COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 392

Rôle N° RG 25/03838 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOTLX

[P] [I]

C/

E.P.I.C. [Localité 11] D'[Localité 2] HABITAT METROPOLE

S.A. FAMILLE ET PROVENCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

M^e Baptiste CHAREYRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] en date du 14 Février 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24-000446.

APPELANTE

Madame [P] [I]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Baptiste CHAREYRE de la SELARL ARTURUS AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

E.P.I.C. [Localité 11] D'[Localité 2] HABITAT METROPOLE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

assisté de M^e Audrey CIAPPA de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

PARTIE INTERVENANTE

INTERVENANT VOLONTAIRE PAR CONCLUSIONS EN DATE DU 5 SEPTEMBRE 2025

S.A. FAMILLE ET PROVENCE venant aux droits de l’EPIC [Localité 11] D'[Localité 2] HABITATMETROPOLE suite à la fusion absorbion selon PV d’Assemblée générale Extraordinaire en date du 13 juin 2025, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Audrey CIAPPA de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’établissement public industriel et commercial (EPIC) '[Localité 11] d'[Localité 2] Habitat Métropole’ est propriétaire d’un appartement, de type T4, sis [Adresse 12] (13), qui avait été donné à bail à monsieur [C] [F], le 13 février 1989.

Ce Iocataire a quitté Ies lieux Ie 2 octobre 2023.

Le 16 novembre 2023, |'EPIC '[Localité 11] d'[Localité 2] Habitat Métropole', voulant faire visiter Ie logement, n’a pas pu ouvrir la porte d’entrée car Ia serrure avait été remplacée.

Le bailleur a fait appel à un serrurier afin de pouvoir accéder au logement et constaté que madame [P] [I] occupait Ies lieux avec ses enfants majeurs.

Une plainte a été déposée le 28 novembre 2023 contre Mme [P] [I].

Par acte de commissaire de justice délivré du 16 février 2024, I’EPIC Pays d’Aix Habitat Metropole a fait assigner Mme [P] [I] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins d’expuIsion.

Par jugement réputé contradictoire du 14 février 2025, ce magistrat a :

— ordonné l’expulsion sans délai de Mme [P] [I], ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l’appartement Résidence '[Adresse 9] [Adresse 6] ([Adresse 10]), [Adresse 1] [Localité 4] (13), au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

— dit n’y avoir lieu au bénéfice d’un sursis, conformément aux dispositions de l’article L.412-6, alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, ni à I’octroi de délai conformément à l’article L.412-3 du même code ;

— condamné Mme [P] [I] à régler à L’EPIC [Localité 11] d'[Localité 2] Habitat Métropole une indemnité mensuelle d’occupation de 425,48 euros, indexée conformément aux délibérations du Conseil d’administration, charges en sus, à compter du 16 novembre 2023 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;

— condamné Mme [P] [J] régler à I’EPIC [Localité 11] d'[Localité 2] Habitat Métropole la somme de 951,30 euros, à titre de remboursement de la facture de la SARL les Poseurs du Midi ;

— condamné Mme [P] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 28 décembre 2023;

— condamné Mme [P] [I] à régler à L’EPIC [Localité 11] d'[Localité 2] Habitat Métropole une indemnité de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 28 mars 2025, Mme [I] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 9 juin 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal :

* dise qu’elle est titulaire d’un contrat de bail sous la référence client L/17548 170312001, à compter du 1er mars 2025 ;

* enjoigne le bailleur à réintégrer les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, en cas d’expulsion de la locataire qui serait survenue avant la décision ;

— à titre subsidiaire : lui accorde les plus larges délais pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause :

* déboute le bailleur de ses demandes ;

* condamne le bailleur à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— à la suite du suicide de son époux, elle s’est retrouvée seule avec deux enfants à charge ;

— elle sollicite l’octroi d’un logement social depuis mai 2018 ;

— lors d’une visite chez une amie elle a appris que des logements étaient vacants au sein de la résidence le [5] et a décidé de s’installer dans l’un d’eux ;

— elle a fait remplacer la serrure, assuré le logement et pris un contrat EDF ;

— le bailleur lui a adressé un courrier avec un avis d’échéance et un loyer ;

— le bailleur lui a conféré un titre depuis le 1er mars 2025.

Par dernières conclusions transmises le 23 mai 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le bailleur sollicite la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de Mme [I] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— Mme [I] a pénétré illégalement dans les lieux, en cassant la serrure ;

— elle n’est pas titulaire d’un contrat de bail et a profité d’un bug dans le système informatique, lequel est en cours de correction ;

— suite à un jugement condamnant un squatteur à régler des indemnités d’occupation, un compte a été créé informatiquement au nom du squatteur pour leur règlement et le logiciel emploie à tort le terme 'client’ et 'contrat’ ;

— il n’y a aucun lien contractuel entre lui et Mme [I].

Par conclusions d’intervention volontaire transmises le 5 septembre 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Famille Provence sollicite de la cour qu’elle :

— lui donne acte qu’elle vient aux droits de l’EPIC [Localité 11] d'[Localité 2] Habitat Metropole ;

— juge mal fondé l’appel interjeté par Mme [I] ;

— confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— condamne Mme [I] à lui régler la somme de 13 916,26 euros, provisoirement arrêté à la date du 22 juillet 2025 ;

— condamne pour la période postérieure au 22 juillet 2025, Mme [I] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 425,48 euros, charges en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— ordonne la suppression du bénéfice du sursis à la mesure d’expulsion pendant la 'trêve hivernale’ ;

— déboute Mme [I] de ses demandes ;

— condamne Mme [I] à lui régler la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 10 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur l’intervention volontaire :

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

L’article 330 du même code dispose que l’intervention volontaire est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie : elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

La société anonyme Famille et Provence indique venir aux droits de l’EPIC [Localité 11] d'[Localité 2] Habitat Métropole, suite à une fusion absorption, selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 13 juin 2025.

L’intervention volontaire de cette dernière, seule représentante de l’intimée, est, dès lors, parfaitement recevable.

Sur la nature de l’occupation de Mme [I] :

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application des dispositions de ces textes, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui est illicite.

L’article 9 du même code ajoute qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [I] soutient bénéficier d’un contrat de bail, rendant licite son occupation des lieux. Afin de démontrer ses prétentions, elle verse aux débats notamment :

— un courrier daté du 28 février 2024, intitulé 'demande de logement social', dans lequel elle expose sa situation au bailleur, soulignant que bien que l’appartement dans lequel elle réside ne lui ait pas été attribué, elle paie chaque mois le loyer et demande la régularisation de sa situation;

— une capture écran d’un courriel ou SMS du bailleur indiquant que son avis d’échéance pour le contrat L/17548 est en ligne sur l’espace extranet ;

— un avis d’échéances du 31 mars 2025 à son nom concernant des provisions sur charges ;

— une attestation du bailleur du 21 mars 2025, indiquant qu’elle est locataire en titre du logement depuis le 16 novembre 2023.

Or, il ressort du procès-verbal du 28 décembre 2023, établi à la demande du bailleur, que Maître [H], commissaire de justice, s’est rendu sur les lieux et a constaté la présence, dans le bien objet du présent litige, de Mme [I].

Elle lui a précisé occuper les lieux depuis environ un mois et être entrée dans le logement en cassant la serrure illégalement. Elle reconnaissait vivre avec ses deux enfants âgés de 20 et 23 ans et n’avoir aucune intention de sortir de ce logement. Elle ajoutait que si le commissaire de justice venait seul ou avec la Police pour l’expulser elle se suiciderait.

Par ailleurs, selon attestation du Directeur générale de l’EPIC [Localité 11] d'[Localité 2] Habitat Métropole, du 28 avril 2025, Mme [I] n’est absolument pas titulaire d’un contrat de bail. Il explique que le document intitulé 'attestation’ a été généré par extranet, et que le numéro L/ 17 548 correspond à une référence interne qui permet d’identifier l’occupant d’un local et ne correspond aucunement à la signature d’un contrat de bail.

Il en est de même pour l’avis d’échéance adressé, qui indique le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation du local.

Le bailleur démontre selon attestation du directeur des systèmes d’information de l’OPH [Localité 11] d'[Localité 2] Habitat Métropole, que Mme [I] a profité d’un 'bug’ dans le système informatique, ayant conduit à générer cette attestation, lequel est en cours de correction.

En effet, il est établi que suite à une décision de justice condamnant un occupant sans droit ni titre à régler des indemnités d’occupation, un compte est réglé informatiquement au nom de ce dernier pour le règlement desdites sommes.

Suite au jugement du 14 février 2025, un compte a été créé et les indemnités d’occupation ont couru à compter du 16 novembre 2023.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, aucun contrat de bail n’est produit par Mme [I].

Aucune nullité pour erreur du contrat ne saurait prospérer, contrairement à ce que soutient Mme [I], car le contrat n’existe pas.

Par conséquent, Mme [I] ne peut justifier d’aucun titre lui permettant de résider dans le bien sis, [Adresse 12] (13).

Il est acquis que l’expulsion est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.

La décision du premier juge sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté le caractère illicite de l’occupation et ordonné l’expulsion de Mme [I] et de tout occupant de son chef.

Sur les délais de l’expulsion :

* Sur la suppression du délai de deux mois (L. 412-1) et de la trêve hivernale (L. 412-6) du code des procédures civiles d’exécution :

L’article L. 412-1 du code des procédure civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il sera par ailleurs rappelé que les dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale des expulsions ne sont, aux termes de l’alinéa 2, pas applicables lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril.

En l’espèce, Mme [I] soutient ne pas avoir cassé la serrure.

Cette position est néanmoins contraire aux déclarations qu’elle a faites devant le commissaire de justice, auquel elle a reconnu qu’elle était entrée dans les lieux en cassant illégalement la serrure de la porte d’entrée. Ce dernier les a retranscrites dans son procès-verbal du 28 décembre 2023..

Ces manoeuvres positives, faisant usage de la force afin de changer la serrure et ayant entraîné des dégradations de la porte d’entrée du bien, sont constitutives d’une voie de fait.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que la voie de fait était caractérisée et imputable à Mme [I] et a écarté en conséquence les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédure civiles d’exécution.

Par conséquent, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu’aucun délai n’a été accordé à Mme [I], ni bénéfice de la trêve hivernale.

* Sur les délais supplémentaires au titre de l’article L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédure civile d’exécution

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [I] justifie être la mère de deux enfants majeurs, scolarisés.

Elle justifie également avoir des problèmes de santé.

Il convient de relever qu’elle, occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2023, soit depuis près de deux ans. Elle n’a payé à ce jour qu’un seul terme de l’indemnité d’occupation mise à sa charge. Elle ne justifie d’aucun autre paiement.

En outre, accorder des délais supplémentaires à Mme [I] revient à pénaliser des familles, qui ont respecté la procédure d’attribution, et qui sont dans l’attente d’un bien et s’en retrouvent privé par la faute de cette dernière.

Le bailleur social est tenu de respecter le principe de l’égalité de traitement et l’attribution des logements sociaux ne peut résulter d’une appropriation unilatérale.

En l’état de ces éléments, il ne peut être considéré que la mesure d’expulsion présenterait des conséquences d’une exceptionnelle dureté justifiant d’accorder à Mme [I] le bénéfice de délais supplémentaires sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 susvisés pour un logement occupé indûment depuis le 16 novembre 2023.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté Mme [I] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux par un occupant dénué de titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a indemnisé le préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation par Mme [I], du bien dont il est propriétaire et qui le prive de son droit d’user et de disposer des lieux, à compter du 16 novembre 2023 jusqu’à libération définitive des lieux.

Il est acquis que la fixation de l’indemnité d’occupation relève du pouvoir d’appréciation souverain des juges du fond

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci à la somme de 425,48 euros par mois, charges en sus, à compter du 16 novembre 2023, jusqu’à complète libération des lieux, et de condamner Mme [I] à son paiement, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef.

S’agissant du montant de la dette, le bailleur produit un décompte duquel il ressort que Mme [I] a procédé à un seul paiement le 31 mars 2025 de 300 euros.

Le total de sa dette s’élève à la somme de 12 054,20 euros (10 330,37 euros + 586,61 euros x 3) hors frais de procédure, arrêté au 19 juillet 2025.

Mme [I] ne justifie d’aucun paiement. Elle sera condamnée au paiement de ladite somme.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a condamné Mme [I] à la somme de 951,30 euros, au titre du remboursement de la facture de la SARL les Poseurs du midi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [I] à payer au bailleur la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cependant les frais afférents au constat d’huissier seront considérés comme inclus dans l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles en première instance, par le premier juge.

Succombant en appel, Mme [I] sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens d’appel, et à verser à la SA Famille et Provence la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SA Famille et Provence, venant aux droits de l’EPIC [Localité 11] d'[Localité 2] Habitat Métropole ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté en ce que les frais afférents au constat d’huissier ont été inclus dans les dépens ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

DIT QUE les frais de constat d’huissier sont inclus dans l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles alloués par le premier juge, pour la première instance ;

CONDAMNE Mme [I] à payer à la SA Famille Provence la somme de 12 054,20 euros, au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 19 juillet 2025 ;

CONDAMNE Mme [I] à payer à la SA Famille Provence la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,