RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02047 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JHKQ

SI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

14 décembre 2023 RG :23/0199

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[K]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl MAS

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 14 Décembre 2023, N°23/0199

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Société par Actions simplifiée, au capital de 20.000.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 9], sous le n° 824 541 148, dont le siège est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-Ange SEBELLINI de la SELARL MAS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ :

M. [G] [K]

assigné à sa personne le 06/11/2024

né le 02 Janvier 1963 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Août 2025

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 06 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 octobre 2022, M. [L] [S], représenté par l’agence immobilière Seb Immo a donné à bail à M. [G] [K] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 460 €, outre 10 € de provision pour charges.

La société SAS Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L 313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 14 octobre 2022.

Des loyers demeurant impayés, M. [L] [S] a mis en oeuvre l’engagement de caution de la société SAS Action Logement Services qui lui a réglé les loyers et charges impayés des mois de décembre 2022 à février 2023 pour la somme de 1 410 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 410 € a été signifié au locataire le 15 février 2023 et est demeuré sans effet.

Suite à d’autres incidents de paiements, la société SAS Action Logement Services a réglé d’autres loyers impayés à hauteur de 2 350 €.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2023, la société SAS Action Logement Services a fait assigner M. [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras aux fins de :

— dire et juger recevable et bien fondé la société SAS Action Logement Services en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [G] [K],

— ordonner l’expulsion de M. [G] [K] et de tous occupants de son chef du logement,

— condamner M. [G] [K] à lui payer la somme de 3 760 € avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 15 février 2023 sur la somme de 1 410 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner M. [G] [K] à payer lesdites indemnités d’occupation dans la limite des sommes que la société SAS Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [G] [K] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [G] [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire du 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a :

— constaté l’irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamné M. [G] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 3 760 € ;

— dit que M. [K] pourra se libérer de sa dette en douze mensualités ainsi déterminées :

* 11 mensualités de 312 € chacune et chacune payable le 10 de chaque mois, la première mensualité devant intervenir le 10 du mois suivant le mois de la signification du présent jugement ;

*une 12ème mensualité comprenant le solde et les intérêts ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans qu’il soit nécessaire que la société Action Logement Services mette M. [G] [K] en demeure de payer ladite mensualité ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné M. [G] [K] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement ;

— rappelé aux parties qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par déclaration reçue le 14 juin 2024, la société SAS Action Logement Services a fait appel du jugement en ses dispositions à l’exception de la fixation de sa créance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 août 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Action Logement Services, appelante, demande à la cour de :

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014 et son renouvellement,

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103,

1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code Civil,

— débouter M. [G] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu le 14 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu’il a :

— constaté l’irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

— dit que M. [G] [K] pourra se libérer de sa dette en douze mensualités ainsi déterminées :

* 11 mensualités de 312 € chacune et chacune payable le 10 de chaque mois, la première mensualité devant intervenir le 10 du mois suivant le mois de la signification du présent jugement ;

*une 12ème mensualité comprenant le solde et les intérêts ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans qu’il soit nécessaire que la société Action Logement Services mette M. [G] [K] en demeure de payer ladite mensualité ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné M. [G] [K] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement ;

— confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu’il a :

— condamné M. [G] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 3 760 €  ;

— dire et juger irrecevable le moyen soulevé d’office par le tribunal ;

En statuant à nouveau,

— dire et juger recevable et bien fondée la société Action Logement Services en son action ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [G] [K] ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [G] [K] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— condamner M. [G] [K] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner M. [G] [K] tous les dépens de 1ère instance qui comprendront le coût du commandement de payer

Statuant à nouveau et en réactualisant,

— condamner M. [G] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 14 196 € arrêtée au 8 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 février 2023 sur la somme de 1 410 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation;

Y ajoutant,

— condamner M. [G] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [G] [K] en tous les dépens d’appel.

Au soutien de son appel, l’appelante fait valoir que son droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation au regard de l’article 2306 du code civil aux termes duquel la subrogation de la caution dans les droits du créancier qu’elle a désintéressé ne connaît pas de limite.

Elle fait valoir par ailleurs qu’en application de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat- UESL, elle est subrogée dans les droits du propriétaire et est donc recevable à agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge.

Elle précise que M. [G] [K] n’a pas réglé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré ni respecté le plan de remboursement. Elle demande dès lors que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et les effets qui y sont attachés. A défaut, elle sollicite que la résiliation soit prononcée en l’état du manquement du locataire à son obligation de régler le loyer.

S’agissant de sa créance, la SASU Action Logement Services expose qu’elle est certaine au vu des quittances produites et demande son actualisation. Elle s’oppose enfin à l’octroi de délais de paiement.

M. [G] [K] auquel la déclaration d’appel a été signifiée le 6 novembre 2024 à personne et les conclusions de l’appelante le 28 août 2025 à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 28 août 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 15 septembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La déclaration d’appel et les conclusions de la partie appelante ont été signifiées à M. [G] [K].

La partie intimée n’ayant pas constitué avocat, il sera donc statué par arrêt par défaut, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et la partie appelante n’élève aucune discussion sur ce point.

1) Sur la recevabilité des demandes

La société Action Logement Services expose que le tribunal a déclaré irrecevables ses demandes en acquisition de la clause résolutoire et à défaut en résiliation judiciaire, en expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation, sans recueillir au préalable ses observations en violation du principe du contradictoire.

Elle expose qu’elle est recevable à agir, le dispositif Visale permettant outre le remboursement des loyers impayés de décharger le bailleur de la procédure en résiliation du bail et en expulsion, l’appelante étant subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur. Elle expose que le premier juge a changé la qualification du contrat souhaité par les parties et voulu par l’Etat et a apporté des limitations au contrat, non prévues.

En cas de défaut de comparution de l’intimé, la cour ne doit, par application de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de l’appelant que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé que le dispositif institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en oeuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménage rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge de loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de 3 ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et bien fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et dès lors une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SASU Action Logement Services produit la quittance subrogative du 7 février 2023 signée par Seb Immo, mandataire du bailleur, dans laquelle cette dernière déclare avoir perçu de la SASU Action Logement Services la somme de 1 410 € au titre des loyers impayés dus par le locataire et ce depuis le mois de décembre 2022 et la subrogeant dans ses droits.

A la date de la délivrance du commandement de payer signifié le 15 février 2023, la SASU Action Logement Services disposait d’une créance subrogative.

Elle est dès lors recevable à agir en acquisition de la clause résolutoire.

C’est dès lors à tort que le premier juge a déclaré irrecevables les demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation sollicitées par la société SAS Action Logement Services.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

2) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Selon les dispositions les articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [G] [K] le 15 février 2023 pour la somme de 1 410 € au titre des loyers et charges impayés.

Il est demeuré infructueux, le locataire n’ayant procédé à aucun versement depuis le mois de décembre 2022.

La résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise au 15 avril 2023, par le jeu de la clause résolutoire.

Le bail étant résilié, l’expulsion de M. [G] [K] à défaut de libération volontaire des lieux doit être autorisée ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Compte tenu de la résiliation du bail, M. [G] [K] est occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 16 avril 2023, fixée au montant du loyer mensuel augmenté des charges.

3) Sur la demande en paiement

La subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

La dernière quittance subrogative produite est en date du 8 août 2025 et porte sur un montant de loyers impayés versés par la SASU Action Logement Services à Seb Immo, mandataire de M. [L] [S] à hauteur de 14 196 €, mois de juillet 2025 inclus.

La SASU Action Logement Services sollicite la condamnation de M. [G] [K] à lui payer la somme de 14 196 €, ce dernier n’ayant procédé à aucun versement depuis le mois de décembre 2022.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de ce chef, l’appelante, en sa qualité de caution, ayant désintéressé le créancier bailleur et étant fondée à exercer un recours à hauteur des versements, par elle, effectués.

Cette somme portera intérêt légal à compter du 15 février 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 410 € et pour le surplus à compter du 7 août 2023, date de l’assignation.

S’agissant des indemnités d’occupation postérieures, M. [G] [K] sera condamné à les payer à la SASU Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.

4) Sur les délais de paiement

La SASU Action Logement Services sollicite l’infirmation de la décision en ce qu’elle a octroyé des délais de paiement à M. [G] [K] mais n’a formé aucune demande de ce chef dans son dispositif, ayant simplement conclu au débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions de M. [G] [K] qui ne s’est pas constitué.

La cour n’est dès lors saisie d’aucune demande à ce titre.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

5) Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront infirmées et inclueront les frais du commandement de payer.

M. [G] [K] supportera la charge des dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de condamner M. [G] [K] à payer à la SASU Action Logement Services ses frais irrépétibles d’appel et il convient de le condamner à lui payer la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 14 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras sauf en ce qu’il a :

— constaté l’irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné M. [G] [K] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement ;

L’infirme de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare l’action de la SASU Action Logement Services recevable,

Constate la résiliation du bail liant M. [G] [K] et M. [L] [S] au 15 avril 2023,

Dit que M. [G] [K] devra libérer les lieux loués et tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

Fixe l’indemnité d’occupation due par M. [G] [K] à compter du 16 avril 2023 au montant du loyer mensuel augmenté des charges,

Condamne M. [G] [K] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 14 196 €, avec intérêt légal à compter du 15 février 2023 sur la somme de 1 410 € et pour le surplus à compter du 7 août 2023, date de l’assignation,

Condamne M. [G] [K] à payer à la SASU Action Logement Services les sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative au titre des indemnités d’occupation échues jusqu’à la libération des lieux,

Condamne M. [G] [K] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

Condamne M. [G] [K] aux dépens d’appel,

Condamne M. [G] [K] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,