COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 OCTOBRE 2025

N° 2025/561

Rôle N° RG 24/12958 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN33R

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[B] [H]

[E] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier PEISSE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 02 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/002933.

APPELANTE

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [B] [H],

demeurant [Adresse 5]

défaillant

Madame [E] [Y],

demeurant [Adresse 5]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,

Signé par Madame Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2022, la société anonyme (SA) Batigère habitat a donné à bail à Monsieur [B] [H] et Madame [E] [Y] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7] , moyennant un loyer mensuel de 591,67 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, la SA Batigère habitat a fait délivrer à Monsieur [H] et Madame [Y] un commandement de payer la somme de 3 502,17 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SA Batigère habitat, a, par exploit de commissaire de justice du 4 avril 2024, fait assigner Monsieur [H] et Madame [Y] devant le juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 2 octobre 2024, ce magistrat a :

Dit n’y avoir lieu à référés et invité les parties à mieux se pourvoir,

Rejeté pour le surplus les demandes de parties,

Dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Il a estimé que les demandes formées par la SA Batigère habitat à l’encontre de Monsieur [H] et Madame [Y] se heurtaient à une contestation réelle et sérieuse en ce que Madame [Y] avait déclaré à l’audience que l’appartement était insalubre.

Selon déclaration reçue au greffe le 24 octobre 2024, la SA Batigère habitat a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 3 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Batigère habitat sollicite de la cour de :

REFORMER l’ordonnance rendue le 2 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Draguignan, juge du contentieux de la protection.

CONSTATER la résiliation du bail liant les parties en date du 16 Novembre 2022.

PRONONCER l’expulsion de Monsieur [H] [B] et Madame [E] [Y], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux situés à [Localité 1], FRANCE, [Adresse 4] et, si besoin en était, avec le concours de la force publique.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [B] et Madame [E] [Y] à payer à la société anonyme d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 3.624,81 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er décembre 2024.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [B] et Madame [E] [Y] à payer à la société anonyme d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle, d’un montant de 627,02 euros à compter du 1er Avril 2024, montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit.

DECLARER que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH c’est-à-dire à proportion des variations du loyer des ESH décidées par le Conseil d’Administration en application des dispositions de l’Article R442-1 du CCH pour l’immeuble dans lequel est situé le logement des défendeurs et à chaque fois que la législation l’autorisera.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [B] et Madame [E] [Y] à payer à la société anonyme d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [B] et Madame [E] [Y] à payer à la société anonyme d’HLM BATIGERE HABITAT aux entiers dépens, en ce y compris le coût du commandement de payer en date du 18/08/2023, d’un montant de 153,83 euros.

Elle fait notamment valoir :

que Monsieur [H] et Madame [Y] n’ont pas payé la somme sollicitée aux termes du commandement de payer, délivré le 18 août 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail et sont redevables de la somme de 3 624,81 euros suivant le décompte produit arrêté au 1er décembre 2024,

que le premier juge a rejeté la demande de résiliation du contrat de bail sur la simple déclaration verbale de Madame [Y] le jour de l’audience selon laquelle l’appartement présentait des désordres d’humidité alors qu’aucun courrier ne lui avait été adressé en ce sens et que les désordres ne justifient pas la suspension ou le non-paiement des loyers.

Bien que régulièrement informés par la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant, suivant actes du 19 décembre 2024 remis à domicile, concernant Monsieur [H], et à personne, concernant Madame [Y], ces derniers n’ont pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 30 juin 2025.

Par soit-transmis en date du 17 septembre 2025, la cour a indiqué aux parties s’interroger sur recevabilité de la demande formée par l’appelante tendant à la condamnation des intimés à lui payer la somme de 3 624,81 euros correspondant aux loyers échus arrêtés au 1er décembre 2024 et une indemnité d’occupation d’un montant de 627,02 euros à compter du 1er avril 2024, s’agissant de condamnations sollicitées à titre définitif (et non provisionnel), au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Elle leur a imparti un délai expirant le mardi 23 septembre 2025 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré du 17 septembre 2025, la SA Batigère habitat a reconnu que le « par ces motifs » de ses dernières écritures comportait une erreur matérielle, en ce qu’il ne mentionnait pas que les demandes étaient faites à titre provisoire. Elle a indiqué que, si la juridiction venait à rouvrir les débats, des nouvelles conclusions seraient notifiées à Monsieur [H] et Madame [Y]. Elle a ajouté que l’indemnité d’occupation mensuelle était par nature provisionnelle puisqu’il s’agissait d’une indemnité qui reste in fine sous le contrôle du juge du fond.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20.

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, le contrat de bail comporte, en son article 7, une clause résolutoire ainsi rédigée, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance (') le présent contrat pourra être résilier à la seule volonté du bailleur, et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (') Une fois le bénéfice de la clause résolutoire acquis au bailleurs, l’expulsion du(es) locataires) aura lieu sur simple ordonnance de référé de Monsieur le Président du tribunal compétent du lieu de situation de l’immeuble ainsi que l’enlèvement et la séquestration du mobilier aux frais du(es) locataire (s).

Devant le premier juge, Madame [Y] et Monsieur [H] n’ont pas contesté qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire leur avait été délivré, par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, pour la somme de 3 502,17 euros au titre de l’arriéré et charges locatifs arrêtés au mois d’août 2023, terme du mois d’août 2023 inclus.

Or, cette somme n’a pas été réglée dans le deux mois de cet acte, tel que cela ressort du décompte produit par la SA Batigère habitat arrêté au 1er décembre 2024.

Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, Madame [Y] a invoqué, devant le premier juge une exception d’inexécution faisant valoir le manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent.

Il reste qu’aucun élément permettant d’établir l’insalubrité de l’appartement litigieux a été produit, pas plus qu’une demande qui aurait été faite à la SA Batigère habitat pour le mettre en conformité.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré que l’appartement litigieux soit totalement inhabitable ou insalubre.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Par conséquent, la cour :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant Monsieur [H] et de Madame [Y], d’une part, et la SA Batigère habitat, d’autre part, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet au 18 octobre 2023;

— ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Monsieur [H] et de Madame [Y], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués, passé le délai prévu par l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, par toutes voies et moyens de droit et, au besoin, avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier ;

— rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelle que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Sur les sommes sollicitées au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, la SA Batigère habitat sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [H] et de Madame [Y] à lui payer la somme de 3 624,81 euros correspondant aux loyers échus arrêtés au 1er décembre 2024 et une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 627,02 euros à compter du 1er avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux.

Or, une telle demande excède les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article précité, comme n’étant pas formée à titre provisionnel.

Dans ces conditions, les demandes de condamnation formées à hauteur d’appel à titre définitif par la SA Batigère habitat seront déclarées irrecevables.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que les échéances dues et celles réglées résultaient des décomptes versées aux débats dès la première instance, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a, d’une part, dit que chaque partie conserverait à sa charge ses propres dépens et, d’autre part, débouté la SA Batigère habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] et Madame [Y] supporteront in solidum les dépens de première instance et de la procédure d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 18 août 2023.

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [H] et Madame [Y] à verser à la SA Batigère habitat la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel, non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate la résiliation de plein droit du bail liant Monsieur [B] [H] et Madame [E] [Y], d’une part, et la SA Batigère habitat, d’autre part, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet au 18 octobre 2023;

Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Monsieur [B] [H] et de Madame [E] [Y], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués, passé le délai prévu par l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, par toutes voies et moyens de droit et, au besoin, avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier ;

Rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Déclare irrecevable la demande de condamnation définitive formée par la SA Batigère habitat au titre des loyers échus arrêtés au 1er décembre 2024 ;

Déclare irrecevable la demande de condamnation définitive formée par la SA Batigère habitat au titre d’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 627,02 euros à compter du 1er avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux ;

Condamne in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [E] [Y] à verser à la SA Batigère habitat la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel non compris dans les dépens ;

Condamne in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [E] [Y] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 18 août 2023.

La greffière La présidente