COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

N° 2025/

N° RG 25/02535 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOOU5

[I] [R] épouse [T]

[S] [T]

C/

Société ALBINGIA

SARL ALCYOM

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 05 Février 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03407.

APPELANTS

Madame [I] [R] épouse [T]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [S] [T]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉES

Société ALBINGIA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, prise en sa qualité d’assureur de la société AL

YCOM

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Peggy RICHTER-IKRELEF, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL ALCYOM

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et plaidant par M^e Michel MONTAGARD de l’AARPI MONTAGARD & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Guillaume DARDE de la SELEURL GUILLAUME DARDE AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, Conseillère-rrapporteur chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte en date du 30 novembre 2021, Monsieur [S] [T] et Madame [I] [R] épouse [T] ont acquis de la société Alcyom, en l’état futur d’achèvement, les lots n°19, 20, 26 correspondant respectivement à un box PMR n°07, un box n°07 et un local à vélo portant le n°03 situés au premier sous-sol du bâtiment ainsi que le lot n°38 correspondant à l’appartement n°01 situé au rez-de-chaussée du bâtiment, dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 2], dénommé « [Adresse 2] », moyennant le prix de 730.000 euros taxe sur la valeur ajoutée incluse.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoyait une livraison au plus tard le 30 juin 2022.

La livraison de l’appartement est intervenue le 02 mai 2023, par procès-verbal de livraison avec de nombreuses réserves, essentiellement de finition. Il était mentionné au procès-verbal de livraison que les garages sont non-réceptionnés et non réceptionnables.

Le procès-verbal de livraison était doublé d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé au contradictoire de la société Easy Ingénierie, maître d''uvre d’exécution.

Monsieur [T] et Madame [R] épouse [T] ont dénoncé d’autres désordres par correspondances recommandées avec demandes d’avis de réception des 08 juillet 2023, 10 juillet 2023, 05 septembre 2023 et 09 octobre 2023.

Se plaignant du retard de livraison des garages, de désordres, notamment d’humidité, de non-conformités dans les équipements et choix des matériaux utilisés pour la construction, Monsieur [T] et Madame [R] épouse [T] ont, par acte délivré le 09 avril 2024, assigné la société Alcyom en référé devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, la condamnation de cette société à procéder à la livraison des lots non livrés sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, le versement de la somme provisionnelle de 25.000euros à valoir sur leur préjudice et 240 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte délivré le 12 septembre 2024, la société Alcyom a assigné en intervention forcée son assureur, la société Albingia, recherchée en qualité d’assureur tous risques chantier (police n°BW1909699), dommages-ouvrage (police n°DO 19 09697) et responsabilité décennale obligatoire constructeur non-réalisateur (police n°RC 19 09698).

Les procédures ont été jointes.

Monsieur [T] est décédé le 17 octobre 2024.

Par ordonnance de référé en date du 05 février 2025, Monsieur [L] [Y] a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec pour mission, notamment, de :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 2], visiter l’immeuble litigieux,

— rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport,

— indiquer la date d’ouverture du chantier, les dates d’exécution et d’achèvement des travaux, la date de prise de possession, le cas échéant les dates des procès-verbaux de réception, en mentionnant les réserves éventuellement formulées, ainsi que la noti’cation écrite des désordres qui se sont révélés postérieurement à la réception,

— rechercher si les travaux out été effectués conformément aux conventions entre les parties, aux normes et règlements en vigueur ainsi qu’aux règles dc l’art, en décrivant, le cas échéant, les malfaçons ou moins-values constatées,

— examiner les ouvrages en litige, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du O2 avril 2024,

— si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant la date de leur apparition, en rechercher la cause, en précisant s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause, dire si les désordres étaient existants au moment de la vente, s’ils étaient apparents ou non et s’il est raisonnablement possible que le vendeur ait pu ne pas les connaitre,

— préciser la nature des désordres en indiquant nocturnement s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage en cause ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à leur destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, dc fondation, d’ossature, de clos ou de couvert,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux dc reprise,

— donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par la partie demanderesse, en précisant la durée des travaux de reprise,

— en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés,

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité.

Le juge des référés a, en outre, jugé que les opérations d’expertise seront opposables à la société Albingia, rejeté la demande de condamnation provisionnelle des époux [T] ainsi que leur demande de livraison sous astreinte, laissé les dépens à leur charge, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 28 février 2025, Madame [I] [R] épouse [T] et Monsieur [S] [T] ont interjeté appel de cette ordonnance et intimé la SA Albingia et la SARL Alcyom.

L’affaire était enregistrée au répertoire général sous le n°RG 25/02535.

Le président de la chambre 1-4 a, en application de l’article 906 du code de procédure civile, fixé une date d’appel de l’affaire à bref délai à l’audience du 12 novembre 2025 et fixé la clôture prévisible de l’affaire au 27 octobre 2025, par avis en date du 28 mars 2025.

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Selon des conclusions n°2 notifiées par RPVA le 18 septembre 2025, Madame [I] [R] épouse [T] sollicitent de :

Confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle déclare leur action recevable et ordonne une expertise judiciaire,

La réformer en ce qu’elle indique concernant la mission d’expertise que l’expert avait pour mission d’examiner les ouvrages en litige, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 2 avril 2024.

Statuant à nouveau,

Dire que la mission de l’expert telle que précisée à l’ordonnance de référé du 5 février

2025 sera étendue comme suit :

— Constater, sans que cette liste ne soit exhaustive, l’ensemble des désordres, malfaçons et non-conformités décrites notamment dans le procès-verbal de livraison du 02 Mai 2023, dans le constat du commissaire de justice du 02 Mai 2023, dans les courriers du 08 Juillet 2023, du 10 Juillet 2023, du 5 Septembre 2023, du 9 Octobre 2023, dans le procès-verbal de constat dressé par Commissaire de justice le 02 Avril 2024, le rapport établi le 13 Juin 2024 par la société LES GARS DES EAUX, le procès-verbal de constat dressé par le Commissaire de Justice du 27 mars 2025, dans l’acte introductif d’instance et les conclusions postérieures,

— Les décrire et en déterminer les causes ;

— Dire si l’appartement de Madame [T] est habitable.

— Dire si les travaux réalisés présentent des malfaçons, des non-façons ou non conformités par rapport aux normes techniques en vigueur ou aux conventions entre les parties,

— Déterminer les travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres, non-finitions, non-conformités qu’aux dommages conséquents, en chiffrer le coût après avoir sollicité la délivrance de devis et en estimer la durée.

— Décrire les préjudices annexes subis et fournir tous éléments d’évaluation d’un éventuel trouble de jouissance et financier,

Réformer l’ordonnance en référé du 5 février 2025 en ce qu’elle a rejeté leur demande de livraison sous astreinte et leur demande provisionnelle tendant au paiement de la somme de 25.000 euros,

Statuant à nouveau ;

Ordonner la livraison sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard des lots numéro dix-neuf (19), vingt (20) et vingt-six 26 de l’immeuble ALCYOM sis à [Localité 5] à Mme [T] par la société ALCYOM conformément au contrat VEFA du 30 novembre 2021.

Condamner la société ALCYOM à payer à titre de provision de la somme de 25.000 euros de dommages et intérêts à valoir sur la réparation des préjudices subis par Madame [T].

Confirmer l’ordonnance de référé du 5 février 2025 dans l’ensemble de ses autres dispositions,

En toute hypothèse,

Débouter les sociétés ALCYOM et ALBINGIA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner la société ALCYOM à payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [R] soutient que les éléments versés à son dossier permettent d’établir l’existence d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire avec la mission décrite dans ses conclusions en ce que les désordres dont il est fait état concernent des parties privatives et que la société Alcyom doit sa garantie en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement au titre des désordres réservés non repris, des désordres dénoncés après la livraison et des non-conformités au contrat de vente.

Elle fait valoir que, pour mettre hors de cause la société Albingia recherchée en sa qualité d’assureur de la société Alcyom, il est nécessaire de statuer sur la nature des désordres et les garanties dont ils relèvent, ce que le juge des référés n’est pas autorisé à faire.

Sur sa demande de livraison sous astreinte des deux garages et du local à vélo, Madame [R] reproche au juge des référés d’avoir écarté l’existence d’un trouble manifestement illicite alors que la livraison des lots litigieux était contractuellement fixée au plus tard au 30 juin 2022, que la livraison du lot n°38 (l’appartement) n’est intervenue que le 02 mai 2023, qu’elle considère que les autres lots ne sont pas livrés, ce qui caractérise, selon elle, un trouble manifestement illicite.

Madame [R] ajoute que la société Alcyom ne peut tirer argument de l’absence de paiement de la totalité du prix de vente à la date du 30 juin 2022 pour justifier son retard alors que le solde du prix de vente n’était payable qu’à la livraison et à la remise des clés.

Enfin, Madame [R] fait valoir que sa demande provisionnelle est justifiée par le retard de livraison, par les préjudices financier et de jouissance en résultant mais aussi par les préjudices moral et de jouissance résultant des désordres d’humidité et de non-conformité dont la réalité et les conséquences ne sont pas sérieusement contestables.

Selon des conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, la SARL Alcyom sollicite de :

La RECEVOIR en son appel incident et en ses demandes ;

CONFIRMER partiellement l’ordonnance de référé en date du 5 février 2025 en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation provisionnelle des époux [T], rejeté leur demande de livraison sous astreinte et laissé les dépens à leur charge des époux ;

INFIRMER cette ordonnance en ce qu’elle :

Déclare recevable l’action des époux [T] ;

Ordonne une expertise judiciaire et désigne Monsieur [Y] pour y procéder ;

Statuant de nouveau,

Sur la demande d’expertise, à titre principal,

La DECLARER eu égard à la réception des parties communes intervenue en octobre 2023,

DECLARER irrecevable la demande d’expertise judiciaire des époux [T] ;

à défaut, les DEBOUTER de cette dernière ;

Sur la demande d’expertise, à titre subsidiaire,

JUGER que le périmètre d’intervention et la mission de l’expert désigné se cantonneront exclusivement aux supposés désordres et non-conformités visées dans le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 2 avril 2024 à la demande des époux [T] ;

JUGER que les opérations d’expertise seront opposables à la compagnie ALBINGIA ;

Lui DONNER ACTE de ses plus vives protestations et réserves quant à la recevabilité et au bienfondé de la demande ;

JUGER que tant la provision à valoir sur honoraires de l’expert judiciaire que tous les frais et dépens afférents à la présente procédure seront supportés par les époux [T], demandeurs, au besoin, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra ;

Sur le surplus des demandes des époux [T],

DEBOUTER les époux [T] de l’intégralité de leurs demandes de condamnations à son encontre ;

En toutes hypothèses,

DEBOUTER les époux [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER ALBINGIA de l’intégralité de ses demandes, fin et conclusions ;

CONDAMNER solidairement les époux [T] à lui payer la somme de 6.000euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement les époux [T] aux entiers dépens.

La société Alcyom expose que, suite à l’apparition de désordres d’infiltrations d’eau dans les niveaux du sous-sol de l’immeuble, elle a assigné les intervenants à la construction en référé expertise et qu’une expertise judiciaire a ainsi été ordonnée par le tribunal de commerce de Fréjus le 18 décembre 2023, confiée à Monsieur [G] (ordonnance de remplacement d’expert du 23 janvier 2024), qu’elle a donc été diligente concernant des désordres indépendants de sa volonté. Cette expertise judiciaire est en cours.

La société Alcyom fait valoir que les réserves initiales ont été levées, que les époux [T] font désormais état de la présence de traces de moisissures, de désordres qui n’ont pas été réservés et de supposées non-conformités qui sont contestées.

Elle soutient que les parties communes, en particulier les sous-sols, ont été livrés dans le courant du mois d’octobre 2023, qu’une expertise judiciaire est en cours concernant les sous-sols, expertise qui a été dénoncée au syndicat des copropriétaires. Elle en conclut qu’elle n’est désormais plus responsable des désordres y afférents et que c’est le syndicat des copropriétaires qui doit en répondre et a qualité à agir concernant les parties communes.

Sur la demande de livraison sous astreinte, la société Alcoym soutient que les conditions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ne sont pas réunies en ce que Madame [R] ne démontre ni l’existence d’un dommage imminent ni celle d’un trouble manifestement illicite, qu’en outre, les époux [T] ont retenu 10% du prix postérieurement à la date d’achèvement de l’immeuble, ce qui contrevient à leur obligation contractuelle et justifie le retard de livraison. Elle fait valoir que tous les lots acquis par les époux [R] ont été réceptionnés et livrés, que l’absence de prise de possession des lots situés en sous-sol résulte de l’inaction des copropriétaires qui refusent de payer les travaux d’entretien et de remise en marche du monte-véhicules mais que les lots sont accessibles. Elle ajoute qu’elle a fait diligence afin de résoudre les problématiques relatives aux infiltrations d’eau puisqu’elle a sollicité une expertise judiciaire dont elle attend les conclusions et qu’elle ne peut être condamnée à livrer les parties communes dont le syndicat des copropriétaires a pris livraison.

Quant à la demande de provision, la société Alcyom fait valoir qu’il n’existe pas de dommage imminent ni trouble manifestement illicite, que les réserves faites initialement ont toutes été levées, que le retard de livraison est imputable au défaut de paiement du solde du prix et que la preuve d’une faute, de l’existence de préjudices et du lien de causalité n’est pas rapportée.

Sur l’extension de la mission de l’expert judiciaire aux défauts de conformités, la société Alcyom fait valoir que la livraison sans réserve a purgé les non-conformités apparentes.

Selon des conclusions n°2 d’intimé et d’appelante incidente notifiées par RPVA le 28 juillet 2025, la société Albingia sollicite de :

REJETER la demande nouvelle de la SARL ALCYOM de voir juger que les opérations d’expertise seront opposables à la compagnie ALBINGIA ;

CONFIRMER l’ordonnance en date du 05 février 2025 en ce qu’elle a :

Rejeté la demande de condamnation provisionnelle des époux [T] ;

Laissé les dépens à leur charge ;

INFIRMER cette ordonnance en ce qu’elle a :

Déclaré recevable l’action des époux [T] ;

Ordonné une expertise ;

Jugé que les opérations d’expertise lui seront opposables ;

ET STATUANT A NOUVEAU,

A TITRE PRINCIPAL

JUGER IRRECEVABLE en l’état les demandes formulées à son encontre et la mettre hors de cause ; formulée au titre du contrat d’assurance dommages-ouvrage en l’absence de déclaration de sinistre préalable ;

REJETER les demandes formulées à son encontre, en qualité d’assureur constructeur non réalisateur et tous risques chantiers de la société ALCYOM ;

PRONONCER l’irrecevabilité des demandes faites à son encontre en qualité d’assureur dommages-ouvrage à défaut de déclaration de sinistre préalable dument constituée ;

JUGER que pour les parties communes (parkings) il existe déjà une expertise en cours selon une ordonnance de référé rendue par le tribunal de commerce de FREJUS le 18 décembre 2023 désignant Mr [B], remplacé par Monsieur [G] par une ordonnance de référé du même tribunal en date du 23 janvier 2024 ;

En conséquence,

REJETER les demandes des époux [T] ;

PRONONCER sa mise hors de cause en qualité d’assureur constructeur non réalisateur, (CNR) tous risques chantiers (TRC) et dommages – ouvrage (DO) ;

DEBOUTER les époux [T], ainsi que la SARL ALCYOM de toutes demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre, ès-qualités d’assureur Constructeur Non Réalisateur, Tous Risques Chantiers et Dommages – Ouvrage ;

SUBSIDIAIREMENT,

Lui DONNER ACTE de ses plus expresses protestations et réserves, notamment de responsabilité, de prescription, de garantie, de fait et de droit sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée à la condition expresse que la mesure d’instruction ne pourra concerner que les dommages listés dans l’assignation et les pièces y annexées ;

JUGER que l’expert devra avoir pour mission de « donner au tribunal tous les éléments qui

permettant de déterminer les responsabilités » ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

REJETER toute demande de condamnation tout aussi injustifiée que prématurée en l’état de la

mesure d’instruction sollicitée.

RESERVER les dépens.

La société Albingia conclut à l’irrecevabilité de la demande subsidiaire de la société Alcyom tendant à juger que les opérations d’expertise lui seront opposables comme étant une demande nouvelle en cause d’appel.

Elle conclut ensuite à sa mise hors de cause au motif qu’il résulte à l’évidence des pièces versées au débats qu’aucune des garanties souscrites n’est mobilisable en l’espèce et que toute action formée à son encontre serait vouée à l’échec.

Elle fait valoir qu’en sa qualité d’assureur, elle ne peut être condamnée à livrer les garages sous astreinte et qu’en l’état des contestations sérieuses tenant à la mobilisation de ses garanties, elle ne peut être condamnée à payer une provision.

L’ordonnance de clôture est en date du 27 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 novembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS :

Sur les demandes formées contre Monsieur [S] [T] :

A titre liminaire, il est nécessaire de constater que si la déclaration d’appel enregistrée au greffe le 28 février 2025 est formée aux noms de Madame [I] [R] et de son époux Monsieur [S] [T], Monsieur [T] est décédé le 17 octobre 2024, soit avant la déclaration d’appel. Dans ses conclusions, Madame [R] mentionne le décès de son mari et formule des demandes uniquement dans ses intérêts.

L’appel n’est donc formé que par Madame [I] [R].

Les demandes formées par la société Alcyom contre Monsieur [S] [T] sont donc irrecevables.

Sur l’irrecevabilité invoquée par la société Albingia :

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’ « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

L’article 565 du même code dispose que « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».

En l’espèce, la société Albingia conclut au rejet de la demande subsidiaire de la société Alcyom tendant à juger que les opérations d’expertise lui seront opposables comme étant des demandes nouvelles en cause d’appel.

Il est rappelé que Monsieur [T] et Madame [R] épouse [T] ont, par acte délivré le 09 avril 2024, assigné la société Alcyom en référé devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, la condamnation de cette société à procéder à la livraison des lots non livrés sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, le versement de la somme provisionnelle de 25.000euros à valoir sur leur préjudice et 240 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Puis, par acte délivré le 12 septembre 2024, la société Alcyom a assigné en intervention forcée son assureur, la société Albingia, recherché en qualité d’assureur tous risques chantier (police n°BW1909699), dommages-ouvrage (police n°DO 19 09697) et responsabilité décennale obligatoire constructeur non-réalisateur (police n°RC 19 09698) et a sollicité la jonction des deux procédures. Les procédures ont été jointes et, par ordonnance de référé du 05 février 2025, le juge des référés a jugé que les opérations d’expertise seront opposables à la société Albingia.

Si l’assignation en intervention forcée délivrée à la requête de la société Alcyom ne mentionnait pas expressément que l’expertise judiciaire devait être opposable à son assureur, une telle demande s’évinçait de l’assignation de cet assureur en intervention forcée au visa des polices d’assurances souscrites. Ce que le juge des référés a bien compris puisqu’il a jugé en ce sens.

La demande subsidiaire formée en cause d’appel tendant à juger que les opérations d’expertise seront opposables à la société Albingia n’est donc pas nouvelle en cause d’appel et doit être déclarée recevable.

Sur l’irrecevabilité invoquée par la société Alcyom :

La société Alcyom fait valoir qu’une expertise judiciaire est en cours concernant les sous-sols dont les opérations doivent se dérouler au contradictoire du syndicat des copropriétaires, désormais seul à avoir qualité s’agissant de parties communes.

Cependant, les époux [T] ont acquis les lots n°19, 20, 26 correspondant respectivement à un box PMR n°07, un box n°07 et un local à vélo portant le n°03 situés au premier sous-sol du bâtiment ainsi que le lot n°38 correspondant à l’appartement n°01. Si les lots n°19, 20 et 26 sont situés dans les sous-sols de l’immeuble faisant déjà l’objet d’une autre expertise, ils ont été acquis par les époux [T] qui ont donc la qualité de copropriétaires. Ils peuvent être affectés de désordres à l’origine de préjudices propres aux copropriétaires de ces lots, et ainsi donner lieu à une action à l’encontre du vendeur en l’état futur d’achèvement.

Madame [R] a donc qualité pour demander une expertise judiciaire au titre des lots dont elle est copropriétaire, susceptibles d’être affectés de désordres occasionnant pour elle des préjudices personnels et distincts, ce au contradictoire de la société Alcyom, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement redevable en tant que tel de garanties spécifiques, qui seront énumérées plus loin, et de son assureur la société Albingia. Sa demande d’expertise judiciaire contre les intimés est donc recevable.

Il appartiendra, le cas échéant, au juge du fond de se prononcer sur le caractère privatif ou non des lots situés en sous-sol, en particulier, l’emplacement à vélos, étant précisé que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ne sont pas versés aux débats.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que :

S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il s’évince de ces dispositions que pour justifier d’un motif légitime à conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le demandeur n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

Par ailleurs, le vendeur en état futur d’achèvement est tenu à l’égard des acquéreurs de :

— livrer un immeuble dans un délai déterminé, sur le fondement de l’article 1601-1 du code civil;

— des vices apparents et des défauts de conformités apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ;

— des défauts de conformités, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l’article 1604 du code civil ;

— des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l’article 1646-1 du code civil si les conditions d’application de ces garanties sont réunies, et à défaut, sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires.

En l’espèce, au soutien de sa demande d’expertise judiciaire, Madame [R] verse aux débats, notamment, :

— le procès-verbal de livraison du 02 mai 2023 listant les réserves,

— les procès-verbaux de constats d’huissier datés du 02 mai 2023 (établi contradictoirement le jour de la livraison), du 02 avril 2024 et du 27 mars 2025 montrant l’existence de divers désordres dont d’importantes traces d’humidité, et faisant état de non-conformités,

— les courriers de doléances adressés par Madame [T] à Monsieur [N] [D], au siège social de la société Alcyom, en date des 08 juillet 2023, 10 juillet 2023, 05 septembre 2023 et 09 octobre 2023 faisant état, notamment, du retard de livraison, de problèmes d’humidité apparus dans l’appartement et du sous-dimensionnement de la climatisation,

— le rapport recherche de fuite de la société Les Gars des Eaux daté du 13 juin 2024 concluant que le dégât des eaux est dû à un phénomène de condensation provenant d’un manque de ventilation du logement, l’absence d’entrée d’air dans les menuiseries de la véranda, un débit d’air insuffisant au niveau des bouches de ventilation de la cuisine, de la salle d’eau et du WC, un débit d’air insuffisant au niveau des entrées d’air situées dans les menuiseries extérieures du salon et des chambres,

— des photographies montrant des traces importantes de moisissures et de cloquage de peinture.

L’ensemble de ces éléments démontrent l’existence d’un motif légitime de voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de la société Alcyom, vendeur en l’état futur d’achèvement, compte tenu des garanties dues aux acquéreurs, l’expertise devant permettre de vérifier la réalité des désordres, défauts de finition, inachèvements et défauts de conformité, d’en déterminer la nature, la date de leur apparition, le caractère apparent ou non à la date de livraison et le ou les régimes spécifiques dont ils relèvent.

Les opérations d’expertise judiciaire devront se dérouler au contradictoire de la société Albingia, recherchée en sa qualité d’assureur de la société Alcyom. En effet, le caractère non-mobilisable des polices d’assurance souscrites n’est pas indubitablement établi et pour écarter les différentes polices d’assurance souscrites, il est nécessaire de statuer au fond, ce qui n’est pas autorisé au stade du référé.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la société Alcyom et de son assureur la société Albingia.

Il sera toutefois précisé que, dans l’accomplissement de sa mission, l’expert judiciaire devra :

— prendre connaissance des conclusions de l’expertise judiciaire ordonnée par ordonnance du tribunal de commerce de Fréjus le 18 décembre 2023, confiée à Monsieur [G] par ordonnance de remplacement d’expert du 23 janvier 2024,

— dire si les lots n°19, 20, 26 et 38, objets du litige, sont affectés de désordres, malfaçons, non-conformités, vices cachés et/ou inachèvements tels que visés dans le procès-verbal de livraison avec réserves du 02 mai 2023, les procès-verbaux de constats d’huissier datés du 02 mai 2023, du 02 avril 2024 et du 27 mars 2025, les courriers recommandés de Madame [R] en date des 08 juillet 2023, 10 juillet 2023, 05 septembre 2023 et 09 octobre 2023, le rapport recherche de fuite de la société Les Gars des Eaux daté du 13 juin 2024.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres précisions ou rectifications à la mission confiée à l’expert judiciaire par le juge des référés.

Sur la demande de livraison sous astreinte :

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que :

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La charge de la preuve du trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent pèse sur le demandeur.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit » ou par l’accomplissement par une partie d’actes caractéristiques d’une voie de fait.

La notion de voie de fait, dans le domaine du référé, ne concerne pas seulement les hypothèses où, par dérogation aux règles de principe de répartition des contentieux, compétence est attribuée à la juridiction judiciaire pour des actes imputables à l’administration. Elle vise aussi les actes de justice privée et les cas où 'le procédé auquel a recouru le défendeur, le comportement de ce dernier, est insupportable'. Le juge des référés peut alors prendre les mesures nécessaires à la cessation de la voie de fait, quelle que soit la contestation existante entre les parties sur le fond du droit et même si cette contestation est parallèlement soumise à l’appréciation des juges du fond.

En l’espèce, la livraison des lots situés en sous-sol du bâtiment a été empêchée par leur caractère non-réceptionnable compte tenu de désordres affectant l’ouvrage lui-même et une expertise judiciaire est en cours à ce titre opposant notamment le maître d’ouvrage, la société Alcyom, aux divers intervenants à l’acte de construire.

Le retard de livraison ne peut donc être considéré comme étant un trouble manifestement illicite mais, le cas échéant, comme un manquement aux obligations contractuelles du vendeur en l’état futur d’achèvement dont l’imputabilité exacte doit être établie ou relevant d’une garantie dont il est redevable, ce qu’il appartiendra au juge du fond de déterminer.

L’ordonnance de référé sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de livraison sous astreinte.

Sur la provision :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoit notamment que le délai de livraison peut être légitimement suspendu en cas de défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou de leurs fournisseurs ainsi que les retards de paiement de l’acquéreur dans les appels de fonds. L’expertise judiciaire en cours relative aux parties communes permettra d’établir si le retard de livraison est légitime ou non.

Par ailleurs, l’expertise judiciaire ordonnée dans la présente procédure doit permettre d’établir l’existence et la nature des désordres, notamment si les réserves ont été levées, leur caractère apparent ou non à la date de livraison, leur date d’apparition, les imputabilités, ce qui va permettre de déterminer ensuite les régimes de garanties et de responsabilités applicables.

Au stade du référé et en l’état de la mesure d’instruction ordonnée, l’obligation d’indemniser le retard de livraison et les préjudices résultant des désordres objets du litige n’est pas indubitablement établie. L’ordonnance de référé sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande provisionnelle des époux [T].

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance de référé sera confirmée en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Madame [R], qui a un intérêt à ce que la mission de l’expert judiciaire soit précisée et qui succombe en son appel sur les demandes d’astreinte et de provision, sera condamnée à supporter les dépens de l’appel.

En revanche, en équité et eu égard à la situation économique des parties, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONSTATE que l’appel n’est interjeté que par Madame [I] [R], Monsieur [S] [T] étant décédé avant l’enregistrement de la déclaration d’appel,

DECLARE irrecevables les demandes formées par la société Alcyom contre Monsieur [S] [T],

DECLARE recevable la demande d’expertise judiciaire de Madame [R] au titre des désordres affectant les lots n°19, 20, 26 et 38 acquis en l’état futur d’achèvement, au contradictoire de la société Alcyom et de son assureur la société Albingia,

DECLARE recevable la demande subsidiaire formée en cause d’appel par la société Alcyom tendant à juger que les opérations d’expertise seront opposables à la société Albingia,

DEBOUTE en conséquence la société Albingia de sa fin de non-recevoir fondée sur l’article 564 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

PRECISE que, dans l’accomplissement de sa mission, l’expert judiciaire devra :

— prendre connaissance des conclusions de l’expertise judiciaire ordonnée par ordonnance du tribunal de commerce de Fréjus le 18 décembre 2023, confiée à Monsieur [G] par ordonnance de remplacement d’expert du 23 janvier 2024,

— dire si les lots n°19, 20, 26 et 38, objets du litige, sont affectés de désordres, malfaçons, non-conformités, vices cachés et/ou inachèvements tels que visés dans le procès-verbal de livraison avec réserves du 02 mai 2023, les procès-verbaux de constats d’huissier datés du 02 mai 2023, du 02 avril 2024 et du 27 mars 2025, les courriers recommandés de Madame [R] en date des 08 juillet 2023, 10 juillet 2023, 05 septembre 2023 et 09 octobre 2023, le rapport recherche de fuite de la société Les Gars des Eaux daté du 13 juin 2024

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [R] aux entiers dépens d’appel.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et M^me Patricia CARTHIEUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE