseil de l’intimée par message RPVA en date du 6 septembre 2024.

La mesure de médiation a été prononcée, avant-dire droit, par ordonnance en date du 19 septembre 2024 et M. [D] [L] a été désigné en qualité de médiateur.

La cour a été informée le 4 février 2025 de l’échec de la mesure.

Compte-tenu de l’empêchement de la présidente de la chambre, le délai de mise à disposition de l’arrêt, initialement fixé au 7 novembre 2024, a été prorogé au 22 mai 2025 puis au 26 juin 2025.

SUR CE,

Sur la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-17 du code de commerce, en son point I ' 1°, énonce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, notamment, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire et préciser le motif invoqué.

Le point 4 du bail, en date du 1er août 1984 relatif aux « travaux effectués par le preneur » dispose que ne peuvent se « faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition ni construction quelconque, aucun percement de murs, cloisons ou parquets […].

En cas d’autorisation de gros 'uvre, ceux-ci seront exécutés aux frais du preneur par les entrepreneurs de l’immeuble et sous la surveillance de l’architecte du bailleur, dont les honoraires seront également supportés également par le preneur. De plus, dans ce cas, la société preneuse devra souscrire une assurance ['] pour garantir les bailleurs contre tous les dommages et recours qui seraient la suite et les conséquences de l’exécution des travaux qui viendraient à être autorisés.

De laisser en fin de location propriété du bailleur sans indemnité, tous les changements, installations et améliorations quelconques que le preneur aurait pu faire au cours du bail dans les lieux loués, si mieux n’aime le bailleur de faire rétablir les lieux loués dans leur état primitif, aux frais du preneur ».

Toutefois, il est de jurisprudence constante que cette mise en demeure n’est pas nécessaire si l’infraction présente un caractère irréversible.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant que les motifs graves et légitimes invoqués devant lui, à savoir la vente de chaussures en infraction à la destination du bail et les travaux de percement des murs entre le [Adresse 2] et le [Adresse 4], sans autorisation du bailleur ni du syndicat des copropriétaires, n’ayant pas donné lieu à mise en demeure préalable, la demande devait être rejetée.

Il sera ajouté qu’en cause d’appel, les consorts [ZO] ont renoncé à invoquer le motif tiré de l’infraction à la destination des locaux constituée par la vente de chaussures.

Par ailleurs, les consorts [ZO] ne démontrent pas en quoi la fermeture de l’ouverture ainsi faite serait techniquement impossible alors qu’en première instance un devis de travaux en ce sens a été fourni au tribunal et qu’ils sollicitent en cause d’appel la condamnation du preneur à procéder à la « fermeture de l’ensemble des passages reliant les locaux dont elle est évincée avec les locaux voisins » ce sous astreinte qu’ils considèrent donc comme possible. Le percement du mur en R-1 entre le 15 et le [Adresse 4] en sous-sol, ne présente donc pas le caractère d’une infraction irréversible.

En outre, contrairement à ce qu’ils soutiennent, l’autorisation préalable du bailleur et du syndicat des copropriétaires ne confère pas un caractère irréversible à l’infraction en ce qu’il est admis qu’une autorisation donnée a posteriori régularise la situation.

Au demeurant, dès lors que la date de réalisation des travaux est incertaine, telle qu’il sera vu ci-après, le bailleur, qui entend se prévaloir d’une infraction commise lors du bail précédent, est tenu de mettre en demeure son locataire d’avoir à mettre fin à l’infraction.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef sans qu’il n’y ait dès lors lieu de statuer sur la demande d’expulsion.

Sur la résiliation du bail

L’article 1184 du code civil, dans sa version applicable aux faits de la cause, prévoit que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

Contrairement à ce que soutient l’intimée, si pendant la période consécutive au maintien dans les lieux du preneur après délivrance d’un congé avec refus de renouvellement, ce dernier commet une infraction au bail, le juge peut en prononcer la résiliation judiciaire à la demande du bailleur dès lors que ce manquement est suffisamment grave pour la justifier.

Sur le percement du mur mitoyen en R-1

Tel que déjà vu, le preneur ne justifie pas que le bailleur ait donné son autorisation pour effectuer les travaux de percement du mur séparatif au R-1 de l’immeuble litigieux.

Cependant, il existe des contradictions chronologiques entre les plans et les documents faisant apparaître ou faisant état de l’ouverture du mur séparatif (plan d’intervention établi par la société Elitincendie en juillet 1996 à la demande de la Commission de sécurité aux termes du procès-verbal dressé le 10 mai 1996, estimation par M. [T] [P] du 25 septembre 2008, attestation de l’architecte de la société DAS, M. [F], du 26 novembre 2019, attestation de M. [W] [Z] du 5 décembre 2020) et les plans et documents n’en faisant pas état (plans d’attestation de superficie dressée par la Compagnie nationale d’expertise et de mesurage le 11 décembre 2008, rapport d’expertise de M. [Y] [P] en date du 29 juillet 2011, plans dressés par la société DAS – Design architecture scénographie – en novembre 2014).

Par ailleurs, il ne peut se déduire du dire à l’expert des consorts [ZO], en date du 24 novembre 2010, qu’ils auraient eu connaissance de l’ouverture des locaux en sous-sol en ce qu’ils évoquent « quatre niveaux intérieurs reliés entre eux, ainsi qu’avec ceux du [Adresse 4], formant ainsi un tout indivisible » sans toutefois préciser l’existence de liaisons horizontales sur tous niveaux alors qu’elles n’existaient de façon certaine que sur deux niveaux et, à ce jour, sur trois niveaux uniquement.

Si les plans établis par la société Serrain & associé, le 24 février 2017, font apparaître l’ouverture du mur séparatif en sous-sol, laquelle sera constatée par Mme [GH], lors de la visite des locaux le 3 mars 2017, il n’en demeure pas moins que, comme pertinemment relevé par l’expert judiciaire, au regard des contradictions rappelées ci-dessus, la date d’exécution de l’ouverture ainsi opérée entre les niveaux de sous-sol des immeubles du [Adresse 2] et [Adresse 4] ne peut être établie avec certitude.

Ainsi les consorts [ZO] échouent à démontrer que l’infraction dont ils se prévalent a été commise pendant la durée du bail renouvelé. Ce moyen est donc inopérant.

Sur la vente de chaussures

La clause de destination prévoit que l’activité exercée est « Achat et vente de tous objets et accessoires servant à l’habillement de l’homme, la femme, l’enfant, articles de confection, prêt-à-porter hommes, dames, enfants, à l’exception de tout autre commerce, profession ou industrie [']. »

Au cas d’espèce, Mme [GH] relève que la vente de chaussures au sein des locaux du [Adresse 2] n’a plus cours lors de l’établissement de son rapport le 29 mars 2019.

Les appelants versent aux débats une attestation de M. [H], agent immobilier, établie le 11 mai 2020, qui déclare avoir constaté que des chaussures étaient vendues et stockées dans les locaux. De ce document, il ressort que, dans la vitrine du [Adresse 2], les mannequins sont vêtus et portent des chaussures. Sur le sol de la vitrine se trouvent une dizaine de boites de chaussures. En sous-sol, de nombreuses boites de chaussures sont stockées et, sur certaines, une chaussure est posée.

Ils versent aussi un procès-verbal de constat dressé, le 25 octobre 2022, par Maître [LP] [KC], commissaire de justice, et [OR] [O], clerc assermenté dont les photographies jointes laissent apparaître une paire de mocassin et une paire de boots sur deux mannequins en vitrine sans constat opéré en sous-sol.

Il s’infère de ces éléments que la tenue des mannequins en vitrine complétée par des chaussures aux pieds ne permet pas d’en déduire que des chaussures soient vendues dans les locaux. En outre, les locaux litigieux formant une unité d’exploitation, le seul constat de stockage de boîte de chaussures en sous-sol communiquant entre eux ne permet pas d’en déduire que celles-ci soient vendues dans les locaux du [Adresse 2] alors que leur vente est autorisée dans les autres locaux pris à bail de sorte que l’infraction ne peut être considérée comme suffisamment caractérisée et grave pour donner lieu à résiliation du bail.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef sans qu’il n’y ait dès lors lieu de statuer sur la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, en cas de congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est par ailleurs usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Il est admis que l’indemnité d’éviction s’évalue à la date la plus proche de l’éviction et que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s’y trouve incluse.

Sur l’indemnité principale

Les conséquences de l’éviction s’apprécie in concreto au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de remplacement.

Cette appréciation implique dans un premier temps d’étudier les caractéristiques du bail s’agissant de sa destination, des clauses usuelles ou exorbitantes de droit commun y incluses, et des locaux s’agissant de leur implantation, de leur emplacement, de leur aménagement et de leur commercialité, ce que le tribunal a opéré par motifs détaillés que la cour adopte et auxquels il est renvoyé.

Il n’est pas contesté en cause d’appel que la société Jigger, qui exploite son commerce dans plusieurs locaux communiquant entre eux, dépendant de baux différents qui forment une unité d’exploitation, perdra une partie de sa clientèle suite à son éviction des locaux sis [Adresse 2].

En conséquence, l’indemnité d’éviction principale doit être estimée en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce, laquelle est au minimum équivalente à la valeur du droit au bail dans l’hypothèse d’un fonds de commerce à faible rentabilité ou déficitaire.

Les parties s’accordent, en cause d’appel, sur le fait que la valeur du droit au bail est supérieure la valeur du fonds de commerce, de sorte que l’indemnisation se fera sous forme d’indemnité de remplacement, sans qu’il n’y ait dès lors lieu de rechercher la valeur du fonds de commerce en absence d’éléments nouveaux. Il sera référé sur ce point aux motifs détaillés du jugement que la cour fait siens.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre le loyer que le locataire aurait réglé si son bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché, laquelle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre de la signature d’un nouveau bail ou de la cession d’un bail en cours. À cette différence entre ces deux valeurs, un coefficient prenant en compte la qualité de l’emplacement et la nature de l’activité est appliqué pour déterminer la valeur du droit au bail.

Devant la cour, les parties s’accordent sur les surfaces retenues par l’expert et validées par le tribunal, dont la surface pondérée à hauteur de 233 m².

L’intimée dénonce dans ses conclusions la communication tardive par les appelants d’un document, établi par M. [I], daté du 13 mai 2024, concernant un « avis sur la valeur d’un local commercial et dépendances ».

La cour relève cependant que l’intimée ne tire aucune conséquence juridique de la tardiveté de cette communication et qu’en toute hypothèse ce rapport ayant été versé aux débat et débattu contradictoirement, il sera retenu pour compléter l’information de la cour quant à l’évaluation de la valeur du droit au bail, sans qu’il ne soit dès lors nécessaire d’examiner la demande subsidiaire de prononcé d’une mesure d’expertise complémentaire, la cour disposant des éléments suffisants pour statuer.

sur la valeur locative

L’expert sollicité par les appelants fait état de plusieurs définitions de la valeur locative selon les différentes données économiques qui y sont intégrées et les mesures d’accompagnement du preneur à bail, en début ou en cours de bail, qui peuvent faire varier cette valeur.

Nonobstant, il sera rappelé que les critères d’évaluation de la valeur locative sont légalement déterminés aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R. 145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R. 145-7 dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 et qu’à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En tenant-compte de ces critères, les références cités par l’expert de partie donnent à voir un montant des loyers se situant dans une fourchette de 1.478 € à 1.991 € pour les locations nouvelles et un montant de 1.200 €/m²B et de 1.481 €/m²B dans deux fixations judiciaires de renouvellement qui concernaient néanmoins des locaux de surface très inférieure et de destination différente à ceux de la société Jigger.

Tel que rappelé par le tribunal, l’expert judiciaire a cité des références dont les loyers se situent entre 1.020 et 2.143 €/m²B.

Il peut être observé que la fourchette la plus haute cité par l’expert de parties est d’environ 7 % inférieure à la valeur la plus haute citée par l’expert judiciaire. Or, les deux experts se rejoignent sur le fait que la population dans la zone de chalandise est composée de cadres et professions intellectuelles supérieures au pouvoir d’achat élevé, que la desserte en transports en commun est très bonne, que la commercialité du quartier est bonne et celle de l’arrondissement excellente, que la situation du quartier drainant des étudiants, de nombreux salariés et des touristes engendre un très bon flux piétonnier, dont bénéficie l’activité exercée au regard de la très bonne commercialité du secteur.

Enfin, si le taux de vacance des locaux commerciaux a augmenté sur l’année 2020, l’expert de partie relève néanmoins que le « taux de vacance est faible sur le tronçon expertisé [avec] cependant de nombreux changement d’enseignes à proximité », ce dont il peut se déduire que, si certains commerces ont souffert des effets sur leur activité de la crise sanitaire, en revanche, l’activité locative dans le secteur reste dynamique et favorable. Est soulignée la densité du flux piéton et, particulièrement du flux shooping décrit comme exceptionnel, de sorte que les impacts éventuels de la crise sanitaire ne sont pas établis.

Enfin, il ne peut être tenu compte des références citées par les appelants, concernant des locaux qui ne sont pas comparables et tirées du rapport non définitif de l’expert judiciaire désigné dans le contentieux en cours relatif aux locaux sis [Adresse 5].

Il s’infère de ces éléments qu’au regard de ces éléments actualisés et, en se référant aux motifs pertinents du tribunal, il n’y a pas lieu de revoir à la baisse la valeur locative fixée par lui.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé la valeur locative unitaire à la somme de 1.800 €/m²B et la valeur locative de marché à la somme de 420.000 euros.

sur le loyer de renouvellement théorique

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, à défaut d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, à savoir notamment les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice applicable.

Les parties s’accordent, dans leurs dernières conclusions, sur l’absence de motifs de déplafonnement. Elles ne contestent pas davantage la valeur du loyer plafonné si le bail avait été renouvelé au 1er août 2016, estimée par l’expert et retenu par le tribunal, à la somme de 83.021,56 euros.

En revanche, les parties s’opposent sur le sens à donner à la « clause de révision », prévue au bail conclu le 14 avril 1980 et dont les appelants sollicitent l’application en cause d’appel, qui prévoit que « Le bail est conclu sous le régime des lois dîtes de propriété commerciale et assujetti à leurs prescription.Il est expressément stipulé, ce que le preneur accepte, qu’il sera établi pour toute modification de loyer, un avenant au bail faisant l’objet des présentes, et ce, aux frais du preneur.

En outre, le bail est indexé sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ou sur tout autre indice remplaçant ce dernier en cas de disparition de celui-ci. L’indice de référence qui sera pris en considération sera celui du 1er juillet 1980 (3ème trimestre) par rapport à celui du 1er juillet 1983 (3ème trimestre).

Dans le cas de modification du prix du loyer, le loyer et les charges ainsi que le dépôt de garantie, seront automatiquement modifiés proportionnellement à la variation constatée ». La présente clause est une condition déterminante du présent contrat que le propriétaire, à son défaut, n’aurait pas consenti. »

Contrairement à ce que soutient l’intimée, les parties ont clairement prévu, non seulement la possibilité de modifier le prix du loyer à chaque renouvellement du bail et,ce, par avenant, mais encore – en outre ' prévu la possibilité d’une indexation triennale du montant du loyer.

Cependant, en sollicitant l’application de cette clause du contrat selon le calcul retenu dans leurs conclusions, à savoir,

loyer du bail renouvelé au 1/08/2016 x ICC 3 T 2022

— -----------------------------------------

ICC 3T 2016

les appelants contreviennent aux dispositions de l’article L. 112-1 al. 2 du code monétaire et financier, disposition d’ordre public, qui prohibe la prise en compte d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, dont il n’est au demeurant pas démontré qu’elle n’ait jamais été appliquée.

La demande des appelants à ce titre sera donc rejetée.

Il s’en déduit que la cour revoie aux motifs du premier juge qu’elle adopte pour le calcul du montant du loyer de renouvellement soit la somme de 83.021,56 euros.

sur le coefficient

Il est d’usage que soit appliqué un coefficient de capitalisation au différentiel entre la valeur locative et le montant théorique du loyer renouvelé.

Ces coefficients varient de 0 à 12 selon la situation des locaux qui renvoie à la valeur locative au m² compte-tenu notamment de la commercialité de la localisation de l’implantation.

Au cas d’espèce, comme rappelé ci-dessus, les experts s’accordent sur le caractère favorable de l’adéquation entre le commerce exercé et l’implantation des locaux. L’expert judiciaire souligne effectivement une très bonne situation commerciale pour l’activité exercée et l’expert de parties détaille l’activité commerciale du quartier, composée à 5,61 % par l’activité tournant autour de la mode, la restauration étant majoritaire (40,34 %) suivie par les services (12,53 %), puis les hébergements touristiques (6,01 %) et la mode (5,61 %). Or, au sein de ce secteur d’activité, le prêt-à-porter féminin et le prêt-à-porter mixte, qui correspondent au commerce exercé par la société Jigger, sont largement majoritaire (23,26 % pour le premier, 27,91 % pour le second).

Aussi, au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en retenant un coefficient de 8.

Le jugement sera confirmé de ce chef ainsi qu’en ce qu’il a fixé la valeur du droit au bail à la somme de :

(420.000 ' 83.021,56) x 8 = 2.695.827,52 € arrondie à la somme de 2.700.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Frais de remploi ou d’agence :

Ces frais comprennent les frais et droits de mutation que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, l’âge du gérant est sans lien avec la poursuite ou la cessation de l’activité de l’entreprise, la société Jigger étant la titulaire du bail et la propriétaire du fonds de commerce et, si l’enseigne Côte à Côte a fermé un magasin ailleurs dans [Localité 21], rien ne permet de considérer que ce choix de gestion conduise à une cessation d’activité dans les locaux restant de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a adopté la proposition de l’expert de retenir un pourcentage de 10 % de la valeur vénale du fond représentée ici par la valeur du droit au bail.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé le montant de cette indemnité à la somme de 270.000 euros.

Trouble commercial :

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert judiciaire a considéré que ce poste d’indemnisation pouvait être évalué sur une base de 3 mois de l’E.B.E. moyen ou, à défaut, un mois de chiffre d’affaires ce qu’il a retenu au cas d’espèce en raison de impossibilité de reconstituer la rentabilité des seuls locaux dont la société est évincée compte-tenu de l’unité d’exploitation.

Cependant, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les chiffres d’affaires 2021, 2022, et 2023 d’ailleurs cités dans leurs conclusions sont bénéficiaires et ne doivent pas se confondre avec le résultat d’exploitation, dépendant des charges, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la méthode et l’évaluation proposées par l’expert.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnisation à ce titre à la somme de 77.000 euros.

Les frais de réinstallation

Ces frais sont destinés à indemniser le preneur des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux mais uniquement dans l’hypothèse où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou s’ils relèvent d’un concept particulier, comme en l’espèce, la société Jigger exploitant sous l’enseigne « Côte à côte ».

Il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté des mobiliers abandonnés et de leur amortissement.

Aussi, au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en retenant la proposition d’évaluation faite par l’expert, soit 1.000 €/m², et appliqué le coefficient de vétusté proposé à hauteur de 35 %.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé cette indemnité à la somme arrondie de 170.000 euros.

Frais de déménagement :

Comme rappelé par le tribunal, faute pour les appelants de rapporter la preuve que la société Jigger ne se réinstallera pas, ces frais sont dus et l’évaluation faite par l’expert et adoptée par le tribunal sera confirmée à hauteur de 3.000 euros.

Frais administratifs

Ces frais correspondent essentiellement aux formalités accomplies auprès du registre du commerce, aux frais juridiques, frais de résiliation de contrats.

En l’espèce, comme pertinemment relevé par l’expert, la société intimée ayant son siège social dans les locaux dont elle est évincée, elle sera nécessairement tenue de procéder à ces diverses formalités de sorte que la somme proposée par l’expert et retenue par le tribunal apparaît justifiée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé cette indemnité à la somme arrondie de 5.000 euros.

L’indemnité d’éviction est donc fixé à la somme de :

indemnité principale : 2.700.000

frais de remploi  : 270.000

trouble commercial : 77.000

frais de réinstallation : 170.000

frais de déménagement : 3.000

frais divers : 5.000

Soit la somme de 3.225.00 euros, hors frais de licenciement qui seront remboursés sur justificatifs.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative de renouvellement.

L’indemnité d’occupation est égale à la valeur locative de renouvellement, déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du chapitre V du code de commerce relatif au bail commercial, dans des conditions exclusives de plafonnement, et non à la valeur locative de marché. La valeur de renouvellement, tient compte notamment du fait que le bailleur n’a pas à remettre sur le marché son bien et donc à exposer des frais d’agence, de réparations et d’immobilisation notamment.

En cause d’appel, les parties s’accordent sur la valeur locative unitaire de 1.300 €/HT/HC/m²P et sur la surface 233 m²B proposées par l’expert et retenues par le tribunal.

En absence de moyen nouveau en cause d’appel concernant la majoration proposé par l’expert et retenu par le tribunal, la cour retient que le juge de le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve et auquel elle renvoie, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en appliquant une majoration de 5% pour communication entre les locaux litigieux et les locaux voisins.

Contrairement à ce que soutient la société Jigger, l’absence de perte du fonds de commerce, dont l’activité est redéployée sur les locaux restants sans perte de clientèle significative, est sans lien la réalité physique subsistante de l’organisation de cette activité au regard de la configuration des locaux communiquant qui conservent leurs avantages liés à un bon linéaire de façade, à une surface vaste et fonctionnelle.

En outre, contrairement à ce que soutient l’intimée en cause d’appel, l’aggravation de la précarité alléguée n’est pas caractérisée au regard de l’évolution favorable du chiffre d’affaires de la société Jigger communiqué par elle sur les trois derniers exercices, de sorte que le coefficient de précarité au taux d’usage de 10 % doit être légitimement appliqué.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 286.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er août 2016, après application des coefficients rappelés ci-dessus à la valeur locative en renouvellement de 318.000 euros, sans qu’il n’y ait lieu de faire droit à la demande d’abattement annuel de 10 % à compter du mois de mars 2010 en absence de moyen développé au soutien de cette demande.

La cour retient en outre que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, rappelé que la compensation s’opérerait entre le montant de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs et le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis le 1er août 2016.

Sur la demande de remise en état des locaux

Au regard des éléments soumis à son appréciation et en absence de moyen nouveau soutenu devant elle, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et condamné la société Jigger à remettre les locaux en l’état, étant ajouté que la tardiveté de la demande invoquée en cause d’appel n’est pas démontrée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Jigger, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les consorts [ZO] seront donc condamnés à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens engagés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 16 novembre 2021 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société Jigger de sa demande d’application d’un coefficient de précarité de 30 % au montant de l’indemnité d’occupation ;

Déboute M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO] Veuve [P], [U] [ZO] épouse [A], [E] [ZO], [N] [B] Veuve [ZO] et [V] [ZO] de leur demande relative à l’indexation du loyer théorique de renouvellement ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO] Veuve [P], [U] [ZO] épouse [A], [E] [ZO], [N] [B] Veuve [ZO] et [V] [ZO] à payer à la société Jigger la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] [R]-[ZO], Mme [J] [ZO] Veuve [P], [U] [ZO] épouse [A], [E] [ZO], [N] [B] Veuve [ZO] et [V] [ZO] à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente