COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/ 222

Rôle N° RG 22/04128 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCV4

Société LES FUSAINS

C/

Société LES [Localité 16]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-françois JOURDAN

M^e Yasmina SANSOE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 14 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01742.

APPELANTE

Syndicat des Copropriétaires 'Les FUSAINS’ agissant en la personne de son Syndic, la société CAGI représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Isabelle SILVANO, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.D.C. [Adresse 15] Représenté par son Syndic en exercice, la Société [Localité 11] GESTION IMMOBILIER SARL au capital de 10 000 € Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 530 465 665Dont le siège social est sis à [Adresse 12]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Yasmina SANSOE, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Aurélia GRIBALDO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS :

Suivant acte notarié du 17 décembre 1963, la société civile immobilière (SCI) Les Fusains et la société civile immobilière (SCI) Les [Localité 16] ont acquis indivisément, à concurrence de 8400/ 10 000 èmes pour la SCI Les Fusains et de 1600/10 000èmes pour la SCI Les [Localité 16], les biens et droits immobiliers alors cadastrés commune de Grasse, pour le non bâti, Section E [Cadastre 6] p, [Cadastre 6] bis, [Cadastre 3] pour une contenance cadastrale de 1096 m² et de 1350 m² selon mesurage et, pour le bâti, Section E n° [Cadastre 7] p.

Suivant acte reçu par Maitre [M] le 15 octobre 1964, les SCI Les Fusains et Les [Localité 16] ont établi état descriptif de division en deux lots :

— le lot numéro 1, correspondant à la partie bâtie à ce jour, cadastré commune de Grasse Section [Cadastre 8] n° [Cadastre 5], attribué à la SCI Les [Localité 16] ;

— le lot numéro 2, correspondant à la partie non bâtie, aujourd’hui cadastré, Section [Cadastre 9], attribué 51 la SCI Les Fusains.

Par ce même acte, les SCI Les Fusains et Les [Localité 16] ont constitué ' servitude’ dans les termes ci-après : 'les propriétaires du lot numéro 1, auront le droit, de faire le tour de leur immeuble ; et pour cela, de passer sur le terrain formant le lot numéro 2.

L’assiette de cette servitude est figurée par des hachures jaunes et entre les lettres A.B.C.D.E.F.G.HI..ZK sur le plan ci-annexé.

L 'assiette de ladite servitude aura une largeur d’un mètre à partir du mur de la maison formant le lot numéro 1.

Les propriétaires du lot numéro 1 auront le droit de servir du parking qui sera établi sur le lot numéro 2 du présent état descriptif'.

Plus tard, par actes notariés des 16 octobre et 18 novembre 1964, la SCI Les Fusains a fait établir état descriptif de division modificatif du lot numéro 2, remplacé alors par 52 lots numérotés de 3 à 47 et de 101 à 107.

La SCI Les Fusains a alors fait édifier sur la parcelle [Cadastre 9], un bâtiment à usage principal d’habitation, de commerces et de bureaux, comportant 2 locaux commerciaux, 21 logements et un bâtiment à usage de garage comportant 7 box sur la dalle duquel a été aménagé un parking.

Pour leur part, par acte de Maitre [M] du 26 mai 1966, Monsieur [N] et Madame [C] son épouse, Monsieur [W] [G] et Madame [P] son épouse ont, en leur qualité de seuls membres et gérante de la SCI Les [Localité 16], fait établir état descriptif de division du lot numéro 1, qui comportait deux logements desservis chacun par un escalier indépendant, en 14, lots numérotés de 201 a 214.

Il y a eu une division en 4 logements et garage

Courant 2017, le syndicat des copropriétaires 'Les Fusains ' a donné mandat à son syndic de proposer au syndicat des copropriétaires ' Les [Localité 16]', la cession de deux emplacements de stationnement au prix d’un euro.

La transaction n’ayant pu aboutir, le syndicat des copropriétaires 'Les Fusains’ a, courant 2017, assigné le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' en référé aux fins de désigner une expertise apte à déterminer l’étendue du 'droit de se servir du parking'.

Désigné par ordonnance de référé du 16 mai 2018, l’expert M. [Z] a déposé son rapport le 2 juillet 2019.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier en date du 4 mai 2020, le syndicat des copropriétaires 'Les Fusains’ a assigné le syndicat des copropriétaires 'Les [Localité 16]' devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de juger que la cession au syndicat des copropriétaires [Adresse 15] de deux emplacements de stationnement était de nature à satisfaire le droit d’utiliser le parking et que la cession des emplacements n°1 et 2, au plan dressé par la société Riviera Topo était cohérente et justifiée.

Par jugement contradictoire 14 février 2022, le tribunal a :

— débouté le syndicat des copropriétaires 'Les Fusains’ de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires 'Les Fusains’ à payer au syndicat des copropriétaires 'Les [Localité 16]' la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— les parties soutenaient dans les dispositifs de leurs écritures, des formules qui n’apparaissaient pas propres à emporter un quelconque effet judiciaire décisoire ;

— il n’appartenait pas au tribunal de transformer leurs prétentions, étant rappelé que le litige était l’affaire des seules parties et que le tribunal au demeurant ne pouvait pas imposer une cession.

Suivant déclaration reçue au greffe le 21 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 14]' a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 11 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour d’infirmer ou réformer le jugement entrepris et qu’elle :

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' de ses demandes;

— à titre principal :

— interprète et dise et juge que le « droit de se servir du parking » prévu à l’acte reçu par Maitre [M] le 15 octobre 1964 s’entend comme valant droit d’utiliser deux emplacements de stationnement ;

— dise et juge et ordonne que son offre de céder au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' la parcelle de terrain correspondant aux emplacements de stationnement numéroté 1 et 2 au plan établi par la société Riviera Topo le 18 mars 2019, constitue la contrepartie de ce droit ;

— dise et juge et ordonne que cette cession sera faite par acte notarié au prix de un euro, les frais d’acte étant à la charge à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 13] [Localité 16]' et ceux de géomètre pour le détachement de parcelle à sa charge ;

— dise et juge et ordonne qu’à la suite de cette cession le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' sera entièrement rempli de son « droit de se servir du parking » et n’aura pas à contribuer aux frais d’entretien et d’aménagement de la rampe d’accès et du parking établi ;

— interdise au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' d’utiliser la rampe d’accès et d’accéder au parking ;

— à titre subsidiaire, pour le cas où par impossible la cour croirait devoir écarter l’offre de cession en pleine propriété formée à titre principal :

— dise et juge et ordonne que son offre d’attribuer en jouissance au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' la parcelle de terrain correspondant aux emplacements de stationnement numéroté 1 et 2 au plan établi par la société Riviera Topo le 18 mars 2019, constitue la contrepartie de ce droit ;

— dise et juge et ordonne que cette cession en jouissance sera faite par acte notarié, les frais d’acte étant à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ' [Adresse 15]' et ceux de géomètre pour le détachement de parcelle à sa charge ;

— à titre très subsidiaire :

— interdise au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' d’utiliser plus de deux places de stationnement ;

— à titre très très subsidiaire :

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' à contribuer aux charges, frais d’entretien et de rénovation du parking et de la rampe d’accès a concurrence:

— pour deux emplacements, de 125/1.000èmes

— pour trois emplacements, de 187,5 /1.000èmes

— pour quatre emplacements, de 250 /1.000èmes

— pour cinq emplacements, de 312,5/1.000èmes ;

— à titre infiniment subsidiaire, si la cour devait suivre l’analyse du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' en considérant que leur droit de jouissance des parkings est illimité :

— dise et juge qu’il participera dans ces conditions à l’entretien, à l’aménagement et à la réfection éventuelle des places de stationnement à hauteur de 50 % soit à concurrence de 500/ 1.000èmes;

— en tout état de cause :

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' à lui verser la somme de 7 000 euros, au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer, outre les dépens de l’instance de référé en ce compris les frais d’expertise et à ceux de première instance et d’appel, ces derniers distrait au profit de Maître Jean [Localité 10] Jourdan, aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur l’irrecevabilité des demandes :

— l’exception d’irrecevabilité soulevée par l’intimé devra être rejetée car infondée ;

— il appartient au juge du fond d’analyser la prétention en entier sans s’arrêter la simple sémantique de 'dire et juger’ ;

— sur l’expertise :

— le rapport d’expertise retient qu’aucuns des divers actes communiqués n’a donné de définition du 'droit de se servir du parking’ ;

— l’expert conclut que l’offre de cession d’une parcelle de terrain correspondant à deux emplacements de stationnement semble être de nature à satisfaire au 'droit de ses servir du parking’ ;

— sur la portée du droit de se servir du parking :

— s’agissant du droit de se servir du parking, la présidente du tribunal judiciaire de Grasse a dans son ordonnance du 16 mai 2018 retenu que le droit de se servir du parking n’a, dans l’acte du 15 octobre 1964, donné lieu à aucune précision quant à son étendue, à la quote-part des frais d’entretien y afférent… les parties sont en désaccords sur l’étendue du droit de se servir du parking….la mission de l’expert n’est pas d’interpréter un acte notarié et une servitude mais de donner au tribunal qui sera éventuellement saisi les éléments d’appréciation de l’étendue du droit d’usage en termes de nombre d’emplacements de stationnement et de fixer la quote-part des travaux d’entretien correspondant à ce droit d’usage…;

— la présidente a donc précisé dans son ordonnance que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]', avait conclu et déclaré que le droit de se servir du parking n’avait pas été défini dans l’acte du 15 octobre 1964 quant à son étendue;

— le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' est donc en application du principe de l’estoppel, irrecevable à prétendre que les dispositions de l’acte du 15 octobre 1964 n’ont pas à être interprétées quant à l’étendue du droit de se servir du parking et quant à la quote-part des frais y afférent ;

— la convention des parties telle qu’exposée dans l’acte du 15 octobre 1964, impose une interprétation explicative au nom de la volonté des parties ;

— sur la commune intention des parties :

— ce n’est pas comme le soutient le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' de disposer d’un droit d’usage 'sur la totalité du parking’ et donc 'illimité’ ;

— il n’a pas été convenu que le parking serait commun aux deux lots ;

— la commune intention des parties s’apprécie à la date de la convention ;

— les parties avaient entendu que la villa acquise par la SCI [Adresse 15] comportait au 15 octobre 1964, deux logements desservis par deux escaliers indépendants, désignés dans l’acte du 26 mai 1966 ;

— à la date de la servitude les parties entendaient incontestablement permettre à chacun de ces deux logements de disposer d’un emplacement de stationnement ;

— le plan, dès lors qu’il avait été annexé à l’acte et visé par les parties faisait partie de la convention ;

— si au plan du 7 août 1963, il était prévu 21 places de parking, le plan annexé à l’acte du 15 octobre 1964 comporte :

* définition des lots un et deux ;

* définition de la servitude de passage sur le lot deux en périphérie du lot un ;

* l’aménagement de 23 places de parking, soit deux places de parking supplémentaires;

— les copropriétaires du syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]', ne sauraient prétendre au seul bénéfice de la subdivision du 26 mai 1966 de la villa en 14 lots, constituant 4 logements, aggraver la servitude 'd’usage’ consentie à la SCI [Adresse 15] au regard de la composition de l’immeuble dont elle était attributaires au 15 octobre 1964 en ce qu’il comportait deux logements;

— le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' s’oppose à son analyse qui a été validée par l’expert, en soutenant en cause d’appel avoir un droit 'illimité’ d’occupation du parking ce qui va au-delà de ses prétentions ;

— cette vision extensive est sans aucun lien avec la composition de l’immeuble bénéficiaire de ce droit à la date de l’acte du 15 octobre 1964 ;

— les prétentions du syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' constituent une incontestable aggravation de servitude qui priverait les copropriétaires de l’ensemble les Fusains des emplacements de stationnement établi à leur profit et leur appartenant;

— sur l’offre de cession et quote-part des frais d’entretien :

— il n’est plus envisageable que ce droit de jouissance, à défaut de cession acceptée puisse s’exercer sans contrepartie et partage de frais ;

Par conclusions transmises le 4 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' demande à la cour d’infirmer le jugement rendu et qu’elle :

— à titre liminaire :

— déclare irrecevables des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains', en cause d’appel au visa de l’article 564 du code de procédure civile, s’agissant de demandes nouvelles ;

— le déboute de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

sur le fond :

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains', de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirme le jugement entrepris ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains', à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles :

— aucune demande visant à 'interpréter', 'ordonner', 'interdire’ ou 'condamner’ n’a été formulé en première instance ;

— les demandes formulées devant la cour par l’appelant sont donc nouvelles et irrecevables ;

— sur le fond :

— sur la demande d’interprétation :

— l’ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée ;

— s’agissant des frais d’entretien, l’acte du 15 octobre 1964 ne donne aucune indication sur leur répartition ;

— s’agissant de l’étendue du droit d’usage, il a le droit de se servir du parking sur le lot n°2, à savoir le parking situé sur la propriété du syndicat des copropriétaires 'les Fusains', sans aucune limitation ;

— l’étendue de ce droit est parfaitement clair ;

— le droit d’usage du parking ayant été consenti sans limitation, le nombre de place de parking effectivement construite n’a aucune incidence ;

— Affirmer que l’octroi de ce droit de se servir du parking serait limité à l’utilisation de deux places de parking est en totale contradiction avec les dispositions de l’acte authentique du 15 octobre 1964 ;

— dans ces circonstances, à défaut d’accord entre les deux parties, il ne peut être considéré et imposé que la cession de deux places de parking, serait la contrepartie du droit conféré par l’acte authentique ;

— son droit pour de se servir du parking appartement au syndicat des copropriétaires les Fusains ne connait aucune limitation ;

— le principe de l’estoppel n’a pas lieu à s’appliquer ;

— aucune disposition légale ne permet à un juge de contraindre une partie à consentir une cession qu’elle ne souhaiterait pas réaliser ;

— la demande visant à lui interdire d’utiliser plus de deux places de stationnement est irrecevable car nouvelle en cause d’appel.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close au 12 mars 2025.

Par conclusions transmises le 17 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' demande à la cour d’infirmer le jugement rendu et qu’elle révoque l’ordonnance de clôture et déclare recevable ses présentes écritures, aux termes desquelles il sollicite :

à titre liminaire :

— déclare irrecevables des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains', en cause d’appel au visa de l’article 564 du code de procédure civile, s’agissant de demandes nouvelles ;

— le déboute de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

sur le fond :

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains', de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains', à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises le 18 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains’ demande à la cour d’infirmer ou réformer le jugement entrepris et qu’elle dise n’y avoir lieu à la révocation de la clôture et admission des conclusions postérieures de l’intimé.

A l’audience du 26 mars 2025, le magistrat de la mise en état a procédé à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Les conclusions transmises par RPVA par le syndicat des copropriétaires 'les [Localité 16]', le 17 mars 2025 ont été déclarées recevables.

L’instruction de l’affaire a été à nouveau clôturée au 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la recevabilité des prétentions de l’appelant :

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 954 alinéa 3 du même code précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’article 768 dudit code stipule que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En principe, la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Cependant, il est acquis que face à un dispositif dont chaque élément débute inlassablement par l’expression indéterminée « dire et juger », « juger », « dire » ou encore « constater », le juge judiciaire se doit de qualifier chacun d’eux, quitte à les interpréter, afin d’identifier les prétentions (Cass, civ 2ème, 13 avril 2023, n°21-21.463).

En l’espèce, il convient d’analyser et d’identifier une à une, les prétentions de l’appelant dont la formulation, dans le dispositif de leurs écritures, n’est pas conforme à « la Charte de présentation des écritures ».

Ainsi, à titre principal, l’appelant sollicite de la cour qu’elle interprète le « droit de se servir du parking » prévu à l’acte reçu par Maitre [M] le 15 octobre 1964 s’entend comme valant droit d’utiliser deux emplacements de stationnement et que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' accepte l’offre de cession en pleine propriété qu’il formule de la parcelle de terrain correspondant aux emplacements de stationnement numéroté un et deux au plan établi par la société Riviera Topo le 18 mars 2019, moyennant le prix de un euro, outre les frais de l’acte notarié qui resteraient à sa charge, avec comme conséquence l’absence de contribution aux frais d’entretien et d’aménagement de la rampe d’accès et du parking, et l’interdiction de les utiliser.

A titre subsidiaire, il sollicite de la cour une attribution en jouissance au profit du syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' de la parcelle de terrain correspondant aux emplacements de stationnement numéroté un et deux au plan établi par la société Riviera Topo le 18 mars 2019, moyennant le prix d’un euro, outre les frais de l’acte notarié qui resteraient à sa charge.

A titre très subsidiaire, le syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ demande à la cour une interdiction pour le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' d’utiliser les deux places de stationnement.

Enfin, il sollicite une contribution aux charges, frais d’entretien et rénovation de parking et de la rampe d’accès.

Il appartenait donc au premier juge de rechercher l’objet du litige, en restituant le cas échéant aux conclusions du syndicat des copropriétaires 'les Fusains', leur portée juridique.

Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, en estimant qu’il n’en était pas saisi.

Par ailleurs, la demande visant à voir interdire au syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' d’utiliser plus de deux places de stationnement avait été formulé en première instance par le syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ visant à voir dire et juger qu’à la suite de la cession le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' sera rempli de son 'droit de se servir du parking’ et n’aura plus accès ni droit d’utiliser la rampe d’accès et le surplus du parking.

Cette demande ne sera pas considérée comme nouvelle.

Les demandes du syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ seront déclarées recevables.

Sur la demande d’interprétation du 'droit de se servir du parking’ :

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1189 du même code précise que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

L’article 1358, stipule hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

Le syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ sollicite de la cour qu’elle interprète que 'le droit de se servir du parking’ prévu à l’acte reçu par Maître [M] le 15 octobre 1964, s’entend comme valant droit d’utiliser deux emplacements de stationnement.

Au soutien de ses prétentions, il fait état d’une ordonnance de référé du 16 mai 2018, par laquelle le président du tribunal de grande instance de grasse, saisi à sa demande, a ordonné comme mission à l’expert désigné de déterminer l’étendue du 'droit de se servir du parking’ et de dire si l’offre de cession d’une parcelle de terrain correspondant à deux emplacements de stationnement de nature à satisfaire ce droit.

Il convient de rappeler à titre liminaire qu’en application de l’article 488 du code de procédure civile, celle-ci n’a pas au principal, autorité de la chose jugée.

S’agissant de l’étendue du droit d’usage du parking, l’acte authentique en date du 15 octobre 1964 dispose que 'les propriétaires du lot numéro 1, auront le droit, de faire le tour de leur immeuble ; et pour cela, de passer sur le terrain formant le lot numéro 2.

L’assiette de cette servitude est figurée par des hachures jaunes et entre les lettres A.B.C.D.E.F.G.HI..ZK sur le plan ci-annexé.

L 'assiette de ladite servitude aura une largeur d’un mètre à partir du mur de la maison formant le lot numéro 1.

Les propriétaires du lot numéro 1 auront le droit de servir du parking qui sera établi sur le lot numéro 2 du présent état descriptif'.

Aux termes de cet acte, il est donc convenu que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]', a le droit de se servir du parking sur le lot n°2, à savoir le parking situé sur la propriété du syndicat des copropriétaires 'les Fusains'.

Il n’est pas stipulé de 'limitation’de manière expresse.

L’étendue de ce droit apparaît clairement établie à la lecture de l’acte authentique.

D’ailleurs l’expert conclut en page 20, dans son rapport déposé le 1er juillet 2019 que l’étendue du droit de se servir du parking est indiqué dans l’acte reçu par Maître [U] le 15 octobre 1964 'état descriptif de division et partage immeuble à Grasse, [Adresse 1] (SCI les Fusains- SCI [Adresse 15]).

Il s’évince de cet acte établi en 1964 que le droit d’usage du parking a été consenti sans aucune limitation, le nombre de place de parking effectivement construite n’a aucune incidence.

Le moyen selon lequel la villa acquise par la SCI [Adresse 15] comportait au 15 octobre 1964, deux logements desservis par deux escaliers indépendants, désignés dans l’acte du 26 mai 1966 et qu’à la date de la servitude les parties entendaient incontestablement permettre à chacun de ces deux logements de disposer d’un emplacement de stationnement, ne ressort pas de l’acte tel qu’il a été rédigé à l’époque.

L’usage du parking, n’est pas limité de sorte que ce droit de s’en servir, s’applique sur l’intégralité du parking situé sur le lot n°2.

Il n’y a donc pas lieu à interprétation.

Aucun élément ne permet de déterminer que l’octroi de ce droit de se servir du parking serait limité à l’utilisation de deux places.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires les 'Fusains’ ne saurait faire état du principe de l’estoppel en arguant du fait que la présidente du tribunal de grande instance de Grasse avait précisé dans son ordonnance du 16 mai 2018, que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]', avait conclu et déclaré que le droit de se servir du parking n’avait pas été défini dans l’acte du 15 octobre 1964 quant à son étendue.

En effet, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' est recevable dans le cadre de la présente procédure à prétendre que les dispositions de l’acte du 15 octobre 1964 n’ont pas à être interprétées quant à l’étendue du droit de se servir du parking et quant à la quote-part des frais y afférent.

En l’espèce, il a adopté devant le premier juge du fond, la même position devant le juge des référés puisqu’il avait sollicité de 'dire que la servitude constatée dans un acte notarié est clairement exprimée, 'le droit de se servir du parking’ et ne saurait donner lieu à référé, à interprétation et à désignation d’un expert'.

Il n’y a donc aucune contradiction et le principe de l’estoppel n’a pas vocation à s’appliquer.

Sur la demande visant à voir ordonner l’acceptation de l’offre de cession en pleine propriété :

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse

pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, l’appelant sollicite à titre principal que soit ordonnée la cession en pleine propriété, au profit du syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]', de la parcelle de terrain correspondant aux emplacements de stationnement numéroté un et deux au plan établi par la société Riviera Topo le 18 mars 2019, moyennant le prix de un euro, outre les frais de l’acte notarié qui resteraient à la charge de ce dernier, avec comme conséquence l’absence de contribution aux frais d’entretien et d’aménagement de la rampe d’accès et du parking, et l’interdiction de les utiliser.

Cependant, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' refuse de consentir à une telle cession.

Ainsi, au vu des circonstances de l’espèce, aucune disposition légale ne permet à la cour de contraindre une partie à consentir à une cession qu’elle ne souhaite pas réaliser.

Si l’offre du syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ est recevable, et qu’il a qualité pour former une telle offre, étant propriétaire du bien, il ne peut néanmoins demander à la cour de contraindre le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' à réaliser une telle cession, peu importe les conclusions du rapport d’expertise invoquées, faisant suite à l’ordonnance de référé du 16 mai 2018, étant précisé qu’en application de l’article 488 du code de procédure civile, celle-ci n’a pas au principal autorité de la chose jugée.

En outre, c’est uniquement dans le cadre de pourparlers amiables que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' avait revendiqué l’obtention de cinq emplacements suite à la proposition du syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ de lui céder deux emplacements.

Cela n’est pas constitutif d’un accord de cession des emplacements.

Le syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

Par conséquent, le droit de ses servir du parking ne souffre d’aucune limitation en application de l’acte du 15 octobre 1964. Si telle avait été la commune intention des parties, cette limitation aurait été expressément mentionnée.

Il ne s’agit pas de l’aggravation d’une servitude mais de l’application de la servitude telle que conclue.

Sur la demande visant à voir ordonner l’acceptation de l’offre de cession en jouissance:

Comme sus indiqué, dans ces circonstances, à défaut d’accord entre les deux parties, aucune cession ne peut être imposée que ce soit en pleine propriété ou en jouissance.

Le syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande visant à voir interdire l’utilisation des deux places de stationnement:

Aux termes des article 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Comme sus indiqué, aux termes de l’acte authentique du 15 octobre 1964, le droit d’usage du syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' concerne le parking sans aucune limitation.

A défaut d’accord des parties, le droit d’usage ne peut être modifié.

Une telle interdiction ne saurait être mise en place, contrevenant à la volonté des parties.

Par ailleurs, sa mise en place reviendrait à identifier précisément des places que pourrait utiliser le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]', ce qui n’est pas contractuellement prévu entre les parties.

Le syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande de contribution aux charges, frais, entretien et rénovation du parking et de la rampe d’accès :

Aux termes des article 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il n’est pas contesté que s’agissant des frais d’entretien, l’acte du 15 octobre 1964 ne donne aucune indication sur leur répartition.

A la lecture de l’acte authentique du 15 octobre 1964, la SCI les Fusains, avait consenti une servitude au profit de la SCI les [Localité 16], propriétaire du lot n°1, lui permettant de se servir du parking sans aucune limitation. Aucun nombre de places limitées n’était prévue.

Or le parking situé sur le lot n°2 est la propriété exclusive du syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ et le syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]' bénéficie d’une simple servitude d’usage du parking.

Le parking n’est pas en copropriété. Il ne peut être fait application de tantièmes tel que sollicité par l’appelant.

Il n’appartient pas à la cour de modifier un droit d’usage consenti par acte authentique, pas plus que de trancher le nombre de place à attribuer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]'.

Seule comme le souligne l’intimé, une indemnité pourrait être mise à la charge du syndicat des copropriétaires '[Adresse 15]', en l’état de la servitude concédée.

Force est de constater que cette indemnité n’est pas prévue à l’acte. L’expert judiciaire ne s’est pas non plus prononcé sur celle-ci à défaut de cession.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires 'les Fusains’ sera débouté de sa demande formulée à ce titre

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 14]' à supporter les dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Succombant, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains’ sera condamné à supporter les dépens d’appel.

Il sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]', la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 14]' à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains’ à supporter les dépens ;

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

DÉCLARE recevable les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 14]' ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains’ de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 14]' à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 15]' la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains’ de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'les Fusains’ aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,