COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/ 154

Rôle N° RG 24/10787 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNT2A

[S] [X]

C/

[F] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Vincent ROUSSIN

M^e Michel SAMOURCACHIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement de la Juridiction de proximité d'[Localité 8] en date du 15 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 11-24-0246.

APPELANTE

Madame [S] [X]

de nationalité Allemande, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent ROUSSIN de la SCP TANDONNET- ROUSSIN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMEE

Madame [F] [R]

née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Michel SAMOURCACHIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 2 mai 2022, conclu devant maître [C] [W], Notaire à [Localité 9] (13), madame [I] [R] a signé au bénéfice de madame [S] [X], une promesse de vente portant sur un bien immobilier en copropriété, cadastré section MC, n°[Cadastre 4], situé [Adresse 5] à [Localité 9] (13).

Par convention entre les parties du 2 août 2022, une prise de jouissance anticipée a été consentie à Mme [X] à compter du 3 août 2022, jusqu’à la réalisation définitive de la vente.

Par Iettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2023, Mme [X] a fait valoir son droit de rétractation.

Elle s’est néanmoins maintenue dans les lieux dont elle n’entendait plus poursuivre l’acquisition.

Mme [R] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins de saisie conservatoire.

Selon ordonnance du 14 décembre 2023, la saisie conservatoire a été autorisée à hauteur de la somme de 32 628,28 euros au principal, correspondant aux charges impayées (7 628,28 euros) et aux travaux de remise en état (25 000 euros).

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, Mme [R] a fait assigner Mme [X] par devant le juge des contentieux de Ia protection, du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins notamment d’expulsion.

Mme [X] a quitté les lieux le 3 mai 2024.

Par jugement contradictoire du 15 juillet 2024, le juge des contentieux de Ia protection, du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, a :

— déclaré recevable la demande de Mme [R] ;

— constaté la résiliation de plein droit de la convention de jouissance anticipée signée le 2 août 2022, par l’effet de la non régularisation de la vente à la date du 11 décembre 2023 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [X] et de tous occupants de son chef des lieux occupés sans droit ni titre, situés [Adresse 6] ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [X] à compter du 12 décembre 2023, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, à la somme journalière de 250 euros par jour ;

— condamné Mme [X] à payer à Mme [R] Ia somme de 30 000 euros, au titre des indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à Ia date du 12 avril 2024 ;

— condamné Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 7 983,41 euros, au titre des charges, somme arrêtée à la date du 31 décembre 2023 ;

— condamné Mme [X] à régler à Mme [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice afférents à la saisie conservatoire du 15 décembre 2023;

— rejeté les autres demandes.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— Mme [X] ne rapportait pas la preuve d’une action dommageable et volontaire de la part de Mme [A], mais d’une décision délibérée de sa part de renoncer à l’achat du bien immobilier;

— la situation était indépendante de la volonté de Mme [R] et Mme [X] devait libérer les lieux sans qu’une mise en demeure soit nécessaire ;

— la convention de jouissance anticipée avait pris fin de plein droit le 11 décembre 2023, par l’effet de la non réalisation de la vente ;

— Mme [X] était redevable de l’indemnité d’occupation contractuellement prévue ;

— Mme [A] ne rapportait pas la preuve que Mme [X] devait régler la somme de 16 000 euros, au titre des travaux de remise en état des lieux, aucune comparaison ne pouvant avoir lieu entre l’état des lieux lors de son entrée et lors de sa sortie;

— Mme [A] ne démontrait pas d’un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’occupation, dont il était rappelé le caractère mixte et compensatoire et serait déboutée de ses demandes de préjudices financiers à hauteur de 51 520 euros et moral à hauteur de 30 000 euros.

Suivant déclaration au greffe en date du 30 août 2024, Mme [X] a relevé appel du jugement, visant à le critiquer en ce qu’ :

— il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par elle à compter du 12 décembre 2023, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, à la somme journalière de 250 euros ;

— il l’a condamnée à payer à Mme [R] Ia somme de 30 000 euros au titre des indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à Ia date du 12 avril 2024 ;

— il l’a condamnée à payer à Mme [R] la somme de 7 983,41 euros au titre des charges, somme arrêtée à la date du 31 décembre 2023 ;

— il l’a condamnée à régler a Mme [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice afférents à la saisie conservatoire du 15 décembre 2023;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu’elle :

— juge que l’indemnité journalière de 250 euros par jour retard, prévue par la convention d’occupation du 2 août 2022 constitue une clause pénale au sens des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ;

— ramène le montant de cette clause, au besoin d’office, à plus juste proportion en fonction de la valeur locative réelle du bien, soit au plus 60 euros par jour ;

— déboute Mme [R] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

— déboute Mme [A] de sa demande en « actualisation » de la somme de 7 983,41 euros, au titre des charges, nouvelle en cause d’appel ;

— déboute Mme [R] de sa demande de remplacement d’une crémone au prix de 1 100 euros HT ;

— déboute Mme [R] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statue ce que de droit concernant les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— sur le montant de l’indemnité d’occupation et le caractère excessif de la clause pénale :

— elle entend en appel recentrer les débats sur les conditions dans lesquelles elle a accepté la promesse de vente du 2 mai 2022 et les conditions manifestement déséquilibrées à son détriment de la convention d’occupation précaire du 2 août 2022;

— le litige provient d’une imprécision dans la promesse de vente concernant la servitude permettant à l’acquéreur de bénéficier d’un parking ;

— à l’origine du litige il s’agit d’une omission imputable au vendeur ;

— la convention d’occupation précaire est déséquilibrée ;

— la clause litigieuse est une clause pénale et doit être modérée eu égard à son caractère excessif;

— il y a eu une mauvaise compréhension eu égard à son absence de maîtrise de la langue française;

— elle est de bonne foi et a été mise dans une situation que le vendeur a lui-même crée.

sur les demandes de l’intimée :

— sur les demandes indemnitaires supplémentaires :

— Mme [R] ne fait que confirmer une attitude caractérisée par le désir de tirer profit de la situation ;

— elle n’a fait qu’exercer son droit de rétractation en raison de l’incapacité du vendeur à trouver une solution satisfaisant aux problèmes d’accès et de parking du bien vendu ;

— les parties avaient convenu contractuellement de la laisser occuper le bien par anticipation, reconnaissant évidemment implicitement l’avoir placée dans une situation inconfortable par rapport à ses impératifs de déménagement et de scolarisation de son enfant ;

— elle a dû quitter l’Allemagne pour réaliser ce projet avec son enfant ;

— les parties avaient convenu qu’elle occupe gracieusement le bien sous les réserves indiquées précédemment et les demandes indemnitaires de Mme [R] sont incompréhensibles, ajoutées à une indemnité journalière disproportionnée ;

— Mme [R] ne peut revenir sur sa volonté contractuelle de la laisser occuper le bien par anticipation à titre gracieux, le temps de réparer les 'vices’ de la promesse de vente ;

— elle ne peut lui réclamer la compensation de la non location de sa résidence secondaire sur cette période ;

— elle ne peut pas plus lui réclamer un dédommagement pour le paiement de la taxe foncière de sa résidence secondaire, ou le fait, encore plus mystérieux, qu’elle n’aurait pu réaliser une opération immobilière sur un autre bien ;

— sa demande de 30 000 euros pour préjudice moral, est fantaisiste et soutenu par des explications pour le moins confuses ;

— selon la convention même des parties, Mme [X] ne sera tenue qu’à l’indemnité due en raison du fait qu’elle n’a pu quitter les lieux dès l’exercice de son droit de rétractation, ce qu’elle ne conteste nullement dans le principe, mais uniquement dans le quantum, la valeur locative de la villa n’étant évidemment pas de 7 500 euros par mois ;

— sur les consommations d’énergies et charges :

— il n’a jamais été contesté qu’elle était redevable, aux termes de la convention d’occupation précaire des consommations d’énergie et charges locatives ;

— le jugement du tribunal de proximité d’Aix en Provence a été rendu le 15 juillet 2024, soit postérieurement à la remise des clefs contradictoire le 3 mai 2024, et elle a été condamnée à ce titre au paiement de la somme de 7 983,41 euros ;

— Mme [R] prétend désormais actualiser ces charges et consommations à la somme de 9 279,52 euros, mais on ne comprend pas bien pourquoi elle ne pouvait pas présenter cette « actualisation » en première instance ;

— cette augmentation des demandes initiales apparaît par conséquent nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable.

— sur les demandes au titre des frais de remise en état :

— Mme [R] sollicitait la somme de 16 000 euros devant le premier juge et avait été déboutée pour absence de justificatifs suffisants ;

— elles sont désormais réduites à 4 119 euros mais demeurent injustifiées.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [R] demande à la cour qu’elle infirme le jugement en ce qu’elle a été déboutée de ses demandes et statuant à nouveau qu’elle :

— sur l’appel principal de Mme [X] :

— déboute Mme [X] de son appel au titre de l’indemnité d’occupation au vu de son comportement, de sa mauvaise foi et des préjudices qu’elle démontre et qu’elle a éprouvés ;

— déboute Mme [X] de son appel au titre des charges et consommations d’énergie qui sont parfaitement justifiées par les pièces qu’elle produit aux débats ;

— déboute Mme [X] de son appel au titre de la condamnation de première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de commissaire de justice afférents à la saisie conservatoire du 15 décembre 2023 et confirme le jugement de ces chefs ;

— sur son appel incident et ses demandes reconventionnelles :

— condamne Mme [X] à lui régler une somme de 3 619 euros, au titre des trais indispensables de réparation des menuiseries et d’entretien des plomberies et un montant de 600 euros au titre du nettoyage qu’elle justifie avoir été contrainte d’exposer au titre des frais de remise en état imputables à l’occupant après le départ des lieux de Mme [X] le 3 mai 2024 ;

— sauf à considérer le préjudice moral subi par elle du fait de la mauvaise foi de Mme [X] pour la période dite contractuelle antérieure au 11 décembre 2023 comme un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’occupation et à condamner par conséquent de ce chef distinct Mme [X] à lui régler à un montant de 30.000 euros, à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1104 et 1231 et suivants du code civil, il conviendra d’augmenter le montant de la clause pénale, d’une somme de 30 000 euros, à lui régler par Mme [X] au titre de son préjudice moral en application des dispositions des articles 1231- 5 et 1240 du code civil ;

— sauf à considérer les préjudices financiers subis du fait de la mauvaise foi de Mme [X] pour la période dite contractuelle antérieure au 11 décembre 2023 comme un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’occupation et à condamner par conséquent de ce chef distinct Mme [X] à lui régler un montant de 51 520 euros de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1104 et 1231 et suivants du code civil, il conviendra d’augmenter le montant de la clause pénale d’une somme de 51 520 euros à lui régler au titre de ses autres préjudices financiers en application des dispositions des articles 1231-5 et 1240 du code civil ;

— Mme [X] ayant quitté les lieux le 3 mai 2024, il conviendra, en outre en cause d’appel de liquider non pas partiellement mais totalement cette indemnité d’occupation pour la période du 12 décembre 2023 au 3 mai 2024, soit a minima, 141 jours x 250,00 euros = 35 250 euros et de condamner Mme [X], au règlement en deniers ou quittance de ladite somme ;

— les charges et consommations d’énergie du mois août 2022 au 3 mai 2024 devront être également actualisées en cause d’appel à un montant de 9.279,52 euros et de condamner Mme [X] au règlement en deniers ou quittance de ladite somme ;

— en tout état de cause :

— condamne Mme [X] à lui régler à une somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur l’indemnité d’occupation :

— elle a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le bailleur et ne s’apprécie pas uniquement en fonction de la valeur locative du bien comme le soutient Mme [X], ladite indemnité ayant un caractère mixte compensatoire et indemnitaire;

— il convient de la liquider pour la prériode du 12 décembre 2023 au 3 mai 2024, soit 20 semaines et demi, soit 141 jours ;

— Mme [X] a également occupé le bien du 2 août 2022 au 12 décembre 2023, soit 72 semaines ;

— Mme [X] a occupé le bien en totalité 92 semaines ;

— Mme [X] était représentée par son notaire lors de la signature de la promesse de vente et ne pouvait donc pas ignorer le contenu de ce document et de ses clauses ;

— le notaire de Mme [X] a également rédigé la convention de jouissance anticipée;

— Mme [X] n’a aucune difficulté de traduction et de compréhension avec la communication écrite en français ;

— elle n’a pas omis de transmettre les informations importantes concernant le bien, à savoir l’existence d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 mai 2021, par laquelle les copropriétaires avaient adopté à l’unanimité une résolution prenant acte de qu’une erreur avait affecté une partie du tracé de la servitude d’accès de 2018 bénéficiant à la copropriété, et avaient décidé d’y remédier en votant à l’unanimité le 28 mai 2021, la correction et l’annulation de la partie sud de la servitude de passage de 2018 desservant la copropriété ;

— ces informations étaient annexées à la promesse de vente, paragraphe 'accès au bien’ ;

— Mme [X] pouvait les lire et analyser le contenu préalablement à la signature de la promesse de vente ;

— la convention de jouissance anticipée ne lui a été ni imposée ni proposée précipitamment ;

— Mme [X] a multiplié les allégations mensongères et a opéré deux revirements successifs de dernière minute, n’ayant pas permis de régulariser la vente de manière délibérée ;

— seule Mme [X] peut être considéré comme de mauvaise foi ;

— ce comportement lui a occasionné des préjudices ;

— la valeur locative du bien peut être évaluée au minimum à 2 000 euros par mois, hors charges ;

— avec les meubles la valeur peut être fixée à 2 250 euros par mois, soit 75 euros par jour, soit pour la période du 12 décembre 2023 au 3 mai 2024 à : 141 jours x 75 euros = 10 225 euros ;

— l’indemnité d’occupation doit également réparer le préjudice subi par le bailleur ;

— elle a eu des difficultés à faire visiter le bien du fait de la présence de Mme [X], de son incertitude quant à son départ, du mauvais entretien de l’appartement, d’un contexte immobilier difficile, elle a été contrainte de minorer son prix de vente de 20 000 euros ; elle a vendu son bien 720 000 euros au lieu de 740 000 euros ;

— son préjudice financier est donc de 30 000 euros ; (92 semaines de privation du bien);

— sur ses autres préjudices :

* impossibilité de louer son bien au [Localité 11] : 30 112 euros ;

* paiement de la taxe foncière d'[Localité 7] et la taxe d’habitation : 2 728 euros ;

* surcoût lié à l’achat immobilier sur [Localité 11] qu’elle a été contrainte de reporter : 16 800 euros ;

* frais de géomètre : 1 880 euros ;

* préjudice moral : 30 000 euros ;

— sur les charges et consommations d’énergie : 7 983,41 euros actualisé à 9 279,52 euros ;

— Mme [X] n’a réglé aucune charge pendant 21 mois ;

— le montant doit être réactualisé après son départ des lieux au 3 mai 2024 ;

— sur les frais de remise en état : il y a eu des détériorations ;

— frais de réparation des menuiseries : 3 619 euros ;

— plomberie et absence de production de justificatifs d’entretien du stérilisat eur et de la pompe à chaleur ;

— nettoyage/propreté des murs : 600 euros ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 19 février 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande nouvelle :

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce devant le premier juge, Mme [A] avait formulé une demande de condamnation en paiement relative aux charges et consommation d’énergie par Mme [X], à hauteur de 7 983,41 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2023.

Ainsi sa demande présentée devant la cour à hauteur de 9 279,52 euros, tend aux mêmes fins que celles formulée devant le premier juge. Son objet est similaire à ses prétentions de première instance.

Cette demande en est la conséquence, puisqu’elle consiste en une actualisation de la dette arrêtée après le départ des lieux, objet du présent litige le 3 mai 2024, par Mme [X].

Par conséquent cette demande ne constitue pas une demande nouvelle et sera déclarée recevable.

Sur l’appel principal :

Sur l’indemnité journalière :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Il est acquis en cause d’appel que les parties ont convenu d’une convention d’entrée en jouissance anticipée, en date du 2 août 2022, s’inscrivant dans le cadre d’une promesse de vente conclue le 2 mai 2022.

Il était prévu que Mme [X] pouvait occuper le bien, à titre gratuit, par une entrée en jouissance par anticipation, le temps de la régularisation de l’acte authentique de vente. Celle-ci reconnaissait que la remise anticipée des clés constituait une facilité, qui lui avait été accordée avant la réalisation définitive de l’acte.

En cas de non régularisation par acte authentique de la vente, par un fait non imputable à Mme [R], Mme [X] devrait libérer les lieux et rendre les clés de l’immeuble. Elle était considérée comme une 'occupante à titre précaire’ et en aucun cas comme un locataire.

Il était mentionné qu’aucune mise en demeure n’était nécessaire et qu’à défaut Mme [X] devrait verser à Mme [R] une indemnité journalière d’un montant de 250 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 11 décembre 2023, Mme [X] informait Maître [V], Notaire, de l’exercice de son droit de rétractation.

Il résulte de ces éléments qu’à compter du 12 décembre 2023, Mme [X] était occupante sans droit ni titre et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Il est acquis que Mme [X] a quitté les lieux le 3 mai 2024.

Sur la clause litigieuse :

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Ainsi, il est constant que constitue une clause pénale, la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée (Cass. 2e’civ., 31'mars 2022, n°'20-23.284'). La peine ainsi convenue, fût-ce dans une transaction, peut-être, même d’office, modérée ou augmentée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire (Cass. com., 20'mars 2019, n°'17-18.977)

Mme [R] demande à la cour de faire application de la clause de la convention et de condamner Mme [X] au paiement de la somme de 35 250 euros, (250 euros x 141 jours, pour la période allant du 12 décembre 2023 au 3 mai 2024), à titre d’indemnité forfaitaire, tel que prévu dans l’avant-contrat.

Mme [X] invoque le caractère litigieux de cette clause, manifestement excessive, s’analysant en une clause pénale.

En l’espèce, il résulte effectivement en dernière page de la convention d’occupation précaire que Mme [X] devra verser à Mme [R] une indemnité de 250 euros par jour, en cas de non régularisation par acte authentique de la vente par un fait non imputable à Mme [R].

Il s’évince des éléments versés aux débats que la vente n’a pas pu aboutir en raison d’une difficulté relative à une servitude d’accès et de parking, amenant Mme [X] à se rétracter en raison d’un nouveau projet, modifiant les conditions initiales prévues par rapport à la promesse de vente.

Aucune mauvaise foi des deux parties n’est caractérisée dans l’exécution de leurs obligations, le tracé de la servitude dépendant notamment d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, puisque touchant à des parties communes de l’immeuble et non de la seule et unique volonté de Mme [R].

Ainsi, la clause relative à l’indemnité journalière, s’analyse bien en une clause pénale, prévoyant forfaitairement une indemnité contractuelle liée à l’occupation des lieux.

Cette pénalité est manifestement excessive, étant rappelé que Mme [R] reconnaît elle même dans ses écritures que la valeur locative de son bien, meublé peut être estimé à 2 250 euros par mois, soit 75 euros par jour. Elle souligne avoir subi également un préjudice lié à l’occupation de son bien.

Mme [X] soutient que la valeur locative du bien est de 1 800 euros par mois.

Au vu de l’ensemble des ces éléments, cette indemnité journalière sollicitée a un fondement contractuel et ne s’analyse pas en une indemnité d’occupation fondée sur un fondement quasi-délictuel.

Il y a donc lieu dès lors de réduire le montant de cette dernière à et de condamner Mme [R] au paiement de cette somme à hauteur de 80 euros par jour.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 250 euros au titre de l’indemnité journalière.

Mme [X] sera condamnée à payer à Mme [R] la somme de 11 280 euros (80 x 141 jours), pour la période allant du 12 décembre 2023 au 3 mai 2024, au titre de l’indemnité journalière prévue au contrat.

Sur l’appel incident :

Sur les charges et consommations d’énergie :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en application de la convention de jouissance anticipée signée le 2 août 2022, que Mme [X] est redevable au prorata temporis au titre de la consommation d’énergie et des charges dites locatives.

Devant le premier juge il était établi que ces charges représentaient la somme de 7 983,41 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2023.

Cependant, Mme [X] a quitté les lieux au 3 mai 2024, soit postérieurement à la décision de première instance.

Ainsi, Mme [R] verse aux débats deux tableaux auxquels sont annexés des justificatifs des charges dues, actualisées au 3 mai 2024 et portant le total à 9 279,52 euros.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 7 983,41 euros, au titre des charges, somme arrêtée à la date du 31 décembre 2023.

Mme [X] sera condamnée à payer à Mme [R] la somme de 9 279,52 euros, au titre des charges et consommations d’énergie dues au 3 mai 2024.

Sur le préjudice moral :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [A] justifie avoir subi un préjudice moral important, en terme d’anxiété lié à l’occupation de son logement pendant de nombreux mois. Elle verse aux débats des certificats médicaux du Docteur [U], psychiatre, justifiant d’un suivi régulier depuis le 23 octobre 2023. Le médecin souligne que l’état de Mme [R] nécessite un traitement régulier (prescription d’Atarax notamment…).

L’occupation par Mme [X] des lieux pendant plusieurs mois, alors qu’elle s’était rétractée de sa promesse d’acquisition du bien, sans s’acquitter du règlement des charges d’énergie a contribué à plonger Mme [R] dans un état de stress et d’anxiété qu’il convient de réparer.

Il conviendra d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Mme [X] sera condamnée à verser à Mme [R] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral.

Sur les frais de remise en état du bien :

Aux termes de la convention de jouissance anticipée signée entre les parties le 2 août 2022, il était prévu que les frais de l’état des lieux seraient à la charge de Mme [X] ainsi que toutes consommation d’usage et les charges à paritr du 3 août 2022..

Si l’acte authentique de vente venait à ne pas se réaliser pour quelque cause que ce soit, Mme [X] sera tenue de remettre le bien dans l’état dans lequel il se trouvait avant la prise en jouissance ou d’un commun accord entre les parties de laisser le bien dans l’état où il se trouve après réalisation des travaux, sous réserve d’une indemnisation au profit de Mme [X].

Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi contradictoirement entre les parties.

Au soutien de ses prétentions, Mme [X] verse aux débats :

— des photographies prises par l’agence immobilière qui seraient antérieures à l’occupation des lieux par Mme [X] (elles ne sont pas datées) ;

— un procès-verbal de commissaire de justice, établi à la requête de Mme [X], du 3 mai 2024, par maître [Y] ;

— un procès-verbal de commissaire de justice, établi à la requête de Mme [R] , du 3 par 2024, par maître [D] ;

— une facture du 19 juillet 2024 de la société Résilians portant notamment sur une révision des menuiseries (1090 euros) et remplacement d’une crémone vantail secondaire (1 100 euros), et un démontage et nettoyage complet de la colonne de douche (450 euros), compris dépose et pose, révision pompe à chaleur et stabilisateur(650 euros) ; cette facture fait suite à une sinistre 'dégât des eaux’ ;

— une facture du mois de juillet 2024 relatif à un ménage approfondi après déménagement : 600 euros TTC.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, comme l’a pertinemment souligné le premier juge, en l’absence d’état des lieux d’entrée effectué contradictoirement, il est impossible de déterminer les travaux nécessaires à la remise en état, imputables aux agissements de Mme [X], de ceux liés à la vétusté du bien, relevant de l’entretien de ce dernier par Mme [R] en sa qualité de propriétaire.

Les parties se sont entendues lors des procès-verbaux dressés le 3 mai 2024 pour dire notamment que :

— dans l’entrée : il y a trois spots au plafonier et non cinq,

— dans la chambre 1 : Une tringle provençale sur mesure est manquante,

— les dressigns étagères tiroirs sont manquants,

— dans la chambre 3 : les dressings, étagères, penderies, tiroirs, trois portes miroitées dressing sont manquants.

Mme [X] indique au commissaire de justice, maître [D], avoir réalisé un virement de 500 euros à Mme [R] en échange d’une table et des étagères.

Seule la prestation nettoyage du bien, effectué après déménagement de Mme [X] sera donc retenu comme avérée.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande au titre des frais de remise en état.

Mme [X] sera condamné à lui payer la somme de 600 euros, au titre des frais liés à la remise en état du bien.

Sur les autres préjudices financiers :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A titre préliminaire il convent de rappeler que les parties avaient conclu une convention d’entrée en jouissance anticipée le 2 août 2022, à titre gratuit, s’inscrivant dans le cadre d’une promesse de vente conclue le 2 mai 2022, dans le cadre du bien, objet du présent litige.

Mme [X] a fait valoir son droit de rétractation le 11 décembre 2023, suite aux problèmes d’accès et de parking du bien, objet de la vente.

° sur l’impossibilité de louer son bien au [Localité 11] et paiement de la taxe foncière d'[Localité 7] et la taxe d’habitation du [Localité 11] :

Mme [R] sollicite la somme de 30 112 euros en raison de l’impossibilité de pouvoir louer sa résidence secondaire dans le [Localité 11] pour la période allant du mois de juillet 2022 au 10 décembre 2023. Elle expose avoir dû y déménager afin que Mme [X] puisse emmenager dans son bien objet de la promesse de vente.

Elle verse aux débats un tableau des locations saisonnières 2021 ainsi que son avis d’imposition 2022 établi que les revenus 2021.

Elle sollicite également la somme de 2 728 euros, au titre du remboursement de la taxe foncière d'[Localité 7] et de la taxe d’habitation du [Localité 11].

Ainsi, les parties avaient contractuellement prévu de laisser Mme [X] occuper le bien situé à [Localité 9], à titre gratuit, lieu de la résidence principale de Mme [R].

Par conséquent, Mme [R] ne peut revenir sur sa volonté contractuelle de laisser Mme [X] occuper le bien par anticipation à titre gracieux le temps de finaliser la promesse de vente.

Mme [R] ne peut pas lui réclamer la compensation de la non-location de sa résidence secondaire sur cette période. Quelles que soient les circonstances de la vente, elle devait trouver un hébergement le temps de la finalisation de la transaction et ne peut pas faire supporter ce coût à Mme [X], qui ne lui est pas imputable.

De même, en qualité de propriétaire du bien, la transaction et le transfert de propriété n’ayant pas pu avoir lieu, Mme [R] est mal fondée à solliciter le remboursement de la taxe foncière d'[Localité 9] et de la taxe d’habitation sur le bien du [Localité 11].

Il n’est pas démontré que ces pertes financières s’analysent en des préjudices en lien de causalité avec la mauvaise exécution du contrat liant les parties, par Mme [X].

Mme [X] et Mme [R] étant liée par une convention d’entrée en jouissance dans les lieux à titre gratuit. Aucune exécution fautive n’est démontrée de la part de Mme [X].

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [R] de ses demandes formulées à ce titre.

° sur le surcoût lié à l’achat immobilier sur le [Localité 11] :

Mme [R] sollicite la somme de 16 800 euros au titre du surcoût dans le prix d’achat d’un bien au [Localité 11] qui est passé de 386 000 euros en juillet 2023 à 403 200 euros après cette date.

Il est acquis que la perte de chance qui doit être sérieuse, se mesure à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la question de la perte de chance d’acquérir le bien à un meilleur prix n’est pas en lien de causalité directe avec le maintien dans les lieux de Mme [X], dont il n’est pas démontré qu’elle ait agi de mauvaise foi. Cette perte de chance est hypothétique et n’est pas justifiée.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande formulée à ce titre

° sur les frais de géomètre :

Mme [R] sollicite la somme de 1 800 euros au titre des frais de géomètre exposés pour l’établissement du projet de servitude dite 'longue'.

Il ressort des éléments versés aux débats, que le nouveau projet de servitude prévoyant la création de deux places de parking a été validé et assemblée générale le 27 juillet 2022, quelques jours avant l’expiration de la validité de la promesse de vente, initialement fixée au 2 août 2022.

Le tracé ne convenant pas à Mme [X], c’est alors que la création d’une servitude dite longue va être envisagée par Mme [R].

Ces frais n’ont pas fait l’objet d’une convention entre les parties.

Ils ont été exposés à l’initiative de Mme [R] qui souhaitait vendre son bien. Ces frais s’inscrivent dans le cadre de négociations tripartides avec d’autres copropriétaires de l’ensemble immobilier, afin de parvenir à un accord sur un meilleur tracé de parking.

Mme [X] a signé la promesse de vente le 2 mai 2022, antérieurement au vote de l’assemblée générale avalisant la servitude dite courte.

Par conséquent, contrairement à ce que soutient Mme [R], les frais exposés pour le géomètre ne sont pas un préjudice en lien de causalité avec l’exécution par Mme [X] de ses obligations issues de la convention d’entrée en jouissance anticipée.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [X] aux dépens de l’instance, incluant le coût de commissaire de justice afférents à la saisie conservatoire du 15 décembre 2023, et l’a condamnée à payer à Mme [R] la somme de 2 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [R] ayant été contrainte d’initier la procédure en raison d’impayés d’indemnités contractuelles et divers frais dus par Mme [X].

Chacune des parties succombant partiellement en appel, l’équité commande qu’elle conserve la charge de leurs frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

STATUANT DANS LES LIMITES DE L’APPEL :

DÉCLARE recevable la demande de Mme [R] visant à voir condamner Mme [X] au paiement de la somem de 9 279,52 euros au titre des charges et consommations d’énergie, selon décompte arrêté au 3 mai 2024 ;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 250 euros, au titre de l’indemnité journalière prévue à la convention d’occupation précaire ;

— condamné Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 7 983,41 euros, au titre des charges, somme arrêtée à la date du 31 décembre 2023 ;

— débouté Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— débouté Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 80 euros, au titre de l’indemnité journalière prévue à la convention de jouissance anticipée ;

CONDAMNE Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 11 280 euros, au titre de l’indemnité journalière prévue à la convention de jouissance anticipée pour la période allant du 13 décembre 20923 au 3 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 9 279,52 euros, au titre des charges et consommations d’énergie, somme arrêtée à la date du 3 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 600 euros au titre des travaux de remise en état du bien ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais et dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,