COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 JANVIER 2025

Rôle N° RG 21/01772 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG45T

S.A.R.L. HÔTEL SAVOY

C/

S.C.I. HOTEL COLBERT

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Janvier 2025

à :

M^e Ollivier PARRACONE

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 10 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/04415.

APPELANTE

S.A.R.L. HÔTEL SAVOY

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ollivier PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Anne EPINAT de la SELARL TCH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.C.I. HOTEL COLBERT

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 1940, M. [I] [B] ' aux droits duquel se trouve aujourd’hui la SCI Hôtel Colbert a donné à bail aux époux [U] ' aux droits desquels se trouve aujourd’hui la SARL Hôtel Savoy ' des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] et ce, pour une durée de 11 années à compter du 1 er avril 1940, moyennant un loyer annuel de 20.000 francs anciens.

La désignation des lieux est la suivante : « Trois étages d’un immeuble lui appartenant [à M. [I] [B]] ['] connu sous le nom d’Hôtel Savoy, composé de 26 chambres, une cuisine et une salle de restaurant ».

Le bail commercial a fait l’objet de renouvellements successifs dont le dernier le 26 juillet 2004 pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2004 jusqu’au 30 juin 2013.

Le 26 décembre 2012, la bailleresse faisait signifier à la preneuse un congé pour le 30 juin 2013, avec offre de renouvellement, subordonnée à la fixation d’un nouveau loyer annuel de 75.000 euros hors charges a compter du 1er juillet 2013.

La société Hôtel Savoy acceptait le principe du renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années mais refusait le loyer proposé par la bailleresse.

Le 19 juin 2013, la bailleresse notifiait à la preneuse un mémoire de fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 75.000 euros hors charges a compter du 1er’ juillet 2013.

Par acte d’huissier de justice du 20 février 2014, la société Hôtel Colbert faisait assigner la société Hôtel Savoy devant le juge des loyers commerciaux.

Par jugement rendu le 7 avril 2016, le juge des loyers commerciaux se prononçait en ces termes :

— constate l’accord des parties sur le renouvellement du bail commercial pour une période de neuf années à compter du 1er juillet 2013 et sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux monovalents considérés,

— réserve les demandes et les dépens,

— ordonne l’exécution provisoire.

Le jugement ordonnait également une expertise, qu’il confiait à Mme [C] [G], afin, notamment, de donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé à la date du renouvellement du bail le 1er juillet 2013.

Le rapport d’expertise judiciaire était déposé le 13 septembre 2017.

Entre-temps, une seconde procédure judiciaire opposait les mêmes parties, en référé, ayant le même objet, la détermination de la valeur du loyer du bail renouvelé.

Par ordonnance de référé du 2 juillet 2018, le juge des référés de Grasse ordonnait une

expertise judiciaire sur l’existence de désordres dans les locaux donnés à bail commercial et afin de rechercher les causes éventuelles, mesures confiée à Mme [L].

Par jugement rendu le 10 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grasse s’est prononcé en ces termes :

— dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer,

— fixe le montant du loyer du bail renouvelé, conclu entre la SCI Hôtel Colbert et la SARL Hôtel Savoy, à la somme annuelle de 45.000 euros hors charges, s’agissant des locaux situés[Adresse 2] à [Localité 4] à compter du 1er juillet 2013,

— dit que la SARL Hôtel Savoy devra acquitter la différence entre le montant du loyer du bail

renouvelé et le loyer réellement versé depuis le 20 février 2014,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

— dit que les dépens, comprenant les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre la SCI Hôtel Colbert et la SARL Hôtel Savoy.

— ordonne l’exécution provisoire.

Le 5 février 2021, la société Hôtel Savoy formait un appel.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :':objet/portée de l’appel : appel total.Le jugement dont il est fait appel est contesté en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé, conclu entre la SCI Hôtel Colbert et la SARL Hôtel Savoy, à la somme annuelle de 45 000 euros hors charges s’agissant des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] à compter du 1er juillet 2013 ;

— dit que la SARL Hôtel Savoy devra acquitter la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le loyer réellement versé depuis le 20 février 2014 ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code procédure civile ;

— dit que les dépens comprenant les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre la SCI Hôtel Colbert et la SARL Hôtel Savoy ;

— ordonné l’exécution provisoire.'

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 26 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2021, la société Hôtel Savoy demande à la cour de :

vu les articles 378 du code de procédure civile, L.145-37, L.145-38 et R.145.20 du code de commerce, le rapport d’expertise judiciaire de Mme [C] [G] ,

— constater que c’est par erreur matérielle que le juge des loyers commerciaux a retenu que Mme [G] avait déposé son rapport sur la valeur locative de l’Hôtel Savoy après la désignation de Mme [L] relative aux désordres affectant l’immeuble donné à bail,

— constater que les travaux ayant permis la remise en état de la façade réalisés au deuxième semestre 2013 ne pouvaient pas être retenus pour apprécier l’état de l’immeuble et sa valeur locative au 1 er juillet 2013,

— constater que la classification Atout France de l’hôtel Savoy en catégorie 2 étoiles dépend pour partie des services proposés par l’exploitant (qui ne peuvent influer sur la détermination de la valeur locative), de sorte que le classement n’est pas de nature à contrer les observations du locataire sur l’état dégradé des locaux donnés à bail ayant une incidence sur le calcul de la valeur locative,

— constater que tant l’expert que le premier juge avaient la possibilité de faire application au dossier de la nouvelle méthode hôtelière, écartée sans réelle motivation,

— constater que selon les critères de la nouvelle méthode hôtelière, le montant du loyer en renouvellement au 1erjuillet 2013 s’élèverait à un montant annuel en principal de 28.000 euros

HT / HC,

en conséquence :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2020 et statuant à nouveau:

à titre principal,

— prononcer une mesure de sursis à statuer jusqu’à l’issue des opérations d’expertise en cours confiée à Mme [K] [L] (TGI Grasse, référé-expertise, RG 18/00407),

à titre subsidiaire,

— débouter la SCI de l’Hôtel Colbert de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1 er juillet 2013, du chef des locaux loués par la SARL Hôtel Savoy dépendant de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à la SCI de l’Hôtel Colbert à la somme annuelle en principal de 28 000 euros hors taxes et hors charges,

— condamner SCI de l’Hôtel Colbert à payer à la SARL Hôtel Savoy la somme de 10.000 euros sauf à parfaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI de l’Hôtel Colbert aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire, dont distraction au profit de Maître Olivier Parracone, avocat, pour ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 août 2021, la SCI Hôtel Colbert demande à la cour de :

— débouter en cause d’appel la société Hôtel Savoy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit et jugé :

* que la société Hôtel Savoy devra acquitter la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le loyer réellement versé depuis le 20 février 2014 ;

* que les dépens, comprenant les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties au présent litige ;

statuant à nouveau de ces chefs,

— dire et juger que la société Hôtel Savoy sera tenue de payer à la société Hôtel Colbert les intérêts de droit au taux légal sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer au fur et à mesure des échéances contractuelles et ce, à compter du 1 er juillet 2013

— condamner la société Hôtel Savoy à payer l’intégralité des dépens de première instance comprenant les frais d’expertise

— condamner la société Hôtel Savoy au paiement à la société Hôtel Colbert de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero-Daval-Guedj qui en a fait l’avance sous sa due affirmation de droit

MOTIFS

1-sur la demande de l’appelante de sursis à statuer

Selon l’article 378 du code de procédure civile :La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’appelante sollicite l’infirmation du jugement, en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer, soutenant que le juge des loyers commerciaux a fixé la valeur locative en tenant compte du seul rapport d’expertise judiciaire de Mme [G], alors même que ledit rapport serait incomplet et qu’il aurait dû attendre l’issue de la seconde mesure d’expertise ordonnée dans le cadre de la procédure de référé sur les désordres affectant l’immeuble

Pour dire que la demande de sursis à statuer n’est pas justifiée et que le jugement doit être confirmé à ce titre, la bailleresse intimée répond que le premier expert judiciaire désigné, Mme [G] , a expressément pris en compte l’état des locaux loués et les infiltrations d’eau situées au 3 ème étage dans le cadre de la détermination de la valeur locative annuelle des locaux loués.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme l’appelante, la cour dispose d’ores et déjà de tous les éléments de fait et de droit lui permettant de résoudre le litige et de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé, et ce même sans disposer du second rapport d’expertise judiciaire.

Si l’appelante fait valoir que l’experte judiciaire désignée, en première instance, pour donner son avis sur la valeur locative n’a pas tenu compte des désordres affectant l’immeuble, elle énonce pourtant également : 'La Cour retiendra que si les désordres ont été constatés par l’expert judiciaire en charge de la détermination de la valeur locative, ce dernier n’a cependant pas tiré les conséquences de ses propres constatations'. Ainsi, la SCI Hôtel Colbert admet elle-même que Mme [C] [G] a bien décrit, dans son rapport d’expertise judiciaire, des désordres, étant précisé que l’appelante était donc en mesure, dans le cadre de cette instance, de proposer le montant du loyer du bail renouvelé en tirant toutes conséquences juridiques souhaitées des désordres constatés. La cour d’appel dispose également du même rapport et est donc mise en mesure de les prendre en considération, sans qu’il soit nécessaire de disposer du résultat de la mesure d’expertise judiciaire ordonnée en référé le 2 juillet 2018.

Ainsi, dans son rapport d’expertise judiciaire Mme [C] [G] évoque la présence des désordres, en ces termes :

— en page 14 : 'Lors de la visite du 14 janvier 2016, jour de pluie, nous avons constaté que l’eau s’infiltrait au niveau de la fenêtre de la réserve, justifiant de l’état particulièrement dégradé de la pièce déjà constaté lors de la visite des lieux du 2 juillet 2015",

— en page 26 : « (…) Au cas d’espèce, le taux de rendement a été apprécié en fonction des éléments suivants :

' de la situation au coeur de [Localité 4], à proximité immédiate des principaux centres d’attractions (pinède, boutiques, restaurants) et du bord de mer,

' de la configuration des lieux sur trois niveaux avec accueil au premier étage, sans ascenseur de liaison,

' de la qualité générale du bâtiment, ayant fait l’objet de travaux de réfection (électricité, volets et façade postérieurement à la date du renouvellement) mais nécessitant encore des travaux (infiltrations d’eau constatées au 3ème étage), nous estimons donc devoir retenir un taux de rendement de 14 %. »,

— en page 46 de son rapport : ' en l’état de l’ensemble de ces éléments, nous estimons que le calcul de la valeur locative que nous avons effectué, permet de tenir compte des désordres et fuites d’eau pointés par la défenderesse'.

La cour confirme le jugement en ce qu’il dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer.

2-sur les demandes sur le prix du bail renouvelé

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce :Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ,

2 La destination des lieux ,

3 Les obligations respectives des parties ,

4 Les facteurs locaux de commercialité,

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article R145-3 du code de commerce :Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ,

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée,

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-10 du code de commerce énonce enfin :Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, le jugement déféré à la cour a fixé le montant du loyer du bail renouvelé, à la somme annuelle de 45.000 euros hors charges à compter du 1er juillet 2013, soit le montant proposé par l’expert judiciaire dans son rapport.

Tandis que l’appelante sollicite que ledit montant soit diminué à 28 000 euros par mois hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2013, l’intimé sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

D’abord, la cour observe que le jugement critiqué, rendu le 7 avril 2016 par le juge des loyers commerciaux, a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail commercial pour une période de neuf années à compter du 1er juillet 2013 et sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux monovalents considérés.

Ainsi, le montant du loyer du bail renouvelé doit être déterminé en fonction de la valeur locative des locaux monovalents considérés, étant précisé que s’agissant de locaux monovalents, la cour n’est pas liée par les articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce pour fixer la valeur locative.L’expert judiciaire , en présence de locaux monovalents, a d’ailleurs précisé que le loyer n’était pas plafonné lors du renouvellement et qu’il n’avait pas tenu compte des règles traditionnelles de détermination de la valeur locative, se référant aux usages de la profession. Il faisait application, pour déterminer la valeur locative, de la méthode dite hôtelière classique.

Les parties opposent différents arguments concernant les critères de fixation du prix du bail renouvelé, arguments qu’il convient d’examiner.

— sur l’état de la façade ayant fait l’objet d’un ravalement au cours du 2 ème semestre 2013.

La société appelante fait valoir que le juge des loyers commerciaux a retenu à tort l’existence d’une façade « décrite en, très bon état, ayant fait l’objet d’un ravalement au cours du 2 ème semestre 2013. » , alors qu’il n’est pas possible de retenir l’incidence de cet élément résultant de travaux réalisés postérieurement au 1 er juillet 2013 et facturés le 18 décembre 2013.

Pour s’opposer à une minoration de la valeur locative, en lien avec le fait que les travaux de ravalement de la façade n’ont eu lieu qu’après la fixation du loyer du bail renouvelé, la bailleresse intimée fait valoir que l’appelante tente de tromper la religion de la cour en lui laissant penser qu’un abattement de valeur locative aurait été appliqué s’il n’avait pas été constaté indument le très bon état de la façade.

En l’espèce, c’est à juste titre que l’appelante fait valoir que le juge des loyers commerciaux n’aurait pas dû mentionné, comme il l’a fait, le 'très bon état ' de la façade 'ayant fait l’objet d’un ravalement au cours du 2ème semestre 2013", alors même qu’il devait déterminer le montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2013 et qu’il n’est pas contesté que la façade a été reprise postérieurement à cette date.

Néanmoins, le juge des loyers commerciaux s’est fondé sur le rapport de l’expert judiciaire, lequel s’explique sur l’état de la façade.

En effet, ce dernier indique ces éléments d’explication précis et détaillés concernant l’état de la façade:

— en page 26 de son rapport :«le taux de rendement a été apprécié en fonction des éléments suivants : (') de la qualité générale du bâtiment, ayant fait l’objet de travaux de réfection (électricité, volets et façade postérieurement à la date du renouvellement) »,

— en page 44 de son rapport,: ' l’impact négatif lié à l’état de la façade a nécessairement été pris en considération par l’exploitant dans le cadre de sa politique commerciale et de l’élaboration de sa grille tarifaire. Par ailleurs, le taux de rendement de 14 % s’inscrit dans la fourchette moyenne basse des taux pratiqués pour les hôtels de catégorie deux étoiles(…)ainsi, la valeur locative telle que nous l’avons déterminée tient compte de ce facteur négatif dés lors que nous avons retenu :

— les tarifs affichés par l’hôtelier,

— un taux de 14 %,

il n’est donc pas nécessaire de pratiquer un abattement supplémentaire sur la valeur locative.'

Il résulte de ce qui précède que même si le juge des loyers commerciaux mentionne à tort qu’il a pris en considération l’état de la façade postérieurement au 1er juillet 2013, cet élément n’est pas de nature, à lui seul, à invalider son appréciation générale du montant du loyer renouvelé.

— sur le fait que l’expert judiciaire a pris en compte la seule classification des chambres de l’hôtel sans en apprécier les caractéristiques qui leur sont propres

Pour tenter d’obtenir que le montant du loyer en renouvellement au 1er juillet 2013 soit fixé à 28.000 euros HT / HC, la preneuse appelante invoque encore le fait que l’expert judiciaire a fait une mauvaise appréciation de la situation locative en ayant regroupé les chambres par catégorie alors qu’il aurait dû déterminer la valeur locative, chambre par chambre en considération de leurs caractéristiques propres.

Cependant, c’est à tort que la preneuse appelante développe une telle argumentation, puisqu’il ressort au contraire du rapport d’expertise judiciaire que l’expert a bien tenu compte des caractéristiques du local considéré et de ses chambres. Ce dernier mentionne en effet de façon très détaillée, pour les chambres de l’hôtel, les matériaux utilisés pour le sol, les murs, les huisseries, faisant état de l’existence d’un simple vitrage pour certaines d’entres-elles, intégrant des clichés photographiques sur les dégradations constatées, évoquant les vues depuis certaines chambres. L’expert judiciaire a aussi tenu compte des défauts, inconvénients et désordres en ces termes:

— en page 17 :« Seconds-oeuvres internes de finition simple, localement marqués par l’usage et/ou désuets, plusieurs chambres (chambres non homologuées notamment) n’ayant pas fait l’objet de travaux de rénovation depuis plusieurs dizaines d’années. » ,

— en page 41 : 'nous confirmons que la valeur locative déterminée dans le présent rapport tient compte des ces éléments', les éléments considérés étant l’isolation phonique insuffisante.

Plus généralement, l’expert judiciaire, en réponse à un dire de la preneuse, a indiqué qu’il avait retenu un taux de rendement de 14 % s’inscrivant dans la fourchette moyenne basse des taux pratiqués pour des hôtels de catégorie deux étoiles situés au centre d’une station balnéaire de la cote d’azur.

L’argumentation de la preneuse n’est donc pas de nature à diminuer la valeur locative proposée par l’experte judiciaire et retenue par le tribunal.

— sur le fait que l’expert judiciaire s’est borné à appliquer un abattement et un taux de rendement compatibles avec la classification d’un 2 étoiles classique sans prendre en compte la qualité médiocre de la structure d’accueil de l’hôtel

Toujours pour tenter d’obtenir une minoration de la valeur locative, l’appelante preneuse fait encore valoir que l’expert judiciaire s’est borné à appliquer un abattement et un taux de rendement compatibles avec la classification d’un 2 étoiles classique sans prendre en compte la qualité médiocre de la structure d’accueil de l’hôtel. Selon elle, en prenant en compte la situation particulière de cet établissement et de son état imputable au bailleur, il doit être retenu un taux de rendement de 11,50%, soit 2,50 points de moins que le taux de rendement retenu par l’expert

judiciaire.

Pour s’opposer à la diminution du taux de rendement revendiquée par la preneuse, la bailleresse fait valoir que l’obsolescence avérée des aménagements et équipements de l’hôtel relève de la seule responsabilité de la première.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme à tort la preneuse appelante, l’expert judiciaire a bien relevé les points négatifs mis en avant par cette dernière, étant précisé que ces défauts ne remettent pas en cause les nombreux avantages et qualités des locaux loués, le tout justifiant le taux de rendement de 14 % calculé. Ainsi, le rapport d’expertise mentionne qu’il existe une vétusté intrinsèque, en rapport avec l’ancienneté du bâtiment, relativement corrigée par des mesures d’entretien et des réparations appropriées, qu’il existe une infiltration au niveau de la fenêtre de la réserve et au 3ème étage, qu’il n’y a pas de parking, que la desserte se fait par un escalier unique en l’absence d’ascenseur et d’impossibilité d’en installer un, que certaines chambres ont une superficie réduite, que l’accueil est au premier étage, que le bâtiment nécessite encore des travaux.

En outre, le rapport d’expertise judiciaire met aussi en exergue, toutes les caractéristiques positives des locaux loués telles que l’implantation des locaux loués dans une station balnéaire célèbre de la côte d’azur, la proximité de la ville d'[Localité 3], la situation centrale dans le département, la situation privilégie dans la ville de [Localité 4] et dans un quartier avec une très

grande variété de commerces à 300 mètres de l’office du tourisme et de jardins sièges de nombreuses manifestations. L’expert judiciaire indique encore que la situation commerciale est favorable et que la période d’ouverture est de 365 jours.

Enfin, comme le soutient l’intimée, la preneuse aurait pu améliorer certains aménagements et équipements de l’hôtel, l’expert judiciaire relevant notamment des 'seconds oeuvres internes de finition simple, localement marqués par l’usage et/ou désuets'.

Cet argument de la preneuse n’est donc pas de nature à entraîner une diminution du taux de rendement et de la valeur locative proposée par l’expert judiciaire.

— sur l’argument de la preneuse tiré de l’obsolescence de la méthode de l’expert judiciaire.

Pour la preneuse appelante, l’expert judiciaire a retenu une méthode hôtelière inadaptée et obsolète, faisant notamment valoir que les tarifs retenus dans le calcul sur la valeur locative, affichés uniquement pour satisfaire aux dispositions de l’arrêté du 10 octobre 1988 et visant les tarifs « maximum » des chambres selon la saison, s’avèrent sans aucun lien économique avec la stratégie de l’établissement ou encore avec le marché de l’hôtellerie à [Localité 4]. Elle ajoute que l’expert judiciaire aurait dû faire application de la méthode hôtelière refondée, celle-ci étant adaptée à sa pratique commerciale déjà utilisée par elle au 1 er juillet 2013, en rapport avec le fait qu’elle utilisait internet pour la prise de réservation des chambres d’hôtel et ce à titre majoritaire.

La preneuse indique encore que l’expert judiciaire détermine subsidiairement la valeur locative par une prise en compte du chiffre d’affaires généré sur la vente de petits-déjeuners, alors que la valeur locative aurait du être déterminée sans tenir compte de cette donnée.

En l’espèce, concernant d’abord le choix de la méthode employée, l’expert judiciaire a utilisé la méthode hôtelière classique, qui était alors en usage jusqu’en octobre 2016, laquelle consiste à déterminer la recette théorique annuelle de l’hôtel en fonction des prix affichés des chambres, corrigée par certains abattements.La nouvelle méthode hôtelière publiée en 2016, qui consiste à calculer une recette globale praticable, sans référence au prix affiché, n’était pas applicable au 1er juillet 2013, date de détermination de la valeur locative de l’immeuble. . Il convient de rappeler que selon l’article R145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux monovalents peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et qu’au 1er juillet 2013, l’usage de recourir à la méthode hôtelière actualisée n’existait pas encore. Enfin, l’expert judiciaire relève que l’application de la méthode hôtelière actualisée ne serait pas favorable à la preneuse, celle-ci préconisant pour des hôtels de catégorie deux étoiles, des taux de rendement supérieurs (de 18 à 21 %) à celui qu’il a retenu en l’espèce (14 %).

C’est donc à juste titre que La SARL Hôtel Savoy sollicite la détermination de la valeur locative au jour du renouvellement du bail le 1 er juillet 2013, en fonction de la méthode hôtelière classique.

S’agissant de la question de la recette théorique des petits déjeuners, il est exact que la méthode retenue par l’expert judiciaire (méthode hôtelière classique) exclut normalement la prestation de service liée à la fourniture de petits-déjeuners et refuse d’inclure dans la recette théorique le chiffre d’affaires qui résulte des petits déjeuners. Cependant, il n’y a pas lieu de critiquer la méthode de calcul retenue par l’expert judiciaire sur ce point, ce dernier ayant justement refusé de prendre en considération, pour déterminer la valeur locative au 1er juillet 2013, le chiffre d’affaires liés aux petits déjeuners. Or, le tribunal a, à juste titre, retenu la valeur locative proposée par l’expert judiciaire sans référence à la recette des petits-déjeuners. Ce n’est qu’à titre subsidiaire et uniquement pour le cas où le tribunal décidait d’inclure à la recette théorique celle des petits déjeuners, que l’expert a proposé une valeur locative différente (55 391 euros).

Les arguments de la preneuse sur ces points sont dénués de pertinence.

sur la détermination du prix du bail renouvelé

Il est constant que selon la méthode dite hôtelière, il y a lieu de calculer la valeur locative de l’hôtel de la façon suivante : recette théorique annuelle = prix affiché HT par chambre x nombre de chambres x 365 jours. Il faut ensuite tenir compte de correctifs.

Or, en l’espèce, l’expert judiciaire a bien calculé les recettes théorique annuelle moyenne et théorique annuelle nette, tout en faisant application de taux de rendement de 14 % et de 18 % (pour la partie classée et pour la partie non classée). Aux termes de ses calculs, il conclut que la valeur locative de l’ensemble s’établit à :

-42 683 euros pour la partie de l’hôtel classée 2 étoiles,

-2283 euros pour la partie de l’hôtel non classée,

— total : 44 966 euros et une valeur locative annuelle au 1er juillet 2013 arrondie à 45 000 euros.

La cour confirme le jugement en ce qu’il fixe le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.000 euros hors charges à compter du 1er juillet 2013.

3-sur les demandes sur les intérêts des loyers échus

Selon l’article 1155 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, application au présent litige :Néanmoins, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.La même règle s’applique aux restitutions de fruits, et aux intérêts payés par un tiers aux créanciers en acquit du débiteur.

Il est constant que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, en l’absence de convention contraire, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

La société bailleresse demande à la cour de dire que l’appelante sera tenue de lui payer les intérêts de droit au taux légal sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer au fur et à mesure des échéances contractuelles et ce à compter du 1 er juillet 2013.

En l’espèce, le bailleur ayant introduit cette instance en fixation du prix du bail renouvelé, les intérêts entre le nouveau loyer et le loyer réellement acquitté ne pourront courir qu’à compter du 20 février 2014.

Infirmant le jugement en ce qu’il dit que la société Hôtel Savoy devra acquitter la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le loyer réellement versé depuis le 20 février 2014, la cour, statuant à nouveau, dit que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel,par la société Hôtel Savoy à la société Hôtel Colbert courent à compter du 20 février 2014, date de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, pour les loyers échus, et au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure.

4-sur les frais du procès

Compte tenu de la nature du présent litige et du fait que l’instance a été diligentée dans l’intérêt des deux parties, le jugement est confirmé en ce qu’il dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il dit que les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties.

L’appelante étant déboutée de ses prétentions à hauteur d’appel, il est équitable de la condamner aux entiers dépens d’appel avec distraction selon les précisions apportées au dispositif et à payer une somme de 3500 euros à l’intimée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf s’agissant du chef de jugement suivant qui est seul infirmé :dit que la société Hôtel Savoy devra acquitter la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le loyer réellement versé depuis le 20 février 2014,

statuant à nouveau,

— dit que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel ,dus par la société Hôtel Savoy à la société Hôtel Colbert, courent à compter du 20 février 2014,pour les loyers échus et au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure,

— condamne la société Hôtel Savoy à payer à la SCI Hôtel Colbert la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Hôtel Savoy aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero-Daval Guedj.

Le Greffier, La Présidente,