COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 NOVEMBRE 2024

N° 2024/699

Rôle N° RG 24/02477 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMULC

[B] [E]

C/

[Y] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Marie LAFRAN

M^e Michäel LEVY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 25 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05513.

APPELANTE

Madame [B] [E]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003933 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

née le 10 Novembre 1976 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Jean-Marie LAFRAN de la SELARL LAFRAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE,

et assistée par M^e Isabelle BERDAH, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [Y] [V]

né le 16 Septembre 1960 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS :

Aux termes d’un contrat de bail en date du 1er septembre 2017, monsieur [Y] [V] a donné à bail à Monsieur [P] [R] et madame [B] [E] son épouse un appartement situé [Adresse 1] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 680 euros, outre 80 euros de provisions sur charges.

Le 18 avril 2023, monsieur [Y] [V] a fait signifier à M. et Mme [R] un commandement de payer la somme de 1 842,43 euros en principal au titre d’un arriéré locatif arrêté au 10 avril 2023, quittancement du mois d’avril 2023 et clause pénale de 10% inclus, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, monsieur [Y] [V] a, par exploit d’huissier du 4 juillet 2023, assigné M. et Mme [R] devant le pôle JCP-Référé du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire du 25 janvier 2024, ce magistrat a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 juin 2023 ;

ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de M. et Mme [R] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamné solidairement M. et Mme [R] à payer, à titre provisionnel, à monsieur [Y] [V] la somme de 3 692,76 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023 pour la somme de 1 842,93 euros et de la signification de l’ordonnance pour le surplus ;

condamné solidairement M. et Mme [R] à payer, à titre provisionnel, à monsieur [Y] [V], en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 848,59 euros à compter du 18 juin 2023, et jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

condamné in solidum M. et Mme [R] à payer à monsieur [Y] [V] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

Par acte transmis au greffe le 26 février 2023, Mme [E] divorcée [R] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 08 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

déboute monsieur [Y] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

juge infondée toute pénalité appliquée au titre des loyers visée dans le commandement de payer ;

lui accorde les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette ;

suspende la clause résolutoire durant ce délai ;

condamne monsieur [Y] [V] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises le 04 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, monsieur [Y] [V] sollicite de la cour qu’elle :

à titre principal,

confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions portant sur la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de M. et de Mme [R] et leur condamnation solidaire, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3 692,76 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023 et d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 848,59 euros à compter du 18 juin 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, mais la réforme concernant la demande au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

déboute madame de l’ensemble de ses demandes ;

condamne Mme [E] divorcée [R] à lui payer la somme provisionnelle de 3 973,12 euros représentant les loyers et accessoires dus selon décompte arrêté au 02 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation de première instance et sous réserve de l’actualisation de la créance locative en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée ;

à titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés,

ordonne que l’éventuel échéancier soit assorti d’une clause irritante ;

en tout état de cause,

condamne Mme [E] divorcée [R] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamne aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner ou prendre acte », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé dans le paragraphe VIII des conditions générales du contrat de bail qu’à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Le commandement de payer du 18 avril 2023 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 1 842,43 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2023 inclus, outre 167,49 euros de clause pénale, qu’il convient de défalquer, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur étant venue ajouter à l’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 l’interdiction de toute pénalité en cas d’infraction aux clauses du bail, il s’ensuit

Mme [R] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa signification, la dette locative s’élevant à la somme non contestée de 1 674,94 euros à la date du 18 avril 2023, échéance du mois d’avril 2023 incluse.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de l’acquisition la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 18 juin 2023.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte actualisé au 02 octobre 2024, quittancement du mois de d’octobre 2024 inclus, il apparaît que Mme [E] divorcée [R] est redevable d’un arriéré locatif d’un montant, hors clause pénale, de 3 805,63 euros, sachant qu’il s’élevait à la somme de 3 525,27 euros au mois de novembre 2023 et de 1 674,94 euros lors de la délivrance du commandement.

Il appartient à madame [E] divorcée [R] qui conteste le montant de cette dette, de prouver qu’elle a satisfait au paiement des loyers, provisions sur charges et indemnités mensuelles d’occupation mises à sa charge, or elle ne justifie d’aucun versement supplémentaire à ceux inclus dans le décompte produit par le bailleur, lequel part bien de zéro, puisqu’il reprend les sommes dues depuis la délivrance du commandement de payer jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus, tant au titre des loyers, des provisions sur charges que des indemnités mensuelles d’occupation.

Il convient de faire droit à sa demande sauf à déduire le montant de la clause pénale, écartée au motif précité et de condamner madame [E] divorcée [R] à payer à monsieur [Y] [V] la somme provisionnelle de 3 805,63 euros à valoir sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de du prononcé du présent arrêt.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et, à défaut, les conséquences résultant de la résiliation du bail

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative de madame [E] divorcée [R] ne cesse de croître depuis la délivrance du commandement de payer comme étant passée de 1 674,94 euros le 18 avril 2023, à 3 525,27 euros au mois de novembre 2023 et 3 805,63 euros au mois d’octobre 2024. Il s’ensuit un accroissement de la dette locative depuis la délivrance du commandement.

A l’examen des décomptes, il apparaît que les règlements de loyers ont repris depuis le mois de mai 2024, mais qu’ils ne permettent pas d’apurer la dette accumulée précédemment, d’autant que la part versée par Mme [E] divorcée [R] en sus des sommes remise au titre l’aide personnalisée au logement ne permet pas de couvrir le montant du au bailleur ainsi en septembre 2024 sur 873,27 euros dus, la caisse d’allocation familiale a versé la somme de 246 euros et Mme [E] divorcée [R] la somme de 500 euros, laissant un reste à charge du bailleur de 127, 27 euros.

Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par Mme [E] divorcée [R] laquelle justifie être divorcée avec deux enfants à charge, avoir repris une activité à temps complet depuis le 1er avril 2024 et avoir déposé une demande de fonds solidarité logement depuis octobre 2023, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins des bailleurs, lequel, en l’occurrence est un bailleur privé, non rempli de ses droits depuis plus d’un an et qui ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par le preneur du logement.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [E] divorcée [R] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

C’est donc à bon droit que le premier juge a ordonné son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 848,59 euros à compter du 18 juin 2023 et la décision entreprise sera confirmée de ces chefs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. et Mme [R] à verser à monsieur [Y] [V] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Dès lors que Mme [E] divorcée [R] n’obtient pas gain de cause à hauteur d’appel, elle sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Enfin, l’équité commande de condamner Mme [E] divorcée [R] à verser à monsieur [Y] [V] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En tant que partie perdante, Mme [E] divorcée [R] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [B] [E] divorcée [R] à payer à monsieur [Y] [V] la somme provisionnelle de 3 805,63 euros à valoir sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de du prononcé du présent arrêt ;

Déboute Mme [B] [E] divorcée [R] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne Mme [B] [E] divorcée [R] à verser à monsieur [Y] [V] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [B] [E] divorcée [R] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne Mme [B] [E] divorcée [R] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente