COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 08 FEVRIER 2024

N° 2024/ 75

Rôle N° RG 20/05688 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BF6KC

S.C.I. DE LA COMEDIE

C/

Syndic. de copro. [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Peggy LIBERAS

M^e Karine TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 10 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/00412.

APPELANTE

S.C.I. DE LA COMEDIE, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Peggy LIBERAS de la SELARL C.L. JURIS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS SUN IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 1], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Anne BOLLAND-BLANCHARD de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 19 décembre 2007, la SCI DE LA COMEDIE a acquis de la SCI LEA, qui l’avait elle-même acquis de la SCI CLAIRE MARIE, la copropriété de deux locaux commerciaux correspondant aux lots n°3 et 5 de l’immeuble sis [Adresse 2].

Par acte du 19 mars 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SUN IMMOBILIER, a fait citer la SCI DE LA COMEDIE aux fins de la voir condamner à lui payer un arriéré de charges de copropriété, outre des dommages-intérêts et frais.

Par jugement réputé contradictoire du 13 janvier 2014, le tribunal de grande instance de TOULON a condamné la défenderesse à payer au requérant :

— la somme de 17471,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 février 2013, outre intérêts au taux légal depuis le 2 décembre 2010 sur la somme de 15414,11 euros, à compter du 23 février 2011 sur la somme de 15874,72 euros et à compter du 5 février 2013 sur la somme de 17471,02 euros, avec anatocisme,

— la somme de 207,47 euros au titre des frais de recouvrement outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 700 euros à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire,

— condamne la SCI DE LA COMEDIE aux dépens distraits au profit de maître PILLARD.

Ce jugement a acquis force de chose jugée.

Par acte du 9 décembre 2016, la SCI DE LA COMEDIE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SUN IMMOBILIER, et la SAS SUN IMOBILIER aux fins d’obtenir dans le cadre d’un recours en révision la rétractation du jugement susvisé et que le tribunal, statuant à nouveau, déboute le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.

Subsidiairement, elle demande à être relevée et garantie de sa condamnation par le syndic et en tout état de cause la condamnation de ce dernier à l’indemniser du préjudice subi, outre ses demandes de frais irrépétibles et dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire du 10 février 2020, le tribunal judiciaire de TOULON a statué ainsi :

— DÉCLARE irrecevable la S.C.I. DE LA COMEDIE en son recours en révision;

— DÉCLARE irrecevable la S.C.I. DE LA COMEDIE en sa demande de dommages et intéréts à l’encontre de la S.A.S. SUN IMMOBILIER :

— DÉBOUTE la S.C.I. DE LA COMEDIE de l’intégralité de ses demandes, y compris au titre des frais et dépens ;

— CONDAMNE la S.C.I DE LA COMEDIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. SUN IMMOBILIER, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la S.C.I. DE LA COMEDIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à paver à la S.A.S. SUN IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1500 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE La S.C.I. DE LA COMED[E, prise en la personne de son représentant légal en exercice, aux entiers dépens d’instance, distraits au profit de Maître Corinne BONVINO-ORDIONI, Avocat au Barreau de Toulon ;

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le jugement susvisé retient principalement qu’à supposer qu’elle justifie d’un défaut d’information de sa part lors de l’achat de ses locaux commerciaux puis après sur le montant des charges appelées, la requérante a eu de multiples occasions de le contester ; qu’elle ne saurait donc soutenir ne pas avoir été informée avant le mois d’octobre 2016 du montant des créances de charges et du caractère prétendument infondé de la demande du syndicat ; que son recours en révision est donc irrecevable car trop tardif ; que la SAS SUN IMMOBILIER n’était pas personnellement partie au jugement dont la rétractation est demandée ; que la requérante ne développe aucun moyen de fait et de droit au soutien de sa demande d’appel en garantie justifant sa demande distincte de dommages-intérêts envers le syndic ; que l’action en responsabilité pour faute envers le syndic est prescrite et la SCI DE LA COMEDIE ne justifie pas du caractère infondé des charges appelées.

Par déclaration du 24 juin 2020, la SCI LA COMEDIE a relevé appel de cette décision en intimant uniquement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2].

Elle a relevé appel de toutes les dispositions du jugement critué concernant ce dernier.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2020, auxquelles il sera référé plus amplement, la SCI DE LA COMEDIE demande de voir :

— DECLARER la SCI DE LA COMEDIE recevable et bien fondée en son appel, et en ses demandes. – INFIRMER en tout point le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 10 février 2020.

— Le REFORMANT ;

— DECLARER l’action en révision du jugement n° 14/00018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 13 janvier 2014 recevable ;

— RETRACTER en conséquence ledit jugement ;

— DIRE ET JUGER que la SCI DE LA COMEDIE n’est redevable d’aucune créance à l’égard de la copropriété [Adresse 2], la somme de 19427 € ayant été indûment mise à sa charge.

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 2] de toutes réclamations financières à l’égard de la SCI DE LA COMEDIE au titre de l’appel de charges de 19427 €.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 2] à payer à la SCI DE LA COMEDIE la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 2] aux entiers dépens.

La SCI DE LA COMEDIE fait valoir, pour l’essentiel, que par de multiples erreurs le syndic a mis à sa charge une dette qu’elle n’avait pas à supporter ; que lors de l’acte notarié, le syndic n’a pas mentionné l’existence d’une procédure judiciaire et n’a pas informé le notaire des appels de fonds votés à la charge du cessionnaire ; qu’il n’est pas justifié que l’appelante ait été informée de la nature et de l’origine des sommes qui lui ont été réclamées ; qu’il existe une procédure judiciaire à l’encontre du syndic au sujet de l’opacité de sa gestion ; que le jugement du 16 décembre 2003 n’a pas été porté à sa connaissance ; que le premier décompte produit ne permet pas de comprendre clairement ce qui est réclamé au lot et le calcul de ventilation des charges appelables sur le lot cédé ; que ce n’est qu’à la lecture du jugement du 16 décembre 2003, suite au courrier du 26 octobre 2016, qu’elle a été en mesure de comprendre qu’elle n’était pas redevable de la participation financière du sinistre et du ravalement de façade ; qu’ayant fait délivrer une assignation le 9 décembre 2016, son action en révision n’est pas prescrite ; que la présentation erronée des faits a vicié le consentement du tribunal et démondre une fraude évidente ; que l’acte de vente démontre que ni l’existence d’une procédure concernant la SCI CLAIRE MARIE, précédent propiétaire des lots concernés, le syndicat des copropriétaires et les époux [B], ni le contenu du jugement du 16 décembre 2003 n’ont été portés à la connaissance de l’appelante ; que le privilège général dont est titulaire le syndicat des copropriétaires a été purgé par la réclamation formée par le syndic sur le prix de vente ; que l’obligation d’information appartient au syndic et non pas au vendeur ; que faute pour le syndic d’avoir demandé le recouvrement des créances exigibles au vendeur, la copropriété ne peut solliciter paiement de ces créances à son égard ; que le droit de suite n’est pas applicable dès lors que la signification a été faite ; que lors de l’assemblée générale du 23 septembre 2015, les copropriétaires n’ont pas donné quitus au syndic de sa gestion.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique 4 décembre 2020, auxquelles il sera référé plus amplement, le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 2] demande de voir :

— Déclarer l’appel interjeté par la SCI LA COMEDIE à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon le 10 février 2020, mal fondé et le rejeter,

— En conséquence,

— Confirmer le jugement entrepris

— Débouter la SCI LA COMEDIE de sa demande en révision du jugement rendu par le tribunal de grande instance de TOULON le 13 janvier 2014 comme étant irrecevable et subsidiairement mal fondée,

— En conséquence, Dire n’y avoir lieu a rétractation dudit jugement,

— Débouter la SCI LA COMEDIE de toutes demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires, comme étant irrecevables et infondées.

— Condamner la SCI LA COMEDIE en tous les dépens de l’instance distraits au profit de maître TOLLINCHI, avocat, sur son affirmation de droit,

— Condamner la SCI LA COMEDIE au paiement d’une somme de 5000 € au titre des frais non compris dans les dépens.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 2] fait essentiellement valoir que les charges au paiement desquelles la SCI LA COMEDIE a été condamnée concerne pour partie la condamnation prononcée par le tribunal de grande instance de TOULON le 16 décembre 2003 dans le litige l’opposant aux époux [B] et pour l’autre partie à des travaux ; que l’appelante ne fournit aucun justificatif de la date à laquelle elle affirme avoir été informée du jugement du 16 décembre 2003, soit au mois d’octobre 2016 ; que dès après son acquisition en 2007, elle a été informée au travers des assemblées générales annuelles, du règlement du litige [B] mais aussi des réclamations du syndicat des copropriétaires à son encontre et au plus tard lors de l’assignation du 4 février 2013 ; que le jugement de janvier 2014 fait état du jugement de 2003 ; que sa demande est donc prescrite ; qu’il ressort de courriers qu’elle a rédigés qu’elle était informée du jugement de 2003 ; que les charges appelées ont fait l’objet de mises en demeure restées sans effet ; que l’auteur du recours en révision doit être de bonne foi et n’avoir commis aucune faute, notamment en n’intentant pas un recours ordinaire avant que le jugement n’acquiert autorité de la chose jugée ; que l’acte de vente n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires ; qu’elle reste muette sur son absence de représentation devant le tribunal et muette sur son absence d’appel du jugement contesté ; que l’appelante ne justifie d’aucune fraude commise par le syndicat.

La procédure a été clôturée le 15 novembre 2023.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité du recours en révision intenté par la SCI DE LA COMEDIE :

L’article 593 du code de procédure civile dispose que le recours en révision tend à faire rétracter un jugement passé en force de chose jugée pour qu’il soit statué à nouveau en fait et en droit.

En vertu de l’article 596 du code de procédure civile, le délai du recours en révision est de deux mois.

Il court à compter du jour où la partie a eu connaissance de la cause de révision qu’elle invoque.

En vertu de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, c’est au demandeur en révision qu’il incombe de rapporter la preuve de la date à laquelle il a eu connaissance du fait qu’il invoque.

En l’espèce, l’appelante demande la révision du jugement rendu le 13 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de TOULON, en vertu duquel elle a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] la somme en principal de 17471,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 février 2013, outre intérêts au taux légal et anatocisme.

Ce jugement motive sa condamnation en visant un jugement du tribunal de grande instance de Toulon du 16 décembre 2003 condamnant le syndicat des copropriétaires à la somme de 65100,88 euros et en précisant que la SCI DE LA COMEDIE est tenue pour sa part à 10025,53.

Il précise également que l’appel de fonds du 15 juillet 2009 d’un montant de 10025,53 euros correspond au montant des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires selon jugement du tribunal de grande instance de Toulon du 16 décembre 2003, réclamées par la suite par maître [I], le 8 juin 2009, en qualité de liquidateur de M. [N] [B], bénéficiaire desdites condamnations.

Or, si le jugement précité du 16 décembre 2003 condamne in solidum la SCI CLAIRE MARIE (précédent copropriétaire des lots n°3 et 5) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 6] à payer à M et Mme [B], en leur qualité de preneurs du local commercial, la somme de 64287,83 euros, avec intérêts légaux, il précise que dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires est tenu envers la SCI CLAIRE MARIE à la garantie intégrale des condamnations effectivement supportées par cette dernière.

La SCI DE LA COMEDIE soutient qu’elle n’a eu connaissance de cette décison, qui lui aurait permis de comprendre qu’elle n’était pas redevable de la participation financière au sinistre subi par les époux [B], que suite au courrier du 26 octobre 2016 adressé par Maître Virginie COSMANO, son conseil, au greffe du tribunal de grande instance de Toulon par lequel elle demande la copie du jugement du 16 décembre 2003.

Or, en vertu de l’appel de fonds qui lui était adressé par le syndic en exercice en date du 8 juin 2010 que l’appelante ne nie pas avoir reçu, il lui était demandé une somme totale de 10911,90 euros au titre des charges de copropriété du 1er juillet au 30 septembre 2010, dont le détail de la somme faisait figurer 'condamnation [B]' pour un montant de 10025,33 euros.

Suite à la réception de cet appel de fonds, la SCI DE LA COMEDIE a adressé un chèque au syndic pour un montant de 886,37 euros, ne prenant pas en compte le montant de 'la condamnation [B]'.

Bien que ce paiement partiel puisse être interprété comme une volonté de la SCI DE LA COMEDIE de pas payer le montant de 10025,33 euros, elle ne justifie pas avoir adressé, à la suite de la réception de cet appel de fonds, une demande d’explication au syndic sur cette réclamation.

Par la suite, elle a reçu plusieurs documents tels que des appels de fonds et mises en demeure émanant de la SAS SUN IMMOBILIER reprenant cet impayé dans les soldes réclamés.

De même, elle a été destinataire d’un décompte individuel de charges pour l’année 2010 accompagnée d’une lettre du syndic datée du 3 mai 2010, intitulée 'attestation de travaux’ concernant l’exercice 2009 et où figurent expressément les mentions suivantes : 'désignation – condamnation [B]', 'montant total pour la copropriété : 65100,88 euros', 'votre quote-part: 1925,00".

Elle ne justifie pas, là encore, avoir réagi à cette demande de paiement du syndic.

Suite à l’assignation en recouvrement de charges qui lui a été signifiée par acte d’huissier du 19 mars 2013, elle n’a pas constitué avocat devant le tribunal de grande instance de Toulon alors qu’elle était citée à étude.

D’ailleurs, l’appelante ne s’explique pas sur les motifs de sa défaillance alors que la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires visée dans la citation portait sur une somme très importante de 17471,02 euros réclamée au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 février 2013.

De même, elle ne s’explique pas sur le fait qu’elle n’ait pas relevé appel du jugement du 13 janvier 2014 alors que par lettre du 27 juillet 2015 adressée au CABINET SUN IMMOBILIER, elle évoque expressément le jugement susvisé qui l’a condamné à payer les sommes au titre du dégât des eaux des époux [B] et interroge le syndic à ce sujet aux fins de savoir 'si celui-ci entend faire jouer son assurance pour prendre en compte ce sinistre ou s’il entend toujours lui réclamer la somme de 10025,53 euros outre intérêts et frais de justice'.

Or, il convient de souligner que ledit jugement fait expressément mention du jugement du 16 décembre 2003 concernant 'la condamnation [B]'.

De plus, il y a lieu de rappeler qu’en vertu de l’article 595 du code de procédure civile, dans tous les cas de révision, le demandeur doit avoir été, sans faute de sa part, dans l’impossibilité de faire valoir la cause qu’il invoque avant que la décision ait acquis force de chose jugée.

Ainsi, à supposer que soit effectivement établi qu’elle n’a eu connaissance du jugement du 16 décembre 2003 qu’à compter du 25 octobre 2016 comme elle l’affirme sans le démontrer, la SCI DE LA COMEDIE connaissait, bien avant cette date, le motif de la créance de charges invoquée à son encontre par le syndicat des coproprétaires et qu’elle constestait déjà dans sa lettre du 25 juillet 2015.

Comme l’a justement indiqué le jugement déféré, la SCI DE LA COMEDIE était informée de la cause de la révision qu’elle invoque bien en amont du délai de deux mois précédent son assignation du 9 décembre 2016, et ce alors qu’elle a eu de multiples occasions de faire valoir ses droits et de contester le bien-fondé des sommes qui lui étaient réclamées.

Il convient alors de juger prescrit son recours en révison et de le déclarer irrecevable.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI DE LA COMEDIE, qui succombe, aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par les avocats qui en font la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur les dépens de première instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il paraît équitable que la SCI DE LA COMEDIE soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à Toulon, la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Le jugement sera confirmé sur les frais irréptibles de première instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONFIRME, dans les limites de l’acte d’appel, le jugement déféré rendu le 10 février 2020 par le tribunal judiciaire de Toulon, en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE la SCI DE LA COMEDIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 6], la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

CONDAMNE la SCI DE LA COMEDIE aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par les avocats qui en font la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,