COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/ 182

Rôle N° RG 21/09871 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXJO

S.C.I. LES [Localité 6] [F]

C/

Société LA CASCADELLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandrine DUCROCQ-SCHRECK

M^e Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 15 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04648.

APPELANTE

S.C.I. LES [Localité 6] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandrine DUCROCQ-SCHRECK de la SCP SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, M^e Emmanuel LEBAR, avocat au barreau de COUTANCES

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], Sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU, SAS au capital de 10.000 euros, ayant son siège social sis [Adresse 2], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Brigitte FOSSAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié du 27 mars 2009, Monsieur [F] a vendu à la SCI LES MARINES [F] dont il est le gérant, deux appartements dépendant de la copropriété « [Adresse 4] » sise [Adresse 3] à Cogolin

Par jugement du tribunal de commerce de Coutances du 24 juillet 2012, la SCI LES MARINES [F] a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire.

Par jugement du 16 septembre 2014, le tribunal de commerce de Coutances a prononcé l’adoption d’un plan de redressement au bénéfice de la SCI avant de prononcer le 11 juin 2015 la clôture de la procédure de redressement judiciaire, la SCI LES MARINES [F] étant redevenue in bonis.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] « [Adresse 4] » représentée par son syndic, l’agence Nouvelle Gestion du Golfe a assigné la SCI LES MARINES [F] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de voir condamner cette dernière au paiement de la somme de 13.302,79 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 mai 2016 outre celle de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 9 novembre 2018.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] « [Adresse 4] » représentée par son syndic, l’agence Nouvelle Gestion du Golfe demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance, actualisant sa demande principale à la somme de 14.506,03 euros arrêtée au 31 mars 2017 et portant sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3.000 '.

La SCI LES MARINES [F] excipait de l’irrecevabilité de l’action ajoutant que la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2015 ayant autorisé l’introduction de l’instance encourait la nullité en l’absence de preuve de sa notification.

Subsidiairement elle soulignait que la créance de charges en cause n’avait pas été déclarée à son passif et que seule la somme de 1.546,45 ' pouvait valablement lui être réclamée, sollicitant en tout état de cause la somme de 3.000 ' au titre de ses frais irrépétibles de défense.

Par jugement contradictoire en date du 15 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SCI LES MARINES [F],

*condamné la SCI LES MARINES [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » la somme de 13.657,12 ' outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2016 sur la somme de 13.302,79 ' et à compter du 30 novembre 2017 , sur le surplus, au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 août 2017.

*condamné la SCI LES MARINES [F] aux dépens.

*accordé le droit de recouvrement direct prévu par l’article 699 du code de procédure civile à la SCP LABORDE & FOSSAT et à la SCP SCHRECK qui en ont fait la demande,

*condamné la SCI LES MARINES [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] « [Adresse 4] » la somme de 1.500 ' application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 22 février 2019, la SCI LES MARINES [F] relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— rejette les fins de non-recevoir soulevées par la SCI LES MARINES [F]

— condamne la SCI LES MARINES [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » la somme de 13.657,12 ' outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2016 sur la somme de 13.302,79 ' et à compter du 30 novembre 2017 , sur le surplus, au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 août 2017.

— ordonné l’exécution provisoire

— condamné la SCI LES MARINES [F] aux dépens.

— accordé le droit de recouvrement direct prévu par l’article 699 du code de procédure civile à la SCP LABORDE & FOSSAT et à la SCP SCHRECK qui en ont fait la demande

— condamné la SCI LES MARINES [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] « [Adresse 4] » la somme de 1.500 ' application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance d’incident en date du 14 janvier 2020 le magistrat de la mise en état de la chambre 1-5 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

*ordonné la radiation de l’affaire du rôle de la cour à défaut par la SCI LES MARINES [F] d’avoir exécuté les condamnations prononcées par le tribunal de grande instance de Draguignan avec exécution provisoire.

*dit que l’appel pourrait être établi au rôle à la demande de la SCI LES MARINES [F] sur justification de l’exécution des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 4] ».

*dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

*réservé les dépens.

Aux termes des conclusions aux fin d’une réinscription notifiées par voie électronique le 16 avril 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI LES MARINES [F] demande à la cour de :

*infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande au titre de la prise en charge des 848,91 ' correspondant prétendument aux frais de mise en demeure.

*juger à nouveau.

*dire irrecevable l’action en justice engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » en ce que d’une part seul le syndic de copropriété peut agir en justice et que d’autre part la délibération du 10 juillet 2015 est nulle.

En conséquence.

*débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] « [Adresse 4] » de l’intégralité de ses demandes.

Subsidiairement.

*dire et juger que le syndicat ne justifie nullement du montant de sa créance.

Subsidiairement

*dire et juger que les créances antérieures au 24 juillet 2012 ne peuvent être exigées dans le cadre de la présente instance et que les paiements postérieurs à cette date s’imputent sur les paiements antérieurs.

En conséquence.

Au principal.

*débouter l’intimé de sa demande.

Subsidiairement.

*réduire les prétentions du demandeur à la somme de 1.546,45 '.

Quoiqu’il en soit.

*débouter l’intimé de ses demandes notamment au titre de la résistance abusive et de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] « [Adresse 4] » à verser à la SCI LES MARINES [F] la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 4] » aux entiers dépens de la procédure.

A l’appui de ses demandes, la SCI LES MARINES [F] fait valoir que le syndic n’a pas été appelé en à la cause alors que lui seul peut agir en justice.

Elle ajoute que la 24ème résolution du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2015 autorisant le syndic à la poursuivre n’était pas à l’ordre du jour de la convocation du 10 juin 2015 de sorte qu’il aura lieu de prononcer la nullité de cette délibération et de dire irrecevable l’action en justice engagée par le syndicat des copropriétaires.

A supposer que l’action de ce dernier soit recevable, la SCI LES MARINES [F] indique qu’il appartenait au syndic de la copropriété, dans le cadre de la procédure collective dont elle a bénéficiée, de déclarer auprès du mandataire de justice sa créance à hauteur de 11.756,34 '.

Enfin la SCI LES MARINES [F] précise qu’elle conteste fermement devoir une quelconque somme à la copropriété, cette dernière ne justifiant nullement du montant de la prétendue créance.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Gran Bleu demande à la cour de :

*débouter la SCI LES MARINES [F] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

*confirmer le jugement don appel.

*dire et juger l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » recevable en son action.

*dire et juger que l’action en recouvrement de charges du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » est recevable en l’absence de délibération prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

À titre incident.

*condamner la SCI LES MARINES [F] au paiement de la somme de 848,91 ' au titre des frais de mise en demeure.

*condamner la SCI LES MARINES [F] solidairement au paiement de la somme de 8.000' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner la SCI LES MARINES [F] solidairement au paiement de la somme de 5.000 ' à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

*condamner la SCI LES MARINES [F] aux entiers dépens ceux d’appel distrait au profit de Maître Romain CHERFILS, membre associé de la SELARL Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit.

À l’appui de ses demandes le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » rappelle qu’aux termes de l’article 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est tout à fait recevable à ester en justice pour assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, le syndic étant chargé de le représenter en justice.

Par ailleurs il rappelle que si l’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit effectivement que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat que s’il a été expressément autorisé en assemblée générale des copropriétaires, il est néanmoins indiqué qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créances.

Par ailleurs il souligne que la SCI LES MARINES [F] demande à la cour d’annuler la délibération du 10 juillet 2015, demande qui ne pouvait être formulée que dans le délai de deux mois prescrit à l’article 42 de la loi du 10 juillet 2015 ce qui n’a pas été fait par l’appelante.

Que contrairement à ce que soutient cette dernière, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » indique tenant l’imputation des paiement effectuée, que la dette de charges ne peut être considérée comme antérieure à la date d’ouverture de la procédure collective mais bien postérieure à l’adoption du plan de redressement.

Enfin elle produit aux débats une situation du compte du 1er janvier 2021 au 19 août 2024 justifiant les demandes sollicitées.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

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SUR CE

1°) Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] »

Sur la recevabilité d’une action en justice menée par un syndicat de copropriétaires.

Attendu que la SCI LES MARINES [F] soutient que le demandeur à la présente instance est le syndicat de copropriétaires et non le syndic alors que c’est le syndic qui doit agir en justice en qualité de représentant du syndicat et non le syndicat lui même.

Attendu qu’il résulte de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au cas d’espèce, que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

Que l’article 18 I. de la loi susvisée dans sa version en vigueur au cas d’espèce, énonce notamment qu’ « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication . »

Attendu qu’il résulte des articles susvisés que si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir ou défendre en justice, il doit être représenté par son syndic dans les procédures judiciaires.

Qu’il convient de relever en l’espèce que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 4] » est représenté par son syndic, l’agence Nouvelle Gestion du Golfe.

Qu’il y a lieu par conséquent de rejeter la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par la SCI LES MARINES [F] et de confirmer le jugement querellé sur ce point.

Sur l’irrecevabilité de l’action en justice en raison de l’absence de délibération prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

Attendu que l’appelante soutient que la 24ème résolution du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2015 autorisant le syndic à la poursuivre n’était pas inscrite à l’ordre du jour de la convocation précisant que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas au surplus que cette délibération a été prise conformément au règlement intérieur.

Attendu que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur au cas d’espèce dispose que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

Qu’il résulte de cet article que l’autorisation donnée en assemblée des copropriétaires au syndic d’agir en justice au nom du syndicat n’est pas nécessaire pour les actions recouvrement de créances ce qui est le cas en l’espèce.

Attendu enfin que la SCI LES MARINES [F] fait valoir que le délai de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne lui est pas applicable et qu’elle est dès lors bien-fondée à solliciter l’annulation de la délibération du 10 juillet 2015.

Attendu qu’il résulte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au cas d’espèce que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »

Qu’il s’agit d’un délai préfixe qui ne peut être interrompu que par une instance judiciaire et également par voie de conclusions signifiées dans le délai légal à titre de demande additionnelle ou de demande reconventionnelle.

Qu’il résulte des pièces produites aux débats que la SCI LES MARINES [F] a sollicité la nullité de la délibération du 10 juillet 2015 par conclusions notifiées le 3 avril 2017.

Que contrairement à ce que soutient la SCI LES MARINES [F], ce délai de deux mois est applicable puisqu’il ne s’agit pas d’une défense au fond .

Qu’en effet dans ses conclusions d’appelant, elle demande à la cour de dire nulle la délibération du 10 juillet 2015.

Qu’il ne s’agit nullement d’un moyen mais d’une réelle demande laquelle devait être formulée dans le délai de deux mois prescrit à l’article susvisé.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter la SCI LES MARINES [F] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 1353 du Code civil que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Attendu que le jugement querellé a condamné la SCI LES MARINES [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » la somme de 13.657,12 ' outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2016 sur la somme de 13.302,79 ' et à compter du 30 novembre 2017 , sur le surplus au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 août 2017.

Que la SCI LES MARINES [F] entend voir réformer ladite décision sur ce point.

Qu’elle expose que du 31 mars 2012 au 1er juillet 2012 sa dette s’élevait à la somme de 19. 931,99 euros, ajoutant avoir versé sur cette même période la somme de 8.175,65 '.

Qu’elle soutient qu’il appartenait au syndic de la copropriété de déclarer auprès du mandataire judiciaire sa créance à hauteur de 11. 756,34 ' puisque par jugement en date du 24 juillet 2012 le tribunal de commerce de Coutances a prononcé son redressement judiciaire.

Attendu qu’il n’est pas contesté qu’effectivement au 1er juillet 2012 la dette de l’appelante s’élevait à la somme de 11. 756,34 '.

Qu’il résulte de l’historique du compte du 25 mai 2016 que la SCI LES MARINES [F] a procédé à plusieurs paiements en date du 6 juillet 2013, 21 mars 2014, 7 mai 2014, 4 juillet 2014 et 24 juillet 2014.

Que l’ancien article 1256 abrogé , dans sa version en vigueur au cas d’espèce énonce que « lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement »

Qu’il s’en suit que ces montants se sont imputés sur la dette la plus ancienne de sorte que la dette de charges ne peut être considérée comme antérieure à la date d’ouverture de la procédure collective mais bien postérieure à l’adoption du plan de redressement.

Que la déclaration ne s’imposant tenant les dispositions de l’article L622-24 du code de commerce qu’aux créances dont l’origine est antérieure au jugement d’ouverture, le moyen tiré de l’absence de déclaration de créance ne saurait prospérer.

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Attendu que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 26 octobre 2022 que les créances nouvelles nées après l’arrêté d’un plan de redressement du débiteur remis à la tête de ses biens, sont soumises au droit commun.

Que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] » pris en la personne de son syndic en exercice produit à l’appui de sa demande :

— la demande de renseignement sommaire urgent délivrée le 17 octobre 2013.

— l’acte notarié de vente de Maître [M] du 27 mars 2009 par Monsieur [F] au profit de la SCI LES MARINES [F].

— l’extrait Kbis au 17 mai 2016 de la SCI LES MARINES [F].

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mai 2012

— la convocation du 10 juin 2015 à l’assemblée générale du 10 juillet 2015.

— le contrat de syndic en date du 10 juillet 2015.

— le procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale du 10 juillet 2015.

— l’attestation de non recours de l’assemblée générale du 10 juillet 2015.

— l’assemblée générale du 18 juillet 2016.

— l’attestation de non recours de l’assemblée générale du 8 juillet 2016.

— l’assemblée générale du 7 juillet 2017.

— l’attestation de non recours de l’assemblée générale du 7 juillet 2017.

— les comptes à la date du 31 mars 2016 approuvés par l’assemblée générale du 8 juillet 2016

— l’historique du compte au 25 mai 2016.

— les comptes à la date du 31 mars 2017 approuvé par l’assemblée générale du 7 juillet 2017

— le relevé de compte à la date du 3 août 2017

— la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2016

— l’extrait Kbis au 30 juillet 2019 de la SCI LES MARINES [F].

— l’historique du compte au 5 juillet 2019

— le procès verbal de l’assemblée générale du 12 octobre 2020

— la situation de compte du 1er janvier 2021 au 19 août 2024.

Qu’il résulte de ces éléments que la SCI LES MARINES [F] restait devoir au syndicat des copropriétaires de la résidence «  [Adresse 4] » la somme de 13. 657,12 ' au titre des charges arrêtée au 3 août 2017.

Que le règlement intérieur de la copropriété sollicité par l’appelante n’apparaît absolument pas nécessaire aux débats puisque celui-ci fixe notamment les règles en matière d’usage des parties communes, de tranquillité des résidents, de propreté, de gestion des ordures ménagères ou encore d’utilisation des espaces verts et aires de jeux mais surtout n’a aucune valeur juridique contrairement règlement de copropriété.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires.

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires de la résidence «  [Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu demande à la Cour de condamner la SCI LES MARINES [F] à lui payer la somme de 848,91 '.

Qu’il résulte de l’historique de compte que l’absence de règlement de la SCI LES MARINES [F] a conduit le syndicat des copropriétaires à exposer des frais pour recouvrer sa créance avant la délivrance de l’assignation.

Qu’ainsi il engageait :

— le 1er mars 2013 des frais de mise en demeure à hauteur de 16,43 '.

— le 23 mai 2013 des frais de remise de dossier à hauteur de 179 ,40 '

— le 25 juin 2013 des frais d’huissier à hauteur de 233,08 euros

— le 16 janvier 2014 des frais d’avocat à hauteur de 240 euros

— le 25 mai 2016 des frais de remise de dossier avocat à hauteur de 180 euros

Soit un total de 848,91 euros.

Qu’il y a lieu par conséquent de réformer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI LES MARINES [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] «  [Adresse 4] » la somme de 848,91 euros au titre l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence «  [Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] «  [Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu demande à la Cour de condamner la SCI LES MARINES [F] solidairement au paiement de la somme de 5.000 ' à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Attendu qu’il n’est pas possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

Qu’en l’état il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence «  [Adresse 4] » ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard des paiements des charges et ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de de la SCI LES MARINES [F] laquelle ne saurait se déduire de ses manquements répétés.

Qu’il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence «  [Adresse 4] » de cette demande.

5°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI LES MARINES [F] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI LES MARINES [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] «  [Adresse 4] » la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire en date du 15 janvier 2019 du tribunal de grande instance de Draguignan en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la SCI LES MARINES [F] au paiement de la somme de 848,91 euros au titre l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE la SCI LES MARINES [F] à payer la somme de 848,91 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » représenté par son syndic, l’agence Nouvelle Gestion du Golfe au titre l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence «  [Adresse 4] » représenté par son syndic, l’agence Nouvelle Gestion du Golfe de cette demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI LES MARINES [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » représenté par son syndic, l’agence Nouvelle Gestion du Golfe la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

CONDAMNE la SCI LES MARINES [F] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,