COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 AVRIL 2025

N° 2025/ 232

Rôle N° RG 24/01457 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQ2Q

[I] [H]

[E] [H]

C/

[W] [V] [H]

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

M^e Amélie BENISTY

M^e Eric GOIRAND de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en date du 31 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n°23/01051 .

APPELANTS

Monsieur [I] [H]

né le 02 décembre 1948 à [Localité 15], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [H]

née le 02 novembre 1947 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

Représenté par son Syndic en exercice la SARL NARDI JEAN JAURES

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Léa AIM, avocat au barreau de NICE, plaidant

PARTIE INTERVENANTE

Madame [W] [J]

née le 15 octobre 1973 à [Localité 15], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Eric GOIRAND de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M. PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 mars 2018, la société civile immobilière Inghelleri a cédé à monsieur [I] [O] [D] et madame [E] [O] [D], ès qualités d’usufruitier, et à madame [W] [O] [D] divorcée [L], ès qualité de nue-propriétaire, un appartement, sis au 5ième étage d’un immeuble, constitutif du lot n° 55 de la copropriété [Adresse 11].

Les époux [O] [D] ont fait réalisé des travaux à la suite de cette acquisition.

Le 28 mai 2018, le commissaire de justice dépêché sur place par le Syndicat des copropriétaires (SDC) [Adresse 11] constatait « depuis la cage d’escalier, partie commune », où il avait une vue directe et plongeante sur la cour intérieure et sur une fenêtre de l’appartement … en travaux au droit de l’ouverture :

— un percement en partie haute du cadre de la fenêtre du point de jour de cet appartement ;

— trois percements sous la fenêtre, qui ont permis de faire passer un réseau de canalisations PVC, piqué sur la colonne de descente des eaux usées ;

— un percement au droit de la colonne qui a permis de faire passer des fourreaux calorifugés ;

— deux réglettes en fer positionnées de façon transversale, probablement destinées à recevoir un climatiseur.

Suivant assemblée générale en date du 17 mai 2019, était adoptée à la majorité des voix une résolution donnant mandat au syndic d’engager une procédure pour faire retirer par la voie judiciaire les installations des copropriétaires mises sans autorisation dans les parties communes.

Les époux [O] [D] votaient contre cette résolution.

Lors de l’assemblée générale du 16 Septembre 2019 le syndic exposait : Travaux illicites dans les parties communes, le copropriétaire avait pris l’engagement lors de l’assemblée générale du 17 mai 2019 de retirer la climatisation et les installations sanitaires mises dans les parties communes sans autorisation avant le 30 septembre 2019. Le copropriétaire ne s’étant pas exécuté, le syndic n’a eu d’autre choix que d’engager une procédure pour lui faire retirer par la voie judiciaire. De plus les installations s’étaient mises à fuir, le syndic a procédé à une réparation délicate qui a été mise en dépenses personnelles.

Le 15 octobre 2019, le syndic écrivait aux consorts [O] [D] : En ce qui concerne la fuite qui inondait votre voisin du dessous depuis des mois j’ai déjà fait faire les travaux. Je vous adresserai la facture dès réception. Par contre, vous n’avez fait aucun travaux pour supprimer les éléments privatifs installés illégalement dans les parties communes, et j’ai donc demandé à l’avocat de la copropriété de vous assigner comme prévu lors de la dernière assemblée.

Le 06 novembre 2019, M. et Mme [O] [D] répondaient au syndic en indiquant qu’ils refusaient de prendre à leur charge ces frais, exposant, notamment, que la canalisation fuyarde n’était pas de leur fait, mais avait été installée par un précédent propriétaire pour les besoins d’un évier.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Nardi Jean Jaurès, a, par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2023, fait assigner M. et Mme [O] [D] ainsi que Mme [W] [L], devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins, de voir, notamment :

— constater que suivant assemblée générale en date du 17 mai 2019, les consorts [O] [D] s’étaient engagés à retirer leurs installations illégales avant le 30 septembre 2019, à savoir retirer la climatisation et les installations sanitaires entreposées dans la cour intérieure de l’immeuble, partie commune, sans aucune autorisation ;

— constater qu’au 21 mars 2023, les consorts [O] [D] n’ont toujours pas retiré la climatisation et les installations sanitaires entreposées par eux dans les parties communes, sans aucune autorisation ;

— condamner solidairement M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L], sous astreinte provisionnelle de 300 euros par jour de retard, à retirer l’ensemble des installations illégales dont ils sont à l’origine sur la cour intérieure de l’immeuble, partie commune de la copropriété et constatées par huissier de justice en procédant :

' au déplacement de leur climatisation sur le balcon ;

' à 1'obturation des trous en façade ;

' à la suppression les tubes et fileries ;

— condamner solidairement M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [L] à lui verser la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre de leur résistance abusive et 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 31 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Nardi Jean [Adresse 13], recevable en sa demande ;

— condamné solidairement M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] à retirer les installations dont ils sont à l’origine sur la cour intérieure de l’immeuble, à savoir retirer la climatisation, boucher les trous en façade et retirer les tubes et fileries ;

— dit que cette obligation serait assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, que l’astreinte produirait ses effets pendant une période de trois mois et pourrait être liquidée a l’issue en tant que de besoin ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à transmettre à M. [I] [O] [D] et Mme [E] [O] [D] les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du [Adresse 11] des années 1989, 1990 et 1991 ;

— dit que cette obligation serait assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, que l’astreinte produirait ses effets pendant une période de trois mois et pourrait être liquidée a l’issue en tant que de besoin ;

— condamné solidairement M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] aux dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Selon déclaration reçue au greffe le 07 février 2024, M. et Mme [O] [D] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions les condamnant.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 22 octobre 2024.

Par arrêt en date du 12 décembre 2024, la cour d’appel de céans a :

— rappelé qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle avait révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

— ordonné la mise en cause de madame [W] [L] ;

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes jusqu’à la mise en cause de Mme [W] [L] par les appelants ;

— renvoyé l’affaire à l’audience du 11 mars 2025 ;

— dit que l’ordonnance de clôture interviendrait le 25 février 2025.

Mme [W] [L] a été appelée en intervention forcée par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025.

Elle a constitué avocat le 25 février suivant.

Par soit-transmis en date des 18 février et 4 mars 2024, les conseils des parties ont été informés que la clôture serait prononcée à l’audience.

Par dernière conclusions transmies le 10 mars 2024, auxquelles , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [E] [O] [D] et M. [I] [O] [D] sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau :

— à titre principal, qu’elle prononce l’irrecevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

— à titre subsidiaire, qu’elle condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à produire les assemblées générales de 1989 à 1991, sous astreinte provisionnelle de 150 euros à compter de la signification ;

— en toutes hypothèses, qu’elle :

' déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de l’ensemble de ses prétentions ;

' condamne le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernière conclusions transmises le 10 mars 2024, auxquelles, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [W] [L] [O] [D] sollicite de la cour qu’elle juge que l’action du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] est manifestement prescrite et que ses demandes sont insuffisamment fondée, infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice à lui verser la somme de 4 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Eric Goirand, avocat, sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— la dispense de contribution en tant que copropriétaire aux frais de la procédure sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par dernières conclusions transmises le 10 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a reçu sa demande et condamné solidairement M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] à retirer les installations dont ils sont à l’origine sur la cour intérieure de l’immeuble, à savoir retirer la climatisation, boucher les trous en façade et retirer les tubes et fileries ;

— l’infirme en ce qu’elle a :

' dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, que l’astreinte produira ses effets pendant une période de trois mois et pourra être liquidée à l’issue en tant que de besoin ;

' condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à transmettre à M. [I] [O] [D] et Mme [E] [O] [D] les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du [Adresse 11] des années 1989, 1990 et 1991 ;

' dit que cette obligation est assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, que l’astreinte produira ses effets pendant une période de trois mois et pourra être liquidée à l’issue en tant que de besoin ;

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— statuant à nouveau :

' déboute les parties adverses de l’intégralité de ses demandes fins et condamnations ;

' rejette la pièce n°3 ne respectant pas les dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile ;

' rejette sa pièce n° 3 constituant manifestement le délit de faux et usage de faux à des fins préjudiciables contre le syndicat des copropriétaires ;

' rejette les pièces n° 8, 9 et 10 versées aux débats par Mme [L] ne constituant en rien des pièces objectives, les photos n’étant ni datées et ne provenant pas d’un huissier de justice ;

' prononce une astreinte de 300 euros par jour de retard à l’encontre de M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] à compter de la signification de l’ordonnance rendue par le juge des référés en date du 31 janvier 2024, relativement à leur condamnation d’avoir à retirer les installations dont ils sont à l’origine sur la cour intérieure de l’immeuble, à savoir retirer la climatisation, boucher les trous en façade et retirer les tubes et fileries ;

' condamne solidairement M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] à la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre de leur résistance abusive et dolosive ;

— condamne M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [L] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— rejette l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] ;

— condamne, solidairement, M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par soit transmis en date du 17 mars 2025, la cour a informé les parties qu’elle s’interrogeait, au vu des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile, sur la recevabilité de la demande visant à écarter des débats la pièce n° 3 des intimés, formulée dans les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires alors qu’elle ne figurait pas dans ses premières conclusions du 16 mars 2024 malgré le fait que ladite pièces avait été communiquée par les appelants le 16 février précédent. Elle leur a donc imparti un délai expirant le vendredi 28 mars 2025, minuit, pour lui faire parvenir leurs observations sur ce point de droit soulevé d’office, par le truchement d’une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré, transmise le 19 mars 2024, le conseil de de M. [I] [O] [D] et Mme [E] [O] [D] souligne que la demande du SDC visant à voir écarter la pièce n° 3 de M. [I] [O] [D] et Mme [E] [O] [D] constitue bien une demande nouvelle qui aurait dû être présentée en première instance par application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, et, à défaut, avant le 16 mai 2024, conformément à la lettre de l’article 910-4 du même code.

Par note en délibéré, transmise le 24 mars 2025, le conseil de Mme [W] [L], partage cette analyse.

Par note en délibéré, transmise le 27 mars 2025, le conseil du SDC [Adresse 10] fait valoir que ce n’est que le 4 juillet 2024, au retour de la fiche hypothécaire sollicitée, qu’il s’est aperçu que cette pièce constituait un 'faux et un mensonge parfait', la SCI [F], copropriétaire depuis le 21 juillet 1997, ne pouvant attester, par la plume de son gérant, de faits survenus en 1990. Il excipe donc de la révélation d’un fait nouveau, postérieure à ses dernières écritures, pour solliciter que soit écartée la pièce n° 3 des appelants révélatrice d’une 'fraude'.

La note en délibéré, envoyée le 4 avril 2025 par le conseil des appelants, sera écartée des débats comme transmise au-delà du délai imparti par la cour dans son soit-transmis du 17 mars précédent.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de préciser, à titre liminaire, qu’après avoir interjeté appel de l’ensemble des chefs de l’ordonnance entreprise, Mme [E] [O] [D] et M. [I] [O] [D] ne sollicitent plus, dans leurs dernières conclusions, que le Syndicat des copropriétaires soit déclaré irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a rejeté cette fin de non-recevoir.

Sur la demande du Syndicat des copropriétaires visant à entendre écarter des débats la pièces 3 des appelants et les pièces n° 8 à 10 de Mme [L]

Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile, applicables aux appels interjétés avant le 1er septembre 2024, à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

L’article 564 du même code dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles demandes si ce n’est pour opposer la compensation, faire écarter des prétentions nouvelles ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou révélation d’un fait.

En l’espèce, dans ses dernières conclusions, transmises le 10 mars 2025, le SDC [Adresse 10] demande à la cour de rejeter :

— la pièce n° 3 des intimés, correspondant à l’attestation de M. [F], aux motifs qu’elle serait douteuse voire constitutive d’un faux en écriture publique ;

— les pièces n° 8, 9 et 10 de Mme [L] au motifs qu’elles ne sont ni datées ni autenthifiées par un commissaire de justice.

La pièce n° 3 n’a été critiquée ni en première instance ni dans les premières conclusions d’intimé du SDC, alors que les appelants l’avaient de nouveau communiquée à l’appui de leurs premières écritures. Les explications du syndicat selon lesquelles son inexactitude n’aurait été révélée qu’à réception de la fiche hypothécaire, soit le 4 juillet 2024, sont entendables compte tenu des délais de réponse du service des hypothèques. Sa demande visant à l’écarter des débats, même formulée dans ses dernières conclusions ne doit donc pas être déclarée irrecevable comme tardive.

En revanche, le grief que formule le SDC à l’encontre de cette pièce ne concerne pas sa régularité formelle ou l’irrégularité de sa transmission mais sa valeur probante. Il doit donc, si cette attestation s’avère utile à la solution du litige, être abordé dans le cadre des développements subséquents relatifs à la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite. Il n’y a donc lieu de l’écarter ab initio des débats.

Il en va de même pour les pièces n° 8 à 10 de Mme [W] [L] puisque ce n’est pas leur régularité formelle qui est critiquée mais leur force probante. Il n’y a donc lieu de les écarter, a priori, des débats.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du SDC

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

C’est à celui qui invoque une fin de non-recevoir fondée sur les dispositions de ce texte de la prouver.

L’article 213 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a modifié l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Celui-ci indique désormais que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la coproprieté entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Aux termes de l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2222 du même code, dispose : La loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Le délai de prescription, anciennement de dix ans en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, a donc été réduit à cinq ans depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaire soutient que les travaux incriminés datent du mois mai 2018. A l’appui de ses allégations, il produit un procès-verbal de constat attestant qu’ils étaient en cours le 28 mai 2018 en sorte que son action n’était pas prescrite au jour où il a fait signifier son acte introductif d’instance, soit le 12 mai 2023.

Les appelants et intervenante forcée versent aux débats des pièces et notamment des attestations visant à démontrer qu’ils étaient antérieurs à leur acquisition, en date du 19 mars 2018. Celles-ci sont néanmoins sujettes à débat et leur valeur probantes ainsi que leur portée doivent être examinées dans le cadre du débat au fond. Le moyen tiré de la prescription n’est donc pas suffisamment établi pour fonder une fin de non-recevoir sur l’article 122, précité, du code de procédure civile.

Il sera néanmoins examiné plus en détail dans le cadre des développements à suivre comme constitutif d’une éventuelle contestation du caractère illicite du trouble allégué.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Aux termes de l’article l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant … l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif. A défaut, le Syndicat des copropriétaires a le droit d’exiger la cessation de l’atteinte ainsi portée aux parties communes de l’immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] verse aux débat un procès-verbal de constat, dressé le 28 mai 2018 par Maître [X], huissier de justice, dont il résulte que, depuis la cage d’escalier, partie commune , où il avait une vue directe et plongeante sur la cour intérieure et sur une fenêtre de l’appartement qui est actuellement en travaux, au droit de l’ouverture, cet officier ministériel a pu constater :

— un percement en partie haute du cadre de la fenêtre du point de jour de cet appartement ;

— trois percements sous la fenêtre, qui ont permis de faire passer un réseau de canalisations PVC, piqué sur la colonne de descente des eaux usées ;

— un percement au droit de la colonne qui a permis de faire passer des fourreaux calorifugés ;

— deux réglettes en fer positionnées de façon transversale, probablement destinées à recevoir un climatiseur.

Ce procès-verbal de constat ne renseigne en rien sur la date à laquelle ces aménagements sur les parties communes ont été réalisés et l’on ne saurait tirer, avec l’évidence requise en référé, aucun renseignement utile de l’apparence ou état des matériels et/ou matériaux utilisés.

En réplique les appelants et Mme [L] versent aux débats plusieurs attestations établissant qu’ils seraient antérieurs au 19 mars 2018, date d’acquisition de leur appartement. C’est ainsi que :

— M. [Z] [F], gérant de la société civile immobilière éponyme qui leur a vendu ce bien, a attesté, le 25 mai 2019 que la climatisation a été installée en 1990 avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et que, pour ce faire, le bloc moteur a été fixé sur la cloison de la cour intérieure de l’immeuble ;

— M. [R] [K] a témoigné qu’en novembre et octobre 2017, il avait accompagné son ami, M. [I] [O] [D], dans ses visites de l’appartement et que les fils, canalisation et climatiseur visibles sur le constat (du SDC) étaient déjà présents ;

— Mme [A] [U], agent immobilier en charge de la vente, a attesté, le 12 avril 2024, qu’à l’occasion de ses visites elle avait constaté que l’unité extérieure de la climatisation était positionnée au niveau de l’étage de l’appartement, côté cour intérieure de l’immeuble et qu’il existait aussi un évier dans la pièce n° 4 (en plus de la salle de bain).

S’il résulte du titre des appelants, que leur vendeur, la SCI [F] a acquis l’appartement litigieux le 21 juillet 1997, rien n’interdit de penser que, son gérant, M. [Z] [F] y exerçait, comme il l’indique, son activité de médecin en 1990, soit en qualité de locataire, soit même à titre de propriétaire individuel (l’ayant ensuite apporté à la société précitée). L’on ne saurait dès lors considérer que son attestation, non critiquée en sa forme, est dénuée de valeur probante ni, a fortiori, porter des accusations de faux à son encontre et de tentative d’escroquerie au jugement à l’encontre des appelants.

Dès lors, en considération de l’ensemble de ces témoignages concordants, rapprochés du fait que le Syndicat des copropriétaires se dit dans l’incapacité de produire les procès-verbaux des assemblées générales de 1989 à 1990, susceptibles, aux termes de l’attestation précitée, de trancher la question d’une éventuelle autorisation desdits travaux, la cour ne peut que constater que le caractère illicite du trouble allégué est sérieusement contesté.

L’ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu’elle a :

— condamné solidairement M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] à retirer les installations dont ils sont à l’origine sur la cour intérieure de l’immeuble, à savoir retirer la climatisation, boucher les trous en façade et retirer les tubes et fileries ;

— dit que cette obligation serait assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, que l’astreinte produirait ses effets pendant une période de trois mois et pourrait être liquidée a l’issue en tant que de besoin.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence et le bien fondé l’obligation qui fonde sa demande, tant en son principe qu’en ses modalités d’exécution.

S’agissant néanmoins de la communication de documents, l’on ne saurait condamner une partie à les communiquer sous astreinte s’il existe un doute raisonnable sur leur détention par celle-ci. En revanche, si elle devait les conserver, elle s’expose à ce que le juge ou la cour tire les conséquences de sa carence sur le fond de ses prétentions.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose : Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques. Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

En l’espèce les consorts [O] [D] sollicitent la communication des procès-verbaux d’assemblées générales des années 1989 et 1990. Le Syndicat de copropriétaire et son syndic répliquent qu’il ne détiennent plus des documents aussi anciens.

Aucun texte ne fixe la durée durant laquelle un SDC et, sur délégation, son syndic doivent conserver les procès-verbaux d’assemblée générale et ce, même s’ils ne sont pas censés se départir de tels documents qui constituent la mémoire de la copropriété.

Néanmoins, compte tenu de l’ancienneté des procès-verbaux sollicités, datant des années 1989 à 1991, il y a lieu de recevoir le Syndicat des copropriétaires en ses explications et d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné sous astreinte à les communiquer aux consorts [O] [D] et ce, d’autant que toutes les conséquences ont déjà été tirées, ci-avant, de sa carence.

Sur la demande de provision pour résistance abusive

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, se fondant sur les dispositions de l’article précité, le SDC sollicite l’allocation d’une provision de 5 000 euros à valoir sur le préjudice subi du fait de la résistance abusive des intimés et intervante forcée, résistance qui l’a notamment conduit à faire réaliser, en urgence, des travaux d’une valeur de 2 061,18 euros, en raison d’une fuite des canalisations litigieuses ayant affecté l’appartement du 4ème étage de M. [S].

Néanmoins, le trouble manifestement illicite imputé aux consorts [O] [D] n’étant pas établi avec l’évidence requise en référé, pour les raisons sus-exposées, sa demande provisionnelle ne peut être que rejetée comme se heurtant à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée, par des motifs substitués, en ce qu’elle a rejeté sa demande formulée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] aux dépens et à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], qui succombe au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des appelants et intervenante forcée les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés en première instance et appel. Il sera donc alloué une somme de :

—  1 800 euros à M. [I] [O] [D] et Mme [E] [O] [D], ensemble ;

—  1 000 euros à Mme [W] [L] épouse [O] [D].

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] supportera en outre les dépens de première instance et d’appel. Les seconds seront distraits, au profit de Maître Eric Goirand, avocat, sur son affirmation de droit.

Enfin, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [W] [L] sera dispensée, en tant que copropriétaire, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats la pièce n° 3 de M. [I] [O] [D] et Mme [E] [O] [D] ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats les pièces n° 8 à 10 de Mme [W] [L] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en sa demande ;

— débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Adresse 14] visant à entendre condamner, solidairement et sous astreinte, M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] à retirer les installations qu’ils ont réalisés sur la cour intérieure de l’immeuble, à savoir retirer la climatisation, les tubes et fileries puis boucher les trous en façade ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande M. [I] [O] [D], Mme [E] [O] [D] et Mme [W] [L] visant à entendre condamner, sous astreinte, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à leur transmettre les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du [Adresse 10] à [Adresse 14] des années 1989, 1990 et 1991 ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à M. [I] [O] [D] et Mme [E] [O] [D], ensemble, la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à Mme [W] [L] épouse [O] [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux dépens de première instance et appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [W] [L] sera dispensée, en tant que copropriétaire, de toutes participation à la dépense commune des frais de procédure.

La greffière Le président