COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 21 NOVEMBRE 2024

ph

N° 2024/ 368

N° RG 21/12292 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH7A3

[V] [J]

[C] [U] épouse [J]

[Y] [I] [J]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LE

[Adresse 13]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELEURL REMY CRUDO

l’ASSOCIATION ASSOCIATION ARRIVAT – SCHWANDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 08 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01576.

APPELANTS

Monsieur [V] [J]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame [C] [U] épouse [J]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [Y] [I] [J]

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOMATRIN, Société par action simplifiée dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Willi SCHWANDER de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ARRIVAT – SCHWANDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon acte notarié publié le 19 octobre 1971, M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J] d’une part, M. [P] [E] et son épouse d’autre part, ont fait l’acquisition indivise à raison de moitié, d’une parcelle de terrain sise à [Adresse 12], cadastrée section L n° [Cadastre 4], cet acte contenant un rappel de servitude constituée par acte du 2 juillet 1966 contenant vente par Mme veuve [T] à la SCI Le Tivoli de la parcelle attenante cadastrée section L n° [Cadastre 3] au profit de la parcelle cadastrée section L n° [Cadastre 4], ainsi décrite : « un droit de passage de quatre mètres de largeur pour personnes, animaux, et tous véhicules, pour permettre à ladite parcelle d’avoir accès à l'[Adresse 10] ('). L’entretien de ce chemin est à la charge de la Société acquéreur, mais lorsque Mme veuve [T] ou ses ayants-droit ou ayants cause futurs feront bâtir, soit une maison individuelle soit un immeuble collectif, sur la parcelle cadastrée sous le n° [Cadastre 4] de la section L, l’entretien de ce chemin sera à frais commun ».

Selon acte notarié du 26 avril 2010, M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J] ainsi que M. [Y] [J] ont acquis respectivement l’usufruit, et la nue-propriété d’un garage dépendant de la copropriété dénommée [Adresse 13], sise [Adresse 2] à [Localité 11], cadastré section BP n° [Cadastre 8], s’agissant du lot n° 28, dans le bâtiment B, numéroté 9 et les 10/1000èmes des parties communes générales de la copropriété.

Le 7 mai 2020, M. [V] [J], Mme [C] [U] épouse [J] et M. [Y] [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, afin :

de faire annuler la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 27 février 2020 concernant la réfection des revêtements de la zone 1 intéressant la copropriété et les deux villas en fond de parcelle, au vote de laquelle ils ont été illégitimement exclus,

d’interdire le traçage des places de parking sur l’assiette de la servitude dont bénéficient les deux villas mitoyennes de la copropriété,

de dire que la répartition du coût des travaux pour la zone 5 dite des garages inférieurs doit être faite entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes des parties communes générales.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires a acquiescé à la demande d’annulation de la résolution n° 8 et a demandé notamment, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire des consorts [J] en qualité de copropriétaires, au paiement des charges générales de réfection de l’intégralité de la voirie de la copropriété, proportionnellement à l’article 13 du règlement de copropriété, et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3 297,65 euros en qualité de propriétaires du fonds dominant de la servitude de passage.

Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence s’est prononcé de la manière suivante :

Annule la résolution n° 8 de l’assemblée des copropriétaires du 27 février 2020 et la dit de nul effet ;

Condamne solidairement M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 297,65 euros toutes taxes comprises à titre de participation aux frais de reprise du revêtement ;

Condamne chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens ;

Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes.

Le tribunal a considéré :

— sur la résolution n° 8, que le syndicat des copropriétaires acquiesce à l’annulation,

— sur les demandes relatives à la résolution n° 9 concernant le traçage des places de parking, que cette résolution a été rejetée et qu’il n’y a pas lieu de statuer in futurum sur des résolutions à venir hypothétiques,

— sur la servitude de passage, que les coûts afférents aux ouvrages et aménagements nécessités par l’exercice d’une servitude et leur entretien incombe par principe au propriétaire du fonds dominant, si bien que le partage des frais sollicités par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 25 % à la charge des époux [J], calculée au prorata de l’assiette de la servitude, est justifié.

Par déclaration du 12 août 2021, M. [V] [J], Mme [C] [U] épouse [J] et M. [Y] [J] (les consorts [J]) ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs conclusions d’appelants, transmises et notifiées par RPVA le 26 octobre 2021, les consorts [J] demandent à la cour de :

Recevoir leur appel et le dire bien fondé.

Réformer le jugement rendu le 8 juin 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 297,65 TTC (sic) à titre de participation aux frais de reprise du revêtement.

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas interdit le traçage de places de parking sur l’assiette de la servitude de passage dont ils bénéficient.

Le confirmer en ce qu’il a annulé la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2020.

Statuant à nouveau,

Dire et juger que la participation des consorts [J] à l’entretien et la réfection de l’assiette de la servitude de passage doit représenter 1/14ème du coût de la réfection afférente à cette assiette.

Dire et juger que le devis Eiffage TP en l’état de l’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires ne saurait servir de base à la détermination de la quote-part de chacun.

Subsidiairement si la cour devait retenir et le devis Eiffage TP et le principe d’un entretien à frais partagés de l’assiette de la servitude,

Dire et juger que la quote-part des consorts [J] ne saurait excéder la somme de 1 511,25 euros.

Interdire au syndicat des copropriétaires d’effectuer le traçage de places de parking sur l’assiette de la servitude dont bénéficient les deux villas mitoyennes de la copropriété.

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3 600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et au paiement d’une somme équivalente pour la procédure d’appel.

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les consorts [J] font valoir que :

A titre principal,

— le grief qui motivait la demande d’annulation de la résolution n° 8 était celui d’avoir été illégalement exclus du vote de cette résolution, mais qu’ils n’ont pas remis en cause le fait que, pour déterminer la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot, des critères différents de ceux retenus par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ont été retenus,

— bien que la résolution n°8 ait été annulée, il n’y a pas lieu de remettre en cause le mode de calcul de la quote-part puisque celle-ci n’a pas été contestée, l’équité justifiant la participation initialement retenue, à savoir 1/14ème par villa et 12/14ème pour la copropriété,

— la prise en charge de la servitude devra continuer selon les mêmes proportions,

A titre subsidiaire,

— la prise en charge de l’entretien de la servitude de passage ne doit pas se faire sur la base du devis retenu lors de l’assemblée générale du 27 février 2020, puisque la résolution n° 8 a été annulée,

— le devis n’est pas équitable dans la détermination des zones,

— le calcul doit se faire, conformément à l’article 697 du code civil et aux dispositions contenues dans l’acte notarié du 30 septembre 1971, ce qui conduit à un montant de 1 511,55 euros sur la base du devis.

Sur les places de stationnement,

— il ne s’agit pas de statuer in futururm sur des résolutions à venir, mais d’une question précise et actuelle,

— en les condamnant à participer à la prise en charge des travaux sur la base d’un devis prévoyant le traçage des places, le tribunal a avalisé le principe même de la violation du droit de passage.

Dans ses conclusions d’intimé, transmises et notifiées par RPVA le 7 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 8 juin 2021 du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’il a condamné solidairement M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 297,65 euros toutes taxes comprises à titre de participation aux frais de reprise du revêtement.

L’infirmer en ce qu’il l’a débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Statuer à nouveau :

Condamner les consorts [J] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance.

Rejeter l’ensemble de prétentions des consorts [J].

Condamner les consorts [J] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

Sur l’annulation de la résolution n° 8,

— bien que ce point ne soit pas discuté, il faut préciser qu’il a été contraint d’acquiescer à la demande des consorts [J] fondée sur le fait qu’ils ont été exclus du vote, alors que cette exclusion leur était profitable,

— la répartition de la réfection de la voirie en 3 ou 5 zones ne correspondant à aucune stipulation du règlement de copropriété, il appartient à Mme et M. [J] de contribuer à l’instar de tout copropriétaire aux charges générales générées par la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes dans la proportion définie à l’article 13 du règlement de copropriété,

Sur l’entretien à frais communs de la servitude,

— Mme et MM. [J] ont des obligations distinctes en tant que propriétaires de la parcelle voisine bénéficiaire de la servitude de passage au travers de la copropriété, et en tant que copropriétaires,

— la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 27 février 2020 atteste de sa méprise sur l’application des modalités de cette servitude, alors qu’il faut se référer aux stipulations de la servitude,

— sur la base totale du devis, puisque M. et MM. [J] lui faisaient grief d’avoir rogné sur certaines dépenses du devis, soit 12 608,68 euros pour une surface concernée de 195 m² alors que la servitude de passage représente 102 m², le coût de l’entretien de la servitude s’élève donc à 6 595,30 euros à frais commun, dont 3 297,65 euros à la charge de M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J] et l’autre moitié à la charge de la copropriété,

— la prétention des consorts [J] fondée sur l’équité est irrecevable puisque contraire aux stipulations de l’acte de servitude de passage du 2 juillet 1966 fixant les modalités de passage et d’entretien,

— la prétention fondée sur la subdivision du fonds dominant est doublement irrecevable, car d’une part elle ajoute à l’acte constitutif de servitude, une exigence qu’il ne contient pas, d’autre part elle est contraire à la règle de l’indivisibilité de la servitude édictée par l’article 700 du code civil, en ce que diviser l’action en entretien de la servitude à toutes les parcelles issues de la division du fonds dominant, constitue une aggravation de la condition du fonds servant,

Sur le traçage des stationnements,

— les consorts [J], en tant que propriétaires du fonds dominant et tiers au vote du traçage, ne démontrent pas que le traçage des stationnements constitue un trouble actuel, ou certain, et ne peuvent donc pas faire interdire un futur traçage.

L’instruction a été clôturée le 3 septembre 2024.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est relevé que le nom de naissance de Mme [C] [J] est [U] et pas [U] tel que mentionné dans le jugement de première instance, la déclaration d’appel et les conclusions d’appelants, en contradiction avec ce qui est mentionné dans les actes notariés, raison pour laquelle la bonne orthographe, celle des actes notariés, est mentionnée dans le présent arrêt.

Il est également relevé que le nom exact du syndicat des copropriétaires est « [Adresse 13] » et pas simplement « [Adresse 13] », conformément à son règlement de copropriété.

Par soit-transmis du greffe du 31 octobre 2024, les parties ont été intimées à confirmer leur exacte identité.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions des consorts [J] comporte des demandes de « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

La cour se trouve ainsi saisie des demandes suivantes :

— la contribution aux frais d’entretien de l’assiette de la servitude de passage,

— le traçage des emplacements de parking.

Sur la contribution aux frais d’entretien de l’assiette de la servitude de passage

Les parties s’opposent sur le niveau de la quote-part de ces frais, étant observé que la charge de ces frais ne peut incomber qu’au propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude.

A cet égard, M. [Y] [J] copropriétaire indivis avec ses parents d’un lot dépendant de la copropriété, n’est pas propriétaire de la parcelle bénéficiant de la servitude de passage, dont il est précisé qu’elle est cadastrée aujourd’hui BP [Cadastre 6] et dont on comprend à la lecture des extraits cadastraux produits qu’il est issu de la division de la parcelle L [Cadastre 4], en plusieurs parcelles cadastrées BP [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

A cet égard, il ressort d’un courrier adressé le 16 février 2020, par le conseil de M. [V] [J] et Mme [C] [U] son épouse, au syndic de la copropriété, que la parcelle L [Cadastre 4] acquise en indivision avec M. et Mme [E], a été partagée par acte du 29 et 28 juin 1999, non versé aux débats.

Aux termes des articles 697 à 700 du code civil, celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire. Si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. Ainsi, par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit.

En l’espèce, l’acte constitutif de la servitude qui date du 2 juillet 1966 prévoit expressément que : « L’entretien de ce chemin est à la charge de la Société acquéreur, mais lorsque Mme veuve [T] ou ses ayants-droit ou ayants cause futurs feront bâtir, soit une maison individuelle soit un immeuble collectif, sur la parcelle cadastrée sous le n° [Cadastre 4] de la section L, l’entretien de ce chemin sera à frais commun ».

Le syndicat des copropriétaires est parfaitement informé de l’existence de cette servitude de passage et du fait qu’elle profite à deux villas, ce qui ressort des explications mentionnées lors de l’examen de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 27 février 2020, portant sur les zones 1 à 4 définies pour la réfection des revêtements de sol.

Il y est en effet précisé que la zone 1 intéresse la copropriété et les deux villas en fond de parcelle bénéficiaires d’un droit de passage.

Cette résolution n° 8, qui prévoyait un partage du montant des travaux à hauteur de 12/14e pour la copropriété et 1/14e pour chacune des villas, soit sur la base du devis retenu pour 11 381,08 euros pour 195 m², une quote-part de 425,23 euros par villa, a été annulée par le jugement du 8 juin 2021 définitif sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires qui poursuit la confirmation du jugement appelé, réclame en dernier lieu, une quote-part de 3 297,65 euros, sur la base du devis total de 12 608,68 euros pour une surface concernée de 195 m² alors que la servitude de passage représente 102 m², soit un coût d’entretien de la servitude de 6 595,30 euros à répartir entre M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J] d’une part et lui-même d’autre part, sans tenir compte de la subdivision du fonds dominant, au motif que cela aggraverait son sort en tant que fonds servant, s’il était contraint de diviser son recours.

Or, le syndicat des copropriétaires revient ainsi sur sa propre reconnaissance que deux villas profitent de la servitude de passage, sans remise en cause de sa part jusque-là, puisqu’il n’est pas contesté que le fonds dominant anciennement dénommé L [Cadastre 4] a été divisé en BP [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], cette dernière parcelle prolongeant manifestement, le chemin assiette de la servitude de passage litigieuse, qui n’est pas modifié.

Dans cette circonstance, la cour estime que la division du recours entre les propriétaires des deux villas, pour les frais d’entretien du chemin, n’a pas pour effet d’aggraver la condition du fonds assujetti, tel que prohibé par l’article 700 du code civil.

S’agissant du devis contesté, il est observé que le fait que la résolution n° 8 statuant sur ce devis, ait été annulée, n’a pas pour effet d’invalider le devis.

L’absence d’équité dans la détermination des zones, n’est pas avérée, dès lors que la quote-part de participation est calculée au prorata de la superficie de l’assiette de la servitude par rapport à la superficie totale de la zone concernée par les travaux de revêtement de la voie.

Il n’est pas démontré que le traçage de cinq emplacements de parking, tel que prévu dans le devis de la zone 1, impliquant un stationnement autorisé, est de nature à faire obstacle à la servitude de passage.

Enfin, aucune pièce ne vient étayer la prétention des consorts [J] sur une contribution à hauteur de 1/14e du coût des travaux d’entretien, telle que figurant dans la résolution n° 8 dont ils ont obtenu l’annulation.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir une quote-part de participation aux frais d’entretien de la servitude de passage de 3 297,65 euros à la charge du fonds dominant anciennement cadastré L [Cadastre 4], qui comporte deux villas, dont une seule appartient à M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J], qui ne doivent être tenus qu’à hauteur de moitié.

Il convient donc de condamner solidairement, ce point n’étant pas discuté, M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 648,83 euros au titre de leur participation aux frais de reprise du revêtement, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur le traçage des emplacements de parking

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Les appelants demandent qu’il soit fait interdiction au syndicat des copropriétaires d’effectuer le traçage de places de parking sur l’assiette de la servitude dont bénéficient les deux villas mitoyennes de la copropriété.

Les pièces produites, à savoir les cinq devis pour la reprise du revêtement de chacune des zones envisagées prévoyant des emplacements de parking à tracer, des plans sur lesquels sont matérialisés la servitude de passage et les zones 1 à 5, et un procès-verbal de constat d’huissier concernant une haie de Thuyas, sont insuffisants pour démontrer une violation actuelle de la servitude de passage.

Ainsi, aucune pièce ne vient préciser les emplacements projetés par rapport à l’assiette de la servitude de passage.

M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J], seuls bénéficiaires de la servitude de passage, seront donc déboutés de leur demande concernant le traçage des emplacements de parking et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles.

En cause d’appel, il convient de statuer pareillement.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement appelé, sauf sur le montant de la condamnation au titre de la participation de M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J] aux frais de reprise du revêtement ;

Statuant à nouveau de ce chef infirmé et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [V] [J] et Mme [C] [U] épouse [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] sis à [Localité 11], représenté par son syndic, la somme de 1 648,83 euros (mille six cent quarante-huit euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de leur participation aux frais de reprise du revêtement ;

Condamne chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT