COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

Rôle N° RG 21/06857 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHNJ4

S.A.R.L. FC IMMOBILIER

C/

[N] [I] [L]

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Avril 2025

à :

M^e Celine CARRION-TAMIOTTI

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 11 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/05461.

APPELANTE

S.A.R.L. FC IMMOBILIER

, demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Celine CARRION-TAMIOTTI de la SCP CARRION-TAMIOTTI – TERESI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame [N] [I] [L]

née le 18 Avril 1978 à [Localité 10] (06), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Paul JOLY, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société FC immobilier, une agence immobilière ayant son siège social à [Adresse 11], a notamment pour objet la cession d’immeubles et de fonds de commerce.

Le 14 mars 2016, la société FC Immobilier et Mme [N] [I], laquelle souhaitait exercer la profession d’agent immobilier, ont régularisé un mandat d’agent commercial à durée indéterminée, aux termes duquel le mandant, la société FC Immobilier, confiait au mandataire, Mme [N] [I], un mandat de la représenter auprès de la clientèle de son agence en qualité d’agent commercial.

Mme [N] [I] a exercé ses fonctions d’agent commercial au sein de l’agence FC immobilier du 14 mars 2016 au 11 mai 2017.

Par lettre recommandée du 11 mai 2017, la société FC immobilier indiquait à sa mandataire qu’elle avait rompu, de façon anticipée, le 3 mai 2017, le contrat les liant, invoquant différents manquements commis par cette dernière à son préjudice et notamment : la dissimulation d’information au mandat, l’exercice d’une activité concurrente à l’agence mandante, un défaut de respect des principes d’éthique commerciale, un manquement à son obligation de confidentialité.

En outre, la société FC immobilier refusait de régler à Mme [I] le montant de ses factures de commissions de biens immobiliers des 2 juillet et 4 novembre 2017 d’un montant respectif de 2.192 euros et 4.139 euros.

Enfin, Mme [N] [I] considérait que la mandante lui était redevable de plusieurs sommes suite à la rupture anticipée de son mandat d’agent commercial (notamment l’indemnité légale de cessation de mandat et une indemnité compensatrice de préavis inexécuté équivalente à deux mois de commissions) et que rien ne justifiait qu’elle en soit privée malgré les graves manquements que lui reprochait l’agence immobilière

Par acte d’huissier de justice du 25 novembre 2019, la société FC Immobilier faisait assigner Mme [N] [I] devant le tribunal judiciaire de Grasse en paiement d’une somme de 115.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grasse se prononçait ne ces termes :

— déboute la société FC immobilier ide sa demande en paiement de la somme de 174 800 euros,

— déboute Mme [N] [I], sous le nom d’usage [I] [L], de sa demande en paiement des sommes de 2 192 euros et de 4 139 euros ;

— déboute Mme [N] [I], sous le nom d’usage [I] [L], de sa demande en paiement au titre des indemnités compensatrices de préavis et de cessation du contrat,

— rejette toute autre demande, plus ample ou contraire,

— dit n’y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile ;

— condamne la société FC immobilier au paiement des entiers dépens ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Pour se prononcer ainsi, le jugement retenait d’abord que Mme [N] [I] avait commis les fautes suivantes ;

— concernant l’acquisition de la parcelle CL [Cadastre 3], elle n’avait pas informé son mandant de l’intérêt de la société LIDL et n’avait pas fait signer de mandat de recherche à cette dernière, elle avait de plus insisté auprès du propriétaire de la parcelle à vendre pour qu’il reste discret sur son intervention (le tribunal relevant toutefois également qu’un mandat avait été régularisé après la résiliation du contrat de mandat de Mme [N] [I] par la société FC immobilier),

— concernant l’acquisition des parcelles CL [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 9], elle avait commis des fautes ayant consisté à ne pas faire signer à la société LIDL des mandats de recherche, alors même, qu’allant au-delà de sa mission de prospection d’éventuels acquéreurs, elle avait transmis des informations à LIDL, lui indiquant notamment que les propriétaires des parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 1] et [Cadastre 9] avaient donné un droit de préférence au propriétaire d’une maison de retraite voisine, jusqu’en 2021, tandis que les propriétaires des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ne souhaitaient pas vendre en dessous de 5 millions.

Pour rejeter les demandes indemnitaires de l’agence immobilière contre Mme [N] [I], nonobstant les fautes commises par cette dernière, le tribunal retenait des éléments d’explication avancés par la société FC immobilier elle-même dans son assignation délivrée à la société SCI Kairos (dans le cadre d’un autre procès) et notamment le fait que la société FC immobilier soutenait avoir 'présenté la société LIDL à la SCI Kairos dans le cadre de son mandat de vente exclusif», avoir oeuvré pour la réalisation globale du projet de la société LIDL, avoir contacté les propriétaires des parcelles contiguës. Le tribunal relevait enfin que, toujours dans son assignation, la société FC immobilier mentionnait que M. [V], ancien propriétaire de la parcelle CL [Cadastre 6], attestait 'ainsi des nombreuses diligences entreprises par l’agence FC immobilier pour la réalisation du projet dans sa globalité ».

Le tribunal concluait que le préjudice invoqué par la société FC immobilier apparaissait sans lien de causalité avec la faute de Mme [N] [I], l’agence immobilière ayant eu connaissance, des le mois d’avril 2017, du projet global de la société LIDL et ayant oeuvré pour sa réalisation.

La société FC immobilier a interjeté appel du jugement le 6 mai 2021.

La société FC immobilier a formé un appel le 6 mai 2021 ainsi rédigé :''Il est interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 11 mars 2021: en ce qu’il a « débouté la SARL FC Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 174.800 ',dit n’y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SARL FC immobilier au paiement des entiers dépens »

La procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 28 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, la SARL FC immobilier demande à la cour de :

vu les articles 1217 et 1231-5 du code civil, L134-1 et suivants du code de commerce

infirmer le jugement en ce qu’il a :

— « débouté la SARL FC Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 174.800 ' »

— « dit n’y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile »

— « condamné la SARL FC Immobilier au paiement des entiers dépens »

et statuant de nouveau :

— condamner Mme [N] [I] à payer à la société FC Immobilier la somme de 174.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l’agence en l’état des fautes contractuelles commises par Mme [N] [I] l’ayant de ce fait privé de son droit à commission, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— débouter Mme [N] [I] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [N] [I] à payer à la société FC Immobilier la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [N] [I] aux entiers dépens,

— dire que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par la partie défaillante en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2021, Mme [N] [I] demande à la cour de :

— débouter la société FC Immobilier de son appel mal fondé ;

— recevant Mme [N] [I] en son appel incident, le déclarer bien fondé ;

vu les articles L134-11 et L134-12 du code de commerce, condamner la société FC Immobilier à régler à Mme [N] [I] les indemnités suivantes, outre intérêts de droit à compter de l’assignation :

—  1.422 euros TTC au titre de l’indemnité compensatrice de préavis inexécuté ;

—  17.064 euros au titre de l’indemnité légale de cessation de mandat ;

vu l’article L134-6 du code de commerce, condamner la société FC immobilier à régler à Mme [N] [I] ses commissions arriérées, soit les sommes de 2.192 euros et 4.139 euros ;

vu l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société FC immobilier à régler à Mme [N] [I] la somme de 5.000 ' au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Lexavoue Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit.

MOTIFS

1-sur la demande indemnitaire de l’agence immobilière contre l’agent commercial

Selon l’article L134-1 du code de commerce :L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières.

L’article L134-4 du même code ajoute :Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l’intérêt commun des parties.Les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d’information.L’agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat.

L’agence immobilière sollicite la condamnation de la mandataire, Mme [N] [I], à lui payer des dommages-intérêts à hauteur d’un montant total de 174.800 euros, en réparation du préjudice subi en l’état des fautes contractuelles commises par cette dernière.

Sur les fautes commises par son ancienne mandataire, l’agence immobilière soutient que l’intéressée a mis en contact direct un acquéreur et des vendeurs, l’occultant et lui faisant perdre son droit à rémunération. L’agence immobilière précise que :

— courant de l’année 2017, la société LIDL a manifesté son intérêt auprès de l’agence pour l’acquisition d’un bien immobilier appartenant à la SCI Kairos, et pour lequel l’agence bénéficiait d’un mandat de vente exclusif en date du 26 janvier 2017,

— cette acquisition par la société LIDL s’inscrivait dans un projet de construction plus large nécessitant l’acquisition de cinq propriétés contiguës,

— la société LIDL, avant d’être un client de l’agence, était un client de Maître [R] [K], notaire à [Localité 14], lequel notaire était aussi la mère de Mme [N] [I],

— la société LIDL est entrée en contact Mme [N] [I], alors qu’elle agissait en sa qualité d’agent commercial sous contrat avec l’agence FC immobilier exerçant sous la carte professionnelle et la responsabilité de ladite agence jusqu’au 17 mai 2017.

— Mme [N] [I], sous contrat avec la requérante, a mis en relation la société LIDL et les vendeurs des différentes parcelles, sans faire régulariser de mandat au profit de l’agence FC immobilier, ce que lui imposait pourtant son contrat d’agent commercial,

— or son obligation contractuelle première était de faire en sorte que toute opération immobilière concernant des clients de l’agence soit faite au nom et pour le compte de son mandant, à savoir la société FC immobilier ; le tout dans la perspective du paiement de la commission,

— l’offre de la société LIDL a été adressée directement à la SCI Kairos le 26 avril 2017, non pas en l’état d’un prétendu comportement fautif de l’agence qui aurait refusé, de façon objectivement absurde une offre supérieure (laissant ainsi s’envoler une commission plus importante), mais grâce au concours dilatoire de Mme [I] qui ne manquait pas de demander aux parties de rester discrètes sur son intervention afin d’évincer, en connaissance de cause, l’agence,

— le 22 mars 2017, la mère de [N] [I] (notaire à [Localité 14]) interrogeait sa fille sur les terrains disponibles pour un projet de sa cliente, la société LIDL, et Mme [N] [I] répondait à sa mère en lui transmettant les fiches commerciales de l’agence susceptibles d’intéresser la société LIDL,

Pour s’opposer à la demande indemnitaire de l’agence immobilière, Mme [N] [I] nie toute responsabilité contractuelle, estimant n’avoir commis aucune faute et que les préjudices mis en avant par l’appelante ne sont pas justifiés.

L’agente commerciale précise que :

— aucun comportement fautif ne peut lui être valablement reproché àdont la loyauté envers la société FC Immobilier ne saurait être critiquée.

— la société LIDL est un client habituel de sa mère qui exerce la profession de notaire à [Localité 14]. Cette dernière lui avait fait part du projet de développement de sa cliente et de sa recherche de terrain dans les Alpes Maritimes pour une implantation de magasin. Elle lui avait donc demandé de l’informer si jamais elle rencontrait des terrains susceptibles de l’intéresser, chose qui a été faite par Mme [N] [I] lorsque le terrain SCI Kairos a été mis en vente par la société FC immobilier,

— Mme [W] [Z], négociateur Immobilier au sein de la société FC Immobilier va donc signer un mandat exclusif de vente avec la SCI Kairos pour la vente du terrain le 2 novembre 2017 pour un prix de 1.120.000 euros,

— alors que la société LIDL n’a toujours pas pris position quant à l’achat du terrain de la SCI Kairos, Mme [Z], agent commercial de la société FC Immobilier reçoit une offre concernant ce bien d’une autre agence ERA sise à [Localité 13] pour un prix de 900.000 euros émanant de la société ZR Habitat,

— quelques jours après, et alors que la société LIDL est enfin prête à se positionner, Mme [I] n’a pu que l’informer qu’une offre concurrente était en cours et que le seul moyen de se positionner était de faire une proposition à la SCI Kairos, ce que fera la société LIDL par lettre recommandée du 26 avril 2017 pour un prix de 1.120.000 euros,

— naturellement, Mme [I] a fait part de cette offre à Mme [H] [X], directrice de l’agence société FC Immobilier, ainsi qu’au manager Monsieur [S] [T],

— alors qu’aucune promesse d’achat ou de compromis n’a encore été signée entre la SCI Kairos et la société ZR HABITAT, les dirigeants de l’agence FC Immobilier rejetteront l’offre de la société LIDL en l’estimant tardive et au motif également qu’il s’agissait selon eux d’une simple lettre d’intention qui n’avait pas valeur de proposition d’achat,

— malgré les échanges téléphoniques intervenus directement entre la société LIDL et la société

FC Immobilier, ses dirigeants refuseront de prendre en considération la proposition d’achat de la société LIDL.

— de même, et alors que l’offre de la société LIDL était « mieux disante » puisqu’elle était de 1.120.000 ', c’est-à-dire le prix de vente demandé par la SCI Kairos dans le mandat de vente du 6 janvier 2017, la société FC Immobilier va lourdement manquer à ses obligations de mandataire en ne l’informant pas de la formulation de cette offre qui était pourtant parfaitement conforme aux désirs exprimés dans le mandat de vente,

— en agissant ainsi, la société FC immobilier a commis une faute particulièrement grave en manquant au devoir de loyauté et d’information dont elle était débitrice envers la SCI Kairos,

— c’est donc dans l’ignorance de l’offre de la société LIDL que la SCI Kairos va accepter l’offre de la société ZR Habitat,

— la société LIDL va passer outre les agissements illicites de la société FC immobilier,

— c’est ainsi qu’à l’insu de Mme [N] [I] les dirigeants de la société LIDL, assistés de leurs services juridiques, vont contacter directement les propriétaires du terrain le 26 avril 2017, qui

seront alors furieux d’apprendre que l’offre de la société LIDL ne leur avait même pas été transmise par la société FC immobilier,

— estimant à juste titre avoir été volontairement trompée par la société FC Immobilier, la SCI Kairos, le jour même, rétractera son acceptation de l’offre de la société ZR Habitat,

— Mme [N] [I] ne peut donc être tenue pour responsable de la situation qui a découlé des agissements de la société FC Immobilier, ceci d’autant plus que la société FC Immobilier s’est empressée de rompre son mandat le 2 mai 2017, l’obligeant ainsi à quitter l’agence,

— de surcroît, les agissements du mandant éclipsent tout comportement fautif qui pourrait être reproché à Mme [I]. En effet, la faute commise par l’agent commercial, lorsqu’elle est provoquée par la faute du mandant, n’est pas privative d’indemnité au sens de l’article L134-13-1 du code de commerce.

En l’espèce, le mandat d’agent commercial du 14 mars 2016, liant les parties, déterminait les obligations mises à la charge de Mme [N] [I] en ces termes :

— 'le mandant confié au mandataire, qui accepte, mandat de réaliser au nom et pour le compte du mandant, à titre de profession habituelle et indépendante, un certain nombre d’opérations relatives à la profession d’agent immobilier',

— concernant la mission du mandataire : 'la prospection des vendeurs pour le compte du mandant (…) La prospection des acquéreurs pour le compte du mandant : le mandataire pourra prospecter, au nom du mandant, la clientèle à la recherche d’une affaire ou susceptible de l’acquérir.Il pourra toujours, pour le compte du mandant, se faire donner la recherche ou l’achat par mandat. Ces prospections des vendeurs et des acheteurs permettront de constituer un fichier pour le compte du mandant'

— concernant 'la prise de l’offre et de la promesse’ : le mandataire pourra présenter les affaires aux acquéreurs prospectés. Il pourra provoquer leur offre d’achat et aura le pouvoir de réunir l’engagement synallagmatique des parties sous le contrôle, au nom et pour le compte du mandant après agrément de ce dernier. A cet effet, il pourra se faire remettre, dans la mesure du possible, les titres de propriété et autres pièces nécessaires à la réalisation des affaires. Le mandant se réserve le droit de ne pas donner suite à toute affaire proposée par le mandataire lorsqu’il la jugera incompatible avec la bonne renommée de la société, ou les obligations applicables à la profession.

— concernant les informations : 'le mandataire devra communiquer au mondant toutes informations commerciales nécessaires et le tenir informé du résultat de ses opérations selon une périodicité et des modalités déterminées d’un commun accord.',

— concernant la transparence : 'le mandataire agit au nom et pour le compte du mandant (…)',

— concernant l’éthique : 'en vertu du mandat qui lui est confié, le mandataire s’engage à respecter les principes d’éthique commerciale (…)',

— concernant l’obligation de confidentialité : 'le mandataire s’oblige pendant la durée du présent contrat ainsi qu’après la rupture de celui-ci et ce, sans limitation de durée, à ne pas divulguer pour quelque cause que ce soit, les documents, fichiers, méthodes, outils commerciaux dont il aurait pu avoir connaissance dans l’exercice de son activité, touchant aussi bien la société que la clientèle à laquelle il aura eu à faire au cours de son activité professionnelle (…)'

Il résulte des clauses contractuelles précédemment reproduites que, aux termes de son mandat d’agent commercial du 14 mars 2016, Mme [N] [I] devait se conformer à plusieurs obligations contractuelles et notamment :

— à une obligation de confidentialité qui lui interdisait de divulguer pour quelque cause que ce soit, les documents, fichiers, méthodes, outils commerciaux dont il aurait pu avoir connaissance dans l’exercice de son activité,

— à une obligation relative aux informations à donner à sa mandante en ce qu’elle devait communiquer à cette dernière toutes informations commerciales nécessaires,

— à une mission de prospection des vendeurs et acquéreurs pour le compte du mandant,

— à une obligation de transparence.

Or, comme relevé à juste titre par le tribunal judiciaire de Grasse, l’agence immobilière établit que, contrairement à ce que lui imposait son mandat d’agent commercial, Mme [N] [I] a violé plusieurs de ses obligations contractuelles, ayant mis en relation la société LIDL, candidate à l’achat, et les vendeurs des différentes parcelles, sans faire régulariser de mandat au profit de l’agence FC immobilier et ayant divulgué des informations confidentielles à sa mère , notaire, et à la société LIDL. Mme [N] [I] a également manqué à ses obligations d’information de sa mandante, de transparence et de mission de prospection d’acquéreurs pour le compte de l’agence immobilier.

En ce sens, l’appelante produit aux débats plusieurs copies de courriels témoignant d’échanges irréguliers entre Mme [N] [I] et sa mère (notaire à [Localité 14]) et entre la même et M. M. [C] [M] développeur immobilier de la société LIDL.

Ainsi, concernant les informations divulguées à tort par Mme [N] [I] à sa mère (notaire à [Localité 14]) et concernant ses manquements à ses obligations concernant l’éthique et la transparence, les courriels suivants ont été échangés entre ces deux personnes :

— courriel de Mme [N] [I] adressé à sa mère Mme [R] [K] le 21 mars 2017 : 'Bonsoir Maman, je vais t’envoyer une fiche dans un second email pouvant intéresser tes clients LIDL. Il est possible d’acquérir pour plus ou moins (…) Peux tu t’assurer qu’ils ne sont pas déjà en contact avec une personne de mon agence. Si ce n’est pas le cas, ils doivent se dépêcher car d’autres personnes intéressées étudient déjà le projet. Il faut être réactif. Je t’embrasse'

— courriel en réponse de Mme [R] [K] le 22 mars 2017 à Mme [N] [I] :'Bonjour [N],Merci de me donner les références cadastrales du bien que tu as à vendre et du terrain voisin; que l contact as tu avec le propriétaire du terrain voisin 'Je t’embrasse, Maman',

Concernant ensuite la preuve des manquements commis par Mme [N] [I], à ses obligations d’étique, de confidentialité, d’action au nom de la société FC immobilier, de transparence et d’informations à communiquer à l’agence FC immobilier, elle résulte des échanges de courriels suivants entre l’intimée et un responsable de la société LIDL ;

— le 24 mars 2017, Mme [N] [I] écrit à M. [C] [M]: « veuillez trouver ci-joint le PLU de la zone UGb concernant les parcelles CL [Cadastre 3] [M. [D]], [Cadastre 4] [parcelle Kairos] ».

— le 6 avril 2017, M [C] [M] répond en ces termes : « merci pour les documents ' je me permets de revenir vers vous pour voir si vous avez contacter les propriétaires voisins »,

— réponse du 7 avril 2017 de Mme [N] [I]: « je dois avoir des nouvelles des propriétaires des parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 9], [Cadastre 6] et [Cadastre 5] dans la journée »,

— le 25 avril 2017, Mme [N] [I] écrit : « comme convenu veuillez trouver ci-joint un modèle de proposition d’achat. Le prix de la parcelle CL [Cadastre 4] [Kairos] s’élève à 1 120 000 ' FAI [frais d’agence inclus] ' ».

— le 26 avril 2017, M. [C] [M] répond en ces termes : « Pourriez-vous nous donner les noms des propriétaires des deux parcelles afin de finir les courriers ».

— le même jour, à 8h38, Mme [N] [I] écrit : « le nom du propriétaire de la parcelle CL [Cadastre 3] est monsieur et Mme [D]. Celui de la parcelle CL [Cadastre 4] SCI Kairos. »,

— à 10h44, Monsieur [C] [M] écrit : « Merci et pour les adresses ' Excusez-moi de revenir vers vous pour cela. »

— A 14h49, Mme [N] [I] répond : « CL [Cadastre 3] : [Adresse 15]. CL [Cadastre 4] : [Adresse 8]'.

Comme le fait remarquer l’agence immobilière, tous les mails adressés par Mme [N] [I] à la société LIDL sont envoyés depuis la boîte mail professionnel de la société FC Immobilier, en l’occurrence « [Courriel 12] ».

Par ailleurs, il est également établi que Mme [N] [I] avait elle-même conscience d’agir en dehors de son mandat et sans passer par l’agence immobilière.

Ainsi, en date du 26 avril 2017, Mme [I] écrivait en ces termes à M. [D] , propriétaire de la parcelle Section CL n°[Cadastre 3] : « Veillez trouvez ci-joint la proposition d’achat de mon client. Je vous demande de bien vouloir rester discret sur mon intervention ; je préfère en parler de vive voix par téléphone demain si vous le souhaitez. »

En date du 3 mai 2017, M. [D] répondait en ces termes à Mme [I] (termes qui témoignant du malaise de M. [D] sur l’intervention de cette dernière ): « Je vous confirme mes propos téléphoniques de ce jour, à savoir que vos insistantes demandes de discrétion me mettent mal à l’aise vis-à-vis de votre collègue Mme [Z]' J’ai aussi compris que j’allais devoir désormais traiter directement avec LIDL».

La société FC immobilier produit des pièces justifiant qu’elle n’a jamais été informée par sa mandataire de l’offre d’achat de la société LIDL.

En ce sens, M. [U] atteste le 29 septembre 2020 que Mme [I] ne lui a « jamais transmis d’offre d’achat de la société LIDL, ni physiquement, ni par mail, ni par tout autre moyen » et qu’il a assisté « à l’ouverture de la boite mail de Mme [I] par Mme [X] et découvert simultanément et de façon inattendue l’offre adressée directement à la SCI Kairos et les malversations de Mme [I] qui exprime clairement le souhait d’évincer l’agence ».

Mme [W] [Z], ancienne négociatrice de l’agence (de février 2014 à décembre 2017), atteste :

— que c’est elle qui a rentré le mandat pour la parcelle appartenant à la SCI Kairos,

— qu’en parfaite contradiction avec les règles en vigueur, Mme [I] ne lui a jamais communiqué l’offre d’achat de la société LIDL pour le terrain appartenant à ses clients,

— qu’elle a eu connaissance de cette offre au moment où la directrice de l’agence la lui a montré en se connectant sur la boite mail de Mme [I].

Ainsi, la société FC Immobilier rapporte la preuve qu’elle a été la victime des agissements répréhensibles de Mme [N] [I].

Les demandes indemnitaires de la société FC immobilier ne seront néanmoins bien fondées que si la plaignante établit un lien de causalité certain entre les fautes commises par l’intimée et les préjudices allégués.

S’agissant de ses préjudices, la société FC immobilier prétend que pour au moins trois des quatre transactions immobilières, en rapport avec le projet de LIDL de racheter 5 parcelles contiguës pour s’implanter, elle a été privée de plusieurs commissions du fait du comportement fautif de Mme [N] [I].

Concernant tout d’abord la demande en indemnisation de la société FC immobilier, relativement à la parcelle cadastrée section CL n°[Cadastre 6], qui appartenait à M. [F] [V] et à Mme [E] [B], l’appelante prétend que la vente à la société LIDL a eu lieu hors sa présence et qu’elle a été privée d’une commission à hauteur de 100 000 euros TTC.

Pour autant, tout comme le tribunal avant elle , la cour relève que, dans son assignation du 21 décembre 2018, délivrée à la société Kairos, dans le cadre d’un autre procès, la société FC immobilier met en avant toutes les démarches effectuées auprès de M. [V], jusqu’au début de l’année 2018 et ce postérieurement à la fin des relations contractuelles avec l’intimée (le 11 mai 2017), pour tenter de faire en sorte que la vente ait lieu avec son concours. Le tribunal judiciaire de Grasse, dans son jugement du 25 août 2021 mentionne, en ce sens, 'M. [V], propriétaire d’une parcelle voisine de celle appartenant à la SCI Kairos qui a également été mis en relation avec la société LIDL , par l’intermédiaire de Mme [I] [L], pour le compte de l’agence ERA FC immobilier, confirme dans une attestation que l’agence était activement impliquée dans l’avancement des dossiers avec LIDL jusqu’au début de l’année 2018".

S’agissant ensuite des deux autres demandes en indemnisation, au titre de la perte des commissions pour les ventes des terrains cadastrés CL n°[Cadastre 5] et CL n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et 463(terrains qui appartenaient à M. [B],Mme [Y] ,Mme [G] [A]), il n’est pas davantage certain que c’est en raison des fautes commises par l’intimée que l’agence immobilière n’a pas pu percevoir les commissions litigieuses. L’assignation que cette dernière a fait délivrer la SCI Kairos mentionne que 'l’agence FC immobilier a d’ailleurs oeuvré pour la réalisation globale du projet de la société LIDL qui conditionnait l’achat de la parcelle de la SCI Kairos à l’acquisition des parcelles contiguës. C’est dans ces circonstances que l’agence FC immobilier a contacté les propriétaires des parcelles contiguës. M. [V], ancien propriétaire de la parcelle CL [Cadastre 6], atteste ainsi des nombreuses diligences entreprises par l’agence FC immobilier pour la réalisation du projet dans sa globalité'.

Ces éléments instaurent un doute sur les conséquences financières exactes des manquements de Mme [N] [I] à ses obligations envers l’agence immobilière en ce qu’ils laissent penser que, malgré le fait que la mandataire a tenté de favoriser des transactions immobilières sans le concours de l’agence, cette dernière a néanmoins découvert à temps la supercherie et a pu finalement prendre part au processus de négociation.

Au regard des pièces et débats, la cour considère que c’est à juste titre que le tribunal a estimé que le lien de causalité entre le préjudice allégué par l’appelante et les fautes commises par Mme [N] [I] n’était pas certain.

Confirmant le jugement, la cour rejette la demande de la société FC immobilier dirigée contre Mme [N] [I] en indemnisation à hauteur de 174 800 euros.

2-sur les demandes reconventionnelles de Mme [N] [I] en paiement de commissions et en indemnisation

— sur les commissions impayées

Selon l’article L134-6 du code de commerce :Pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission définie à l’article L. 134-5 lorsqu’elle a été conclue grâce à son intervention ou lorsque l’opération a été conclue avec un tiers dont il a obtenu antérieurement la clientèle pour des opérations du même genre.Lorsqu’il est chargé d’un secteur géographique ou d’un groupe de personnes déterminé, l’agent commercial a également droit à la commission pour toute opération conclue pendant la durée du contrat d’agence avec une personne appartenant à ce secteur ou à ce groupe.

Pour que la commission soit due à l’agent commercial, il faut que l’opération commerciale ait été conclue pendant l’exécution de son contrat ou qu’elle ait été conclue après la cessation du contrat d’agence mais dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat et losque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence.

Mme [N] [I] sollicite le paiement, par l’agence immobilière, de ses commissions impayées, soit les sommes de 2.192 euros et 4.139 euros.

Toutefois, c’est à juste titre que la société FC immobilier soutient que les factures produites par Mme [N] [I] ne permettent ni de connaître, à elles seules, la date à laquelle les opérations commerciales ont eu lieu, ni de témoigner que les opérations seraient principalement dues à son activité au cours du contrat d’agence. Mme [N] [I] ne produit aucun autre élément de preuve.

La cour confirme le jugement en ce qu’il rejette les demandes en paiement de Mme [N] [I] au titre de ses commissions impayées.

— sur les demandes en paiement d’indemnité légale de cessation de mandat et d’indemnité compensatrice de préavis non exécuté

Selon l’article L134-12 al 1 du code de commerce : En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

L’article L134-13 1° du même code ajoute : La réparation prévue à l’article L. 134-12 n’est pas due dans les cas suivants :

1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial.

L’article L134-11 du même code dispose enfin :Un contrat à durée déterminée qui continue à être exécuté par les deux parties après son terme est réputé transformé en un contrat à durée indéterminée.

Lorsque le contrat d’agence est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis. Les dispositions du présent article sont applicables au contrat à durée déterminée transformé en contrat à durée indéterminée. Dans ce cas, le calcul de la durée du préavis tient compte de la période à durée déterminée qui précède.

La durée du préavis est d’un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes. En l’absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d’un mois civil.

Les parties ne peuvent convenir de délais de préavis plus courts. Si elles conviennent de délais plus longs, le délai de préavis prévu pour le mandant ne doit pas être plus court que celui qui est prévu pour l’agent.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque le contrat prend fin en raison d’une faute grave de l’une des parties ou de la survenance d’un cas de force majeure.

Il résulte de ce qui précède que l’agent commercial ne peut pas prétendre ni à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice que lui cause la cessation du contrat,ni à une indemnité compensatrice de préavis, s’il a commis une faute grave à l’origine de la cessation de son contrat (pour l’indemnité compensatrice du préjudice) et s’il a commis une faute grave (pour l’indemnité compensatrice de préavis).

La faute grave est celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel.

Il est en enfin de principe que l’agent commercial, même ayant commis une faute grave, peut prétendre à une indemnité de cessation de contrat dès lors que le mandant, qui a pris l’initiative de la rupture, a lui-même antérieurement commis des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles.

Pour s’opposer au paiement des indemnités réclamées par Mme [N] [I] (17 064 euros au titre de l’indemnité légale de cessation de mandat et 1422 euros au titre de l’indemnité compensatrice du préavis inexécuté), la société FC immobilier se prévaut des fautes graves commises par l’agente commerciale, qui la privent, selon elle, de son droit au bénéfice de telles sommes.

En réponse, l’agente commerciale estime que si le commettant a manqué à ses propres obligations et a ainsi provoqué la faute de l’agent, comme en l’espèce selon elle, ce dernier ne peut être privé des indemnités de rupture.

Cependant, contrairement à ce qu’elle affirme, Mme [N] [I] ne prouve aucune faute commise par l’agence immobilière qui aurait provoqué sa propre faute. La cour a précédemment jugé que la société FC immobilier produisait, pour sa part, des pièces justifiant qu’elle n’avait jamais été informée par sa mandataire de l’offre d’achat de la société LIDL. Plus généralement, l’intimée ne verse aucun justificatif d’un comportement fautif de l’agence immobilière.

Par ailleurs, concernant la qualification des fautes commises par Mme [N] [I], la cour retient que cette dernière a commis un grand nombre de fautes à l’encontre de l’agence immobilière et non pas une seule et ce alors même qu’elle n’avait pas même encore une année d’ancienneté au sein de l’agence immobilière, en exploitant en particulier sa relation avec sa mère, qui était notaire. Si la cour a estimé que la preuve d’un lien de causalité entre ces fautes et la perte de commissions alléguée par l’agence immobilière n’était pas rapportée, cela ne signifie pas pour autant que les fautes ont été sans conséquence pour cette dernière, bien au contraire. Les pièces et explications fournies par les parties témoignent du fait que la société FC immobilier a dû fournir beaucoup d’efforts et de diligences pour rattraper son retard dans la négociation des processus de vente que lui avait caché sa mandataire.

Dès lors, en raison de sa faute grave commise, Mme [N] [I] ne peut prétendre au paiement d’aucune des indemnités sollicitées.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnités de Mme [N] [I].

3-sur les frais du procès

Si la cour rejette les prétentions chiffrées des deux parties, il n’en demeure pas moins que l’origine du conflit prend sa source exclusive dans les fautes graves commises par l’appelante.

La cour, infirmant le jugement, condamne Mme [N] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer une somme de 5000 euros à la société FC immobilier au des frais exposés en première instance et à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamne Mme [N] [I] à payer à la société FC immobilier un somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [N] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, La Présidente,