COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2025

Rôle N° RG 21/09923 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXO3

S.A.R.L. DENTAL COMPONENTS EUROPE (DCE)

C/

SCI BLEU MARINE

Copie exécutoire délivrée

le : 28 Mai 2025

à :

M^e Madjid IOUALALEN

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/01299.

APPELANTE

S.A.R.L. DENTAL COMPONENTS EUROPE (DCE)

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Madjid IOUALALEN, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SCI BLEU MARINE

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Bastien CAIRE de la SELARL NEOJURIS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Thomas DUFORESTEL, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Bleu Marine est une société civile immobilière ayant pour activité la location de logements.

Le 14 décembre 2009, la SCI Bleu Marine a donné à bail commercial à la société Dental Components Europe (DCE), des locaux situés [Adresse 1].

Par actes d’huissier des 22 et 28 février 2017, la société DCE a fait assigner la SCI Bleu Marine et son administrateur provisoire Me [T] [P] devant le tribunal de grande instance de Nice pour demander la remise sous astreinte de certains justificatifs de charges, ainsi qu’ en réparation de désordres affectant les lieux loués et en indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance subi.

Par jugement rendu le 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nice s’est prononcé en ces termes :

— déboute la société DCE, la SCI Bleu Marine et Maître [T] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

— fait masse des dépens et dit que chaque partie en supportera la moitié.

La société DCE a formé un appel le 1er juillet 2021.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués .La société DCE sollicite la réformation du jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes.

En cours de procédure, la société preneuse donnait congé du bail commercial par exploit d’huissier du 30 mars 2023 pour le 30 septembre 2023.

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 25 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, la société DCE demande à la cour de :

vu les articles 606, 1383, 1719, 1720 et 1721 du code civil, 9 et 803 du code de procédure civile,

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 11 mars 2025,

— recevoir la société DCE dans son action et ses demandes.

— dire et juger que les appels de fonds émis, au nom et pour le compte de la SCI Bleu Marine, au titre des exercices 2011 à 2023, ne sont pas conformes aux dispositions du bail commercial.

— dire que la SARL DCE a subi des désordres affectant tant son local commercial que les parties communes de la copropriété tout au long de sa relation commerciale avec la SCI Bleu Marine.

— dire et juger que la SCI Bleu Marine a manqué aux obligations découlant du bail commercial.

— constater le silence et l’inertie du bailleur face aux demandes et relances du preneur,

en conséquence,

— réformer le jugement, en ce qu’il a débouté la SARL DCE de ses demandes,

— confirmer le jugement, en ce qu’il a débouté la SCI Bleu Marine de ses demandes,

statuant à nouveau,

— ordonner la remise, sous astreinte définitive de 100 euros, par jour de retard et catégorie de documents, courant à compter de la signification de la décision à venir, les éléments suivants :

l’ensemble des factures relatives aux exercices 2010 à 2014

les avis de taxe foncière 2010 et 2011

contrat des sociétés Californie jardin et Micromatix chargées de l’entretien des parties communes

— condamner la SCI Bleu Marine à verser à la société DCE la somme de 3.725,78 euros au titre du remboursement des sommes injustement réclamées par les appels de fonds irréguliers,

— condamner la SCI Bleu Marine à verser à la société DCE la somme de 76.790,36 euros, au titre du préjudice de jouissance subi.

— condamner la SCI Bleu Marine à restituer à la SARL DCE le montant du dépôt de garantie évalué à la somme de 2.754,46 euros,

— débouter la SCI Bleu Marine de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

— condamner la SCI Bleu Marine à verser à la société DCE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, la société Bleu Marine demande à la cour de :

vu les dispositions des articles 9 du code de procédure civile, 606 du code civil,

à titre liminaire,

— écarter les pièces n°1 à 53 de la société DCE lesquelles n’ont fait l’objet d’aucune communication,

au fond :

— juger que les pièces communiquées à la procédure par la SCI Bleu Marine suffisent à justifier du montant des charges réellement acquittées par la SCI Bleu Marine et du bien-fondé de leur réimputation partielle à la société DCE,

— juger que la société DCE ne rapporte aucunement la preuve de la nécessité de réaliser des travaux dans les locaux donnés à bail,

— juger qu’aux termes du bail commercial conclu, la Société DCE est tenue de toutes les réparations de quelque nature que ce soit et de l’entretien des locaux loués, y compris les appareils de climatisation convertible, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil,

— juger que l’ensemble des travaux réclamés par la Société DCE relèvent en tout état de cause de réparations d’entretien lui incombant, par application des dispositions du bail conclu,

— juger que la société DCE ne rapporte aucunement la preuve d’un quelconque préjudice qu’elle aurait prétendument pu subir dans la jouissance des locaux donnés e bail,

— juger en tout état de cause que le préjudice de jouissance qui résulterait de la non-réalisation des travaux d’entretien ne saurait être due qu’à la carence de la société DCE,

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société DCE de l’ensemble de ses demandes savoir:

— recevoir la société DCE dans son action et ses demandes,

— dire et juger que les appels de fonds émis au nom et pour le compte de la SCI Bleu Marine au titre des exercices 2011 e 2019, ne sont pas conformes aux dispositions du bail commercial,

— juger que la SARL DCE subit des désordres affectant tant son local commercial que les parties communes de la copropriété et ce depuis des années,

— dire et juger que la SCI Bleu Marine a manque aux obligations découlant du bail commercial,

— constater le silence et l’inertie du bailleur face aux demandes et relances du preneur,

en conséquence,

— ordonner la remise sous astreinte de 100 euros par jour de retard et catégories de documents les éléments suivants :

* l’ensemble des factures relatives aux exercices 2010 à 2014

* les avis de taxe foncière 2010 et 2011,

*les contrats des sociétés Californie jardin et Micromatix chargées de l’entretien des parties communes,

— condamner la SCI Bleu Marine à verser à la société DCE la somme de 3.725,78 euros au titre du remboursement des sommes injustement réclamées par les appels de fonds irréguliers,

— enjoindre à la SCI Bleu Marine de faire procéder à ses frais à la réparation des dysfonctionnements affectant l’ensemble des locaux loués à la société DCE ainsi que les parties communes, énumérés dans le courrier du 13 octobre 2016, sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant à compter de la signification de la décision à venir,

— condamner la SCI Bleu Marine à verser à la société DCE la somme de 54.696,66 euros e parfaire au titre du préjudice de jouissance subi,

— débouter la SCI Bleu Marine de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— condamner la SCI Bleu Marine à verser à la société DCE la somme de 2.500 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

— l’assortir la décision à venir de l’exécution provisoire,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Bleu Marine de l’ensemble de ses demandes savoir :

— dire et juger que l’ensemble de travaux réclamés par la Société DCE relèvent, en tout état de cause, de réparations d’entretien lui incombant, par application des dispositions du bail commercial conclu,

— enjoindre à la société DCE de faire procéder aux travaux de réparation ne relevant pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et qui seraient nécessaires sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant quinze jours e compter de la signification du jugement e intervenir,

— débouter en conséquence la société DCE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

subsidiairement,

— dire que la société DCE ne rapporte aucunement la preuve d’un quelconque préjudice qu’elle aurait prétendument pu subir dans la jouissance des locaux donnés a bail,

— dire que les travaux sollicités par la société DCE en ce qu’ils ne relèvent pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil mais de simples travaux d’entretien, incombent à la société DCE,

— dire que le préjudices de jouissance qui résulteraient de la non-réalisation des travaux

d’entretien ne saurait être dû qu’à la carence de la société DCE,

— débouter en conséquence la société DCE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— débouter la société DCE de toutes ses demandes,

— enjoindre à la société DCE de produire les factures de réparation et d’entretien des locaux donnés à bail et des appareils de climatisation réversibles sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— enjoindre à la société DCE de réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard chacun des

travaux suivants :

* les travaux nécessaires à l’étancheisation de la cave,

*le calfeutrement des trous de la climatisation en façade,

*la réparation des fenêtres,

— condamner la société DCE au paiement de la SCI Bleu Marine de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

statuant de nouveau,

— condamner la société au paiement de la somme de 30.000 euros relative au montant des travaux de réparation ne relevant pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et concernant:

* les travaux nécessaires à l’etanchéisation de la cave,

*le calfeutrement des trous de la climatisation en façade,

*|a réparation des fenêtres,

— enjoindre à la société DCE de produire les factures de réparation et d’entretien des locaux donnés e bail et des appareils de climatisation réversible sous astreinte de 100 euros par jour de retard, courant quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir savoir,

en tout état de cause,

— débouter la société DCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société DCE au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais d’article 700 de code de procédure civile et dépens de première instance,

— condamner la société DCE au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais d’article 700 de code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS

1-sur la communication par l’appelante de ses pièces à l’intimée

Selon l’article 132 du code de procédure civile : La partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée.

L’article 135 du même code ajoute :Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

La bailleresse intimée sollicite de la cour qu’elle rejette toutes les pièces de l’intimée, qui, selon elles, ne lui auraient pas été communiquées.

Toutefois, la preneuse appelante, produit, pour se défendre et pour démontrer cette communication de pièces, un acte d’huissier intitulé 'assignation par devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence et dénonce de conclusions et pièces’ ,signifié le 13 octobre 2021 à la bailleresse, mentionnant '53 pièces sous bordereau'.

De plus, la bailleresse n’a jamais formé d’incident de communication de pièce pendant toute la procédure d’appel qui a duré plus de trois années, étant précisé que l’appelante a de nouveau communiqué à la bailleresse toutes ses pièces (avec 10 pièces supplémentaires) le 11 mars 2025. En tout état de cause, la bailleresse a largement commenté, au travers de ses conclusions prises à hauteur d’appel, toutes les pièces produites aux débats par la preneuse appelante.

La cour rejette la demande de la SCI Bleu Marine tendant à voir écarter les pièces n°1 à 53 de la société DCE.

2-sur la demande de l’appelante de remise par la bailleresse de pièces sous astreinte :

— sur la demande de remise de l’ensemble des factures relatives aux exercices 2010 à 2014

Au soutien de sa demande tendant à la remise de l’ensemble des factures relatives aux exercices 2010 à 2014, la preneuse estime être bien fondée à réclamer la production de tels documents permettant de vérifier qu’aucune irrégularité n’a entaché les appels de fonds et régularisations de charges intervenues au titre des exercices 2010 à 2014. Elle ajoute que contrairement aux affirmations de l’intimée, les documents produits aux débats sont insuffisants à vérifier le montant des dépenses réellement engagées par le bailleur et qui lui ont été ré imputées partiellement.

Pour s’opposer à une telle demande, la bailleresse rétorque que la société DCE dispose déjà depuis de nombreuses années des éléments comptables suffisants pour justifier du montant des charges réellement acquittées par la SCI Bleu Marine et du bien- fondé de leur réimputation partielle à l’appelante. L’intimée soutient encore que les demandes formées au titre des exercices 2010 et 2011 sont prescrites.

Tout d’abord, c’est à juste tire que la bailleresse invoque la prescription quinquennale de toute action de la preneuse en remboursement de charges pour les années 2010 et 2011, au regard de la date de l’assignation introductive d’instance (22 et 28 février 2017).Ainsi, la société appelante ne dispose d’aucun intérêt à solliciter les factures relatives aux exercices 2010 et 2011 au titre des charges.

S’agissant des charges des années 2012, 2013, 2014, le principe est celui de la liberté de la preuve et la bailleresse produit les justificatifs suivants, qu’il appartient à la preneuse de critiquer si elle le souhaite, soit les redditions des charges de la SCI Bleu Marine pour les années 2010 a 2014, ainsi que son grand livre général pour les exercices 2010 à 2014.

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il déboute l’appelante de sa demande tendant à la remise de l’ensemble des factures relatives aux exercices 2010 à 2014.

— sur les demandes de remise des avis de taxe foncière 2010 et 2011.

La cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de l’appelante de remise des avis de taxe foncière 2010 et 2011 en ce que :

— la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil rendrait irrecevable toute action en restitution de la preneuse au titre d’un paiement de taxes foncières 2010 et 2011, au regard de la date de l’assignation introductive d’instance du des 22 et 28 février 2017,

— la bailleresse SCI Bleu Marine n’a jamais sollicité de son preneur le versement de la moindre somme au titre des taxes foncières de 2010 et 2011.

En tout état de cause, il appartient à la preneuse appelante de tirer toutes conséquences juridiques de la carence probatoire de la bailleresse sur ce point, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner à la bailleresse intimée de produire les avis demandés.

— sur les demandes de remise des contrats des sociétés Californie Jardin et Micromatix chargées de l’entretien des parties communes

S’il est exact que la bailleresse ne produit pas les contrats des sociétés d’entretien Californie Jardins et Micromatix, réclamés par la preneuse depuis le 4 octobre 2016, la bailleresse a produit en revanche d’autres éléments de preuve sur le principe et le montant des charges, de sorte qu’il appartient désormais à la preneuse de se servir desdits éléments pour en tirer toutes les éventuelles conséquences juridiques qu’elles souhaite.

La cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de l’appelante de remise des contrats des sociétés chargées de l’entretien des parties communes.

3-sur la demande de la preneuse appelante en restitution d’un indu de 3.725,78 '

Concernant la répartition des charges et taxes foncières, le bail commercial litigieux stipule : le preneur réglera par trimestre une provision de charge de 362,91 euros, le preneur réglera par trimestre une provision de la taxe foncière de 286,92 euros, les charges et taxes foncières seront régularisées chaque année, la taxe foncière sera payable par le preneur à réception par le bailleur.

L’appelante preneuse sollicite la condamnation de l’intimée à lui restituer la somme indue de 3 725, 78 euros se décomposant comme suit :

— exercice 2015 : 142,43 ' x 4 = 569,72 '

— exercice 2016 : 142,43 ' + (259,09 ' x 3) = 919,70 '

— exercice 2017 : 259,09 ' x 4 = 1.036,36 '

— exercice 2018 : 150 ' x 4 = 600,00 '

— exercice 2019 : 150 ' x 4 = 600,00 '

Au soutien de sa demande en restitution de l’indu, la société DCE fait valoir qu’à compter de l’année 2015, les appels de fonds qui lui ont été adressés comportaient une irrégularité, savoir la réclamation d’un poste de charge supplémentaire à celui des provisions sur charges, au titre de l’entretien des jardins et locaux. Pour elle, ces sommes, dont le recouvrement n’est pas prévu par le bail, n’ont jamais été justifiées par le bailleur.

Pour s’opposer à la demande en restitution de la somme de 3 725, 78 euros, la bailleresse

fait valoir que cette somme, critiquée par la preneuse et dont cette dernière sollicite la restitution, correspond à l’entretien des parties communes entre 2015 et 2019.

Sur ce point, la bailleresse intimée argue encore que :

— l’appelante était obligée, conformément aux obligations issues du contrat de bail, de participer aux charges en ce compris celles relatives à l’entretien des parties communes et c’est ainsi tout l’intérêt de la provision sur charges appelée trimestriellement ainsi que la régularisation de charges intervenant en fin d’exercice,

— alors même qu’elle a été destinataire du grand livre comptable de la SCI Bleu au titre des exercices 2010 à 2014, l’appelante n’a pas émis la moindre remarque concernant les charges appelées et relatives à l’entretien des parties communes. Ces documents faisaient pourtant état des frais liés à l’entretien des parties communes aupres des prestataires Californie Jardins et Micromatix.

En l’espèce, d’une part, le bail commercial n’est pas détaillé concernant les charges refacturées au preneur, d’autre part, il appartenait à la bailleresse de justifier des charges refacturées à la preneuse, quand bien même il s’agirait de charges liées à l’entretien des parties communes.

Or, la bailleresse, pour tenter de justifier de la facturation à la preneuse de charges de 3 725, 78 euros, correspondant selon elle à l’entretien des parties communes et dont la restitution est réclamée par la preneuse (sur la période de 2015 à 2019), se limite à produire aux débats des justificatifs sur la seule période de 2010 à 2014 (soit son grand livre comptable au titre des exercices 2010 à 2014 et la reddition des charges sur la même période de temps).

Si la production par la bailleresse de son grand livre comptable et de la reddition des charges aurait pu éventuellement constituer une preuve adéquate, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, la preneuse réclame le remboursement de charges qui lui ont été facturées sur une période non couverte par les documents récents.

La bailleresse intimée n’établit pas suffisamment le bien-fondé des charges refacturées la preneuse sur la période de 2015 à 2019 à hauteur de 3 725, 78 euros.

En conséquence, infirmant le jugement, la cour condamne la SCI Bleu Marine à payer à la société Dental Component Europe la somme de 3 725, 78 euros au titre de la restitution d’un indu.

4-sur la demande de la preneuse appelante en indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance

Selon l’article 606 du code civil :Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d’entretien.

L’article 1719 du même code ajoute :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 4 du bail commercial du 14 décembre 2009 : le preneur sera tenu de toutes les réparations de quelque nature que ce soit et de l’entretien des locaux loués, y compris les appareils de climatisation convertibles, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil, qui restent à la charge du bailleur. Il sera tenu d’effectuer l’entretien et les réparations au fur et à mesure qu’ils seront rendus nécessaires et de déférer à toute injonction du bailleur même en cours de bail.

La société DCE sollicite la condamnation de la SCI Bleu Marine à l’indemniser à hauteur de 76.790,36 euros, au titre du préjudice de jouissance subi, faisant valoir que la bailleresse a manqué aux obligations découlant du bail commercial, en ce qu’elle n’a pas entrepris les travaux nécessaires, relevant de l’article 606 du code civil, mis à sa charge par le bail, pour mettre fin aux désordres affectant les lieux loués. Elle ajoute que les désordres invoqués concernent la structure tant du local commercial de la société DCE que des parties communes.

Pour s’opposer à toute indemnisation de la preneuse au titre d’un préjudice de jouissance, la bailleresse soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, le bail commercial ne lui imposant, que la seule réalisation des travaux strictement énumérés par les dispositions de l’article 606 du Code civil dont ne font pas partie les travaux réclamés par la preneuse.

Elle ajoute que les désordres invoqués par la société DCE qui n’ont d’ailleurs jamais été évoqués au contradictoire des parties, et n’ont jamais fait l’objet du moindre constat d’huissier, ne relèvent pas de travaux de réparations de gros murs ou voutes, de rétablissement de poutres, de couvertures entières, de digues, de murs de soutènement de clôture en son entier.

— sur les désordres affectant la cave

L’appelante preneuse se prévaut d’abord de désordres ayant affecté la cave, qui relevaient selon elle de la responsabilité de la bailleresse, et qui consistaient en des infiltrations d’eau. La société DCE précise que c’est à la suite de fortes intempéries, au début de 2013, qu’elle a pris conscience de l’état de dégradation avancée dans lequel se trouvait la cave prise à bail.

Pour s’opposer à toute indemnisation d’un préjudice de jouissance concernant les désordres allégués affectant la cave, la bailleresse intimée répond que ces derniers ne relèvent pas d’un problème affectant la structure et la solidité de l’immeuble, de sorte que les travaux sont à la charge de la SARL DCE.

Pour faire la preuve des désordres concernant la cave, la preneuse appelante verse notamment aux débats un rapport d’expertise amiable du 19 juillet 2013 diligenté par son assureur.Si ce document est un rapport d’expertise amiable non contradictoire, il n’en demeure pas moins qu’il a été versé aux débats, a pu être discuté dans le cadre de l’instance, tandis que son contenu est par ailleurs corroboré par les autres pièces suivantes versées débats :

— une déclaration de sinistre en date du 28 mars 2013 adressée par la société DCE à son assureur, la société Generali Assurance, par laquelle la première déclare que la cave 'laisse pénétrer l’eau’ et qu’une 'intervention et une reprise de l’étanchéité (…) Sont à prévoir',

— un courrier du 25 avril 2013 adressé par la société DCE à la bailleresse aux termes duquel elle se plaint de subir un sinistre dégât des eaux, au cours des dernières semaines (infiltration d’eau, écoulement vertical au droit des murs étanchés depuis l’extérieur, eau stagnante au sol). Toujours dans ce courrier, la preneuse précise stocker toute sorte de matériel et de documents dont l’état semble se dégrader,

— un courriel du 25 juillet 2017 adressé par la société DCE notamment à la bailleresse dans lequel elle estime que, concernant la cave, 'tout a été constaté'.

Toujours concernant la valeur probatoire de ce rapport d’expertise amiable, la cour relève encore que le propriétaire bailleur avait bien été convoqué à la réunion d’expertise, mais qu’il ne s’est pas déplacé.

La cour est donc en droit de tenir compte du rapport d’expertise amiable du 19 juillet 2013, versé aux débats par la preneuse, réalisé par Eurexpo Cote d’Azur, à la demande de son assureur (Generali Iard), énonçant notamment :'Lors de nos opérations d’expertise, nous avons pu constater des infiltrations d’eaux dans la cave en sous-sol, utilisée comme magasin de stockage dans les locaux professionnels de l’assuré,

— ces infiltrations sont de deux ordres :

1°) infiltrations d’eaux pluviales à travers l’étanchéité de la toiture du local aménagé en espace

végétalisé (parties communes)

2°) infiltrations d’eaux pluviales à la base du mur enterré du bâtiment, au droit des parties communes servant d’accès au bâtiment.

— ces infiltrations occasionnent des dommages sur différents matériels professionnels (chaises, bureaux, documents d’archives)et marchandises.'

Il résulte de ce qui précède que la preneuse rapporte suffisamment la preuve des désordres ayant affecté la cave louée, désordres qui relevaient bien de la responsabilité du bailleur, s’agissant d’infiltrations au travers de la toiture ou à la base du mur, constituant des grosses séparations au sens de l’article 606 du code civil.

Sur le principe, la preneuse a donc droit à réparation en lien avec les désordres qui affectaient la cave. S’agissant du montant de l’indemnité au titre du préjudice de jouissance, la société DCE sollicite une somme de 43.486,80 euros, invoquant une cave inutilisable depuis le mois de mai 2013.

Toutefois, au regard des pièces parcellaires fournies par la preneuse et de la durée du bail (bail commercial du 14 décembre 2009, désordre apparu en avril 2013 et congé donné pour le 30 septembre 2023) sur l’étendue du préjudice subi, la cour lui alloue une indemnité de 6 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

La preneuse soutient que dès son entrée dans les lieux, elle a constaté des trous apparents sur la façade de l’immeuble au niveau des réseaux de la climatisation et que des rats envahissaient régulièrement les réseaux de climatisation, la contraignant dès 2014 à faire intervenir une entreprise de dératisation. Toujours au soutien de sa demande indemnitaire pour préjudice de jouissance, la société locataire met en avant un défaut d’étanchéité des fenêtres du local commercial, qu’elle indique avoir été constaté dès l’entrée dans les lieux au mois de décembre 2009.

La société locataire soutient enfin que des travaux de remise en état des parties communes de l’immeuble sont nécessaires, mettant plus précisément en avant les désordres suivants :

— canalisation d’eau percée générant une surconsommation importante depuis le mois d’octobre 2016 : 4851,35 euros (1.169 euros x 5% x 83 mois)

— Absence d’entretien du garage et des parties communes depuis le mois d’octobre 2016 :

1.940,54 euros (1.169 euros x 2 % x 83 mois)

— Vétusté des boites aux lettres depuis le mois d’octobre 2016 : 970,27 euros (1.169 euros x

2 % x 83 mois)

— Trou dans l’ouverture de la grille créant un danger pour les piétons depuis le mois d’octobre

2016 : 4.851,35 euros (1.169 euros x 5 % x 83 mois)

En défense, la bailleresse rétorque que les travaux de calfeutrement des trous de passage des réseaux de climatisation, à les supposer établis en leur principe, ne peuvent que relever des travaux à la charge de la société DCE en ce qu’ils constituent des travaux de réparation et d’entretien des appareils de climatisation. Concernant le défaut d’étanchéité des fenêtres, la bailleresse rétorque que l’appelante ne produit aucun document technique faisant état d’une défaillance sur ce point, ni aucune facture d’énergie sur un surcoût en lien avec ce prétendu désordre.

En l’espèce, les pièces versées aux débats par la preneuse, pour tenter de démontrer l’existence de trous dans la façade, au niveau des appareils de climatisation, sont insuffisantes. En outre, la preneuse ne justifie pas suffisamment que le problème d’étanchéité des fenêtres existait dès la souscription du bail commercial et qu’il relèverait des grosses réparations incombant à la bailleresse. En effet, comme le souligne la société Bleu Marine, aucune pièce technique n’est versée aux débats permettant d’avoir de quelconques certitudes sur l’origine du problème. Les mêmes observations peuvent être faites concernant l’insuffisance probatoire relativement aux désordres des parties communes.

Aucune faute contractuelle de la bailleresse n’est donc prouvée et aucune indemnité ne saurait être mise à la charge de cette dernière au titre des désordres affectant le passage des réseaux de la climatisation, les fenêtres, les parties communes.

Infirmant le jugement, la cour condamne la société Bleu Marine à payer à la société DCE une indemnité de 6 500 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi en lien avec les désordres affectant la cave.

5-sur la demande de la preneuse en indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance en lien avec les appels de fonds

La société DCE sollicite une indemnité de 6.136 euros (3.506,29 x 5% x 35) au titre d’un préjudice de jouissance en lien avec les irrégularités, manquements et erreurs, qui affectaient les appels de fonds, dénotant, selon elle, l’absence de professionnalisme du gestionnaire. Pour s’opposer à toute indemnisation à ce titre, la bailleresse répond que la libre jouissance des locaux objets du bail, n’a aucunement pu être troublée par la verification des appels de fonds.

En l’espèce, les pièces produites par la preneuse appelante et les explications fournies de part et d’autres ne permettent pas de retenir la responsabilité contractuelle de la bailleresse sur ce point. S’agissant de l’inertie du bailleur, la cour a d’ores et déjà réparé le préjudice en lien avec les désordres retenus.

La cour confirme le jugement qui rejette la demande de la preneuse en indemnisation à ce titre.

6-sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse intimée

Selon l’article 4 du bail commercial, le preneur sera tenu de toutes les réparations de quelque nature que ce soit et de l’entretien des locaux loués, y compris les appareils de climatisation convertibles, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil, qui restent à la charge du bailleur. Il sera tenu d’effectuer l’entretien et les réparations au fur et à mesure qu’ils seront rendus nécessaires et de déférer à toute injonction du bailleur même en cours de bail.

La bailleresse intimée demande à la cour :

— d’enjoindre à la société DCE de produire les factures de réparation et d’entretien des locaux donnés à bail et des appareils de climatisation réversible sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— d’ enjoindre à la Société DCE de réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard chacun des travaux suivants :

* les travaux nécessaires à l’étancheisation de la cave,

*le calfeutrement des trous de la climatisation en façade,

*la réparation des fenêtres,

— la condamnation de la société DCE au paiement de la somme de 30.000 euros relative au montant des travaux de réparation énumérés ci-dessus ne relevant pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

— sur la demande tendant à voir ordonner à la société DCE de produire les factures de réparation et d’entretien des locaux donnés à bail et des appareils de climatisation réversible sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Une telle demande de la bailleresse ne peut qu’être rejetée par la cour, dès lors qu’il appartient à celle-ci, en sa qualité de partie alléguante (article 9 du code de procédure civile), de faire la preuve des défaillances contractuelles et des dégradations reprochées à la preneuse. En outre, la société Bleu Marine peut tirer les conséquences juridiques qu’elle souhaite d’une éventuelle carence probatoire de son ancienne locataire.

Le jugement est confirmé de ce chef.

— sur les demandes de réalisation des travaux et d’indemnisation

Concernant les travaux nécessaires à l’étancheisation de la cave, la cour a précédemment jugé qu’ils relevaient de la responsabilité du bailleur, s’agissant d’infiltrations au travers de la toiture ou à la base du mur, constituant des grosses séparations au sens de l’article 606 du code civil. La cour ne peut donc condamner la preneuse à réaliser de quelconques travaux à ce titre.

Concernant les travaux de réparation des fenêtres et de calfeutrement des trous de la climatisation en façade, les pièces parcellaires produites de part et d’autres ne permettent pas d’avoir de quelconques certitudes ni sur l’existence des désordres allégués ni sur les responsabilités. La cour ne saurait mettre à la charge de la société preneuse DCE la réalisation de travaux à ce titre.

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il rejette la demande de la société Bleu Marine en réalisation de travaux par la société DCE.

S’agissant enfin de la demande de la bailleresse de condamnation de la preneuse à l’indemniser à hauteur de 30 000 euros au titre des travaux d’entretien et de réparation non effectués, la cour a précédemment jugé qu’aucun travaux ne pouvait être mis à la charge de la preneuse.Indépendamment des travaux au titre de l’étanchéité de la cave, de la reprise des trous en façade, de la réparation des fenêtres,la bailleresse ne produit pas d’autres pièces suffisamment probantes sur l’existence de désordres locatifs et la nécessité d’éventuels travaux de remise en état incombant à la société locataire appelante, hormis un décompte qui n’enregistre aucun frais au titre de réparations locatives.

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il rejette la demande de la société Bleu Marine en indemnisation au titre de travaux non effectués.

7-sur la demande de la preneuse appelante de restitution du dépôt de garantie

Vu les articles 564 et 566 du code de procédure civile,

Concernant la restitution du dépôt de garantie, le bail commercial litigieux du 14 décembre 2009 stipule : 'elle sera restituée au preneur en fin de bail, déduction faite de sommes qui pourraient être dues par le preneur au bailleur ou dont le preneur pourrait être rendu responsable.'

La preneuse appelante sollicite la restitution du montant du dépôt de garantie de 2.754,46 euros et indique que la bailleresse ne démontre pas qu’elle lui serait encore redevable de quelconques sommes résiduelles, le dernier décompte produit étant erroné selon elle.

Pour s’opposer à la restitution du dépôt de garantie, la bailleresse intimée avance, d’une part, que la demande de la preneuse en restitution est nouvelle et que, d’autre part, elle produit aux débats le décompte actualisé au jour du départ de la société DCE.

Tout d’abord, si, effectivement, la demande de la preneuse en restitution du dépôt de garantie est bien une demande nouvelle, qui n’avait pas déjà été présentée en première instance, celle-ci est aussi le complément nécessaire et la conséquence des demandes présentées de part et d’autre, en indemnisation et en paiement de soldes résiduels dûs (au titre du contrat de bail). Cette demande est donc recevable.

Ensuite, sur le fond, alors que la bailleresse produit un décompte actualisé mettant en évidence le fait que la preneuse lui reste redevable d’un solde résiduel de 2506,96 euros, cette dernière ne démontre pas suffisamment les erreurs affectant le décompte produit ou les paiements qui n’auraient pas été pris en considération.

Il convient donc de déduire,du montant du dépôt de garantie, les sommes résiduelles dues par la preneuse appelante.

La cour condamne la société Bleu marine à payer à la SARL DCE la somme de 247,50 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie (déduction faite de la dette de cette dernière).

8-sur les frais du procès

La cour d’appel reconnaissant le bien-fondé d’une partie des prétentions de l’appelante à hauteur d’appel et l’existence d’une créance de cette dernière sur l’intimée, le jugement est infirmé en ce qu’il rejette la demande de la société DCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il dit que chaque partie supportera la moitié de ses dépens.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Bleu Marine sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel exposés par la société DCE, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 4000 euros au bénéfice de l’appelante.

La société Bleu Marine, qui supportera la charge de ses entiers dépens exposés en première instance et à hauteur d’appel, est déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— rejette la demande de la SCI Bleu Marine tendant à voir écarter les pièces n°1 à 53 de la société Dental Components Europe,

— confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf du chef de l’article 700 et des dépens, et sauf en ce qu’il rejette les demandes de la société Dental Components Europe de restitution d’un indu et d’indemnisation au titre des désordres en lien avec la cave,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamne la SCI Bleu Marine à payer à la société Dental Components Europe :

3 725, 78 euros au titre de la restitution d’un indu

6500 euros au titre du préjudice de jouissance en lien avec les désordres de la cave

247,50 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie (déduction faite de la dette résiduelle de la preneuse)

4000 euros au titre des frais de procès exposés en première instance et à hauteur d’appel

— rejette les demandes de la SCI Bleu Marine au titre de l’article 700 et des dépens,

— condamne la SCI Bleu Marine aux entiers dépens de première instance et d’appel dont ceux exposés par la société Dental Components Europe.

Le Greffier, La Présidente,