COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 381

Rôle N° RG 22/11060 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3B4

S.A.S. BGTI

C/

[A] [H]

[C] [Z]

[F] [B]

[G] [M]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8]

SA QBE INSURANCE EUROPE LIMITED

S.C.I. VADIM

[C] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thomas MEULIEN

M^e Jean-michel GARRY

M^e Karine SUPPINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 18] en date du 30 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03716.

APPELANTE

S.A.S. BGTI, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas MEULIEN de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMES

Madame [A] [H]

née le 13 Octobre 1970 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Jean-Michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 11]

Assignation portant signification de la DA et des conclusions le 25/10/22 à domicile

défaillant

Monsieur [F] [B]

né le 10 Février 1958 à [Localité 17], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Karine SUPPINI, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur [G] [M] es qualité de mandataire Ad Hoc de la Société SC COUVERTURES [Z], SASU au capital de 200,00 €, immatriculée au RCS de TOULON sous le n° 819 038 167, dont le siège social est [Adresse 10] à LA FARLEDE (83210) fonctions auxquelles il a été désigné suivant ordonnance rendue par le Tribunal de Commerce de TOULON le 25 juillet 2022, demeurant [Adresse 12]

Assignation portant signification de la DA et des conclusions le 25/10/22 à personne

défaillant

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8] Représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA [U], immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 440 068 757, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

S.C.I. VADIM Société inscrite au RCS de [Localité 18], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

PARTIE INTERVENANTE

Intervention Forcée

Monsieur [C] [Z]

Es qualité de liquidateur amiable de la SASU [Z] désigné à cette fonction selon PV d’assemblée générale du 30 novembre 2020 demeurant [Adresse 11]

Assigné en intervention forcée le 24/07/2025

défaillant

Intervenant Volontaire

SA QBE INSURANCE EUROPE LIMITED immatriculée au R.C.S. de [Localité 16] sous le N° 414 108 001, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Jérôme TERTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Virna CURETTI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble en copropriété du [Adresse 9] à [Localité 15] a subi des désordres affectant l’étanchéité de sa toiture.

M.[B] est copropriétaire d’un bien situé au 5ème et dernier étage ; Mme [H] est copropriétaire d’un bien situé au 4ème étage ; la SCI VADIM est copropriétaire d’un bien situé au 3ème étage.

Par décision du 15 février 2013, le juge des référés, saisi par M.[B], a ordonné une expertise judiciaire confiée à M.[Y].

Par jugement du 26 mai 2015, le tribunal de grande instance de Toulon a condamné les assureurs des sociétés responsables des infiltrations à indemniser M.[B] ainsi que le syndicat des copropriétaires et a condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser sous astreinte des travaux de réfection de la toiture.

Le 25 juin 2014, un devis initial de 42.900 euros relatif à ces travaux a été établi par M.[Z], artisan exerçant en nom propre.

Ce devis a été retenu par une assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2014.

La SAS BGTI, syndic de copropriété, a apposé la mention 'bon pour accord’ sur ce devis le 02 avril 2015 puis réglé un acompte de 12.870 euros.

Les travaux ont débuté le 29 janvier 2016. Des tuiles ont été retirées de la toiture.

Le 04 février 2016, le bureau d’études BEBCI s’est vu confier une mission de maître d’oeuvre des travaux, ce bureau d’études ayant par ailleurs déjà eu une mission pour l’étude des charpentes.

Les travaux se sont arrêtés car les copropriétaires avaient appris que M.[Z] avait cessé son activité en nom personnel le 31 décembre 2015, comme le mentionnait le K bis de son entreprise.

Deux épisodes pluvieux, intervenus en février et mars 2016, ont entraîné les infiltrations sur la toiture.

Le 18 mars 2016, M.[Z] a fait immatriculer une nouvelle entreprise, la SASU SC COUVERTURE [Z] et souscrit une police d’assurance auprès de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED à effet au premier avril 2016.

Le 06 avril 2016, la SAS BGTI a conclu un marché de travaux avec la SASU SC COUVERTURE [Z], assurée auprès de la société QBE via le courtier April Partenaires, portant sur la réfection de la couverture de l’immeuble, moyennant la somme de 42.900 euros.

Le 03 mai 2016, était versée à la SASU SC COUVERTURE [Z] la somme de 10.394, 41 euros.

Une assemblée générale du 14 mai 2016 a désigné la SARL City [U] en qualité de syndic.

Le 24 juin 2016, était versée à la SASU SC COUVERTURE CECERON la somme de 7700 euros.

Se plaignant d’un abandon de chantier, le syndicat des copropriétaires, représenté par la SARL City [U], a fait assigner la SASU SC COUVERTURE [Z], le bureau d’étude BEBCI, la société BGTI (cabinet Grech Immobilier) et la société APRIL Assurances-QBE pour voir désigner un expert.

M.[B], la SCI VADIM, Mme [H] (copropriétaires) et la société QBE insurance limited, sont intervenus volontairement.

Par décision du 30 novembre 2016, le juge des référés a nommé un expert, M.[Y], qui a déposé son rapport le 21 avril 2018.

Par acte d’huissier des 10 et 16 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], Mme [H] et la SCI VADIM, ont fait assigner M.[Z], la société APRIL ASSURANCE-QBE, la société ELITE INSURANCE COMPANY, et la société BGTI (exerçant sous l’ensemble cabinet Grech immobilier) aux fins de les voir condamner in solidum à leur verser diverses sommes en indemnisation de leurs préjudices.

La SASU SC COUVERTURE [Z] a fait l’objet d’une dissolution puis d’une clôture des opérations de liquidation selon procès-verbal d’assemblée générale du 30 novembre 2020. M.[Z] est liquidateur amiable de la société.

Par jugement réputé contradictoire du 30 mai 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— reçu l’intervention volontaire de M. [F] [B],

— déclaré irrecevables les demandes forrnulées par la société ELITE INSURANCE COMPANY,

— déclaré irrecevables les demandes formulées à l’encontre de la société ELITE INSURANCE COMPANY,

— dit n’y avoir lieu à homologation du rapport d’expertise du 21 avril 2018,

— condamné in solidum la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne Cabinet GRECH IMMOBILIER,

la SASU SC COUVERTURE [Z] et M. [C] [Z] en son nom personnel, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 50.843,79 euros au titre des travaux de reprise,

— condamné in solidum M.[C] [Z] en son nom personnel et la SASU SC COUVERTURE [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

[Adresse 14] la somme de 7934 euros au titre d’un trop perçu,

— condamné in solidum la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne Cabinet GRECH IMMOBILIER, la SASU SC COUVERTURE [Z] et M. [C] [Z] en son nom personnel, à payer à Mme [A] [H],

*17.010 euros au titre de1'impossibilité de jouir de son appartement constituant son domicile principal,

*14.75 8,47 euros au titre des frais nécessaires à la remise en état de son logement,

— condamné in solidum la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne Cabinet GRECH IMMOBILIER,

la SASU SC COUVERTURE [Z] et M. [C] [Z] en son nom personnel, à payer à la SCI VADIM les sommes suivantes en réparation de l’entier préjudice subi :

* 6 192.12 euros au titre de la remise en état du bien dont elle est propriétaire,

*8.360 euros au titre de la perte de loyer,

— condamné in solidum la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne Cabinet GRECH IMMOBILIER,

la SASU SC COUVERTURE [Z] et M. [C] [Z] en son nom personnel, à payer à M. [F] [B] les sommes suivantes en réparation de l’entier préjudice subi :

* 31.271,48 euros au titre de la remise en état du bien dont il est propriétaire,

* 22.950 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné in solidum M. [C] [Z] en son nom personnel et la SASU SC COUVERTURE [Z] à relever et garantir la SARL BGTI exercant sous l’enseigne GRECH IMMMOBILIER à hauteur de 80 % du montant total des condamnations prononcées à l’égard des demandeurs au principal,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de ces condamnations sera repartie au prorata des responsabilités défini comme suit :

— M.[C] [Z] en son nom personnel: 40%

— la SASU SC COUVERTURE [Z] : 40 %

— La SARL BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMMOBILIER: 20%

— dit que la garantie de la société QBE INSURANCE LIMITED, assureur responsabilité civile. de la société SC COUVERTURE [Z] SAS ne pourra pas être mobilisée,

— condamné in solidum la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne Cabinet GRECH IMMOBILIER,

la SASU SC COUVERTURE [Z] et M. [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], à Mme [H] et la SCI la somme totale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum la SARL BGTI exercant sous 1'enseigne Cabinet GRECH IMMOBILIER,

la SASU SC COUVERTURE [Z] et M.[C] [Z] à payer à M. [F] [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne Cabinet GRECH IMMOBILIER,

la SASU SC COUVERTURE [Z] et M. [C] [Z] à payer à la société QBE

INSURANCE LIMITED la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne Cabinet GRECH IMMOBILIER,

la SASU SC COUVERTURE [Z] et M.[C] [Z] aux dépens d’instance, y compris le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Edith ANGELICO,

— dit que la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne le Cabinet GRECH IMMOBILIER, la SASU SC COUVERTURE [Z] et M. [C] [Z] seront tenus au titre de ces frais et dépens dans les proportions suivantes :

— M.[C] [Z] en son nom personnel: 40%

— La SASU SC COUVERTURE [Z] : 40 %

— La SARL BGTI exerçant sous 1'enseigne GRECH IMMMOBILIER : 20%

— débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Les premiers juges ont relevé que les travaux avaient commencé alors même que M.[Z] n’était plus immatriculé au registre du commerce et des sociétés et qu’il n’était couvert par aucune assurance. Ils ont retenu sa responsabilité contractuelle en raison de l’inexécution par ce dernier de ses obligations, les travaux ayant été arrêtés en février 2016 et de sa déloyauté concernant sa situation administrative.

Ils ont également retenu la responsabilité contractuelle de la SASU SC COUVERTURE [Z] en relevant qu’elle avait abandonné le chantier alors qu’elle avait été payée à hauteur de 30.964, 41 euros et que la seconde partie des travaux consistant à poser les verres de la verrières et à couvrir le toit n’avait pas été exécutée.

Ils ont estimé que le non achèvement des travaux par M.[Z] et la SASU SC COUVERTURE constituait une faute délictuelle ayant entraîné, au préjudice de M.[B], de Mme [H] et de la SCI VADIM en raison d’infiltrations massives d’eau dans leurs lots.

Ils ont estimé engagée la responsabilité du syndic de copropriété, la SAS BGTI (exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER) à l’égard du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires (M.[B], Mme [H] et la SCI VADIM) ; ils ont noté qu’elle ne s’était pas souciée de la situation légale de M.[Z] ni de la souscription des assurances obligatoires, qu’elle avait laissé l’immeuble sans couverture pendant plusieurs mois et qu’elle avait manqué de diligence dans le suivi des travaux, fautes en lien avec les dommages issus de l’inondation de l’immeuble.

Ils ont considéré que les dommages relevés par l’expert étaient principalement la conséquence d’un abandon de chantier de la SASU SC COUVERTURE [Z], si bien que la connaissance de l’existence d’infiltrations au jour de la conclusion du contrat par M.[Z] était inopérante pour écarter la garantie de l’assureur. Ils ont néanmoins écarté cette garantie en raison d’une clause d’exclusion de garantie des dommages résultant d’un arrêt, même partiel des travaux et résultant de l’absence d’exécution des travaux de toute nature prévu au marché de l’assuré.

Ils ont condamné in solidum M.[Z], la SASU [Z] et l’ancien syndic de copropriété et fixé les préjudices du syndicat des copropriétaires (trop perçu et réparation des désordres), de M.[B], Mme [H] et de la SCI VADIM (préjudice de jouissance et remise en état du bien).

Ils ont établi un partage de responsabilités entre M.[Z], la SASU SC COUVERTURE [Z] et la SARL BGTI, en relevant que si les inexécutions contractuelles de M.[Z] et de la SASU SC COUVERTURE COUVERTURE, consistant en un abandon de chantier, ont été les causes premières du dommage, l’inertie et le manque de diligence de l’ancien syndic ont contribué à l’aggravation du dommages, la solidité de l’immeuble étant attteinte en raison des nombreuses inondations.

Ils ont condamné M.[Z] et la SASU SC COUVERTURE [Z] à relever et garantir la SARL BGTI à hauteur de 80%.

Ils ont rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sollicitée par la SARL BGTI.

Le 29 juillet 2022, la SAS BGTI a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes formées par et à l’encontre de la société ELITE INSURANCE COMPANY.

Mme [H], le syndicat des copropriétaires et la SCI VADIM ont constitué avocat et formé un appel incident.

M.[B] a constitué avocat et formé un appel incident.

La SA QBE INSURANCE EUROPE LIMITED a constitué avocat et la société QBE EUROPE SA/NV a sollicité son intervention volontaire.

M. [Z], à titre personnel et à titre de liquidateur de la SASU SC [Z] et Maître [M] administrateur ad hoc de cette société n’ont pas constitué avocat. Maître [M] avait été désigné par ordonnance du 25 juillet 2022 en qualité de mandataire ad hoc de la SASU SC COUVERTURE [Z] et a été intimé.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter, la SAS BGTI demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par et à l’encontre de la société ELITE INSURANCE COMPANY,

statuant à nouveau :

A titre principal :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil ,

— de juger que la responsabilité contractuelle du cabinet GRECH IMMOBILIER – SAS BGTI n’est pas engagée,

— de juger irrecevable les demandes formulées par Mme [H], la SCI VADIM et M. [B] à l’encontre du cabinet GRECH IMMOBILIER – SAS BGTI sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

En conséquence ;

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté

par son syndic le cabinet CITYA [U], Mme [H], la SCI VADIM, M. [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— de débouter la société QBE INSURANCE LIMITED de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre du Cabinet GRECH IMMOBILIER ' SAS BGTI,

A titre reconventionnel :

Vu l’article 1240 du Code civil,

— de juger que la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Hyères, de Madame [T], de la SCI VADIM, de Monsieur [B]

à l’encontre du cabinet GRECH IMMOBILIER- SAS BGTI, est abusive,

En conséquence :

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Hyères, de Madame [T], de la SCI VADIM, de Monsieur [B] à payer au cabinet GRECH IMMOBILIER- SAS BGTI la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

A titre subsidiaire :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil :

— d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir entre Mme [H] et son assureur,

— de juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté

par son syndic le cabinet CITYA [U], Mme [H], la SCI VADIM, M.[B] ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre les préjudices allégués et la prétendue faute du cabinet GRECH IMMOBILIER- SAS BGTI ;

En conséquence ;

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 15] représenté par son syndic le cabinet CITYA [U], Madame [H],

la SCI VADIM, M. [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— de débouter la société QBE INSURANCE LIMITED de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre du Cabinet GRECH IMMOBILIER – SAS BGTI,

A titre très subsidiaire :

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil ;

— de juger que le cabinet GRECH IMMOBILIER- SAS BGTI devra être intégralement relevé et

garantie par M. [Z], Maître [G] [M] ès qualité de mandataire ad Hoc de la SAS [Z], M. [Z] ès qualité de liquidateur amiable de la SASU [Z], de la société QBE INUSURANCE LIMITED de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Hyères représenté par son syndic le cabinet CITYA [U], Mme [H], la SCI VADIM, M.[B] de leur demande de condamnation solidaire,

A titre infiniment subsidiaire :

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil :

— de juger qu’en cas de partage de responsabilité, la responsabilité du cabinet GRECH IMMOBILIER- SAS BGTI ne saurait être supérieur à 5 % du montant des condamnations,

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Hyères représenté par son syndic le cabinet CITYA [U], Mme [H], la SCI VADIM, M. [B] de leur demande de condamnation solidaire,

— de débouter la société QBE INSURANCE LIMITED de l’ensemble de leurs demandes

formulées à l’encontre du Cabinet GRECH IMMOBILIER – SAS BGTIEn tout état de cause,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile :

— de condamner tous succombant à payer au Cabinet GRECH IMMOBILIER – SAS BGTI la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner tous succombant aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de désignation du mandataire ad hoc Maître [G] [M], dont distraction au profit de Maître Thomas MEULIEN, avocat sur son affirmation de droit.

Elle conteste toute responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires. Elle expose avoir exécuté les décisions prises en assemblée générale. Elle souligne avoir inscrit une résolution pour voir désigner un bureau d’étude pour suivre le chantier de la réfection de la toiture, ce qui a été refusé par une assemblée générale du 28 mai 2014. Elle explique avoir consulté trois entreprises pour ces travaux et précise qu’aucune d’entre elle n’a été choisie par l’assemblée générale du 15 octobre 2014, celle-ci retenant l’entreprise [Z], proposée par M.[B]. Elle précise que l’assemblée générale a retenu le devis de cette entreprise, alors même qu’elle n’avait pu déterminer avec celle-ci les missions prévues, les délais d’exécution et les modalités de paiement. Elle note que le règlement de l’acompte de 30% était contractuellement prévu.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires a refusé en mai 2014 et en novembre 2015 la mise en oeuvre d’un contrat de maîtrise d’oeuvre pour les travaux de réfection de la toiture. Elle considère que ce n’est que grâce à sa persistance qu’a été désigné un maître d’oeuvre, en février 2016, après le début des travaux de dépose de la toiture.

Elle conteste une violation de son obligation de prudence et de diligence concernant la situation de l’entreprise [Z]. Elle relève n’avoir pas été avisée par M.[Z] qu’il avait radié son entreprise le 31 décembre 2015.

Elle fait observer que c’est le cabinet BEBCI, maître d’oeuvre dès le 02 février 2016 qui était en relation avec l’entreprise et devait gérer le chantier. Elle estime en conséquence qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir pris de précaution pour assurer la mise hors d’eau de l’immeuble et de ne pas avoir proposé de changer d’entreprise. Elle fait valoir que les désordres trouvent leur origine dans la dépose de la toiture qui est intervenue fin janvier 2016.

Elle déclare que le paiement d’une somme de 10.394, 41 euros à la SASU SC COUVERTURE [Z] en mai 2025 a été réalisé à la demande du cabinet BEBCI, maître d’oeuvre.

Elle estime n’être pas responsable du choix de l’entreprise et des errements de celle-ci.

Elle indique que les demandes de Mme [H], la SCI VADIM et M.[B] sont irrecevables à son encontre sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Reconventionnellement, elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Subsidiairement, elle sollicite un sursis à statuer s’agissant de la demande de Mme [N] en l’attente de la décision opposant cette dernière à son assureur. Elle discute les postes de préjudices sollicités tout en indiquant que Mme [H], la SCI VADIM et M.[B] ne démontrent à son encontre aucune faute délictuelle. Elle considère que le lien de causalité entre ses prétendus manquements et le préjudice résultant de la réalisation des travaux n’est pas démontré. Elle discute notamment les points de départ et de fin des préjudices de jouissance sollicités et rappelle que M.[B] a déjà obtenu une indemnisation dans le cadre de la première procédure.

Très subsidiairement, elle demande que M.[Z], la SASU SC COUVERTURE [Z], M.[Z], es qualités de liquidateur amiable de la SASU [Z], la société ELITE INSURANCE COMPANY et la société QBE INSURANCE LIMITED soient condamnés à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Elle estime que la garantie de la société QBE est due pour tous les dommages qui ont eu lieu avant l’abandon de chantier par l’entreprise, soit entre le 06 avril 2016 et le 30 juin 2016. Elle conteste les clauses d’exclusion de garantie, pour n’être ni limitées ni formelles. Elle souligne qu’aucune des clauses du contrat d’assurances n’exclut les dommages consécutifs à un abandon de chantier. Elle précise que s’applique la garantie 'dommages à l’ouvrage en cours de travaux'.

Elle estime inopérant l’argument de la connaissance du fait dommageable par l’assuré.

Elle fait valoir que M.[Z], liquidateur amiable de la SASU SC COUVERTURE [Z] et ancien associé unique a engagé sa responsabilité, puisqu’il a procédé à la clôture des opérations de liquidation amiable le 30 novembre 2020 alorsqu’il ne pouvait ignorer les conclusions de l’expert judiciaire. Elle soulève la faute commise par ce dernier dans le cadre de ses fonctions, puisqu’il a omis de provisionner, dans les comptes de liquidation, la créance des parties à la procédure.

De façon infiniment subsidiaire, elle discute le partage de responsabilités, en indiquant par ailleurs que la preuve de la condition d’indissociabilité pour la mise en oeuvre d’une condamnation in solidum n’est pas remplie.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Hyères, Mme [N] et la SCI VADIM demandent à la cour :

— de débouter la SARL BGTI de ses demandes,

— de débouter la SARL BGTI de sa demande de sursis à statuer,

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné in solidum la SARL BGTI, la SASU SC COUVERTURE [Z] et M.[C] [Z] à verser à Mme [N] les sommes de 17.010 euros au titre de l’impossibilité de jouir de son appartement et de 14.757 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement,

*statuant à nouveau :

— de condamner in solidum la SARL BGTI – CABINET GRECH IMMOBILIER, M.[Z] en son nom personnel, la SASU COUVERTURE [Z] à payer à Mme [H] les sommes suivantes en réparation de l’entier préjudice subi:

*36 540 euros au titre de l’impossibilité de jouir de son appartement constituant son domicile principal,

* 18 157,47 euros au titre des frais nécessaires de la remise en état de son logement,

* 250 euros TTC relatifs aux frais d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier de justice de septembre 2020,

*250 euros TTC relatifs aux frais d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier de justice d’octobre 2020,

En tout état de cause,

— de condamner tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], Mme [H] et la SCI VADIM la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de la SELARL CABINET GARRY &ASSOCIES sur son affirmation de droit.

Ils estiment engagée la responsabilité de M.[Z], de la SASU SC COUVERTURE [Z] et de la SAS BGTI ; ils notent que la causes des désordres (importantes infiltrations d’eau en toiture), consistent en la dépose de toute la couverture de l’immeuble par l’entreprise [Z], aggravée par l’existence d’un arrêt des travaux ; ils font état des nombreux manquements de l’ancien syndic (signature d’un devis initial très incomplet sans s’interroger sur la situation de la société ; versement d’un acompte de 30% du devis ; absence de surveillance des travaux ; versement d’une somme de 10.394, 41 euros à la société [Z] en mai 2016, alors que cette société n’avait pas repris les travaux et sans autorisation de la copropriété ; négligence en matière d’assurance et de responsabilité des constructeurs ; absence de mise en oeuvre de travaux en urgence efficaces pour préserver l’intégrité de l’immeuble qui était sans couverture); ils lui reprochent une violation de ses obligations de surveillance et de conseil, en lien avec les dommages subis.

Ils soutiennent que leurs fautes ont concouru aux dommages subis, justifiant dès lors une condamnation in solidum.

Ils font état des préjudices subis.

Ils s’opposent à tout sursis à statuer. Mme [N] indique n’avoir pas été indemnisée par son assureur.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.[B] demande à la cour :

— de débouter la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne Cabinet GRECH IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,

— de juger que la SARL BGTI – CABINET GRECH IMMOBILIER ainsi que l’entreprise [Z] ont commis des fautes engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6],

— de juger que la SARL BGTI – Cabinet GRECH IMMOBILIER ainsi que l’entreprise [Z]

ont commis des fautes générant des préjudices d’ordre privatif engageant leur responsabilité de droit commun à l’égard des différents copropriétaires,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu’il a :

— reçu l’intervention volontaire de M.[F] [B],

— dit n’y avoir lieu à homologation du rapport d’expertise en date du 21 avril 2018,

— condamné in solidum la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne Cabinet GRECH IMMOBILIER, la SASU SC COUVERTURE [Z] et M. [C] [Z] en son nom personnel,

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SARL BGTI exerçant sous l’enseigne cabinet GRECH IMMOBILIER, la SASU SC COUVERTURE [Z] et M.[C] [Z] en son nom personnel, à payer à M.[B] la somme de 22.950 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 31.271,48 euros au titre des frais de remise en état de son logement,

Statuant à nouveau,

— de condamner in solidum le Cabinet GRECH IMMOBILIER, M. [Z] en son nom personnel et la SASU [Z] à payer à M. [B], la somme de 148 763,02 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’entier préjudice subi :

— Au titre de la remise en état de son logement : 73.113,02 euros

— Au titre de la perte locative : 75.650 euros

— de condamner in solidum les requis à payer à M. [F] [B] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens.

Il estime engagée la responsabilité de M.[Z], de la SASU SC COUVERTURE [Z] ainsi que de l’ancien syndic qui n’a pas mandaté un maître d’oeuvre pour payer, ordonnancer et diriger les travaux de réfection et qui a manqué à son obligation de surveillance, alors qu’aucuns travaux n’a été réalisé pendant neuf mois en dépit du règlement d’un acompte de 30% du montant du marché. Il reproche également à la société BGTI :

— de ne s’être pas s’assuré des garanties offertes par cette société ni de s’être soucié de la situation légale de M.[Z],

— de n’avoir apporté aucune solution après l’abandon du chantier,

— d’avoir fait preuve d’inertie en laissant l’immeuble sans couverture pendant plusieurs mois,

— de n’avoir pas suivi les travaux avec diligence,

— d’avoir versé un nouvel acompte en mai 2016 alors que les travaux étaient à l’arrêt et qu’elle savait que la société était fragile.

Il considère que les négligences de la société BGTI, constitutives de fautes, ont entraîné des dommages sur les parties privatives de son logement.

Il sollicite la condamnation in solidum de la société BGTI, de M.[Z] en son nom personnel et de la SASU SC COUVERTURE [Z] à l’indemniser de ses préjudices (perte locative ; remise en état du logement).

Par dernières conclusions notifiées le premier décembre 2022 par voie électronique auxquelles il convient de se reporter, la SA QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et la SA QBE EUROPE SA/NV demande à la cour :

— de prononcer la mise hors de cause de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED,

— de recevoir la société QBE EUROPE SA/NV en son intervention volontaire,

A titre principal,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la garantie de la société QBE INSURANCE LIMITED, assureur responsabilité civile de la société SC COUVERTURE [Z] SAS ne pourra pas être mobilisée,

— de confirmer le jugement entrepris ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre de la compagnie QBE, tant au titre des dommages matériels que des dommages immatériels,

— de rejeter et débouter toutes demandes formées à l’encontre des sociétés QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et QBE EUROPE SA/NV,

— de prononcer la mise hors de cause des sociétés QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et QBE EUROPE SA/NV

Pour ce faire,

— de faire application des clauses d’exclusion de garantie afférentes aux dommages résultant d’arrêts de travaux et aux dommages résultant de l’absence d’exécution des travaux,

— de constater l’antériorité des désordres, fait dommageable à la souscription de tout contrat auprès de la compagnie QBE,

— de retenir que la société SC COUVERTURE [Z] dont le dirigeant est M. [Z] connaissait nécessairement à la date de souscription de son contrat auprès de la compagnie QBE l’existence d’un sinistre affectant l’immeuble [Adresse 6],

— de retenir l’absence de tout aléa assurable à la date de souscription du contrat d’assurance de la compagnie QBE,

Subsidiairement,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société SC COUVERTURE [Z] à hauteur de 40 %,

— de juger que la responsabilité de la société SC COUVERTURE [Z] ne peut être que résiduelle par rapport à celle de premier rang de M. [Z],

— de condamner in solidum M. [Z] et la société BGTI à relever et garantir les sociétés QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et QBE EUROPE SA/NV indemnes de toute éventuelle condamnation,

Subsidiairement encore,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a accueilli les demandes indemnitaires du Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], de Mme [H], de M.[B] et de la SCI VADIM sans qu’ils aient produit les justificatifs des indemnités perçues de leurs assureurs de dommages suite aux dégâts des eaux dont ils ont été victimes,

— de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], Mme [H], M. [B] et la SCI VADIM, qui ne peuvent prétendre a une double indemnisation, de leurs demandes présentées au titre des frais de remise en état des dommages consécutifs,

— de faire application des franchises opposables aux tiers prévues au contrat de la compagnie QBE:

—  500 euros pour les dommages matériels

—  500 euros pour les dommages immatériels

En tout état de cause,

— de condamner solidairement la société BGTI, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], Madame [H] et la SCI VADIM,

ainsi que tout succombant a lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître ERMENEUX sur son affirmation de droit.

La société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED demande à être mise hors de cause puisque ses activités et engagements ont été transférés à la société QBE EUROPE SA/NV, qui sollicite la recevabilité de son intervention volontaire.

Cette dernière société estime que la garantie de responsabilité civile qui a été souscrite n’est pas mobilisable s’agissant des dommages matériels, les dommages allégués ne résultant pas d’un accident mais d’un abandon de chantier, donc d’une inexécution, par la SASU SC COUVERTURE [Z] de ses obligations. Elle affirme que les conséquences d’un abandon de chantier ne sont pas garanties, ni les frais nécessaires à l’achèvement des travaux.

Elle déclare que les demandes formées par Mme [H], M.[B] et la SCI VADIM au titre du préjudice de jouissance, qui est un préjudice moral, ne peuvent aboutir, puisque seuls les préjudices économiques et pécuniaires peuvent être garantis.

Elle considère par ailleurs que le sinistre était connu de la société [Z] et de son dirigeant à la date de souscription du contrat d’assurance, si bien que sa garantie ne peut être mobilisée, en l’absence d’aléa. Elle explique que l’essentiel de la dépose de la couverture a été effectué par M.[Z] et que les désordres ont débuté avant même la constitution de la SASU SC COUVERTURE [Z] dont elle est l’assureur.

Elle estime que la garantie décennale ne peut non plus être mobilisée puisque les travaux n’ont jamais été achevés et qu’il n’existe aucune volonté non équivoque de réceptionner ces derniers.

Elle fait observer que les responsabilités sont celles de M.[Z] en personne, assuré auprès de la société ELITE INSURANCE et éventuellement de la société BGTI, syndic, qui a fait le choix d’une entreprise non assurée à la date de présentation de son devis et qui s’est révélée déficiente dans la supervision des travaux. Elle précise que la SASU SC COUVERTURE [Z] n’a réalisé quasiment aucune prestation.

Si elle devait être condamnée, elle sollicite la garantie de M.[Z] et de la société BGTI.

Elle discute du quantum des demandes formulées. Elle relève que le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires demandeurs sont nécessairement assurés au titre de polices multirisques les garantissant contre le risque 'dégâts des eaux'.

Elle fait état de ses franchises.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement déféré.

***

Le jugement déféré qui a reçu l’intervention volontaire de M.[B] sera confirmé.

***

L’expert judiciaire mentionne que les causes des désordres subis par les copropriétaires sont les suivantes :

— absence de toute la couverture de l’immeuble, toiture déposée par l’entreprise [Z] dans le cadre de son marché de travaux

— arrêt des travaux juste après la dépose.

Il précise (page 134) que la dépose de la couverture est reprise le 11 avril 2016.

Il est établi qu’aucun autre travaux ne sera effectué par la SASU SC COUVERTURE [Z].

L’expert judiciaire relève que les inondations rendues possibles par l’absence de couverture de l’immeuble ont rendu les logements inhabitables, ceux-ci se dégradant de plus en plus. Il ajoute que la répétition des infiltrations va modifier la solidité de l’immeuble et que celui’ci ne peut plus être habité dans les étages supérieurs.

***

Il résulte des pièces du dossier que les intempéries qui ont entraîné les désordres dans les lots appartenant à M.[B], Mme [H] et la SCI VADIM ont débuté fin février 2016 : d’autres intempéries ont eu lieu en mars 2016. Ainsi, Mme [H] fait une déclaration de sinistre le 15 mars 2016. D’autres pluies se sont succédées par la suite.

****

Sur la responsabilité de M.[Z], exerçant en son nom personnel et sur la responsabilité de la SASU SC COUVERTURE [Z]

M.[Z], la SASU SC COUVERTURE [Z] et Maître [M] n’ont pas constitué avocat.

Aucune partie ne discute de la responsabilité de M.[Z], exerçant en son nom propre et de celle de la SA SC COUVERTURE [Z].

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable avant l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1382 du code civil dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est établi par les pièces du dossier que M.[Z], exerçant en son nom personnel et la SASU SC COUVERTURE [Z], n’ont pas exécuté les contrats qui les liaient au syndicat des copropriétaires puisque la toiture a été uniquement déposée sans être reprise et que la SASU SC COUVERTURE [Z] a abandonné le chantier, alors qu’elle avait perçu un acompte.

Les fautes commises par ces derniers (contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et délictuelles à l’égard des copropriétaires) sont en lien direct avec les désordres subis par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires.

Le jugement déféré qui a retenu leur responsabilité sera confirmé.

Sur la responsabilité de la SAS BGTI

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ainsi que d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Selon l’article 1382 du code civil dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Suivant l’article L241-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance.

A l’ouverture de tout chantier, elle doit être en mesure de justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité.

L’obligation d’assurance s’impose donc aux personnes qui sont directement présumées responsables des dommages de nature décennale.

Mme [H] et la SCI VADIM fondent leurs demandes à l’encontre de la SAS BGTI sur le fondement délictuel (page 24 des conclusions). Il en est de même de M.[B]. En conséquence, leurs demandes ne sont pas irrecevables.

La SAS BGTI a été déchargée de sa mission de syndic par l’assemblée générale du 14 mai 2016, à effet immédiat.

La responsabilité de la SAS BGTI est contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et délictuelle à l’égard des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2014 avait voté contre une résolution proposant le recours à un bureau d’étude de maîtrise d’oeuvre pour la réfection de la toiture.

La convocation à l’assemblée générale du 15 octobre 2014 comprenait trois devis de trois sociétés ( AZ RENOVATION; PRO-BATILAND; A 3M) pour la réalisation de la toiture.

L’assemblée générale du 15 octobre 2014 a voté la résolution n°2 aux termes elle retient, non l’un des devis proposés par le syndic de copropriété, mais celui de l’entreprise [Z], pour un montant de 42.900 euros TTC. Cette résolution relève que cette somme serait appelée en une échéance le premier décembre 2014 et que les travaux seraient 'entrepris dès que possible, après constitution des fonds et en fonction du planning de l’entreprise'.

Il n’est pas contesté que c’est le devis établi le 26 juin 2014 par l’entreprise [Z] qui a fait l’objet du vote par cette assemblée générale.

Le 13 février 2015, la SAS BGTI sollicitait de M.[Z] la copie de ses attestations d’assurances responsabilité civile professionnelle, la copie de l’assurance décennale, un extrait KBis de moins de 3 mois et les attestations URSSAF à jour.

Le 02 avril 2015, la SAS BGTI donnait son 'bon pour accord 'au devis voté en assemblée générale du 15 octobre 2014 et réglait un acompte de 30% à l’entreprise [Z].

Les travaux ont débuté le 29 janvier 2016.

Il ne peut être reproché à la SAS BGTI de n’avoir pas vérifié le Kbis de l’entreprise de M.[Z] lors de l’ouverture du chantier, ce dernier étant régulièrement inscrit au KBIS lors de l’établissement du devis et lors de l’acceptation du devis. Le versement du premier acompte de 30% à M.[Z] était l’application du contrat entre les parties puisqu’il était convenu du versement de 30% à la signature du devis.

Il était toutefois de la responsabilité de la SAS BGTI de vérifier que M.[Z], exerçant en nom propre, disposait, au moment du chantier, d’une assurance obligatoire mais également d’une assurance responsabilité civile professionnelle. La SAS BGTI justifie avoir demandé le 13 février 2015 les attestations d’assurances responsabilité civile professionnelle et l’assurance décennale en cours de validité, mais ne démontre pas ce qu’elle a reçu. Le syndicat des copropriétaires démontre, par sa pièce 4, non contestée par la SAS BGTI, que l’entreprise [Z] était titulaire d’un contrat d’assurance responsabilité civile décennale incluant la responsabilité civile professionnelle, pour la période du premier septembre 2015 au 30 novembre 2015. La SAS BGTI ne démontre pas avoir vérifié que l’entreprise [Z] était assurée postérieurement à la date du 30 novembre 2015, ni dans le cadre d’une responsabilité décennale ni dans le cadre d’une responsabilité civile professionnelle.

En acceptant que cette entreprise débute son chantier en décembre 2015, avec un enlèvement des d’une partie de la couverture de l’immeuble fin janvier 2016, sans vérifier que cette entreprise était assurée à cette période, alors que l’attestation d’assurance n’évoquait qu’une période de validité du premier septembre 2015 au 30 novembre 2015 pour une responsabilité civile décennale incluant la responsabilité civile professionnelle, la SAS BGTI a manqué à son obligation de prudence et de vigilance.

Cette absence de vérification a privé le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la possibilité d’être indemnisés de la défaillance de l’entrepreneur. Cette faute (contractuelle et délictuelle) est donc en lien avec les désordres subis par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires.

Il ressort en outre de la chronologie des événements que les tuiles ont été retirées à compter du 29 janvier 2016 puis le 11 avril 2016 ; aucun travaux n’a été effectué par la suite.

Dès le 04 février 2026, le cabinet BEBCI avait pour mission de diriger, piloter et surveiller les travaux, faire des réunions de chantier, dans le cadre d’une mission de maîtrise d’oeuvre.

Le marché de travaux qui a été conclu 06 avril 2016 entre la SASU SC COUVERTURE [Z] et le syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS BGTI, faisait état de l’existence du maître d’oeuvre, le cabinet BEBCI, et prévoyait notamment la dépose de la couverture existante, la conservation de la charpente existante, la fourniture et la pose d’une couverture neuve ainsi que la réfection des verrières.

Les intempéries qui se sont succédées sont intervenues alors même qu’un maître d’oeuvre, chargé du suivi du chantier, avait été désigné.

Il ressort de l’expertise judiciaire qu’avant la conclusion d’un nouveau marché de travaux avec la société SASU SC COUVERTURE [Z] le 06 avril 2016, la toiture était protégée par des toiles en plastiques. L’expert mentionne que celles-ci s’arrachaient régulièrement et que le 15 mars 2016, des précipitations un peu plus importantes entamaient une série d’inondations.

En dépit de cette situation, il n’a pas été proposé à la SAS BGTI de changer d’entreprise ni de procéder à des travaux différents autre que la pose de bâches.

Un nouveau marché avec la SASU SC COUVERTURE [Z], sous la houlette du cabinet BEBCI, maître d’oeuvre a été conclu. La SASU SC COUVERTURE [Z] était alors assurée par la société QBE INSURANCE LIMITED.

Les éventuelles fautes techniques (s’agissant de la protection de la couverture) ne sont pas imputables à la SAS BGTI.

Il ne peut non plus être reproché à la SAS BGTI d’avoir payé, le 11 mai 2016, un acompte à la SASU SC COUVERTURE [Z], puisque c’était le maître d’oeuvre qui avait émis un bon de paiement le 03 mai 2016 et qui était chargé de surveiller le chantier. Il s’agissait de faire avancer celui-ci.

La SAS BGTI a été déchargée de sa mission dès le 14 mai 2016, si bien qu’elle ne pouvait plus intervenir après cette date; d’autres intempéries sont intervenues après le 14 mai 2016. La SASU COUVERTURE [Z] n’était pas considérée comme ayant abandonné le chantier avant que la SAS BGTI ne soit déchargée de sa mission puisque le 06 juin 2016, le cabinet BEBCI, maître d’oeuvre, a émis un nouveau bon de paiement.

La SAS BGTI a exécuté la décision de l’assemblée générale du 14 mai 2014 qui a retenu un devis qu’elle n’avait pas proposé dans sa convocation ; l’assemblée générale a voté pour un autre devis, qui ne précisait pas de délais d’exécution de travaux particuliers ; elle a voté sur le principe selon lequel les travaus seraient 'entrepris dès que possible, après constitution des fonds et en fonction du planning de l’entreprise'. Entre le 02 avril 2015 et le mois d’octobre 2015, l’entreprise [Z] a effectué des démarches pour obtenir des autorisations de travaux. S’il est exact que la SAS BGTI n’a pas sollicité cette entreprise entre le mois d’octobre 2015 et le mois de janvier 2016, il apparaît toutefois qu’aucun désordre n’est à déplorer avant l’intervention de M.[Z] le 29 janvier 2016. Les désordres subis par la copropriété et les copropriétaires débutent fin février 2016, alors qu’un maître d’oeuvre est désigné et que la toiture, partiellement déposée en janvier 2016, l’est totalement le 11 avril 2016. L’abandon de chantier par la SASU SC COUVERTURE [Z] est postérieure à la fin de la mission de la SARL BGTI.

Dès lors, la seule faute commise par la SAS BGTI, en lien avec les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et des copropriétaires, a été de n’avoir pas vérifié que M.[Z], postérieurement au 30 novembre 2015 et au moment de l’ouverture de son chantier, qui a constitué en la dépose partielle de la couverture, disposait des assurances nécessaires.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

C’est donc par des motifs pertinents que les premiers juges ont condamné in solidum M.[Z], la SASU SC COUVERTURE [Z] et la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne cabinet GRECH IMMOBILIER, à réparer les dommages subis par le syndicat des copropriétaires, M.[B], Mme [H] et la SCI VADIM.

Sur les rapports entre co-obligés :

Compte tenu de ce qui vient d’être indiqué, les responsabilités entre M.[Z], la SASU SC COUVERTURE [Z] et la SAS BGTI s’établira de la manière suivante :

—  45% pour M.[Z]

—  45% pour la SASU SC COUVERTURE [Z]

—  10% pour la SAS BGTI.

Le jugement sera infirmé s’agissant du rapport entre co-obligés.

Sur les préjudices

Sur les préjudice subis par le syndicat des copropriétaires

Aucune partie ne sollicite l’infirmation du jugement déféré s’agissant de la condamnation in solidum de M. [Z] et de la SASU SC COUVERVURE [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7934 euros au titre d’un trop perçu.

Par ailleurs, les désordres subis par le syndicat des copropriétaires, à la suite de l’absence de couverture de l’immeuble qui n’a pas permis de faire face aux intempéries, sont les suivants, tels que justement et intégralement évalués par l’expert :

— nécessité d’enlever les bâches défectueuses et de remettre en place d’autres bâches, outre le coût des factures d’huissier (non spécifiquement contestées par la SAS BGTI) , pour un montant total de 5923 euros,

— remise en état de la cage d’escalier, les inondations ayant fortement contribué aux précédentes dégradations, avec une inondation massive de l’immeuble, pour un montant de 5236 euros,

— reprise et fin des travaux de la couverture, pour un montant de 39.684, 70 euros, comprenant le coût de la maîtrise d’oeuvre.

C’est par des motifs pertinents et par une juste appréciation de l’intégralité du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires que les premiers juges ont fixé son préjudice à la somme de 50.843, 29 euros et ont condamné in solidum M.[Z], la SASU SC COUVERTURE [Z] et la SAS BGTI au versement de cette somme.

Sur les préjudices subis par Mme [H]

Il n’y a pas lieu d’ordonner un sursis à statuer puisqu’il n’est pas démontré que Mme [H] aurait perçu une indemnité de son assureur ou que celui-ci serait amené à l’indemniser des préjudices dont elle demande réparation dans le cadre de cette procédure.

La victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable. Elle n’est pas tenue de faire l’avance des frais nécessaires à la réparation de son préjudice.

Il n’est pas contestable que le logement de Mme [H] n’était pas habitable. A ce titre, elle a subi un préjudice de jouissance, lié au fait qu’elle n’a pu y résider, quand bien même elle aurait été hébergée à titre gratuit par une tierce personne.

L’expert a évalué son préjudice à la somme mensuelle de 630 euros. Cette évaluation répare intégralement le préjudice de Mme [H].

Cette dernière n’a pas obtenu les fonds pour procéder à la réhabilitation de son logement. Elle justifie toutefois avoir procédé à une partie de la remise en état de son bien, en novembre 2020, avec la création d’un faux plafond. Elle était en mesure d’habiter son logement à compter de cette date. C’est à bon droit qu’elle sollicite une indemnité totale de 36.540 euros (correspondant à un préjudice de jouissance s’écoulant du mois de février 2016 au mois de novembre 2020).

Par ailleurs, l’expert a évalué le coût de la remise en état du logement à la somme de 14.758, 47 euros, évaluation qui n’est pas sérieusement contestable.

Dès lors, il convient de condamner in solidum M.[Z], la SASU SC COUVERTURE [Z] et la SAS BGTI à verser à Mme [H] les sommes de :

36.540 euros au titre de son préjudice de jouissance,

14.758, 47 euros au titre des frais de remise en état du logement, les travaux de la société BJ RENO étant intégrés et pris en compte dans le devis de la SARL RENOVATION.

Le jugement déféré sera infirmé concernant l’indemnité au titre du préjudice de jouissance et confirmé s’agissant du préjudice lié à la remise en état du logement.

Sur les préjudices subis par la SCI VADIM

La SCI VADIM sollicite la confirmation du jugement déféré.

La victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable. Elle n’est pas tenue de faire l’avance des frais nécessaires à la réparation de son préjudice.

Il est établi que le locataire de la SCI VADIM a quitté les lieux le 06 novembre 2016 en raison des désordres liés aux travaux en toiture; l’état des lieux de sortie (pièce 37) mentionnait un dégât des eaux avec des infiltrations au niveau du plafond, de la pièce ainsi qu’au plafond de la cuisine, le logement ayant une surface de 24 m². La SCI VADIM a terminé les travaux dans son bien le 30 octobre 2018, si bien que celui-ci pouvait être loué à compter de cette date. Le préjudice de la SCI VADIM s’anlyse comme une perte de chance d’avoir pu retrouver un locataire. Cette perte de chance, compte tenu de l’état du logement de la SCI VADIM, est de 90%. Il convient de fixer l’indemnisation de cette dernière à une somme mensuelle de 396 euros. Cette perte de chance a duré 23 mois. La cour ne peut allouer une somme supérieure à ce qui est sollicité. Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice lié à la perte locative à la somme de 8360 euros.

Il convient également d’indemniser la SCI VADIM au titre du coût de la remise en état du bien, qui s’est élevé à la somme de 6192, 12 euros. Il n’est pas démontré que la SCI VADIM aurait été indemnisée à ce titre par son propre assureur et qu’il y aurait dès lors une double indemnisation.

Le jugement déféré sera confirmé s’agissant de l’indemnisation de la SCI VADIM.

Sur les préjudices subis par M.[B]

Il a été jugé que les désordres subis dans le logement appartenant à M.[B] était de la responsabilité in solidum de M.[Z], de la SASU SC COUVERTURE [Z] et de la SAS BGTI.

La victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable ; elle n’est pas tenue de faire l’avance des frais nécessaires à la réparation de son préjudice.

M. [B] sollicite une indemnisation au titre d’une perte locative à compter du mois de février 2016 et au titre de la remise en état de son logement.

Par jugement du 26 mai 2015 assorti de l’exécution provisoire, les société MAAF et la mutuelle l’Auxiliaire ont été condamnées à verser à M.[B] la somme de 10.320 euros au titre de la remise en état de son logement, outre 50.175 euros au titre des pertes locatives et 2000 euros au titre de son préjudice moral, la franchise contractuelle de la mutuelle l’Auxiliaire était applicable.

L’expert judiciaire a mentionné que le logement de M.[B], avant l’intervention de M.[Z], était déjà sérieurement touché. Il a relevé que les locaux étaient beaucoup plus dégradés qu’à l’époque et que les infiltrations sont devenues infiltrantes, avec un effondrement du plafond.

M.[B] est propriétaire de deux lots dont il a fait deux appartements. L’expert a évalué la perte locative à 400 euros par mois pour l’un et 440 euros par mois pour l’autre.

Les locaux de M.[B] avaient déjà été précédemment dégradés. Les assureurs des sociétés DRAGIC et ACOBAT avaient été condamnées à lui verser la somme de 10.320 euros au titre de la remise en état du logement. Il produit trois nouveaux devis : l’un, pour la seule rénovation des logements (établi par une société PRIVATHOME dont il est indiqué qu’elle s’occupe de la rénovation immobilière de prestige ) et qui porte sur la somme de 94.594, 50 TTC (soit une somme trois fois supérieure au devis validé par l’expert, sans tenir compte de la rénovation électrique) ; il produit également deux autres devis pour la rénovation électrique de l’un et l’autre logement. Il ne produit pas plusieurs devis, si bien qu’il ne peut être tenu compte de ces seuls devis, dont les tarifs sont très sensiblement plus élevés que le devis pris en compte par l’expert et qui sont isolés. Le coût de la remise en état de son bien sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 21 avril 2018 et le présent arrêt. Il convient de déduire de la somme de 31.271, 48 euros (somme retenue par l’expert) celle de 10.320 euros qui lui avait été allouée par le précédent jugement.

Par ailleurs, s’agissant du préjudice de perte de loyer, tout comme la SCI VADIM, il s’agit d’une perte de chance de pouvoir louer son logement qui s’élève à 90% du montant des loyers fixés à 400 et 440 euros. La période du préjudice court de février 2016 à octobre 2022, soit, 32.040 euros et 35.244 euros.

Il convient en conséquence de condamner in solidum M.[Z], la SASU SC COUVERTURE [Z] et la SAS BGTI à lui verser :

—  20.951, 48 euros au titre de la remise en état de son bien, actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 21 avril 2018 jusqu’au présent arrêt

—  32.040 euros au titre de la perte locative pour le premier logement

—  35.244 euros au titre de la perte locative pour le second logement

Le jugement déféré sera infirmé sur le quantum des sommes dues.

Sur les appels en garantie formée par la SAS BGTI

Sur la garantie due par l’assureur de la SASU SC COUVERTURE [Z]

Il convient de mettre hors de cause la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et de recevoir la société QBE EUROPE SA/NV.

L’article L124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

La SASU SC COUVERTURE [Z] avait un unique associé, M.[Z], qui était précédemment intervenu sur la toiture. Il savait, en qualité de représentant de la SASU SC COUVERTURE [Z], lorsqu’il a souscrit une garantie responsabilité civile générale et responsabilité civile décennale pour cette société, le 05 avril 2016, à effet au premier avril 2016, qu’il existait des dégradations dans l’immeuble, liée au défaut de couverture de celui-ci, à la suite d’intempéries fin février et courant mars 2016, couverture en partie enlevée par ses soins.

Par ailleurs, il n’est établi d’aucune réception du chantier de la SASU SC COUVERTURE [Z], si bien que ne peut être mise en oeuvre la garantie décennale. Il ne peut être allégué d’une réception tacite, puisqu’il n’existe aucune volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir ce dernier.

S’agissant de la garantie responsabilité civile, le contrat exclut, par une mention claire, écrite, en gras, que sont exclus de la garantie tout fait dommageable dont l’assuré avait connaissance ou qu’il ne pouvait ignorer à la date de souscription du présent contrat.

Ce même contrat (page 16) exclut de façon claire et en écriture grasse, les dommages résultant d’une faute intentionnelle. Or, la SASU SC COUVERTURE [Z] a abandonné le chantier, sans laissant la toiture de l’immeuble totalement découverte.

Le contrat exclut également (page 11), de façon claire et en écriture grasse les dommages résultant de l’absence d’exécution de travaux de toute nature, prévus au marché et les dommages résultant d’un arrêt, même partiel, des travaux et survenant après l’expiration d’un délai de 30 jours suivant cet arrêt.

Ainsi, la garantie responsabilité civile de la SASU SC COUVERTURE [Z] ne peut trouver application dans le cadre d’un abandon de chantier, alors même que l’unique associé de cette société connaissait l’existence d’un sinistre dont il était à l’origine.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la garantie de la société QBE.

Sur l’appel en garantie formé à l’encontre de M.[Z], en qualité de liquidateur amiable

M. [C] [Z], liquidateur amiable, ancien associé unique et dirigeant de la SASU [Z] a procédé à la clôture des opérations de liquidation amiable de cette société le 30 novembre 2020. Maître [M] a été désigné en qualité d’administrateur ad hoc de la société.

La SAS BGTI, en sollicitant la condamnation de M.[Z], en qualité de liquidateur amiable

de la SASU [Z], fait une demande nouvelle en cause d’appel.

Par ailleurs, en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. La SAS BGTI n’avait pas cherché, dans ses premières conclusions, la responsabilité de M.[Z] en sa qualité de liquidateur amiable et n’avait donc pas formulé de demande de condamnation à son encontre, en sa qualité de liquidateur amiable.

Dès lors, cet appel en garantie est irrecevable.

Sur l’appel en garantie à l’encontre de M.[Z] (en sa qualité d’entrepreneur) et de la SAS SC COUVERTURE [Z], représenté par Maître [M], administrateur ad hoc

M.[Z], en son nom personnel et la SASU SC COUVERTURE [Z] seront condamnés in solidum à garantir à hauteur de 90% la SAS BGTI de toutes les condamnations prononcées à son encontre. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a accordé cet appel en garantie et infirmé sur le pourcentage.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SAS BGTI

La SAS BGTI, dont la responsabilité a été retenue, ne justifie pas que la procédure diligentée à son encontre aurait été abusive. Elle sera déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

M.[Z], la SASU SC COUVERTURE [Z], représenté par Maître [M] et la SAS BGTI, qui succombent in fine, supporteront, in solidum, les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à payer :

— au syndicat des copropriétaires, à Mme [H] et à la SCI VADIM la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— à M.[B] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— à la société QBE EUROPE SA/NV la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel

La charge finale des dépens et de cette indemnité sera répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.

Enfin, M.[Z] et la SASU SC COUVERTURE [Z], représentée par Maître [M], succombants à l’égard de la SAS BGTI, seront condamnés in solidum à lui verser 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Le jugement déféré qui a rejeté la demande de la SAS BGTI au titre des frais irrépétibles sera infirmé.

Le jugement déféré sera infirmé s’agissant des proportions à retenir entre M.[Z], la SASU SC COUVERTURE [Z] et la SAS BGTI.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

RECOIT l’intervention volontaire de société QBE EUROPE SA/NV et MET hors de cause la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de la SAS BGTI à l’encontre de M.[C] [Z] en sa qualité de liquidateur amiable de la SASU SC COUVERTURE [Z] ;

REJETTE la demande de sursis à statuer s’agissant du préjudice subi par Mme [A] [H] ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— alloué à Mme [A] [H] la somme de 17.010 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— alloué à M.[B] les sommes de 31.271,48 euros au titre de la remise en état du bien et 22.950 euros au titre du préjudice de jouissance,

— dit que la charge finale des condamnations serait répartie de la manière suivante : M.[C] [Z] en son nom personnel : 40%; la SASU SC COUVERTURE [Z] : 40% et la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER : 20%

— rejeté la demande de la SAS BGTI au titre des frais irrépétibles

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE in solidum M.[C] [Z] en son nom personnel, la SASU SC COUVERTURE [Z], représenté par Maître [M] administrateur ad hoc et la SAS BGTI à verser à Mme [A] [H] la somme de 36.540 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum M.[C] [Z] en son nom personnel, la SASU SC COUVERTURE [Z], représenté par Maître [M] administrateur ad hoc et la SAS BGTI à verser à M.[F] [B] :

—  20.951,48 euros au titre de la remise en état de son bien, somme actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 21 avril 2018 jusqu’au présent arrêt

—  32.040 euros au titre de la perte locative pour le premier logement

—  35.244 euros au titre de la perte locative pour le second logement

DIT que la charge finale des condamnations sera répartie de la manière suivante : M.[C] [Z] en son nom personnel : 45%; la SASU SC COUVERTURE [Z] : 45% et la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER : 10%

CONDAMNE in solidum M.[C] [Z] en son nom personnel, la SASU SC COUVERTURE [Z], représenté par Maître [M] administrateur ad hoc et la SAS BGTI aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE in solidum M.[C] [Z] en son nom personnel, la SASU SC COUVERTURE [Z], représenté par Maître [M] administrateur ad hoc et la SAS BGTI à verser :

-3500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], à Mme [A] [H] et à la SCI VADIM, au titre des frais irrépétibles d’appel

-1500 euros à M.[F] [B], au titre des frais irrépétibles d’appel

-1500 euros à la société QBE EUROPE SA/NV au titre des frais irrépétibles d’appel ;

DIT que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;

CONDAMNE in solidum M.[Z] et la SASU SC COUVERTURE [Z], représenté par Maître [M] à verser à la SAS BGTI la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel;

DIT que le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,