COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 17 OCTOBRE 2024

mm

N° 2024/ 329

Rôle N° RG 21/05107 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHHYL

Association ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS

C/

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES CITE SAINT JOSEPH 2

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP PORTEU DE LA MORANDIERE

M^e Pierre CHAMI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 19 Janvier 2021 enregistré u répertoire général sous le n° 17/05764.

APPELANTE

ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS dont le siège social [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice, domicilié es-qualité audit siège.

représentée par M^e Benoît PORTEU DE LA MORANDIERE de la SCP PORTEU DE LA MORANDIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Pierre-André PASCAUD de la SELARL ANTARES, avocat au barreau de NICE

INTIME

SYNDICAT DS COPROPRIETAIRES CITE SAINT JOSEPH 2, sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL VICTORIA AGENCY, dont le siège social est [Adresse 3], prise la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

L’Association Sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS (ci-après l’ « ASPTT ») est une association sportive ayant pour objet principal, notamment, la pratique d’activités physiques et sportives, telles que le tennis, ainsi que la participation aux compétitions des Fédérations délégataires ou affinitaires.

Le syndicat des copropriétaire de la cité Saint Joseph 2 est propriétaire à [Adresse 2], d’un terrain de 7 126 m², dans l’ ancienne résidence Saint Joseph, terrain qui a été loué à l’ASPTT, à effet du 1er janvier 1973, par contrat de bail emphytéotique d’une durée de 30 ans reçu par acte notarié du 5 avril 1974, afin d’y construire et exploiter des courts de tennis, ainsi que leurs structures annexes.

Ce bail devait donc se terminer le 31 décembre 2002.

Pendant plus de 14 ans, Monsieur [J] [Y] a exercé les fonctions de syndic bénévole de la résidence CITE SAINT JOSEPH 2.

Une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 1998 a donné pouvoir au syndic bénévole de signer « le nouveau bail » (résolution n°1) en ces termes : « L’accord sur les propositions communes pour le nouveau bail est adopté à la majorité ». Cet accord entérinait les propositions négociées entre la commission désignée pour représenter la copropriété et l’ASPTT, qu’un contentieux judiciaire opposait alors au syndicat des copropriétaires à propos notamment d’un terrain de basket. L’une des propositions adoptées prévoyait une durée locative de 25 ans à compter du 1er janvier 1999.

Le nouveau bail visé par la délibération d’assemblée générale précitée a été régularisé le 1er janvier 1999 par M. [Y], au nom du syndicat, pour une durée de 25 ans expirant le 31décembre 2023.

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2012, le Syndic bénévole M. [J] [Y] a régularisé au nom du syndicat des copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2 une nouvelle convention de bail emphytéotique portant sur un terrain d’une contenance d’environ 7126 m² « destiné à l’aménagement de courts de tennis, réalisés à ce jour », pour une durée de 25 ans à compter du 31 décembre 2013.

Il semble que la résiliation de l’ancien bail et la signature d’un nouveau contrat soient liées à l’obtention d’un prêt sollicité par l’ASPTT pour réaliser des investissements sur le complexe des courts de tennis.

Estimant que ce dernier bail avait été conclu sans nouvelle autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, par acte extrajudiciaire en date du 13 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la CITE SAINT JOSEPH 2, représenté par son nouveau syndic, la SARL VICTORIA AGENCY, a assigné l’association ASPTT [Localité 4] OMNISPORT aux fins de voir prononcer l’annulation de la convention de bail régularisée le 17 décembre 2012 et, en l’état de ses dernières conclusions, voir ordonner l’expulsion de l’ASPTT.

En parallèle de cette instance au fond, le syndicat des copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2 a initié une procédure de référé pour contraindre l’association ASPTT, au visa exclusif du trouble manifestement illicite, à contenir la terre battue qui se répand à partir des courts de tennis en direction des parties communes de la copropriété non données à bail. Le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

L’ ASPTT, devant le juge du fond, a notamment demandé au tribunal de :

Juger irrecevables les demandes du syndicat pour être contraires à celles qu’il a présentées, par ailleurs, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de NICE, pour obtenir de l’ASPTT NICE OMNISPORT une obligation contractuelle liée au bail de 2012 ; juger irrecevable la demande d’expulsion pour ne pas être visée par l’ autorisation de l’ assemblée du 08.12.2017

Juger que la prorogation de délai d’un bail emphytéotique autorisée préalablement (par l’autorisation de 1998), ne relève pas de l’article 26 de la loi de I965.

Juger que la simple prorogation de la durée d’un bail emphytéotique, n’a pas à être publiée et que l’absence de publicité d’une simple prorogation de bail emphytéotique n’invalide pas l’acte par lequel la prorogation a été souscrite;

Juger que le SDC CITE SAINT JOSPEH 2, représenté par son syndic en exercice, était partie à l’acte qui lui est opposable à partir du moment où le preneur pouvait de bonne foi croire aux pouvoirs du syndic.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNELLEMENT Juger que l’ ASPTT [Localité 4] OMNISPORT bénéficie d’un bail de louage de chose de, droit commun pour une durée de 25 ans à compter du 17.12.2012 et qu’elle dispose donc d’un titre d’occupation.

Rejeter la demande d’expulsion,

Par jugement du 19 janvier 2021 , le tribunal de grande instance de Grasse a :

Dit que la convention de bail emphytéotique du 17 décembre 2012 est nulle et de nul effet ;

Dit que la convention de bail emphytéotique du 1er janvier 1999 n’a pas été valablement résiliée et doit recevoir application ;

Débouté le syndicat des copropriétaires CITE SAINT Joseph 2 de sa demande d’expulsion en l’ état de la présente procédure ;

Débouté l’Association Sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS de toutes ses demandes ;

Débouté l’Association Sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamné l’Association Sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS à verser au syndicat des copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2 une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamné l’Association Sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS aux entiers dépens de la présente procédure avec distraction au profit de Maître Pierre CHAMI.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment :

' rejeté la fin de non recevoir tirée de l’Estoppel soulevée par l’ ASPTT, au motif notamment qu’il n’y a pas contradiction, si les actions engagées par le même demandeur devant deux juridictions différentes ne sont pas de même nature ; qu’ en l’espèce, il n’existe aucune contradiction entre la procédure de référé par laquelle le syndicat des copropriétaires entendait obtenir le retrait de la totalité de la terre battue s’étant écoulée en direction du fonds du syndicat des copropriétaires et l’action au fond, en nullité du bail emphytéotique du 17 décembre 2012, même si le syndicat, dans l’exposé des motifs de son assignation en référé, exposait que par acte sous seing privé du 17 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires de la CITE SAINT JOSEPH 2 avait régularisé une convention de bail emphytéotique avec la défenderesse, puisqu’il ajoutait très clairement que cette convention faisait l’objet d’une action en nullité portée devant le tribunal judiciaire ;

' considéré que l’ajout d’une demande d’expulsion à l’expiration du bail n’est pas de nature à changer l’objet de la demande qui reste identique aux demandes initiales, à savoir de voir prononcer l’annulation du bail ;

' jugé que le bail de 2012 est un nouveau bail et non une prorogation du bail initial ;

' jugé que, s’agissant de la conclusion d’un nouveau bail emphytéotique, l’acte du 17 décembre 2012 ne pouvait intervenir sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires prise dans les conditions de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965; que le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 10 juin 1998 ne concerne que le bail conclu le 1er janvier 1999 pour une durée de 25 ans à compter du 1er janvier 1999 et un loyer de 65 000 francs ;

' jugé que le nouvel acte en date du 17 décembre 2012, comportant les mêmes mention et référence à la délibération de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 9 juin 1998, habilitant le syndic pour signer uniquement l’acte du 1er janvier 1999, l’ASPTT ne pouvait ignorer que la résiliation du bail du 1er janvier 1999 et la conclusion d’un nouveau bail n’avaient pas fait l’objet d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte que sa croyance dans le pouvoir que détenait le syndic de conclure un nouveau bail après avoir résilié l’ancien ne pouvait être légitime.

Le tribunal a en conséquence écarté l’ existence d’un mandat apparent, constaté la nullité du contrat de bail du 17 décembre 2012 et constaté que les relations entre le syndicat des copropriétaires et l’ASPTT restaient régies par le bail du 1er janvier 1999 qui n’avait pas été régulièrement résilié, de sorte que la demande d’expulsion était sans objet, l’association disposant d’un titre régulier l’autorisant à se maintenir dans les lieux jusqu’au 1er janvier 2024.

Par déclaration du 8 avril 2021, l’ASPTT a relevé appel de ce jugement au motif notamment que le tribunal Judiciaire aurait commis une erreur de droit manifeste en estimant que la convention de bail emphytéotique régulièrement conclue le 17 décembre 2012 était nulle et de nul effet, au mépris de la théorie du mandat apparent.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées par l’ASPTT le 26 novembre 2021 tendant à :

Vu l’article 1998 du Code Civil,

Vu les articles 700 et 696 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER l’ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS recevable et bien fondée en son appel ;

En conséquence :

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse rendu le 19 janvier 2021 en ce qu’il a :

— Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture ;

— Fixé la clôture des débats à la date de l’audience de plaidoiries ;

— Débouté le Syndicat des Copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2 de sa demande d’expulsion;

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse rendu le 19 janvier 2021 en ce qu’il a :

— Dit que la convention de bail emphytéotique du 17 décembre 2012 est nulle et de nul effet ;

— Dit que la convention de bail emphytéotique du 1er janvier 1999 n’a pas été valablement résiliée et doit recevoir application ;

— Débouté l’ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS de toutes ses demandes;

— Débouté l’ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamné l’ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS à verser au Syndicat des Copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2 une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamné l’ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS aux entiers dépens de la procédure avec distraction au profit de Maître Pierre CHAMI.

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

CONSTATER la validité de la convention de bail emphytéotique conclu le 17 décembre 2012, en raison de l’existence d’un mandat apparent du Syndic bénévole du Syndicat des Copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2 ;

CONSTATER que l’ ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS peut se maintenir régulièrement dans les lieux loués jusqu’au 31 décembre 2038 ;

A titre subsidiaire:

REQUALIFIER la convention de bail emphytéotique conclue le 17 décembre 2012 en bail de droit commun ;

CONSTATER que l’ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS peut se maintenir régulièrement dans les lieux loués jusqu’au 31 décembre 2038 ;

A titre infiniment subsidiaire :

CONSTATER l’irrégularité de la convention de bail emphytéotique conclue le 17 décembre 2012 ;

CONSTATER l’application de la convention de bail emphytéotique conclu le 1er janvier 1999;

CONSTATER que l’ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS peut se maintenir régulièrement dans les lieux loués jusqu’au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2, représenté par son Syndic en exercice, à verser à l’ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS la somme de 302 202,12 euros, en réparation de son préjudice subi du fait de sa croyance légitime quant à la poursuite de la convention de bail emphytéotique conclue le 17 décembre 2012 jusqu’au 31 décembre 2038 ;

En tout état de cause :

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2, représenté par son Syndic en exercice, à verser à l’ASSOCIATION SPORTIVE ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2, représenté par son Syndic en exercice, aux entiers dépens

Vu les conclusions notifiées le 27 août 2021 par le syndicat des copropriétaires de la CITÉ SAINT JOSEPH 2

Vu l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1304 du code civil (rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016)

Vu les articles 1123 et 1165 du Code Civil (rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016)

Vu l’article 2224 du Code Civil

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la CITE SAINT JOSEPH 2 en son appel incident et l’en déclarer bien fondé.

CONFIRMER le jugement entrepris :

— en ce qu’il a dit que la convention emphytéotique du 17 décembre 2012 est nulle et de nul effet,

— en ce qu’il a débouté l’Association Sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS de toutes ses demandes,

— en ce qu’il a débouté l’Association Sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS de sa demande de dommages et intérêts,

— en ce qu’il a condamné l’Association Sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens de procédure.

LE REFORMER pour le surplus.

A titre subsidiaire,

DECLARER inopposable au Syndicat des Copropriétaires CITÉ SAINT JOSEPH 2, la convention de bail du 17 décembre 2012 régularisée par le Syndic [Y] au nom du Syndicat des Copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2 avec l’association ASPTT [Localité 4] OMNISPORT.

A titre infiniment subsidiaire,

DECLARER prescrite la demande de requalification du contrat de bail du 17 décembre 2012 formulée pour la première fois par le Syndicat des Copropriétaires aux termes de ses conclusions du 27 octobre 2020.

S’il devait être fait droit à la demande de « requalification » du contrat de bail du 17 décembre 2012,

FIXER le loyer de la convention de bail du 17 décembre 2012 à sa valeur locative réelle, telle que déterminée à dire d’expert.

DESIGNER avant-dire droit tel expert qu’il plaira à la Cour afin de procéder au calcul de la valeur locative réelle du bien donné à bail.

CONDAMNER l’association ASPTT [Localité 4] OMINISPORT à payer au Syndicat des Copropriétaires la différence entre le montant de la redevance contractuelle et la valeur locative réelle, telle que fixée à dire d’expert, avec effet rétroactif à compter de la prise à bail.

DEBOUTER l’association ASPTT [Localité 4] OMINISPORT de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

En toute hypothèse,

CONDAMNER l’association ASPTT [Localité 4] OMNISPORT à verser au Syndicat des Copropriétaires CITE SAINT JOSEPH 2 la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de procédure, ceux d’appel distraits au profit de Maître Pierre CHAMI, avocat, sous sa due affirmation.

MOTIVATION :

Sur la procédure :

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ou même « juger » lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Au fond :

Sur l’existence d’un mandat apparent :

L’ ASPTT fait valoir qu’elle est de bonne foi et croyait légitimement à la régularité du mandat du syndic M [V] [Y] , signataire de la convention de bail emphytéotique de 2012, de sorte que contrairement à l’argumentaire soutenu par l’intimé et repris par le tribunal, le nouveau bail devra être jugé régulier sur le fondement de la théorie du mandat apparent.

Après avoir rappelé les règles qui permettent de valider un mandat apparent, l’ASPTT soutient qu’ un tel mandat existait incontestablement au cas d’espèce compte tenu des éléments suivants :

' Aux termes de la convention de bail emphytéotique de 2012, Monsieur [J] [Y] a expressément déclaré agir au nom du syndicat des copropriétaires, suscitant ainsi la croyance de l’association.

' Il a prétendu être dûment mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires agissant en vertu d’une délibération de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 9 juin 1998.

' M [Y] n’a donc pas signé la convention de bail en son nom, mais bel et bien au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.

' Les circonstances autorisaient l’association sportive à ne pas vérifier les pouvoirs du syndic. L’ASPTT bénéficiait depuis 1973 d’un bail emphytéotique ayant donné lieu en 1999 à un nouveau bail conclu pour une durée de 25 ans. Ainsi quand en 2012 il fut demandé à l’association de conclure un énième bail avec le syndicat des copropriétaires, portant sur la même parcelle, pour une durée similaire, l’ASPTT n’avait aucune raison de s’en étonner, d’autant que son interlocuteur, le syndic M [Y] était déjà son interlocuteur lors de la signature du bail de 1999.

' Au vu de ces éléments et de sa qualité de profane en matière de droit immobilier , les circonstances autorisaient la concluante à ne pas vérifier les pouvoirs du syndic, agissant ès qualités et avec lequel elle entretenait des relations d’affaires anciennes, tant elle pouvait croire légitimement que celui-ci représentait régulièrement le syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute que le fait que M [Y] ait conclu le bail de 2012 en se prévalant de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 1998 votée préalablement à la signature du bail du 1er janvier 1999 ne saurait s’opposer à l’existence d’un mandat apparent.

L’ASPTT considère, en effet, que pour qu’une telle constatation permette de dénier sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic, il serait impératif de démontrer qu’elle ne pouvait ignorer que M. [Y] n’avait pas été mandaté pour signer à la fois le bail emphytéotique de 1999 et celui de 2012, par cette unique assemblée générale des copropriétaires. Or, rien n’établit qu’elle avait connaissance des termes de cette délibération.

Elle rappelle qu’en présence d’un mandat apparent le mandant est lié par les engagements pris par son présumé mandataire.

Enfin elle réfute le moyen subsidiaire développé par la partie adverse arguant que le bail emphytéotique serait nul pour défaut d’objet, l’association concluante n’ayant pas respecté son obligation contractuelle principale en ne réalisant aucuns travaux sur le terrain loué. Or la concluante s’est engagée à réaliser des travaux de remise en état et d’amélioration des bâtiments qu’elle avait fait construire antérieurement à ses frais. La concluante a au contraire réalisé de nombreux investissements afin d’améliorer lesdits bâtiments

Le syndicat des copropriétaires de LA CITÉ SAINT JOSEPH 2 réplique en premier lieu que :

' La convention de bail du 17 décembre 2012 est nulle pour défaut de délibération de l’assemblée générale habilitant le syndic à régulariser cet acte, la signature du bail du 1er janvier 1999 ayant définitivement épuisé l’ habilitation donnée le 9 juin 1998 par le syndicat des copropriétaires à son syndic bénévole de ratifier une convention de bail.

' Cette délibération est claire : « l’accord sur les propositions communes pour le nouveau bail est adoptée ». Il n’était donc pas question de donner au syndic bénévole une habilitation perpétuelle.

' Les baux emphytéotiques étant constitutifs de droits réels , ils requièrent une majorité des deux tiers des voix des copropriétaires en application de l’article 26a) de la loi du 10 juillet 1965, texte d’ordre public.

' Ladite délibération est donc insusceptible de concerner un bail ultérieur signé 13 années après le seul bail qu’elle autorisait, celui du 1er janvier 1999.

' La théorie du mandat apparent est inopérante en l’espèce, car elle se heurte à l’ordre public dont relève l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965.

' Aucune apparence de situation n’est susceptible de tenir en échec une disposition d’ordre public résultant du statut légal de la copropriété.

' Lors de la régularisation de la convention de bail du 17 décembre 2012, l’ASPTT savait pertinemment que la délibération de l’assemblée générale du 9 juin 1998 mandatait le syndic [Y] pour régulariser une et une seule convention stipulant une période préfixe de location de 25 années, sans possibilité de renouvellement anticipé ou d’extension de la prise à bail.

' De sorte qu’à la date du 17 décembre 2012, l’ASPTT savait pertinemment que le syndic bénévole, n’avait aucune habilitation pour signer une nouvelle convention de bail d’une nouvelle durée de 25 ans

En droit, il résulte des articles 1985 et 1998 du code civil qu’une personne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent lorsque la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire a été légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient ce tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs (Cass. Com. 9 mars 2022 n° 19-25.704). Cette solution jurisprudentielle développée à partir d’un arrêt de principe du 13 décembre 1962 (Cass. Assemblée plénière, 13/12/1962, n° 57-11.569) est dorénavant consacrée par l’article 1156 alinéa 1er du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 qui dispose que l’acte accompli par le représentant, sans pouvoir ou au delà de ses pouvoirs, devient opposable au représenté lorsque le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. L’article 1157 du même code dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2016 ajoute que lorsque le représentant détourne ses pouvoirs au détriment du représenté, ce dernier peut invoquer la nullité de l’acte accompli si le tiers avait connaissance du détournement ou ne pouvait l’ignorer.

Selon la jurisprudence de la cour de cassation , le mandant peut être engagé par le mandat apparent même en l’absence de faute de sa part, pourvu que la croyance du tiers contractant dans l’étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime, ce qui suppose que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier ces pouvoirs.

En effet, seuls peuvent se prévaloir du mandat apparent les tiers contractants qui sont en mesure de démontrer l’existence d’une croyance légitime dans les pouvoirs du représentant, dont rien ne permettait de supposer qu’il en était dépourvu ou qu’ il agissait en dehors des limites du mandat qu’il avait reçu. La croyance légitime correspond ainsi à une croyance vraisemblable de la part d’un cocontractant raisonnablement attentif qui doit apprécier si les circonstances imposaient une vérification des pouvoirs.

Au titre des circonstances appelant une vigilance accrue, sont notamment prises en considération la nature et l’importance de l’acte accompli par le représentant (cf [X] [W] le mandat apparent en copropriété Annales des Loyers n°2022-04).

Ainsi, il a été jugé qu’il ne peut y avoir croyance légitime dans les pouvoirs du syndic, dès lors que les travaux sont importants et non urgents (CA [Localité 5] juin 2015 14/01-446). L’importance de l’acte peut être liée à la durée de l’engagement susceptible de peser sur le syndicat le faisant échapper à la catégorie des actes qui relèvent de l’administration courante de la copropriété (Cass. 3ème Civile 30 mai 2012 n° 11-11993) ou encore son montant très élevé. Ainsi , il a été jugé qu’ un syndic ne peut souscrire un emprunt immobilier au nom du syndicat, lorsque l’assemblée générale n’a pas approuvé par un vote majoritaire les conditions de ce prêt, s’agissant d’un acte grave excédant le cadre de la gestion courante de la copropriété. Et il a été jugé qu’une banque ne peut, sans procéder à la vérification des pouvoirs du syndic, légitiment croire qu’il agissait en vertu d’un mandat apparent de conclure le prêt (Cass 3 ème Civ 6 juillet 1994 n° 92- 16 243).

L’ ancienneté des relations d’affaire existant entre les parties au contrat, ou le renouvellement d’actes habituels qui s’inscrivaient dans une relation d’affaire de longue date, peuvent également accréditer l’existence d’un mandat apparent.

En l’espèce, les parties ont été liées par un premier bail consenti pour une durée de 30 ans par acte authentique du 5 avril 1974 ayant commencé à courir le 1er janvier 1973, bail consenti par les promoteurs de la résidence Saint Joseph 2.

« Désireuse de rénover les différentes constructions et terrains de jeux, l’association ASPTT a demandé au bailleur, son accord pour la résiliation, par anticipation, du bail du 5 avril 1974 et de lui consentir un nouveau bail pour une période de 25 ans lui permettant ainsi d’amortir les travaux qu’elle se propose de réaliser pour la remise en état et améliorer les courts de tennis existants ainsi que les structures annexes selon un cahier des charges qui demeurera annexé au présent bail ». C’est ce qui ressort de l’exposé des motifs du bail signé le 1er janvier 1999, sa signature emportant résiliation de la précédente convention. Ce nouveau bail a été signé le 1er janvier 1999, par M [J] [Y], syndic, habilité à cette fin en vertu d’une délibération de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 9 juin 1998.

La mention de cette délibération habilitant le syndic à signer le bail du 1er janvier 1999 figure en première page de cet acte, à titre de rappel du pouvoir donné à M. [Y], sous l’ indication du nom et de la qualité de ce dernier représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence.

Il s’avère que le bail signé le 17 décembre 2012 comporte la même référence à la délibération du 9 juin 1998, mais encore quasiment le même exposé des motifs justifiant la négociation d’un nouveau bail, alors que celui de 1999 courrait jusqu’au 31 décembre 2023.

Il est ainsi rappelé que «l’association sportive ASPTT de [Localité 4], désireuse de rénover les différentes constructions et terrains de jeux, a demandé au bailleur son accord pour la résiliation du bail du 5 avril 1974 par anticipation et de lui consentir un nouveau bail emphytéotique pour une période de vingt cinq années, à compter du 1er janvier 2013, lui permettant ainsi d’amortir les travaux qu’elle se propose de réaliser pour la remise en état et améliorer les courts de tennis existants ainsi que les structures annexes selon un cahier des charges qui demeurera annexé au présent bail ».

Le bail du 5 avril 1974 ayant été résilié à compter de la signature du bail du 1er janvier 1999, cet exposé préalable, laissant entendre que le bail de 1974, conclu pour 30 ans, avait continué de produire ses effets au delà de l’année 2004, et surtout après le 1er janvier 1999, ne pouvait qu’intriguer et aurait dû attirer l’attention du preneur, d’autant que le syndic était censé avoir été habilité à signer le nouveau bail du 17 décembre 2012, par une délibération votée 14 ans plus tôt, ce qui était manifestement impossible, puisque ce nouveau bail rappelle qu’il a été négocié à la demande du preneur qui a souhaité résilier le bail du 5 avril 1974 par anticipation pour que lui soit consenti un nouveau bail emphytéotique de 25 ans à compter du 1er janvier 2013, afin d’amortir les travaux qu’il se proposait de réaliser.

Dans le bail de 2012, la référence au bail du 1er janvier 1999 apparaît au chapitre des charges et conditions où il est indiqué , concernant le preneur : «  L’ASPTT renonce à se prévaloir de tous les effets du bail du 5 avril 1974 dont le terme était fixé au 31 décembre 2002. Du simple fait de cette renonciation, le bail du 5 avril 1974 sera résilié de plein droit dès la signatures des présentes. De même pour la convention signée le 1er janvier 1999 pour une durée de 25 ans ; la présente convention l’annule et la remplace , à partir du 1er janvier 2013. »

Cette discordance entre la date de la délibération de 1998 habilitant le syndic à signer un nouveau bail en 1999, et la date du bail signé en 2012 qui faisait référence à cette même habilitation, devait nécessairement conduire l’ASPTT à vérifier le pouvoir du syndic pour conclure par anticipation la résiliation du bail du 1er janvier 1999 et signer celui du 17 décembre 2012, pour une nouvelle période de 25 ans, alors qu’ elle était à l’initiative de cette renégociation.

Dès lors, l’appelante ne peut se prévaloir d’un mandat apparent et le bail litigieux est nul et inopposable au syndicat des copropriétaires de la CITE SAINT JOSEPH 2, à défaut d’avoir été autorisé par une nouvelle délibération de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires statuant dans les conditions de majorité prévues par l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de l’association ASPTT de requalification du bail emphytéotique conclu le 17 décembre 2012, en bail de droit commun.

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, cette demande de requalification, formée pour la première fois par l’association ASPTT par conclusions du 27 octobre 2020, est prescrite depuis le 17 décembre 2017, s’agissant d’une action personnelle soumise à un délai de prescription de cinq ans courant à compter de la signature de la convention dont la requalification est recherchée.

En outre, la signature d’un bail de 25 ans, fut-il qualifié de bail de droit commun, échappe aux pouvoirs propres du syndic et nécessite en conséquence une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, autorisation qui en l’occurrence n’a pas été donnée, de sorte que ce bail serait également frappé de nullité.

L’association ASPTT est en conséquence déclarée irrecevable en sa demande de requalification.

Sur la demande d’indemnisation de l’ASPTT du fait de son préjudice :

A titre infiniment subsidiaire, l’association ASPTT demande à être indemnisée du préjudice que lui cause l’arrêt anticipé d’une convention qu’elle croyait légitimement régulière jusqu’au 31 décembre 2038. Elle expose qu’en 2012, elle s’est endettée sur 25 ans afin d’être en mesure de développer les terrains de tennis et les constructions annexes qu’elle avait elle-même bâtis sur le terrain du syndicat, pensant naturellement pouvoir amortir ces dépenses sur la durée d’exploitation prévue de la parcelle, et en pratique sur 17 années. Elle indique qu’en 2020, elle a perçu des recettes d’un montant de 179 829,28 euros , dégageant une marge de 16267,30 euros . L’annulation du bail, la place ainsi dans l’impossibilité de compenser ses investissements.

Afin d’indemniser ce préjudice, selon elle injustement subi, elle sollicite la somme de 276 544,10 euros (16267,30 euros x 17), outre une somme de 25658,02 euros en indemnisation des frais induits par la procédure de licenciement de son personnel, composé de quatre salariés, qu’elle sera contrainte d’ engager à compter de la décision lui enjoignant de quitter le terrain exploité. Elle estime en conséquence le préjudice subi à la somme de 302 202,12 euros.

Toutefois cette demande relève d’une action en responsabilité civile délictuelle de droit commun puisque, le bail litigieux étant rétroactivement anéanti comme s’il n’avait jamais existé, l’ annulation efface, entre les parties, les effets juridiques antérieurement produits par la convention et prive de support toute action qui prétendrait prendre appui sur la force obligatoire de l’acte juridique anéanti.

L’ annulation de la convention de 2012 a eu pour effet de replacer les parties sous l’empire du bail du 1er janvier 1999, comme en a exactement jugé le tribunal. Cet effet n’est pas remis en cause, à hauteur d’appel, ni par le preneur ni par le syndicat des copropriétaires qui ne demande pas l’ infirmation du jugement de ce chef.

Mais la demande indemnitaire de l’association n’étant pas fondée sur le bail du 1er janvier 1999, il lui appartient en conséquence d’ établir la faute délictuelle du syndicat des copropriétaires et le lien de causalité qui unit cette faute au dommage qu’ elle invoque. Or, les man’uvres dolosives du syndic, dans l’exercice de son mandat, comme au cas d’espèce celle qui consiste à signer un bail à long terme, sous couvert d’une autorisation périmée, n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute, qu’il incombe au demandeur d’établir. En l’espèce, aucun élément du dossier ne permet de retenir la faute du syndicat des copropriétaires, alors que l’association ASPTT a elle-même commis une faute en ne vérifiant pas les pouvoirs du syndic et en souscrivant un prêt immobilier, sans s’ être assurée que le projet de nouveau bail emphytéotique qu’elle souhaitait obtenir, pour couvrir la période d’amortissement du prêt, avait reçu l’autorisation de la copropriété.

L’association échoue en conséquence à établir les éléments de la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires et doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

Compte tenu de la solution du litige, il n’y a pas lieu de statuer sur le surplus des moyens et demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes annexes:

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, l’association ASPTT supportera les dépens de première instance et d’appel et, en équité, les frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires tout au long de la procédure.

Maître [H] [D] est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans recevoir provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d’appel,

Y ajoutant,

Déclare l’association sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS irrecevable en sa demande de requalification du bail du 17 décembre 2012, jugé nul et de nul effet,

Déboute l’association sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne l’association sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’association sportive ASPTT [Localité 4] OMNISPORTS à payer au syndicat des copropriétaires de la CITE SAINT JOSEPH 2, la somme de 4000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT