COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 414

Rôle N° RG 22/08854 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJTEW

[N] [B]

[I] [H] épouse [B]

C/

Syndicat des copropriétaires LE COUNTRY PARK

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elie MUSACCHIA

SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 08 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06152.

APPELANTS

Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 4], ETATS-UNIS

représenté par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE

Madame [I] [H] épouse [B], demeurant [Adresse 4], ETATS-UNIS

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE

INTIME

Syndicat des copropriétaires LE COUNTRY PARK , sis [Adresse 2], prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet LVS dont le siège social est [Adresse 1], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par M^e Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 29 septembre 2015, M. [N] [B] et son épouse Mme [I] [H], ont acquis des lots, à savoir un appartement, un garage et une cave, au sein de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7], dénommé [Adresse 5].

Reprochant à M. et Mme [B] d’avoir entrepris des travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) les a assignés en référé aux fins de suspension des travaux et d’expertise. Le juge des référés a par ordonnance du 19 juillet 2016, décidé d’une mesure d’instruction confiée à M. [O] [E], qui a déposé son rapport le 7 décembre 2017.

Par exploit d’huissier du 10 novembre 2016, M. et Mme [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 18 août 2016 pour défaut de convocation et la nullité de la délibération n° 11 pour abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au débouté de leurs demandes et reconventionnellement a sollicité la remise en état des parties communes affectées par les travaux réalisés par M. et Mme [B] sans autorisation.

Par jugement contradictoire du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit irrégulière la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 août 2016 faite à M. et Mme [B],

— débouté M. et Mme [B] du surplus de leurs demandes,

— condamné M. et Mme [B] sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision et pendant une durée de huit mois à :

— remettre dans leur état initial et à leurs frais les parties communes affectées par les travaux réalisés sans autorisation dans leur appartement,

— procéder à leurs frais à la restauration du dallage de la terrasse d’origine, en conformité avec l’harmonie de l’immeuble de la copropriété,

— condamné M. et Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. et Mme [B] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré :

— que la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic, qui le démontre par le bordereau de recommandé international avec avis de réception, outre le courriel adressé à M. et Mme [B] comme aux autres copropriétaires, que M. et Mme [B] ont pu donner un pouvoir de représentation,

— qu’il appartient au syndicat de rapporter la preuve de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, et que l’absence de reproduction de l’article 42 alinéa 2 dans la notification, la rend irrégulière,

— que l’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique que le demandeur fasse la preuve sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété,

— que l’irrégularité de travaux engagés sans autorisation préalable peut être couverte par une ratification ultérieure à la majorité requise, mais que la ratification n’est qu’une faculté, qu’en ne soumettant pas leur projet avec documents techniques et attestation de police d’assurance dommage ouvrage à l’approbation préalable de l’assemblée générale, M. et Mme [B] n’ont pas mis en mesure le syndicat des copropriétaires de vérifier la consistance des modifications envisagées dont certaines affectaient un mur porteur et nécessitaient le déplacement de la porte palière, que l’autorisation préalable donnée en bonne et due forme à un autre copropriétaire de procéder à des travaux affectant les parties communes ne saurait créer un précédent dispensant les autres d’obtenir à l’avenir une telle autorisation, que la preuve d’un abus de majorité ou d’un traitement discriminatoire n’est ainsi pas rapportée pour le vote de la résolution n° 11 donnant mandat au syndic pour agir en justice contre M. et Mme [B] aux fins de remise en état,

— que la demande reconventionnelle de dommages et intérêts n’est pas motivée ni accompagnée de pièces à son appui.

Par déclaration du 20 juin 2022, M. et Mme [B] ont interjeté appel de ce jugement.

Statuant sur un incident de caducité de l’appel, le conseiller de la mise en état a par ordonnance du 5 mai 2023, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 15 mars 2023, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment les articles 22, 24, 26 et 42,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, notamment les articles 7, 9 et 18,

Vu la jurisprudence constante en pareille matière :

— Cour de cassation, chambre civile 3, 23 mai 2007, n° 06-14.974, publié au bulletin

— cour d’appel de Paris, 20 décembre 2007, jurisdata n° 2007-350623

— cour d’appel de Paris, 16 février 2006, JurisData n° 2006-294088

— Cour de cassation, chambre civile 3, 10 juillet 2013, n° 12-23.488

— Cour de cassation, chambre civile 3, 13 septembre 2018, n° 17-24.824

— Cour de cassation, chambre civile 3, 9 novembre 1994, n° 93-10.732, Publié au Bulletin

— Cour de cassation 3ème chambre civile 8 février 1989 : JurisData n° 1989-000408

— Cour de cassation, chambre civile 3, 5 novembre 2015, pourvoi 14-23.493 – Cour de cassation, chambre civile 3, 22 octobre 2020, pourvoi 18-25.921

— cour d’appel de Paris, 20 janvier 1988

— cour d’appel de Colmar, 11 juin 2010

— Cour de cassation 3ème chambre civile 28 mars 2007 n° 06-11.947

— Cour de cassation 3ème chambre civile 5 octobre 2010 n° 09- 68.982

— Cour de cassation 3ème chambre civile 11 mai 2006 n° 05-10.924,

— cour d’appel Nîmes chambre 2, 22 septembre [Immatriculation 3]/04406,

— cour d’appel Versailles 12 décembre 2009,

— déclarer leur appel partiel recevable et bien fondé,

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs fins et demandes,

En conséquence,

— infirmer partiellement le jugement rendu par la quatrième chambre civile du tribunal judiciaire de Nice, le 8 juin 2022,

Statuant à nouveau,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 août 2016 pour défaut de convocation,

— confirmer que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 août 2016 est irrégulière,

— prononcer la nullité de la résolution n° 11, adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 18 août 2016 pour abus de majorité et rupture d’égalité entre les copropriétaires,

— valider et autoriser les travaux qui suivent des époux [B] (selon les explications à nouveau données et les pièces techniques communiquées) :

— le déplacement de la porte d’entrée,

— la démolition d’un mur porteur, compensé par un renforcement en sous-'uvre,

— la réfection de la terrasse, notamment de l’étanchéité,

— la mise en place de goulottes plastiques dans un placard technique et un couloir concernant une installation électrique,

En toutes hypothèses,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, droits, fins et prétentions,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens, première instance et appel,

— confirmer le jugement rendu par la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice le 8 juin 2022 en ses autres dispositions non contraires à leurs demandes.

M. et Mme [B] font valoir en substance :

Sur la nullité de l’assemblée générale du 18 août 2016,

— que la convocation doit respecter un délai d’au moins vingt et un jours avant la date de l’assemblée générale, être libellée au nom des deux époux sauf mandat exprès donné, que toute erreur dans le formalisme de la convocation emporte l’irrégularité de l’assemblée générale,

— qu’ils n’ont jamais été convoqués à cette assemblée générale, mais en ont entendu parler et ont pu in extremis donner un pouvoir de représentation pour celle-ci,

— que le fait que le syndic ait adressé un courriel n’est pas de nature à couvrir cette irrégularité,

Sur l’irrégularité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale,

— que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale fait simplement référence aux dispositions de l’article 42 de la loi de 1965 sans pour autant les reproduire,

Sur l’abus de majorité,

— que selon un courrier du 30 novembre 2015, soit avant même le début du chantier, le président du conseil syndical a fait parvenir par courriel l’autorisation de principe et formelle du conseil syndical relative au déplacement de la porte d’entrée de leur appartement, qu’une confirmation a été faite par courriel du 9 février 2016, sous réserve d’une simple formalisation en assemblée générale,

— que ladite assemblée générale déjà retardée à la fin de l’année 2015, devait intervenir au plus tard lors du premier trimestre de l’année 2016, selon les informations du syndic, finalement initialement prévue le 2 septembre 2016,

— qu’une assemblée générale préparatoire unique a eu lieu le 20 mai 2016, au cours de laquelle les échanges ont été particulièrement houleux en particulier contre eux, qui y étaient représentés,

— que ce changement de position de la copropriété, ou plutôt de certains copropriétaires, est intervenu alors que le déplacement de la porte d’entrée de leur appartement était déjà effectif, soit trop tardivement, sauf à remettre la porte d’entrée dans son état d’origine, ce qui aurait nécessité de nouveaux travaux coûteux,

— que préalablement à cet ouvrage, la SARL F&C interiors avait fait réaliser une analyse technique par la société BE green engineering, qui est un bureau d’études techniques pluridisciplinaires indépendant, intervenant en bâtiment, infrastructure, environnement et industrie,

— que lors de l’assemblée générale préparatoire du 20 mai 2016, particulièrement conflictuelle, la résolution n° 18, relative au déplacement de la porte d’entrée de leur appartement, a été rejetée par les copropriétaires, en raison d’une mauvaise information donnée aux copropriétaires présents, puisque le rapport évoqué avait pour objet la démolition du mur porteur au sein de l’appartement [B] et non la porte d’entrée, générant un amalgame, après un long travail de fond et d’intimidation des copropriétaires,

— que l’assemblée générale initialement prévue le 2 septembre 2016 a eu lieu le 26 août 2016, sans leur convocation, alors qu’ils avaient prévu de tenter de trouver un accord amiable global pour éviter la poursuite de la procédure judiciaire en cours, suite au référé,

— que le tribunal aurait dû relever qu’ils n’ont donc pas pu exposer leurs légitimes demandes, ni les défendre, de manière contradictoire et loyale,

— qu’à la lecture du procès-verbal de ladite assemblée, il est manifeste que les autres copropriétaires ont voté dans un intérêt distinct de l’intérêt collectif et dans l’unique intention de leur nuire,

— que la copropriété n’encourt strictement aucun péril et que les raisons exactes du refus n’ont jamais été explicitées,

— qu’aux termes de la dernière assemblée générale du 12 décembre 2022, vingt et un copropriétaires présents ou représentés et totalisant 7372 tantièmes sur 10000 tantièmes ont accepté l’abandon de toutes les procédures en cours concernant les travaux entrepris par eux moyennant un dédommagement d’un montant de 50 000 euros au profit de la copropriété, preuve, si besoin en était encore, que les travaux querellés ne sont pas si dérangeants que cela,

Sur la rupture d’égalité entre les copropriétaires,

— que ce que le syndicat des copropriétaires a accordé à l’un, doit être accordé à l’autre,

— que le 4 septembre 2020, l’assemblée générale a accepté les travaux de la SCP Nouvelle portant sur des parties communes, alors que les travaux avaient déjà été réalisés,

— qu’il existe une incontestable rupture d’égalité entre copropriétaires pour des travaux similaires, entre eux et la SCP Nouvelle, à leur détriment alors qu’ils ont toujours été de bonne foi, force de proposition et conciliants,

— que le syndicat des copropriétaires continue de solliciter la restauration du dallage terrasse d’origine, alors que plusieurs copropriétaires ont, sans demander le moindre avis, procédé à la pose de revêtements totalement différents des existants d’origine sans être inquiétés par la copropriété,

Sur la remise en état,

— que dans la mesure où l’assemblée générale des copropriétaires du 18 août 2016 doit être annulée, soit pour défaut de convocation, soit de notification irrégulière du procès-verbal de ladite assemblée ou, encore, que la résolution n° 11 doit être annulée pour abus de majorité, les demandes adverses ne peuvent aboutir,

— que le syndicat des copropriétaires ne rapporte toujours pas la preuve d’un quelconque préjudice, tous les préjudices allégués ayant été réfutés par l’expert judiciaire,

— qu’une remise en état des parties communes dans leur état initial et une restauration du dallage de la terrasse d’origine auraient des conséquences manifestement disproportionnées et extrêmement coûteuses pour eux.

Dans ses conclusions d’intimé déposées et notifiées par le RPVA le 16 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu les articles 4, 5, 542, 908 et 954 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 14, 25 et 42,

Vu le jugement rendu le 8 juin 2022,

Vu la jurisprudence applicable en la matière,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— déboute M. et Mme [B] du surplus de leurs demandes,

— condamne M. et Mme [B] sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de huit mois à :

— remettre dans leur état initial et à leurs frais les parties communes affectées par les travaux réalisés sans autorisation dans leur appartement,

— procéder à leurs frais à la restauration du dallage de la terrasse d’origine, en conformité avec l’harmonie de l’immeuble de la copropriété,

— condamne M. et Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. et Mme [B] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— dit irrégulière la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 août 2016 faite à M. et Mme [B],

— déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et ainsi de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts de 20 000 euros,

Et statuant à nouveau,

— juger régulière la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 août 2016 faite à M. et Mme [B],

— condamner les époux [B] au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis par la copropriété et découlant des travaux,

— condamner M. et Mme [B] à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [B] aux entiers dépens, y intégrant les dépens d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires réplique :

Sur l’étendue de la saisine de la cour,

— que la cour d’appel ne peut, selon le cas, réformer ou anéantir la décision déférée, que si elle est saisie de conclusions d’appelant dont le dispositif précise s’il est sollicité l’infirmation des chefs de jugement expressément critiqués ou l’annulation de ce jugement et qu’à défaut, elle ne peut que le confirmer (Civ. 2e 17 sept. 2020 : 18-23.626),

— que les conclusions d’appelants remises dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, comportent un dispositif qui ne précise pas les chefs de jugement critiqués,

— que les conclusions d’appelants déposées par M. et Mme [B], dans le délai prescrit par l’article 908 du code de procédure civile, ne tendent pas à l’infirmation du jugement si bien que la cour ne pourra que confirmer,

Sur le prétendu défaut de convocation,

— que non seulement les consorts [B] ont été convoqués à ladite assemblée dans le respect des délais légaux mais surtout ceux-ci ont été représentés lors de cette assemblée s’exprimant à cette occasion contre la résolution n° 11 du procès-verbal,

— qu’à la lecture de la pièce n° 17 des appelants, il n’est absolument pas démontré l’absence de convocation, et bien au contraire il atteste de l’envoi de ces convocations,

Sur la réalisation de travaux sans autorisation,

— que les époux [B] ont procédé à la réalisation des travaux alors que dès le début de leurs correspondances avec le conseil syndical et le syndic, bien que ceux-ci confirment ne pas être opposés aux travaux entrepris, mentionnent très clairement que c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui donnera l’autorisation leur permettant de débuter leur projet en ces termes: « nous vous précisions, par ailleurs que cette demande doit faire l’objet d’une autorisation de l’Assemblée Générale »,

— que M. [B] se prétend aujourd’hui profane en la matière, mais la juridiction ne manquera pas de relever qu’il exerce la profession de promoteur immobilier,

— que les époux [B] ont fait preuve de mauvaise foi en ne transmettant pas les documents essentiels réclamés par l’expert,

Sur la prétendue rupture d’égalité entre les copropriétaires,

— qu’il n’y a aucun rapport entre la situation des époux [B] et la SCP Nouvelle,

Sur le prétendu abus de majorité,

— que suite à l’assemblée générale du 20 mai 2016, la réalisation des travaux par les époux [B] a été refusée par l’ensemble des copropriétaires et que les époux [B] ont cependant réalisé leur projet,

— que l’intérêt collectif de la décision d’autoriser d’ester en justice, prise à la majorité des copropriétaires est évident au regard des travaux engagés affectant la construction, l’harmonie et l’esthétisme du bâtiment,

— que la prétendue volonté de nuire aux consorts [B] n’est en rien démontrée,

— que les consorts [B] ne font l’objet d’aucune persécution de la part des autres copropriétaires qui sont également rappelés à l’ordre lorsque ceux-ci ne respectent pas les règles qui s’imposent à l’ensemble des copropriétaires de la même manière,

Sur la prétendue irrégularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale,

— que c’est l’absence de reproduction de l’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 dans le procès-verbal qui rend la notification irrégulière et empêche le délai de deux mois de courir, car il s’agit d’une formalité substantielle,

— qu’en l’espèce tel n’est pas le cas puisque le procès-verbal comprend ladite reproduction,

Sur sa demande de réparation de son préjudice,

— que les travaux réalisés sans accord du syndicat des copropriétaires par les époux [B] concernent notamment la porte d’entrée de l’appartement, les murs porteurs, l’étanchéité terrasse, l’installation électrique et impactent l’harmonie de la copropriété,

— qu’il est donc parfaitement fondé à solliciter des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par la copropriété, comprenant le coût de l’expertise.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 octobre 2025.

Par soit-transmis du greffe adressé sur le RPVA le 5 novembre 2025, les parties ont été informées que la cour a soulevé d’office le moyen tiré de la recevabilité de la demande tendant à l’annulation de la totalité de l’assemblée générale en application de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, alors qu’ils n’ont pas été opposants à toutes les résolutions adoptées de ladite assemblée générale, en invitant les parties à faire leurs observations dans le délai expirant le 19 novembre 2025..

Par notes en délibéré des 6 et 16 novembre 2025 sur le RPVA, le conseil du syndicat des copropriétaires énonce que les époux [B] n’ayant pas été opposants à toutes les résolutions, ne peuvent solliciter la nullité de l’intégralité de l’assemblée générale pour défaut de convocation.

Par note en délibéré du 13 novembre 2025 sur le RPVA, le conseil de M. et Mme [B] répond sur la demande d’observation que la question soulevée par la cour, selon laquelle les appelants n’auraient pas été opposants à toutes les résolutions, n’est pertinente que pour la contestation de résolutions isolées, mais est inopérante lorsque le copropriétaire invoque un vice affectant la régularité de la tenue de l’assemblée elle-même, tel que le défaut de convocation. Ce vice constitue une atteinte à un droit fondamental qui vicie l’ensemble de la procédure (sic).

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour

Il est relevé que le conseiller de la mise en état a déjà statué sur le point de savoir si les appelants sollicitaient bien dans leurs premières conclusions, l’infirmation du jugement, en déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande de caducité de l’appel.

Cette décision qui n’a pas été contestée par un déféré, a autorité de chose jugée.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 août 2016 et le moyen d’irrecevabilité soulevé d’office par la cour

Selon les dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assemblée générale, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il en ressort que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à agir en contestation, et ce, quel que soit le motif allégué de la contestation.

En l’espèce, il ressort de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, que M. et Mme [B] qui étaient représentés au cours de cette assemblée générale, ont voté en faveur de plusieurs résolutions qui ont été adoptées par l’assemblée générale.

Il doit donc être conclu qu’ils n’ont pas été opposants à la totalité des résolutions de ladite assemblée générale et sont donc irrecevables à solliciter l’annulation de la totalité des résolutions de l’assemblée générale du 18 août 2016. Le jugement appelé qui a débouté M. et Mme [B] de leurs demandes comprenant celle d’annulation de l’assemblée générale du 18 août 2016 dont le premier juge était saisi, sera infirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 18 août 2016

Par cette résolution, les copropriétaires ont donné au syndic, l’autorisation d’ester en justice à l’encontre des époux [B], aux fins de remise en état des parties communes.

Il est mentionné que cette résolution a été votée selon les conditions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, par 23 copropriétaires totalisant 7 419/10 000 tantièmes, M. et Mme [B] ayant voté contre.

Outre la question de l’absence de convocation et celle de la régularité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale développée à l’appui de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 août 2016, M. et Mme [B] fondent leur demande d’annulation sur l’abus de majorité et la rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Aux termes de l’article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I, fixant le délai de convocation, l’accès aux pièces justificatives des charges, les pièces à notifier en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision, notamment selon l’article 11-I 8° « Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ».

L’article 18 du même décret énonce : « Le délai prévu à l’article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. (').

La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l’article 42 (alinéa 2) de ladite loi. (') ».

En premier lieu, M. et Mme [B] reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas les avoir convoqués, chacun, à l’assemblée litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un bordereau de recommandé international avec avis de réception, comportant la mention « déposées au bureau de poste de 47115137 Le 18/07/2016 par LVS (CONVOC AG 18 AOUT 2016) », comportant un cachet de La Poste de [Localité 6] du 17 à 21 juillet 2016, sur lequel on trouve le nom de « M et Madame [B] [N] » avec le numéro de recommandé « RW 471150888FR ».

La cour estime cette pièce suffisante pour établir, que, à la fois M. et Mme [B] ont été convoqués à ladite assemblée générale, ceux-ci ne soutenant pas avoir une adresse différente pour chacun d’eux, ni que la convocation a été adressée à une mauvaise adresse, différente de celle déclarée au syndic. Ce grief est donc écarté.

S’agissant du deuxième grief tenant à l’absence de notification régulière du procès-verbal, il est constaté que sur la notification effectuée par courrier daté du 14 septembre 2016, ne figure aucune reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 42 étant simplement cité. Si le procès-verbal de l’assemblée générale comporte à la fin, le rappel de l’article 42 alinéa 2 reproduit in extenso, il ne s’agit pas à proprement parler de l’acte de notification, qui doit remplir les exigences posées par l’article 18 du décret du 17 mars 1967 pour sa régularité, si bien que le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit irrégulière la notification du procès-verbal d’assemblée générale du 18 août 2016.

Cependant, en tout état de cause, il est relevé que l’absence de notification régulière du procès-verbal ne constitue pas une cause de nullité de l’assemblée générale, mais a seulement des conséquences sur le point de départ du délai du recours, alors que ce délai de recours n’est pas discuté. Ce grief sera donc écarté comme cause de nullité de la résolution litigieuse.

S’agissant du grief tiré de l’abus de majorité, il est constant qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est démontré qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La charge de cette preuve de l’abus de majorité pèse sur le copropriétaire qui l’allègue, étant précisé qu’il n’appartient pas à la juridiction de substituer son appréciation à celles des copropriétaires statuant en assemblée générale.

En l’espèce, la résolution porte sur le mandat donné au syndic pour assigner M. et Mme [B] aux fins de remise en état des parties communes, modifiées par les travaux qu’ils ont faits réaliser, sans autorisation préalable donnée par l’assemblée générale, s’agissant de la demande formée à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires assigné en annulation du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse.

Le seul fait que tous les copropriétaires présents et représentés à l’exception de M. et Mme [B], aient voté en faveur de cette résolution, est insuffisant pour démontrer un abus de majorité, alors qu’il est reproché aux travaux mis en 'uvre par M. et Mme [B] de modifier les parties communes. En effet, l’assemblée générale des copropriétaires est seule compétente pour autoriser les modifications apportées aux parties communes, qui concernent l’ensemble des copropriétaires et intéressent ainsi leur intérêt collectif. Aucune intention de nuire à M. et Mme [B], n’est caractérisée. Le grief tiré de l’abus de majorité sera donc écarté.

S’agissant enfin du grief tiré de la rupture d’égalité entre les copropriétaires, la charge de cette preuve pèse également sur le copropriétaire qui l’allègue.

Il est relevé que M. et Mme [B] procèdent par allégations, mais ne versent aux débats aucune pièce de nature à établir que d’autres copropriétaires ont, avant autorisation donnée en assemblée générale, effectué des travaux affectant les parties communes, puis obtenu une validation a posteriori, de ces travaux par l’assemblée générale des copropriétaires.

Ils échouent ainsi à rapporter la preuve d’une rupture d’égalité avec d’autres copropriétaires. Ce dernier grief sera donc également écarté.

Il en ressort que M. et Mme [B] sont déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 18 août 2016, le jugement appelé étant confirmé sur ce point.

Sur la demande d’autorisation de travaux

Elle porte sur :

— le déplacement de la porte d’entrée,

— la démolition d’un mur porteur, compensé par un renforcement en sous-'uvre,

— la réfection de la terrasse, notamment de l’étanchéité,

— la mise en place de goulottes plastiques dans un placard technique et un couloir concernant une installation électrique.

De son côté, le syndicat des copropriétaires poursuit la confirmation du jugement qui a condamné M. et Mme [B] à la remise en état des lieux.

Il a déjà été dit que la juridiction ne peut pas substituer son appréciation à celle des copropriétaires en assemblée générale, l’assemblée générale des copropriétaires étant souveraine, comme exprimant la volonté de l’ensemble des copropriétaires.

La demande d’autorisation de travaux faite par M. et Mme [B] est donc rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis par la copropriété, découlant des travaux, comprenant le coût de la mesure d’expertise.

Les parties étant liées par un contrat, la responsabilité contractuelle du copropriétaire suppose comme en matière de responsabilité délictuelle, la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Si l’existence d’une faute contractuelle de M. et Mme [B] est d’ores et déjà établie, ceux-ci ayant sans autorisation préalable de l’assemblée générale, réalisé des travaux affectant les parties communes, reste à déterminer s’il en ressort un préjudice présentant un lien de causalité avec cette faute contractuelle, autre que la nécessité d’agir en justice.

Il ressort de la mesure d’expertise judiciaire ordonnée en référé, que les travaux réalisés par M. et Mme [B] ont consisté en la modification complète de la distribution intérieure des pièces à vivre par rapport à l’existant, l’appartement de deux pièces ayant été transformé en appartement de trois pièces, la création d’une douche sur la terrasse extérieure sans bac de récupération avec évacuation directe des eaux usées dans les eaux pluviales de la terrasse, non conforme aux règles de l’art, le changement de revêtement de sol de la terrasse avec une réfection de l’étanchéité et de l’isolant thermique, le déplacement de la porte d’entrée de l’appartement, la création d’une ouverture sur un mur porteur entre le séjour et la chambre créée sur une largeur finie de 1 mètre.

Sur les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires, l’expert émet les avis suivants :

— le préjudice esthétique dans le hall d’entrée avec un vis-à-vis de la porte palière créée face à la porte d’entrée de l’immeuble, est réfuté, l’expert ne retenant qu’un préjudice esthétique de non-alignement de l’un des miroirs avec ceux existants au droit de la porte palière condamnée.

— le préjudice par pénétration d’eau dans l’appartement sous-jacent chez [K], selon M. [W] membre du conseil syndical et contestant totalement le résultat de la mise en eau réalisée par la société Merci sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, est réfuté, aucun désordre n’ayant été constaté dans l’appartement [K] suite au constat effectué le 26 avril 2017.

— le préjudice esthétique du revêtement de finition carrelage de la terrasse des consorts [B] qui est différent de l’existant, est réfuté, puisqu’il a été constaté différents revêtements sur les terrasses voisines, l’expert l’estimant s’il devait être retenu de très mineur pour la teinte claire.

— le préjudice de désordre dans l’appartement et sur la terrasse des époux [S] suite aux reprises en sous-'uvre, est réfuté, aucun désordre n’ayant été constaté dans l’appartement [S] suite au constat effectué le 26 avril 2017.

— l’absence de marquage du joint de dilatation horizontal sur la terrasse des consorts [B] entraînant un risque de fissuration dans le temps : l’expert indique qu’il lui est impossible de se prononcer sauf à émettre une réserve sur les travaux réalisés, ayant simplement constaté l’absence de tout désordre apparent sur la terrasse y compris au droit du joint de dilatation.

— les préjudices concernant les frais avancés de la copropriété : l’expert note que la copropriété ne lui a pas transmis la facture de l’électricien intervenu pour l’accédit du 25 avril 2017, malgré ses rappels.

La mesure d’expertise qui a eu lieu aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, a coûté 5 871,91 euros.

Au regard de l’avis de l’expert contredit par aucune autre pièce et du fait que le syndicat des copropriétaires a réclamé et obtenu la remise en état, il convient de chiffrer le préjudice subi, résultant de la réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, au coût de la mesure d’expertise engagée pour vérifier leur conformité par rapport à l’intérêt de la collectivité des copropriétaires.

Etant constaté que le jugement appelé a inclus ce coût dans les dépens, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, comme excédant le coût de la mesure d’expertise ordonnée en référé.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

M. et Mme [B] qui succombent dans leur appel, seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne la demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 août 2016 ;

Statuant à nouveau de ce chef infirmé,

Déclare irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 août 2016 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [N] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis à [Localité 7] représenté par son syndic, la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT