COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 DECEMBRE 2024

N° 2024/758

Rôle N° RG 24/02749 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMVKX

[W] [T]

C/

[P] [M] [V] EPOUSE [G]

S.C.I. [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane MAMOU

M^e Guillaume LUCCISANO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 08 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01195.

APPELANT

Monsieur [W] [T]

né le 15 Mai 1955 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphane MAMOU, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Madame [P] [M] [V] divorcée [G]

nés le 07 Mai 1976 à [Localité 8] (CONGO),

demeurant [Adresse 6]

défaillante

S.C.I. [Adresse 3],

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume LUCCISANO, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2010, à effet le 15 septembre 2010, la SCI [Adresse 4], par l’intermédiaire de son mandataire, le cabinet consul immobilier a donné à bail à madame [P] [V] épouse [G] un appartement à usage d’habitation, de type T2, sis [Adresse 5] (83), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 515 euros, outre 20 euros de provision pour charges.

Par acte sous seing privé du même jour, monsieur [W] [T] s’est porté caution solidaire des engagements de Mme [P] [V] épouse [G].

Par exploit signifié le 6 février 2023, la SCI [Adresse 4] a fait délivrer à Mme [V] épouse [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement d’une somme de 17 471,58 euros, au principal.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 10 février 2023 (procès-verbal de recherches infructueuses).

Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, la SCI [Adresse 3] a fait assigner Mme [V] épouse [G] et M. [T], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal de proximité de Toulon, statuant en référé, qui, par ordonnance réputée contradictoire en date du 8 décembre 2023, a :

— constaté la résiliation du bail entre les parties en raison de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamné solidairement Mme [V] épouse [G] et M. [T] à payer à la SCI [Adresse 4], la somme de 18 507,98 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du mois de novembre 2023 inclus ;

— constaté l’accord des parties pour que Mme [V] épouse [G] et M. [T] s’acquittent de cette somme par versements mensuels successifs de 52 euros chacun ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire ;

— accordé des délais de paiement, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision, en sus des loyers courants, étant précisé que la dernière mensualité devait apurer le solde de la dette restant dû ;

— à défaut :

* la totalité de la somme due, deviendrait totalement exigible ;

* dit que la clause résolutoire reprendrait son plein effet ;

* faute de départ volontaire des lieux loués, son expulsion serait ordonnée dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique ou l’aide d’un serrurier ;

* Mme [V] épouse [G] et M. [T] seraient solidairement condamnés au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation fixée à 571,56 euros ;

— condamné Mme [V] épouse [G] et M. [T] solidairement aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et la dénonce à la caution ;

— rejeté les autres demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 1er mars 2024, M. [T] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 22 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [T] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— juge que les demandes formulées par la SCI [Adresse 3] à son encontre sont irrecevables ;

— juge que les demandes formulées par la SCI [Adresse 3] à son encontre son infondées ;

— déboute la SCI [Adresse 3] de ses demandes ;

— juge la décision commune et opposable à Mme [V] épouse [G] ;

— condamne la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Mamou.

Par ordonnance du 27 mai 2024, le conseiller délégué a prononcé l’irrecevabilité des conclusions déposées par Maître Luccisano conseil de la SCI [Adresse 3].

Règulièrement intimée Mme [V] épouse [G] n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 21 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur les contestations élevées par M. [T] quant à son engagement de caution et au commandement de payer :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

L’alinéa 2 du même texte précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en la cause en vigueur du 26 novembre 2009 au 27 mars 2014, le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

[…]

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

A titre liminaire, il doit être rappelé que la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement apprécier si les conditions d’établissement de cet acte se heurtent à des contestations sérieuses ou non.

En l’espèce, il est acquis que le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Le cautionnement signé par M. [T] le 2 septembre 2010, stipule en page 2 que le présent engagement est souscrit pour la durée du contrat de location visé ci-dessus et annexé aux présentes et celle de deux renouvellements ou tacites recondictions, à savoir jusqu’au 14 septembre 2019.

La régularité de cet acte n’est pas contestée, sachant qu’il inclut un long développement manuscrit dans lequel M. [T] reconnait avoir reçu toutes les informations sur la nature et la portée de ses obligations, les détaille, les limite dans le temps et satisfait aux exigences formelles de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont il recopie le quatrième alinéa

Ainsi, M. [T] conteste d’une part, avoir été destinataire de la dénonce du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré par acte du 10 février 2023 (procès-verbal de recherches infructueuses) et d’autre part, la régularité du commandement de payer qui ne comporte aucun décompte précis relatif à la créance revendiquée et la fin de son engagement au 14 septembre 2019.

Force est de constater que le commandement de payer dénoncé le 10 février 2023 à M. [T], exige le paiement à Mme [V] d’une somme de 17 471,58 euros, au principal et ne comporte pas le détail de la créance. On ignore à partir de quelle date les loyers sont impayés, échus et exigés.

Or l’engagement de caution de M. [T] prenait fin au 14 septembre 2019. Il était donc expiré depuis presque quatre années depuis la procédure initiée par la SCI [Adresse 3].

Par conséquent, l’engagement de caution de M. [T] au moment où la procédure d’impayés de loyer a été engagée par la délivrance d’un commandement de payer, à l’encontre de Mme [V] épouse [G], se heurte à des contestations sérieuses, dans la mesure où il est impossible de déterminer si les loyers exigés étaient antérieurs ou postérieurs à la date du 14 septembre 2019, date à laquelle ce cautionnement a pris fin.

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [T] au paiement de la somme de 18 507,98 euros au titre de la dette locative arrêté au mois de novembre 2023, constaté son accord afin que ce dernier se libère de cette somme par versement mensuel successif de 52 euros, et à défaut l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 571,56 euros.

La SCI [Adresse 3] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M. [T].

L’ordonnance entreprise sera confirmée pour le surplus.

Sur la demande visant à voir déclarer la décision commune et opposable à Mme [V] épouse [G]

Mme [V] épouse [G] étant partie à la présente instance, il n’est pas nécessaire de lui déclarer la présente décision commune et opposable. Cette demande est sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [T] aux dépens incluant le commandement de payer et la dénonce à caution.

Succombant, la SCI [Adresse 3] sera condamnée à supporter les dépens de première instance et de la procédure d’appel, dont distraction au profit de Maître Stéphane Mamou et à payer à M. [T] la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné M. [T] à payer à la SCI [Adresse 4], la somme de 18 507,98 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du mois de novembre 2023 inclus ;

— constaté l’accord des parties pour que M. [T] s’acquitte de cette somme par versements mensuels successifs de 52 euros ;

— et à défaut, condamné M. [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 571,56 euros ;

— condamné M. [T] au dépens, incluant le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution ;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute la SCI [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M. [W] [T] ;

Condamne la SCI [Adresse 3] à payer à M. [W] [T] la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [Adresse 3] à supporter l’intégralité des dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Stéphane Mamou.

La greffière La présidente