COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 MAI 2024

N°2024/322

Rôle N° RG 23/05622 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLERE

[C] [Y]

C/

E.P.I.C. 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

par M^e Alain BADUEL

M^e Philippe HAGE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection d’AIX-EN-PROVENCE en date du 21 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000974.

APPELANTE

Madame [C] [Y]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/3277 du 20/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 10 Avril 1981 à [Localité 4] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

représentée par M^e Alain BADUEL de la SCP MIRABEAU AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Gabrielle SAMAT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

E.P.I.C. 13 HABITAT,

dont le siège social est [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par M^e Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Benjamin LAVAL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie LEYDIER, Présidente, et M^me Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Sophie LEYDIER, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024,

Signé par M^me Sophie LEYDIER, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2016, l’établissement public industriel et commercial (EPIC) 13 Habitat, a consenti à madame [C] [Y], un bail à usage d’habitation pour un appartement, de type T4, sis [Adresse 5], à [Localité 3] (13).

Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, l’EPIC 13 Habitat a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mai 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 872,59 euros au principal.

Considérant que les causes du commandement sont restées infructueuses, il a fait assigner Mme [Y], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant en référé qui, par ordonnance contradictoire en date du 21 mars 2023, a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties, à compter du 25 juillet 2022 ;

— déclaré la locataire sans droit ni titre ;

— ordonné l’expulsion de Mme [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux, dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu par les articles L. 411-1 et L. 411-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [Y] à payer à l’EPIC 13 Habitat, une indemnité provisionnelle de 5 110,60 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclu ;

— condamné Mme [Y] à payer à l’EPIC 13 Habitat, la somme de 419,68 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, à titre provisionnel, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamné Mme [Y] aux dépens ;

— débouté l’EPIC 13 Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 19 avril 2023, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dument reprises.

Par dernières conclusions transmises le 24 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et qu’elle :

— lui accorde le bénéfice de délais de paiement ;

— lui donne acte de ce qu’elle accepte de régler la somme provisionnelle mise à sa charge de 5110,60 euros à raison de 35 mensualités de 145 euros, la dernière mensualité à hauteur du solde restant ;

— suspende l’exécution de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 30 novembre 2016 ;

— déboute l’EPIC 13 Habitat de toutes ses conclusions et prétentions contraires ;

— déboute l’EPIC 13 Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juge chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par dernières conclusions transmises le 27 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’EPIC 13 Habitat sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excepté sur le montant provisionnel alloué au titre de la dette locative, et, statuant à nouveau, qu’elle :

— condamne Mme [Y] à payer la somme de 7 270,73 euros à titre provisionnel, au titre de la dette locative arrêtée au 16 février 2024, avec intérêts à taux légal ;

— déboute Mme [Y] de sa demande de délais de paiement ;

— condamne Mme [Y] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 11 mars 2024.

Par dernières conclusions transmises le 11 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Y] sollicite de la cour qu’elle :

— révoque l’ordonnance de clôture ;

— réouvre les débats ;

— fixe la clôture des débats au jour de l’audience ;

— déclare ses écritures recevables ;

— déclare ses pièces n°13 et 14 recevables ;

— déclare sans objet la demande d’expulsion ;

— homologue l’accord des parties, relatif :

* à la fixation d’une dette au 6 mars 2024 arrêtée à la somme de 7 270,23 euros ;

* à la fixation d’un échéancier de paiement de 80 euros par mois jusqu’au 7 décembre 2024 ;

* lui accorde un échéancier de 36 mois pour régler le solde dû au 8 décembre 2024, consistant à payer la somme de 145 euros par mois à compter du 7 janvier 2025 et le solde à la 36 ème échéance ;

— en tout état de cause ;

* lui accorde le bénéfice de délais de paiement les plus larges ;

* déboute l’EPIC 13 Habitat de ses demandes ;

* ordonne un partage par moitié des dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction : il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Par application des dispositions de ces textes doivent être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l’avance.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose : l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Mme [Y] a conclu le lundi 11 mars 2024 à 14h04, soit après que l’instruction de l’affaire ait été clôturée, le même jour à 9h04.

A l’audience, avant le déroulement des débats, l’avocat de Mme [Y] a indiqué qu’ayant conclu tardivement, il sollicitait la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission de son dernier jeu de conclusion ainsi que des pièces n°13 et 14. L’avocat de l’EPIC 13 Habitat a donné son accord à ladite révocation et l’admission des pièces n°13 et 14 de l’appelante. La cour a donc, de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé article VIII du contrat, 'résiliation pour défaut de paiement', article 16, qu’en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou/et charges, dépôt de garantie, ce dernier sera résilié de plein droit, à l’initiative de 13 Habitat, deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 24 mai 2022, visant la clause résolutoire porte sur une somme de 1 872,59 euros au principal, correspondant à un arriéré locatif.

Or à l’examen du décompte, non contesté par la locataire, il apparaît qu’à la date du 31 juillet 2022, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, Mme [Y] n’avait pas apuré sa dette, et était redevable de la somme de 3 248,91 euros.

Par conséquent, il conviendra de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et constaté la résiliation du bail au 25 juillet 2022.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Ainsi, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, au vu du dernier décompte locatif versé aux débats, il est établi un solde débiteur de 7 270,73 euros au 16 février 2024, non contesté par Mme [Y].

Par conséquent, la cour ne peut qu’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 5 110,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus.

Il convient de condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 7 270,73 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 février 2024, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Par ailleurs, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à hauteur de 419,68 euros due à titre provisionnel à compter de la résiliation du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative … Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

Sur l’homologation du protocole d’accord :

L’article 1565 du même code indique que l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

L’accord sur la rémunération du médiateur conclu conformément à l’article 131-13 peut être rendu exécutoire dans les mêmes conditions, à la demande d’une partie ou du médiateur, par le juge qui a ordonné la médiation.

Le juge à qui est soumis l’accord ne peut en modifier les termes.

En l’espèce, Mme [Y] demande l’homologation de l’accord passé avec le commissaire de justice ayant prévu qu’elle pourrait s’acquitter du paiement de la somme de 7 270,73 euros par 10 premières échéances de 80 euros.

Par conséquent cet accord invoqué par Mme [Y], n’a pas été conclu avec le bailleur, qui lui a délivré un commandement de quitter les lieux le 18 avril 2023 et qui s’oppose à sa demande d’octroi de délai de paiement.

En outre, à titre surabondant, la cour saisie et statuant sur appel d’une ordonnance de référé, reste « le juge du provisoire » et ses décisions ne sont jamais définitives. Elle ne peut dès lors être assimilée « au juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée » tel que visé à l’article 1565 du code de procédure civile, lequel ne peut être que le juge du fond.

En conséquence, la demande de Mme [Y] tendant à l’homologation du protocole de 'l’accord’ susvisé sera rejetée.

Sur les délais

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur que Mme [Y] n’a pas réglé ses loyers entre les mois de mars 2022 et novembre 2022. Elle a effectué les paiement suivants, postérieurement à cette période :

— le 9 novembre 2022 : 420 euros

— le 7 février 2023 : 300 euros

— le 17 avril 2023 : 500 euros

— le 7 aout 2023 : 200 euros

— le 5 septembre 2023 : 200 euros

Concernant sa situation financière, Mme [Y] justifie de son inscription à pôle emploi au 13 avril 2023. Elle a perçu de la CAF pour les mois de janvier, 2023 et février 2023 la somme 184,41 euros au titre de l’allocation de soutien familial. Elle verse aux débats son relevé de situation pôle emploi dont il ressort qu’elle perçoit la somme de 375,32 euros au titre de l’allocation retour à l’emploi. Elle précise dans ses écritures avoir été licenciée, suite à un problème de santé.

Ainsi, si des délais de paiement lui étaient accordés sur 36 mois, Mme [Y] devrait s’acquitter de la somme de 201,97 euros (7 270,73 euros/36 mois), à laquelle il convient d’ajouter le loyer courant, 419 euros, soit un montant total de 620 euros par mois.

Or, Mme [Y] ne pourra pas y faire face au vu des ressources dont elle dispose.

Elle ne justifie d’aucun élément démontrant qu’elle est en mesure d’apurer sa dette locative et de s’acquitter du loyer en sus.

En outre, Mme [Y] indique dans ses écritures avoir quitté les lieux, après avoir été destinataire le 18 avril 2023, du commandement de les quitter.

Elle ne justifie pas non plus, être en capacité de procéder au règlement de la dette sur 24 mois, par échéance de 302, 94 euros (7270,73/24), alors qu’elle va devoir payer un nouveau loyer.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise, en ce que l’expulsion de Mme [Y] a été ordonnée.

Elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [Y] aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [Y] sera condamnée à supporter les dépens d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’aide juridictionnelle. Elle devra verser à l’EPIC 13 Habitat la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, l’ordonnance de clôture a été révoquée et la procédure clôturée à nouveau, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 5 110,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus ;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau, et, y ajoutant:

Condamne Mme [Y] à payer à l’établissement public industriel et commercial (EPIC) 13 Habitat, la somme de 7 270,73 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et idemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 février 2024, avec intérêt à taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute Mme [Y] de sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Condamne Mme [Y] à payer à l’EPIC 13 Habitat la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] à supporter les dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La greffière, La présidente,