COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/672

N° RG 25/03502 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOSF3

[T] [W]

C/

S.A. ERILIA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Camille WATHLE

M^e Stéphane GALLO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 09 Janvier 2025 enregistré e au répertoire général sous le n° 24/05736.

APPELANTE

Madame [T] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001121 du 18/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

née le 26 Mai 1966 à [Localité 8] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. ERILIA,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2001, la [Adresse 9] ( SA d’HLM ) Logirem a donné à bail à Mme [T] [W] un appartement sis [Adresse 3], à [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 2 260,08 francs soit 344,55 euros, outre 689,03 francs soit 105,04 euros de provisions sur diverses charges.

Suivant avenant en date du 30 avril 2018, Mme [W] est devenue seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la société anonyme d’habitation à loyer modéré Erilia, venant aux droits de la société Logirem, a fait délivrer à Mme [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 364,35 euros en principal au titre de la dette locative, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la société Erilia a fait assigner Mme [W], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire des lieux loués et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative et d’une indemnité d’occupation, outre une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

— déclaré l’action en résiliation du bail recevable ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 30 juin 2024 ;

— ordonné, en conséquence, à Mme [W] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Erilia pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— condamné Mme [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, soit une somme de 388,32 euros à ce jour, indexée tout comme le loyer, à compter du 30 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [W] à verser à la société Erilia, à titre provisionnel, la somme de 5 407,33 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) au 7 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

— condamné Mme [W] à verser à la société Erilia une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rejeté le surplus des demandes.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— la locataire n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, le contrat de bail était résilié de plein droit en application de la clause résolutoire ;

— Mme [W] était redevable d’une provision au titre de la dette locative.

Par déclaration transmise le 21 mars 2025, Mme [W] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 24 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [W] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire considérant la reprise du paiement des loyers et le respect de l’échéancier mis en place avec le bailleur ;

— lui octroyer un échéancier dont les modalités sont identiques à celui convenu avec le bailleur et produit à la présente instance ;

— à titre subsidiaire, lui octroyer un délai d’un an afin de quitter le logement et de se reloger dignement ;

— débouter la société Erilia de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner la société Erilia au paiement de la somme de 2000 euros à son conseil en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner que chaque partie conserve les dépens à sa charge.

La société Erilia, régulièrement intimée, a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

En l’espèce, si Mme [W] a interjeté appel de l’ensemble des chefs de l’ordonnance entreprise, elle ne sollicite plus, dans ses conclusions, que la suspension de la clause résolutoire avec l’octroi de délais de paiement et subsidiairement, l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Aussi, l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a :

— déclaré l’action en résiliation du bail recevable ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 30juin 2024 ;

— condamné Mme [W] à verser à la société Erilia, à titre provisionnel, la somme de 5 407,33 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) au 7 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

— Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui a repris le paiement du loyer courant, démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, Mme [W] verse aux débats un échéancier signé avec la société bailleresse, le 20 novembre 2024, soit quelques jours après l’audience devant le juge de première instance, aux termes duquel la dette locative a été fixée à 5 407,33 euros et la locataire s’est engagée à verser 140 euros par mois, en sus de son loyer courant, pour apurer la dette, à compter du mois de novembre 2024.

A la comparaison du solde de la dette locative fixée en novembre 2024 et des soldes mentionnés sur les avis d’échéance de janvier et février 2025 figurant au dossier de l’appelante, il apparaît que celle-ci a respecté l’échéancier entre novembre 2024 et janvier 2025.

Pour la période postérieure, aucun élément n’est produit mais il doit être relevé que la société bailleresse a fait délivrer à l’appelante un commandement d’avoir à quitter les lieux le 7 mars 2025.

Par ailleurs, Mme [W] produit son avis d’imposition sur les revenus de l’année 2023 et la décision d’attribution de l’aide juridictionnelle totale qui démontrent qu’elle ne dispose d’aucun revenu imposable et qu’elle est donc en difficulté financière.

Elle justifie aussi de charges en lien avec la vie courante, hors frais de nourriture et vêture, qu’elle évalue à la somme globale de 342,14 euros.

Aussi, Mme [W] doit faire face mensuellement, en intégrant le loyer et la mensualité de rééchelonnement de la dette locative, à des charges de l’ordre de 887,14 euros.

Or, elle ne dispose d’aucun revenu imposable et n’explicite pas comment elle peut s’acquitter des charges précitées évaluées à minima, hors frais de nourriture et vêture, et quels sont ses revenus effectifs, non imposables.

Si l’octroi de délais de paiement est subordonné à des difficultés financières, le débiteur doit aussi démontrer qu’il est en mesure de régler sa dette par rééchelonnement. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Dès lors, Mme [W] doit être déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Subséquemment, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a ordonné l’explusion de l’appelante, sans qu’une astreinte soit nécessaire, et condamné celle-ci au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, soit une somme de 388,32 euros à ce jour, indexée tout comme le loyer, à compter du 30 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

— Sur la demande de délai d’expulsion :

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [W] se réfère à sa situation financière telle qu’explicitée précédemment et à l’hébergement de sa mère qui souffre d’une maladie dégénérative au sein de son domicile.

Elle produit un dossier de demande d’admission au nom de sa mère dans un centre d’accueil spécialisé, ce qui permet de confirmer l’hébergement de celle-ci au domicile de sa fille, l’attestation d’hébergement qu’elle a elle-même établie n’étant pas probante.

Eu égard à la présence de sa mère dans son domicile et au fait qu’elle l’aide au quotidien, Mme [W] est indéniablement confrontée à des difficultés de relogement : elle ne peut se reloger dans des conditions normales.

Aussi, il doit lui être accordé un délai avant expulsion de 6 mois.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamnée Mme [W] aux dépens mais infirmée en ce qu’elle l’a condamnée à verser à la société bailleresse la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel.

Mme [W], succombant principalement à l’instance, doit être condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré l’action en résiliation du bail recevable ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 27 septembre 2001 et son avenant du 30 avril 2018 entre la société Logirem et Mme [T] [W] étaient réunies à la date du 30juin 2024 ;

— ordonné en conséquence à Mme [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

— dit qu’à défaut pour Mme [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Erilia pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-I et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— condamné Mme [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, soit une somme de 388,32 euros à ce jour, indexée tout comme le loyer, à compter du 30 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [T] [W] à verser à la société Erilia, à titre provisionnel, la somme de 5 407,33 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) au 7 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

— condamné Mme [T] [W] aux dépens de première instance ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [T] [W] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Accorde à Mme [T] [W] un délai de 6 mois à compter du présent arrêt avant qu’il ne puisse être procédé à son expulsion des lieux sis [Adresse 4] à [Adresse 6] ;

Dit n’y avoir à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

Condamne Mme [T] [W] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

La greffière, La présidente,